龙湖弗莱明戈项目.ppt

弗 莱 明 戈,弗莱明戈为龙湖地产在成都推出高品质低密住宅项目，属龙湖高端产品系；项目总占地189亩，在售二期。,在售二期，洋房+高层，户型区间76-215,一期洋房，户型区间135-220,龙湖弗莱明戈,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/项目概况,该项目临近西区大道，羊西线、成灌快铁。能够快速到达成都、郫县、温江、都江堰等地。 该项目位于郫县蜀都新城，属郫县新城板块，连接郫成都，区位优势明显。 该项目距成都三环路15km，车行约20分钟。,项目主要周边配套：郫县一中、三大公园、蜀都新城（规划五星级酒店、购物广场、金融机构、体育场等业态）,弗莱明戈位于郫县热点开发区域-蜀都新城，新城拥有7343亩待规划土地，3-5年内建成郫县新城市核心。区域交通便利，未来规划配套齐全。,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/项目概况,弗莱明戈整体规划避免了传统洋房产品“兵营式”布局的尴尬，其采用院落式布局，半围合半独立。将洋房布局于项目内部，外围以高层隔离； 项目将别墅概念引入产品设计，在空间上突出别墅才有的产品布局，制造别墅式洋房的概念，营造出产品高端定位形象,弗莱明戈采用院落式布局，半围合半独立，分区明确；产品形态上引入别墅概念，营造出“别墅式洋房”的高端形象,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/项目规划,建筑设计特点：立面材质选用文化石材，S型红筒瓦屋顶，以及搭配铁艺栏杆、STUCOO涂料立面、松木廊架，凸显西班牙风格的特色风情，并能保证建筑耐久性。 园林设计特点：产品规划为“两带，三廊，两中心”，社区内配备14000平的园林示范区，近100种灌乔木及1个风情景观泳池，辅以北侧宽15米和南侧宽40米的绿化带，构建为西班牙风情园林,该项目建筑园林设计为西班牙风格，凸显项目高品质形象，且能保证建筑耐久性,园林设计：,建筑设计：,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/园林设计,该项目分洋房及高层两种形态，价格、面积差距较大，定位不同 在售主力产品为7690区间套二高层，及135以上大面积洋房产品 项目产品价格区间划分较细，洋房单价相对更高，产品单价随面积增加递增 二期所售洋房产品为一期未售房源,弗莱明戈户型种类划分较广，7690平米区间套二及135平米以上大户型为项目主要产品。项目价格段划分较细，着重突出其洋房产品。,一期（洋房）户型配比：,二期（高层）在售户型配比：,注：数据截止时间为10年6月,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/产品分析,项目在售三栋高层及一期未推洋房产品 套二及套四以上大户型为主，产品赠送面积较多 房型分平层、跃层、复式三种,在售主力产品为7690区间套二高层产品及135以上大面积洋房，总楼层分51、71、81、17+2四种。 样板间特点：西班牙式豪装风格 户型设计特点：别墅式空间体验，赠送面积较多。,在售主力户型解析,A4平层：建面147-157，赠送面积：23,A5顶跃：建面210-216 赠送房间40，花园48,A1底跃：建面180-195 赠送房间67，花园64-70,样板区：,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/户型分析,产品供应约每两月进行一次放量，时间节点较平均。 产品成交情况因受市场观望情绪拖累，整体去化稍缓，未及供应速度。市场存量较多，但3-5月二期开盘依然为项目形成热销期，相对区域其他项目，产品同期去化已属较好水平。 成交均价涨势较快。3月高层产品推出拉低产品均价，随后利用洋房品质效应拉动价格快速上涨。,单位：元,该项目受市场影响较深，供大于求，存量较大。同期去化水平相对较好，价格涨势较快,整体走势,单位：,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈量价分析,9,交叉分析,最好成交面积段7090，其次为130200。 最好成交总价段集中于70万以下，其次为70-120万。 通过交叉分析得出，二期高层套二产品市场认知度最高，其次为洋房产品。消费者总价承受临界点在120万。产品面积划分侧重于70-90及130-200区间，定位不同。,项目月均去化35套。70万以下套二户型及70-120万洋房户型最受市场青睐，各自市场定位不同。,高 层,洋房,高层、套二产品为主,洋房、大面积产品为次,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/交叉分析,主力客群为：改善为主，年龄结构以30-45岁精英阶层居多； 接受总价在120万内高品质住宅，产品要求高。,客户特征：年龄段30-45岁为主，该客群占比超50% 家庭结构以及三口之家为主。 客户主要为私营企业主，占客群一半，其次为国企、事业单位管理层、公务员 置业目的：自住为主 置业特征：改善为主 收入结构：家庭年收入530万区间为主 客户需求：120万以内，70-90区间二房及130以上大户型；看重产品品质及建筑外立面、园林塑造 认知渠道：主要来源于报纸、杂志、网络 客户来源：城西、城南本地人，外地客户多为龙湖追随者,通过市调及数据分析得出,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/客户分析,龙湖弗莱明戈08年11月上市，目前在售二期二批次。推盘节奏较快；产品对外推广方式以平面、网络广告为主，广告投入较高。,该项目对外推广方式主要以平面、网络广告为主，其次为户外广告。 该项目广告费用投入年均200万元,PART 3 成都别墅类物业市场研究/区域市场解读/板块关注项目/弗莱明戈/营销分析,对本案的启示：,启示一： 通过对该项目研究得出，高端客户对产品细节，尤其建筑、园林设计较看重，品质要求高。同为中高端定位产品，对建筑、园林进行塑造为本案一大要点。既要体现产品差异化，并能够控制成本为本案建筑园林方案选择思考主要方向。 启示二：