关于城市资产运营情况的调查报告

1 / 9 关于城市资产运营情况的调查报告 关于城市资产运营情况的调查报告 调兵山市人民政府市长 刘中华 城市资产运营就是指利用城市自身功能吸纳资金，把城市的有形资本和无形资本，运用市场机制，进行优化配置，使城市资源利用的经济效益和社会效益最大化的一种过程。在无形资产方面有城市的品牌、文化、人文素质、软环境建设等，在有形资产方面包括土地、矿藏等，怎样充分发挥这笔资产效应，利 用用它来为城市经济建设 筹筹集资金，带动城市经 济济持续、健康地发展， 是是当前各级政府普遍关 心心和探索的永久课题。 调调兵山市从 1998 年 开开始在土地、 客运市场 、城市载体以及无形资 产产等方面进行了探索和 尝尝试，取得了一系列成 绩绩，积累了一定经验。 一、城市资产运营情况 1、城市国有土地资产 运运营方面 土地是最大 、最根本的城市资产。 据据测算，我国目前国有 土土地资产总量在 25 万万亿元人民币左右，数 倍倍于 8 万亿元的其他 国国有资产。我市经营性 土土地使用权招标拍卖挂 牌牌出让工作起步在铁岭 各各县、区中是最早的。 自自 99 年以来，根据国 土土资源部、辽宁省国土 资资源厅和铁岭市的有关 规规定，特别是国务院 20 01 年 4 月关于加 强强国有土地资产管理的 通通知文件下发以来 ， 我我市开始着手运作这项 工工作。为了做好2 / 9 招拍挂 工工作，市政府先后召开 了了四次市长专题办公会 和和政府常务会，专题研 究究如何做好经营性土地 使使用权招标拍卖工作。 为为保证政府垄断土地一 级级市场，增加政府对土 地地市场宏观调控能力， 我我市于 2001 年 7 月 成成立了 铁法市土地开 发发整理储备中心 ，制 定定了铁法市实施闲 置置土地处置办法细则 、铁法市土地储备 暂暂行规定、铁法市 出出让国有土地使用权招 标标拍卖工作实施方案 ，成立了 铁法市招 标标拍卖挂牌出让国有土 地地使用权工作领导小组 ，并于 2002 年 8 月月在国土资源局建立了 调兵山市土地交易市 场场 ，对经营性土地使 用用权实行公开交易。 XX 年，我市成立了 城 市市资产运营领导小组 。今年以来，对轻工街 市市场、调兵山市场等地 的的成功运作，有力地吸 收收了大量城市建设资金 。 1998 年到现在， 我我市共挂牌 出让国有土 地地 17 宗，收取土地纯 收收益 3800 余万元。 2、城市无形资产运营 方方面 市城市无形资产 运运营主要在两个方面进 行行了尝试，一方面，户 外外广告牌匾。我市成立 了了户外广告牌匾管理办 公公室，制定了户外广 告告牌匾管理办法和 户户外关高牌匾招投标实 施施办法 。通过招商引 资资的方式向外省市扩展 ，目前已有几个准备投 资资设立户外广告牌匾的 商商家。调兵山大街、仿 古古街、铁秀路等街路和 立立交桥两侧已经设立了 多多种类型的户外广告牌 匾匾。另一方面，公用事 业业改革。我市公用事业 改改革的3 / 9 对象主要包括城 市市公共交通、供水、供 热热等。 1999 年，通 过过招商引资引来黑龙江 鸡鸡西客商投资城市客运 ，成立了调兵山市客运 公公司；对供热、供水公 司司的改革主要是实 行企 业业化管理；自 XX 年起 ，我市自己拿出一部分 资资金，同时寻求合作伙 伴伴，共筹资余 万万元开始建设我省县级 城城市中的首家污 水处理 厂厂，目前土建工程已经 结结束，进入设备安装调 试试阶段； 2000 年， 为为了净化市容市貌，保 证证交通安全，我市对三 轮轮车进行了清理整顿， 共共取缔人力三轮车 600 余台、机动三轮车 4000 余台。同时，对出 租租车市场进行了整顿， 将将原来的零乱经营改为 集集约式经营，通过招商 引引资引进富士公司，后 又又成立了通达公司和天 兴兴公司，对出租车实行 统统一管理、统一收费， 并并且实施总量控制，目 前前全市共有出租车 680 台，每年交纳费用 50 多万 元。 3、旅游 资资源开发利用方面 我 市市具有极其丰富的金文 化化资源，尽管旅游产业 起起步较晚，但是发展的 速速度很快。 2002 年 我我市成立旅游局，确定 了了旅游发展思路，在铁 岭岭市旅游总体规划指导 下下，编制完成了旅游总 体体规划，重点风景区也 都都制定了开发建设规划 。 