2016年中国产业地产的特点与发展趋势.ppt

,中国产业地产发展特点 与发展趋势,2产业地产发展特点及趋势 3如何打造成功的产业园区 42016年回顾和展望,1什么是产业地产,目录,1什么是产业地产,3,产业 地产 多元收入 政策支持 稳健增值 ,住宅 国家宏观调 控从严从紧， 未来几年活 跃程度将持 续降温；,写字楼 市场开发较 为成熟，同 时，尤其一 线城市用地 供应有限;,商业 受宏观调控 影响较小， 是目前比较 活跃的地产 板块乊一；, , 工业园,工业 物流, 科技园 商务花园 仓储物流 商贸物流 ,是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途 通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。用地性质为50年。,产业地产,如经济开发区等；,如高新科技园等； 如总部基地，创意产业园等； 普通仓，保税仓，出口监管仓、冷库， 特种仓库等； 主题型与业市场（服装、电子、原料等） 国际采购中心等； ,主体构成,政府,开发商,企业,产业地产指导者，提供政策，税收支持，参与或部分参与土地一级开发,终端用户，企业运营参与者，通过有偿方式使用开发者管理服务,在实际操作中政府、开发商与进驻企业三者的部分角色是重叠的，如政府主导型开发中政府实际扮演着开发商的角色。,前期进行土地开发，前期建设与招商，负责后期服务运营,7,开发模式,园区综合模式 ,地产商模式 ,企业自用 ,基金模式 ,政府模式 ,开发模式,2产业地产发展特点及趋势,主要特点,政策主导性强、专业性强 工业地产受地方政府、经济、 产业发展、政策等影响很大； 工业地产和产业紧密联系，不同工业地产必须满足不同产 业发展需求及功能要求；,区域性强 由于工业发展具有 很强的聚集效应， 不同区域具有不同的 主导产业，区域市场对工业地产需求一致性较强；致使工业地产在同区域的功能差别很小。,投资大、投资回收期长 工业地产项目规模大，前期投入大；资金占用周期长，投资回收期限大于住宅房地产与商业地产；,项目增值性 发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源； 加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展；优化产业配置，打造产业群；都将促使项目价值提升,特点一,特点二,特点三,特点四,益 8,盈利方式,土地增值 土地基础设施配套 建设与完善及营销 推广开展会带来土 地自身的升值,物业租售 通过部分或者全部 出资/ 出售产业物业 实现产业地产的收 益,物业经营 产业物业及其配套 建成后，通过针对 性招商以及提供运 营管理服务带来收,资产融资 资产融资是实现产 业地产价值另一途 径，可分为债务性 融资和权益性融资,其它方式：政府政策支持（含商业土地配备、税收返还、投资奖励等）、VC服务、 配套地块建设增值等,立足于城镇中心的 小而精的“连锁模式”,立足于城郊结合部的 大而全的“产业新城”,功能,服务,理念,产品,发展趋势：,主要商业业态,中国产业地产市场 回顾与趋势,一、 政策环境,绿色、高端、智能、创新、互联网+,从各行业出台的“十三五”规划来看，绿色、高端、智能、创新、互联网+ + 、转型升级 成为产业发展的关键词，这也预示着未来地产与产业融合的发展方向。,新城 城镇化 人口聚集 ，推动产业地产 日益活跃 随着城镇化人口聚集，第三产业发展迅速，作为推动新型城镇化建设的重要载体，产业地产将日益活跃。,未来十年，城镇化将为中国提供 50 万亿的工业量，园区作为产业落地的载体，迎来巨大的发展空间。