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文档简介
弗 莱 明 戈,弗莱明戈为龙湖地产在成都推出高品质低密住宅项目,属龙湖高端产品系;项目总占地189亩,在售二期。,在售二期,洋房+高层,户型区间76-215,一期洋房,户型区间135-220,龙湖弗莱明戈,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/项目概况,该项目临近西区大道,羊西线、成灌快铁。能够快速到达成都、郫县、温江、都江堰等地。 该项目位于郫县蜀都新城,属郫县新城板块,连接郫成都,区位优势明显。 该项目距成都三环路15km,车行约20分钟。,项目主要周边配套:郫县一中、三大公园、蜀都新城(规划五星级酒店、购物广场、金融机构、体育场等业态),弗莱明戈位于郫县热点开发区域-蜀都新城,新城拥有7343亩待规划土地,3-5年内建成郫县新城市核心。区域交通便利,未来规划配套齐全。,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/项目概况,弗莱明戈整体规划避免了传统洋房产品“兵营式”布局的尴尬,其采用院落式布局,半围合半独立。将洋房布局于项目内部,外围以高层隔离; 项目将别墅概念引入产品设计,在空间上突出别墅才有的产品布局,制造别墅式洋房的概念,营造出产品高端定位形象,弗莱明戈采用院落式布局,半围合半独立,分区明确;产品形态上引入别墅概念,营造出“别墅式洋房”的高端形象,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/项目规划,建筑设计特点:立面材质选用文化石材,S型红筒瓦屋顶,以及搭配铁艺栏杆、STUCOO涂料立面、松木廊架,凸显西班牙风格的特色风情,并能保证建筑耐久性。 园林设计特点:产品规划为“两带,三廊,两中心”,社区内配备14000平的园林示范区,近100种灌乔木及1个风情景观泳池,辅以北侧宽15米和南侧宽40米的绿化带,构建为西班牙风情园林,该项目建筑园林设计为西班牙风格,凸显项目高品质形象,且能保证建筑耐久性,园林设计:,建筑设计:,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/园林设计,该项目分洋房及高层两种形态,价格、面积差距较大,定位不同 在售主力产品为7690区间套二高层,及135以上大面积洋房产品 项目产品价格区间划分较细,洋房单价相对更高,产品单价随面积增加递增 二期所售洋房产品为一期未售房源,弗莱明戈户型种类划分较广,7690平米区间套二及135平米以上大户型为项目主要产品。项目价格段划分较细,着重突出其洋房产品。,一期(洋房)户型配比:,二期(高层)在售户型配比:,注:数据截止时间为10年6月,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/产品分析,项目在售三栋高层及一期未推洋房产品 套二及套四以上大户型为主,产品赠送面积较多 房型分平层、跃层、复式三种,在售主力产品为7690区间套二高层产品及135以上大面积洋房,总楼层分51、71、81、17+2四种。 样板间特点:西班牙式豪装风格 户型设计特点:别墅式空间体验,赠送面积较多。,在售主力户型解析,A4平层:建面147-157,赠送面积:23,A5顶跃:建面210-216 赠送房间40,花园48,A1底跃:建面180-195 赠送房间67,花园64-70,样板区:,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/户型分析,产品供应约每两月进行一次放量,时间节点较平均。 产品成交情况因受市场观望情绪拖累,整体去化稍缓,未及供应速度。市场存量较多,但3-5月二期开盘依然为项目形成热销期,相对区域其他项目,产品同期去化已属较好水平。 成交均价涨势较快。3月高层产品推出拉低产品均价,随后利用洋房品质效应拉动价格快速上涨。,单位:元,该项目受市场影响较深,供大于求,存量较大。同期去化水平相对较好,价格涨势较快,整体走势,单位:,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈量价分析,9,交叉分析,最好成交面积段7090,其次为130200。 最好成交总价段集中于70万以下,其次为70-120万。 通过交叉分析得出,二期高层套二产品市场认知度最高,其次为洋房产品。消费者总价承受临界点在120万。产品面积划分侧重于70-90及130-200区间,定位不同。,项目月均去化35套。70万以下套二户型及70-120万洋房户型最受市场青睐,各自市场定位不同。,高 层,洋房,高层、套二产品为主,洋房、大面积产品为次,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/交叉分析,主力客群为:改善为主,年龄结构以30-45岁精英阶层居多; 接受总价在120万内高品质住宅,产品要求高。,客户特征:年龄段30-45岁为主,该客群占比超50% 家庭结构以及三口之家为主。 客户主要为私营企业主,占客群一半,其次为国企、事业单位管理层、公务员 置业目的:自住为主 置业特征:改善为主 收入结构:家庭年收入530万区间为主 客户需求:120万以内,70-90区间二房及130以上大户型;看重产品品质及建筑外立面、园林塑造 认知渠道:主要来源于报纸、杂志、网络 客户来源:城西、城南本地人,外地客户多为龙湖追随者,通过市调及数据分析得出,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/客户分析,龙湖弗莱明戈08年11月上市,目前在售二期二批次。推盘节奏较快;产品对外推广方式以平面、网络广告为主,广告投入较高。,该项目对外推广方式主要以平面、网络广告为主,其次为户外广告。 该项目广告费用投入年均200万元,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/营销分析,对本案的启示:,启示一: 通过对该项目研究得出,高端客户对产品细节,尤其建筑、园林设计较看重,品质要求高。同为中高端定位产品,对建筑、园林进行塑造为本案一大要点。既要体现产品差异化,并能够控制成本为本案建筑园林方案选择思考主要方向。 启示二:
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