2000年以来，我 市市投入近亿元资金完成 了了兀术城、兀术阁、神 龟龟亭等具有金代特色的 旅旅游景点建设工程及明 月月禅寺、环山风景路建 设设工程，同时利用现有 的的铁煤集团现有的 20 台台蒸汽机车资源，开发 了了蒸汽机车旅游项目。 调调兵山风景区 XX 年4 / 9 通 过过辽宁省旅游局专家组 的的考核，被评为国家 AA 级风景区、省级风景 名名胜区，蒸汽机车游览 区区被 评为 国家 AA 级风 景景区，并成功地协办了 两两届蒸汽机车国际旅游 节节。兀术城作为 辽金 四四大古建 之一，成为 XXX 年东亚旅游博览会 辽辽北地区主要代表景点 之之一。 XX 年全市旅 游游总收入 6744 万元 ， XX 年全市旅游总收 入入 7697 万元，比 XX 年增长了 %。 4、 城城市载体运营方面 20002 年我市在城区北 面面建成了平方公里的城 北北工业园区，投资万元 建建设工业园区基础设施 ，起步区 1 平方公里基 本本实现了 五通一平 。同时，制订了工业 园园区专项招商引资政策 ，吸引外地资金进入。 目目前，园区内入驻企业 114 家，资 产总金额达 9 亿元人民币，计划明 年年 5月前达到 40家企 业业。鉴于工业园区的成 功功经验，为了更好地运 营营城市资产，今年10 月月末，我市又在城南拿 出出 10 平方公里土地， 建建设城南工业园区，其 中中开发区起步区占地平 方方公里，建成后将主要 引引进高新技术企业。同 时时计划开通中央大街南 段段和新梨公路两侧，建 立立工业走廊。 二、存 在在的问题 1、市、矿 两两个土地运营并存。我 市市目前没有实现真正意 义义上的土地统一规划、 统统一储备、统一收购、 统统一供地。究其原因： 主主要是我市国有土地大 都都掌握在铁煤集团手中 ，而且这部分土地 有许 多多黄金地段，铁煤集团 的的开发利用属改5 / 9 变土地 用用途。从城市建设改善 角角度来讲，铁煤集团的 建建设的确推动了我市的 城城市建设步伐，改善了 城城市总体环境。但从另 一一个方面来说，铁煤集 团团掌握相当存量的国有 土土地使用权自行处置使 用用，对我市土地使用权 市市场激活、发展又起到 相相对抑制的作用。从住 宅宅、商业开发，铁煤集 团团每年都利用其存量土 地地在建设，要使其纳入 全全市土地市场整体运营 具具有相当大阻力。 2、对土地资产运营的研 究究不够。比如土地市场 运运作缺乏规划，地块的 选选择有盲目性和随机性 ，何时向市场推出何地 缺缺乏科学合理的论证， 或或者论证经不起推敲； 对对土地的市场价格缺乏 科科学合理的论证，非专 业业人士确定专业价格， 不不利于土地市场的健康 有有序发展；房产隐型交 易易，必然带来土地的隐 型型交易，不利于土地市 场场的规范化建设；收购 储储备制度还不完善，由 于于缺乏资金，政府不能 做做到对所有的闲置土地 全全部收购。 3、金 文文化开发力度不够。近 几几年，我们对旅游基础 设设施建设投入近亿元资 金金，已经拥有了一定的 硬硬件设施，但在一定程 度度上还不能满足游人对 金文化 旅游的需求 。景区内没有以 金文 化化 为核心的景点，而 且且至今 没有一处城市标 志志性的雕塑，没有一处 大大型广场，仍不具备接 待待大型会议、举办大型 会会展和活动的能力，容 留留客人能力差，对外吸 引引力不强。一些大的旅 游游团和豪华团我市不敢 接接，大多数游客当天6 / 9 游 完完当天走，造成调兵山 市市旅游综合效益难以提 升升。 4、无形资产开 发发滞后。现在只局限于 户户外广告牌匾，虽然调 兵兵山市的户外广告牌匾 运运营取得了一定的成绩 ，但是与调兵山本身城 市市的发展有不协调之处 。调兵山市城市整洁， 七张名片 聚于一身 ，而且正向国家级园林 城城市目标迈进，与之相 比比，城区广告牌匾就不 能能充分体现时 代性，不 能能适应人们的欣赏水平 的的提高。在工作上缺少 创创新，在广告牌匾的设 计计上样式单一，只是为 做做牌匾而做牌匾，缺少 功功能上的多样。其他的 无无形资产我们开发利用 还还不够，例如街路、桥 梁梁的冠名权等，还没有 充充分开发和利用。 