,50万亿,1 、 土地 ： 土地 供应规模下降，投资热度 拉动 地价,1. 2 价格 ：投资热度上升,2 、企业 ： 主体 多元化、合纵连横 、轻重并举 成 发展,涉足产业地产的企业 越来越多元化 。近年来，跨界活跃在产业地产的市场主体主要可以分为四大类，房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等其他企业。具体来看，2016 年，介入产业地产的品牌房企，既有保利、中铁、首创等央企或国企背景的地产企业，也有碧桂园、远洋、绿城等民营房地产企业；介入产业地产的制造业企业，有三一集团、中集集团、华立集团、海尔集团等企业；金融资本类企业有弘毅投资、华平资本、华融集团、基汇资本等企业；电商等其他企业有京东、乐视、东百集团、菜鸟网络等。上述企业多数为 2016 年首次介入产业地产开发，也有部分企业在早年已经布局产业地产领域，2016 年加速深耕此领域。,保利 ： 实施 “一五八”发展战略 ，首个项目 定位 为 跨境产业园区,2016 年 7 月，保利集团首个产业地产综合体项目南沙保利电商港启动全球招商，标志着保利正式进军产业地产。该项目占地 20 万平方米，总建筑面积 75 万平方米，主要定位为跨境产业园区，吸引跨境商务、港航服务、制造研发和保税展贸等四大类别产业及相关服务产业。,远洋： 聚焦高端智能制造，,2016 年 9 月，远洋集团试水产业地产，对外公布首个落地项目远洋云谷智能核心研发产业园，该项目位于北京密云，总占地面积 4500 亩，其中一期 500 亩，二期 1000 亩，三期 3000 亩。 2011 年，远洋以合作方式取得项目开发权，于 2016 年正式启动运作。未来，远洋将在京津冀、广州、深圳等热点区域伺机布局。远洋此次宣布独立操盘产业地产，聚焦高端智能制造领域，并通过多元化投资收益为途径，逐步实现从“买地造房卖房”向“资产整合优化运营”的规模化转型升级。,2016 年 9 月，中兴通讯抢滩珠海金湾区，宣布年内动工建设新能源汽车基地，并将大力研发、推广无线充电技术，将珠海智能汽车项目打造成中兴通讯第二大主要业务。中兴、乐视、格力等非汽车行业企业跨界“造车”已成为汽车产业发展的一大趋势。,中兴：跨界珠海“造车” ， 打造第二大业务,3 、 新风向 ： 特色小镇 打造产城融合 新高度,企业发力产城融合 ， 打造中国特色小镇 。在前文政策环境中，我们总结了 2016 年中央多次发文指导特色小镇建设。在政策导向下，品牌企业纷纷将转型的触角伸向了特色小镇，产业新城运营商中，华夏幸福宣布三年打造百座特色小镇、宏泰产业市镇要打造航空小镇、孵化小镇；品牌房企中，碧桂园发布科技小镇战略、时代地产千亿布局“未来小镇”、绿城未来 5-10 年要做出 5-10个农业小镇样板；其他企业中，前海金控携手深圳地铁打造前海深港基金小镇不同企业发力打造中国“特色小镇”，力求寻找新的利润增长点。,华夏幸福：三年打造百座特色小镇,2016 年 11 月，华夏幸福凭借着自身在产业新城运营中积累的基础优势和成熟经验，正式发布了特色小镇战略。华夏幸福将充分研究区域产业基础，结合小镇产业特征，围绕一个主导产业构建产业生态圈，力求产业纵深发展，围绕科技、健康、财富、文创四大主题，聚焦主导产业，从产业链、人才、技术、资金等方面形成产业生态圈。,软性要素 方面 ，从尊重、利用和挖掘小镇的自然环境、历史文脉和民俗风情，因地制宜塑造每一个小镇的独特风情，提升特色小镇的吸引力与生命力；坚持全域化管理、智慧化运营，为特色小镇的产业人口、旅游人口提供便利，打造智慧高效的现代化生活服务平台，提升特色小镇的运行效率。 硬件标准配置 方面 ，则从产业中心、商业、公共服务、游乐空间四大类标准化功能进行深挖,华夏幸福特色小镇 运营 软硬兼施 。