动荡市场下的豪宅投资策略.ppt

动荡市场下的豪宅投资策略,2,动荡市场的表象/乱象,3,数据来源：深圳市国土资源与房地产管理局。（ * 6月份数据截至6月15日）,整体动荡的市场,一手成交的价格下跌41%,4,数据来源：深圳中原三级市场住宅部.。（ * 6月份数据截至6月15日）,整体动荡的市场,二手成交的价格下跌接近20%,5,数据来源：深圳中原三级市场住宅部.。（ * 6月份数据截至6月15日）,整体动荡的市场,二手租金下跌16%,6,几个重要的话题,断供潮 崩盘论 救市/阴谋论 美国经济衰退 美国次按,未来的形势如何把握?,7,品质较好的产品有市场支撑,8,800万以上物业出现交易量放大趋势,上半年一手800万以上物业成交232宗，较07年下半年上涨11%，别墅市场出现交易量放大的市场走势。,9,800万以上物业成交价已回复去年高峰时水平,二手800万以上物业成交价震荡中上行,不同价格段二手物业成交均价 （元每平方米）,11,为什么?原因是什么呢?,12,炒楼天王“周星弛”,2003年底，星爷以3.2亿元购入香港山顶普乐道10号地皮，约1236坪，兴建4座独立别墅。 2007年底星爷趁楼市形势大好之机，率先推出其中两栋别墅公开发售，每平方米意向价高达60万港元，每栋总价均在4亿港元以上，刷新了香港豪宅新纪录 。,13,一个城市真正意义上的少量豪宅， 其抵抗经济周期性波动的保值增值能力都是最强的。,14,15,目前香港豪宅已涨回97时水平,17,应该持有何种资产,18,城市核心区豪宅抗跌性强于郊区豪宅,*在香港，100平米以上的私人物业基本是高收入阶层来购买，40-100平米之间的私人物业由中等收入阶层来消费；政府保障性住房主要是满足中低收入阶层的需求,19,城市核心区豪宅升值潜力高于郊区豪宅,*在香港，100平米以上的私人物业基本是高收入阶层来购买，40-100平米之间的私人物业由中等收入阶层来消费；政府保障性住房主要是满足中低收入阶层的需求,20,自然人文资源占有稀缺性 cbd的聚集区财富流动性 区域升级换代-动力性,城市核心区豪宅三大优势,新一代豪宅区，西九龙的豪宅特质： 1.西九龙坐拥维多利亚海景，由于面向中环，景观更胜半山区 2.西九龙大部分物业都是沿机场快线而建，往来机场十分方便，而西九龙与中环亦仅是一个地铁站之隔;,香港山顶及香港南区为传统豪宅地段，拥有以下的特质： 1. 吸引的景观，而有海景、或山景则更优 距离市中心不太远 低密度，绿化率较高,22,深圳城市核心区豪宅价值,23,政策限制豪宅供应,24,深圳别墅供应量较少,06-07两年的数据显示，北京与上海两城市的别墅占当地住宅市场供应比相对较高，但也仅占各城市住宅供应不到10%的比例，深圳市别墅供应量最少，两年别墅供应量，仅占深圳住宅整体供应不到4%的比例。,深圳城市核心区别墅更为稀缺,除了整体别墅供应量较少以外，深圳的城市别墅供应量更少，06年城市别墅供应量不到3万平米，07年供应量虽有所增加，但也不到8万平米。,26,深圳别墅需求旺盛,从近两年4大城市数据看，各城市别墅需求量都有所增长，其中，深圳的别墅消费需求最强，在整体住宅市场需求量呈负增长的情况下，别墅需求仍有较大幅度的增长，且增长幅度远远高于北京、上海等城市。,27,深圳别墅价格高涨,别墅的稀缺性预期导致别墅成交均价进一步攀升，近两年北京因奥运概念，别墅价格涨幅较大，但深圳别墅的价格也有接近40%的涨幅，远高于上海与广州。,城市核心区豪宅价格持续走高,29,深圳豪宅客户群总量超过香港,在深圳这样的人口基数和经过20多年的快速发展，财富迅速累积的豪宅客群的总量应该超过香港。从价格的形成机制豪宅供给和客群基础来看，随着未来供应量的减小，需求量的稳步发展，以及深港一体化进程的加快，深圳豪宅价格应是逐步向香港看齐的。,30,在02-03年香港楼市最低迷的时候，特别是2003年sars期间，香港豪宅市场却获得较好的市场支撑，这主要是因为豪宅物业除了自住用途之外，其投资比例亦相当之高，投资者中，不仅有本地传统的“收租客”，也不乏海外的机构投资者和富豪，相对于其余投资渠道，物业市场资金安全性相对较高，所以楼市低潮期正是他们“建仓”的良机。,市场调整，豪宅入市良机,稀缺的城市核心区豪宅是财富增值的最佳途径,案例1：港岛南区传统豪宅地段，贝沙湾（2003年2月）推售，一期一座中层c室，面积776平方尺，两房间格，望海景，成交价378万元，平均尺价4871元。原业主于2003年5月以312万元购入，同年12月, 以378万元售出，较一手价高逾20%，成交获利66万元。,案例2：九龙毕架山一号（2003年2月推售）1座 c室，复式单位， 面积为2302平方呎，连1221 呎空中 园 ， 2004年10月以2780万 元成交， 折合平均呎价高达12076元 。 原业主于 2003年中以 1550万元购入物业， 是次转售 获利 1230万 元 ，单位于短短一年间升值 79.4%。,2003年初，位于港岛、九龙传统豪宅地段的贝沙湾、毕架山一号，何文田山一号等三大豪宅入市，备受市场追捧，同年10月份贝沙湾南岸于中秋节快速售罄，其余豪宅也相继售罄。,关注宏观层面释放的积极信号,奥运后四类政策有望出台 近日每日经济新闻采访了各机构人士，对奥运后的经济政策走向，机构专业人士普遍认为奥运后四类政策将有望出台： 资源价格：渐进式上调 税收：为企业减负