三、几点建 议议 1、规划先行，确 保保资产高水准经营。经 营营是个系统工程，以一 整整套程序作保障，特别 在在经营城市上，规划要 先先行。一是地方经济发 展展规划要先行，我市地 方方经济规划是以煤炭资 源源发展为主，侧重发展 建建材、食品加工及轻纺 等等工业，我们必须依据 这这一发展规划实行科 学 供供地。二是土地利用总 体体规划要先行，我市土 地地利用总体规划是经省 政政府批准、带有法律性 、强制性的规划，因此 城城市发展、经营城市资 产产必须符合土地利用总 体体规划的要求，做到政 府府垄断一级土地市场， 实实现一个口子进水、一 个个池子蓄水、一个龙头 放放水，确保土地收益不 再再流失。经营性用地必 须须实行招拍挂， 经济适 用用住房建设必须符合国 家家相关规定。三是城市 发发展建设规划7 / 9 要先行， 在在调兵山市区内，不论 上上什么项目建什么样的 企企业，都必须符合城市 发发展建设总体规划，否 则则不能供地。加快实施 两部 、 三线 的 经经 营战略。 两部 即 中中心城区的南部和西部 ，南部是我市城市发展 的的预留区，区位及相关 条条件较好，可进行一定 规规模的商住、无污染的 工工业企业开发利用。西 部部属山区，环境较为优 美美，应重点搞好自然和 人人文景观相结合的旅游 开开发，从而提升城市的 品品位。 三线 即沈环 线线、新梨线和仿古街沿 线线。这 三线 不论是 存存量的国有土地还是集 体体建设用地都相对较多 。目 前，市委、市政府 已已经确定以 新梨线 附附近的工业园区为中心 ，公路两侧为延长带， 进进行工业带开发。我们 认认为还应在 沈环线 两两侧建设高新农业产业 开开发带， 提升调兵山市 农农业产业形象。仿古街 沿沿线是商贾云集之地， 应应通过二次开发，将建 安安处南门到仿古街南口 进进行整合，甚至可包括 轻工街 两侧铁煤职 工工住宅一并考虑，按城 市市建设发展规划进行总 体体安排，综合开发，这 样样则可使城市黄金地段 的的土地资产效益最大化 。 2、建立组织，统 一一负责资产运营。城市 资资产运营涉及方面较多 ，各自为政必然导致城 市市资产效益的 缩水 。从全国各地的情况来 看看，政府作为资产运营 的的主体，还将在很长时 间间内存在，因此，必须 建建立一个城市资产运营 管管理机构，负责城市资 产产运营的研究、 情报的 收收集、运营的规划，增 强强城市资产运营的前瞻 性性、预见性，提高城市 资资产运营的整体8 / 9 水平。 3、完善土地市场，盘 活活闲置地块。对以划拨 方方式取得国有土地使用 权权而闲置的土地，要依 法法收回，重新出让。加 强强对改制、破产企业占 用用地的管理，凡以划拨 方方式取得土地使用权的 ，一律实行有偿使用， 具具体办法是先收回土地 使使用权，然后办理转让 。实施土地置换，实现 土土地增值。政府可通过 土土地置换予以合理补偿 的的方式，将城区内占用 黄黄金地段的企事业单位 迁迁至其它地段或中心城 外外，特别是对铁煤集团 ，我们有过与其成功置 换换的例子，要持积极合 作作的态度与铁煤集团协 调调，腾出黄金地段招标 拍拍卖，这样既可实现土 地地增值，又可以做到企 事事业单位和政府双赢。 另另外目前亟 待开发利用 的的 来福大厦 、 百 货货大楼 虽然已由有关 商商业银行收回，但应从 经经营城市资产的角度考 虑虑，与银行协商实行最 低低的价格、最好的优惠 政政策，盘活这两处以及 类类似的存量国有资产。 4、创新工作，加快 无无形资产的开发。要借 鉴鉴外地经验，结合本地 实实际，确定无形资产开 发发的重点。城市管理综 合合执法局在对户外广告 牌牌匾进行监察、管理、 处处罚，保证广大广告商 和和经 销商利益的同时， 应应该创新工作方式，变 被被动为主动，积极与广 大大商家去沟通和协商， 让让广大商家真正认识到 户户外广告牌匾的重要性 。同时，通过媒体等加 大大宣传力度，9 / 9 并设计一 些些样式新颖、独特的灯 箱箱式小型广告牌匾，可 以以带有一些其他功能的 ，比如，可以供市民坐 下下休息的等等。还可以 结结合街道的特点，增加 一一些新颖独特的户外广 告告牌匾。应该加大对道 路路、桥梁冠名权的