,时代地产 ： 千亿布局 “ 时代 未来小镇”，打造城市运营 4.0 “价值城市”模型,2016 年 12 月，时代地产集团发布城市运营 4.0“价值城市”模型“时代未来小镇”，未来 5 年，时代地产将从珠三角起步，投资 30 个“未来小镇”项目，总投资金额约 9000 亿元。时代地产千亿布局“未来小镇”，旨在打造集产、城、人、文于一体，智能化、生态型、活力四射、极具未来感的特色产业小镇，而 12 月国家出台的“千企千镇工程”也将助力时代地产集团实施“未来小镇”战略计划。,二、 趋势展望,1 、 政策,产业政策深化落地、精准发力， 创新发展引领产业升级,产业 政策细化落地 、 精准发力 。经历了“十三五”规划开局之年，各行业纷纷出台相关政策规划，2017 年，各项政策规划有待继续深化落地。如，2016 年中国制造 2025“1+X”规划体系编制完成，五大工程率先启动实施，“中国制造 2025”国内外认知度和影响力显著提升。展望 2017年，中国制造 2025将进入全面实施阶段，细化落实“1+X”体系目标任务，因地制宜、因城施策，引导地方差异化发展和重点领域生产力合理布局，以深化城市(群)试点示范，推进 20 到 30 个基础条件好、示范带动强的城市先行先试。,2、创新发展引领产业升级 ， 推动产业向中高端迈进 。,2016 年，我国虽然已在高速铁路、北斗导航、通用航空、载人航天等多个科技领域取得瞩目的成绩，但我国科技创新基础还较薄弱，自主创新还不强大，关键领域核心技术受制于人的格局未从根本上改变。展望 2017 年，创新驱动发展战略仍是产业发展的动力之源，产业政策将继续着力突破重大关键、共性技术，超前部署前沿技术和基础研究，创造新的市场需求，引领产业迈向数字化、智能化、绿色化。,展望 2017 年，在我国战略性新兴产业发展方面，将完善和改进财税金融等支持政策，以及增强制度内生增长机制建设方面大力推进。推动实现新兴产业人才、资金、市场等资源优先配置，加强与传统产业的改造升级和融合，推进完整的产业链体系，培育新兴产业市场。,3、完善财税金融等支持政策， 新兴产业 将 加速 崛起。,2 、 经济,国内经济 稳中 求进，为产业地产 发展,2017 年 ， 国内经济 预期 稳 中 求进， 产业 结构将 不断 优化 。在我国经济增长速度持续放缓的情况下，2016 年，我国 GDP 和工业利润总额仍然实现稳步增长，产业结构更加优化，战略新兴产业加快发展。2016年，GDP同比增长6.7%，保持中高速增长；第三产业增加值占GDP的比重为51.6%，比上年提高 1.4 个百分点，高于第二产业 11.8 个百分点；在第二产业内部，高技术产业增加值比上17年增长 10.8%，占规模以上工业比重为 12.4%，比上年提高 0.6 个百分点，战略性新兴产业增加值比上年增长 10.5%，增速比规模以上工业高 4.5 个百分点。由此可见，中国经济发展已经进入新常态，增速换挡、动能转换、结构优化，2017 年，在经济稳中求进的主基调下，财政政策将更加积极有效，深化供给侧改革，着力振兴实体经济，将有利于产业结构不断优化，为产业地产市场平稳发展营造良好环境。,3 、 企业,内拼招商运营服务，外看资源并购整合,近年来，随着产业转型的深化以及国家战略政策的频繁调整，我国产业地产得以快速发展，产业园区、物流园区、孵化器的数量进一步上升，产业地产也由“蓝海”逐渐泛红，进入到产业地产的企业之间的竞争也越发激烈。展望 2017 年，企业若想在产业地产市场争得一席之地，既要修炼好“内功”招商运营服务，也要修炼好“外功”资源并购整合。,完成由“开发商”向“运营商”的战略转型。 产业地产企业将继续