深圳中建投九江项目定位及物业发展建议33p.ppt

,谨呈:深圳 中建投,深圳 中建投 九江项目定位及物业发展建议,本次提案阐述问题,第一部分：项目市场分析报告,主要内容：分析相关市场，界定项目属性，客户情况摸查，项目可行发展方向建议,第二部分：项目发展定位报告,主要内容：开发要求明确的基础上，对项目发展定位进行深化，对项目开发策略、运营及收益模式，规划设计进行深入探讨,九江城区由两湖时代向八里湖时代迈进 项目所在地庐山区为城市重点拓展区域,魅力九江，机遇九江 中国优秀旅游城市 中国十佳投资城市之一 gdp近5年年平均增长12% 城市凝聚力指数全国前十,八里湖,庐山区,赏 九江,析 楼市,区域扫描,庐山区板块特征：新兴发展板块，市场认知度 与接受度不高。板块界定：长虹大道及其延伸 段以南区域,当前在售项目不多，以经济型公寓为主，价格3500左右,未来区域内小高层供应量较大，产品同质化严重（主力户型均为90方两房和120方三房面积段），普通公寓的竞争压力较大,在售代表楼盘：香域半山、浔阳名城、莱茵名郡、慧龙新城、庐山国际新城、奥林匹克花园等,庐山区主要在售楼盘分析,市场规模较小，板块差异和价格梯度不明显，客源重叠和板块替代性强。庐 山区为新兴发展板块，市场认知度与接受度不高，但庐山区是极大的机遇区,市场总结,土地市场：近6年波动明显，2005为出让面积高峰年，2006为出让宗数高峰 年，2009年土地成交金额与成交均价均创造了历史新峰值,供求情况：对比20052009年土地出让面积与商品房销售面积，预测九江房 地产市场在2010年或更长时间不会出现供过于求现象,市场均价4000-5000范围，庐山区为价位最低板块，均价3500左右；整体市场一 小高层、高层为主力供应产品，90130 为市场主力接受户型；整体市场产品 同质化严重,品 地块,项目整体地形呈梯形状，地块不规整，无自然资源及人文资源,经济指标数据： 占地：130782平米 容积率：1.8 建筑密度：30% 绿地率：30% 机动车配比：1个/2.5户 商业面积：商业建筑比例10%,庐山区发展定位为：世界级旅游区、生态工业城。区域为九江市政治、经济、文化的中心区域,庐山区区域价值“世界旅游区、生态工业城”,机会一：新兴区域经济活跃，区域城市凝聚力 强，为项目后续成功开发奠定了坚实的基础。,九江地区存在大量人均收入属城市中偏高水平的人口，潜在购房需求强劲。,潜在需求强劲,机会二：九江（庐山区）旅游城市定位吸引大量收入属城市中偏高水平的群体。,通过区域扫描发现区域内楼盘体量大多十几万方，体量不大，小区内部配套不全，品质有待提升。,地块机遇,本项目外部资源不足，如能从自身产品发力，实现内部价值最大化（例如景观、户型、物管等），必将取胜市场,读 客户,九江地区客户置业最为关注产品品质、城市生活优越感以及性价比,九江地区客户置业驱动因素，普遍寻求 理想的居住方式和城市生活居住的优越 感，看重对稀缺资源的占有，最为关注的 地段及教育资源。 对产品的关注点为产品品质、物业管理、 户型,九江地区客户置业最为关注产品品质、城市生活优越感以及性价比,客户语录,希望房子有电梯，客厅要比较大，这样亲戚到我家来很有面子，哈哈九江星子县一刘姓受访者,客户语录,我希望小区物业管理要好，不要想以前老小区一样卫生很差，有保安和没保安一样九江市区一王姓公务员,客户语录,地段稍微好点就行，最希望的就是能有好的幼儿园，旁边能有好的学校九江市区一上班族父亲如是说,客户语录,价格实惠点，窗户最好大点，这样我和老婆站在阳台，可以很好的看到外面的景色一年轻已婚男士如是说,客户考虑更多的是城市生活的虚荣感、物业管理、教育资源、面积与价格的合理性、户型的性价比,1.8容积率做何种产品能实现效益最大化,项目核心问题,稳健盈利，短平快操作； 塑造区域大盘概念； 追求卓越，塑造品牌。,开发目标,项目整体发展战略制定前奏,之江 定位,关于1.8容积率，物业组合考虑,多层、花园洋房、小高层（高层）,1.8容积率,满足刚性和改善需求，品质感强，建议为首选方案,多层,多层、小高层,排屋、小高层（高层）、多层,小高层、高层,价值不大，不建议选择,小高层目前去化困难、大量多层价值不大，但可考虑选择,地块环境不适合做排屋，不建议选择,可达到要求，但浪费太多土地，价值不大，不建议选择,建议此种物业组合为首选方案,景观水系区,物业区块划分,规划平面示意图参考：九江地区标志性中高档住宅小区,小高层区,高层区,多层区,花园洋房区,商业区幼儿园,多层、小高层、高层满足部分刚性需求和投资客户 花园洋房和高层楼王单元满足部分追求品质实力型客户,物业大致比例,多层:25% 小高层：25% 高层：30% 花园洋房：20%,入口广场，树立地标形象,规划概念构思低投入、高形象为本项目整体规划的核心指导思想，引进深圳沿海文化思想,城市广场、地面停车场,台地挡土墙、人行台阶,阳光地下车库,社区泛活动区(动区),社区泛活动区(动静过渡区),台地上散步环路(内环),入口示意,人车分流,建筑风格推荐深圳特色新古典主义风格,深圳特色新古典主义建筑风格，将古典三段式建筑手法与现代时尚完美结合。以米色、白色、茶色和黄色为主的色彩构成视觉上的美感，形成建筑外立面自由多变、错落有致的感受 。,社区入口入口坡地、跌水，商业、绿植、标志性塑像等构成社区尊贵感,立柱、树阵或标志性塑像,与东侧绿化带联合打造城市广场形成本项目的“生态走廊”； 跌水和水幕：未见湖而已见湖水泻出。,跌水景观和缓坡绿化,台地花园景观示意图,园林景观主景观体系贯穿于整个社区，并且分割和联系各个相对独立的小组团。,主题中心景观：主要以水系、大型树种、主题小品为主 宅间园林：独特的景观营造纯净的居住氛围，以绿植、花草、大型树种，主题小品等等组成一个私家花园。,入户大堂入户大堂以酒店式标准设计，体现酒店般的尊贵,电梯厅为公共空间，主要体现现代、简洁、明快的风格,架空层为了体现尊贵感和景观通透性，部分楼宇设架空层，同时在架空层设立泛会所,架空层：通过架空层，前后组团的绿化延伸。,商业部分营建,本项目商业部分主要考虑因素： 需求层面：项目周边现有生活配套不足，商业配套档次低，本项目的商业部分功能是满足项目的基本商业需求； 项目层面：约24万方大体量项目需要集中式社区商业为之匹配，商业氛围营造是体现项目档次的重要手段之一，其作用不可言喻。,商业街和社区商业中心 在入口广场形成一个集休闲、娱乐、交流的生活街区和社区集中式商业中心（含1500平米超市型菜场）做足规划设计标准不大于10%,约24000平米,商业街区与集中式社区商业中心,生活街区满足社区商业服务功能的同时，营造时尚、品味的高尚格调，提升社区文化氛围,独立商业:约20000平米 建议层高4.8米 二层，未来分割成为三层 引进中等规模品牌超市 南北通透,住宅底商：面积约3000平米 层数：一层,生活街区,户型面积区间及配比确定,本项目户型面积区间及配比的主要考虑因素： 市场现状：市场追从中大户型，部分客户买房具有很强的虚荣心 需求层面：访谈观点表明，100-120平米的三房需求较大；,本项目建议的户型面积配比如下：,项目开发过程中，应关注不同阶段对户型面积配比的调节： 启动期：目标客户购买力有限，而且对价格较为敏感，为确保项目成功启动，从小面积单元开始销售，满足刚性需求和投资类客户，快速去化，回笼资金。旺销期：随着市场影响力的巩固，客户层面不断拓宽，中高端客户比例增大，此时释放的户型面积可加大，将花园洋房、高层楼王单元等高端产品置于后期销售。,飘窗、入户花园、花园阳台等设计使户外景观充分渗透至户内，将室内生活空间充分外延 户型创新通过室内生活与户外景致的交融，充分营造居住荣耀感。,户型创新实景展示通过室内外空间与景致的交融，提升居住舒适度，达到居住荣耀感。,100方左右项目户型提示注重电梯间、客厅面积、飘窗设计,入户花园 飘窗 客厅要大,1,2,3,3,1,2,2,130方左右提示合理解决好电梯井的问题，在合理控制户型面积同时时运用创新元素提升居住舒适度。,入户花园 花园阳台 步入式凸窗 步入式衣帽间 阳光房 生活阳台,1,2,3,4,5,6,2,3,4,6,建议花园洋房户型面积： 一层控制在155左右；二层控制在140左右； 三层控制在130左右；四层控制在115左右； 五层控制在105左右；六层控制在89。 （以上面积不含赠送面积） 除了层层有露台的设计之外，另外建议设置北向入户花园，以提高产品附加值。 在位置较好的花园洋房设置6f+1跃层设计，其余不建议在顶层设置跃层户型。,排屋户型,物业发展建议kpi总结,提供标准化优质产品，基于市场需求