关于广州房地产泡沫的分析_0

1 / 8 关于广州房地产泡沫的分析 【摘 要】从房价收入比、房地产开发投资增幅与 GDP增长速度比、商品房空置率、房地产企业的财务状况指标、房地产开发投资资金来源、城市居民消费价格指数与房屋价格指数比等多个泡沫指标比较来看：广州房地产市场在1998 XX 年整体运行平稳，但是，个别年份存在泡沫威胁，出现投资过热、商品房积压等现象。而加强房地产信贷和土地出让监控、建立房地产信息发布 机机制、提高房地产市场 准准入门槛将是缓解积压 房房，抑制房地产市场膨 胀胀的有效手段。 【关 键键词】房地产泡沫；测 度度；指标；实证研究 1998 年，我国开 始始取消福利分房，进行 个个人住房的货币化改革 ，中国的房地产市场步 入入快速发展期，投资增 幅幅较大，房地产价格也 随随之持续上涨，房地产 市市场是否存在泡沫的争 论论也由此产生。事实上 ，我国房地产在一定程 度度上存在经济泡沫是毫 无无疑问的，但由于房地 产产市场呈现明显的区域 化化特征，有些城市的房 地地产过热 (如北京、上 海海、杭州等地 )，另一 些些中小城市房地产市场 萧萧条，所以，整个房地 产产市场泡沫到底有多大 ，目前，还没有一个准 确确的结论。广州作为珠 江江三角洲的中心城市， 不不仅经济发展走在全国 的的前列，房地产市 场也 取取得长足的发展。 XX 年年，广州房地 产开发投 资资已达到488 86 亿亿元，占社会固定资产 投投资的 38 2 (XX 年广州市2 / 8 经济和社会 发发展公报 )。但房价的 不不断上涨，也引起了人 们们对广州房地产市场的 关关注。本文以广州房地 产产市场为例，选取房价 收收入比、房地产开发投 资资增幅与 GDP 增长速 度度比、商品房空置率等 多多个泡沫指标来测度广 州州房地产市场的泡沫程 度度。 一、房地产泡 沫沫与房地产泡沫测度 房地产泡沫是指房地产 实实际价格严重脱离理论 价价值的现象。泡沫的存 在在是相对于房地产的理 论论价值来说的。对于引 发发房地产泡沫的原因， 一一般来说主要有两个： 一一是开发商的过热投资 和和消费者的投机预期形 成成投机需求造成，二是 银银行金融资金的支持 (李李维哲、曲波， 20022)。 对于房地产 泡泡沫的测度一般有两种 方方法，一是直接测度， 即即利用定义测度房地产 的的理论价值，通过比较 理理论价值与实际价格来 测测度房地产的泡沫程度 ( Peter Engllund，1998； J ohn M Quiggley， 2001)。另一个是利用指标法 间间接测评，即通过指标 比比较，判断房地产市场 是是否存在泡沫。这两种 方方法各有优缺点，第一 种种比较 科学严谨，但不 易易操作，第二种比较容 易易操作，但不够严谨。 鉴鉴于目前房地产市场发 展展不够成熟稳定，合理 的的地价、费用、建设成 本本、利润以及未来收益 等等参数难以确定，数据 的的获得也困难，直接测 度度法在实际操作中较难 ，我们倾向于选择指标 法法来测度房地产泡沫程 度度。下面以广州市房地 产产市场为例，进行指标 法法测度研3 / 8 究。 二、 广广州房地产泡沫实证研 究究 本文主要选择房 价价收入比、房地产投资 增增幅与 GDP 增长率的 比比值、房屋空置情况、 房房地产业的盈利状况、 房房地产投资来源等多个 泡泡沫测度指标，来评价 广广州房地产市 场是否存 在在泡沫及泡沫程度。 1房价收入比指标分 析析 房价收入比一般 用用整套住房价格与居民 户户年均可支配收入的比 值值来表示，用来测度居 民民的购房能力。比值越 高高，居民的支付能力越 低低，比值持续上升，房 地地产市场存在泡沫的可 能能性就越大。从 1998 XX 年人均可支配 收收入的增长率与房价增 长长率的比较可以看出， 人人均可支配收入基本上 是是正增长，房价基本上 是是负增长，除了 2002 年，房价增长率高于 居居民可支配收入增长率 外外。按国际标准，房价 增增长率连续三年超过 10 ，可被认为存在经 济济泡沫或有此苗头。 据 此此，可初步判断广州市 不不存在房地产泡沫。房 价价收入比虽然从1998 年的 12 97 开始 一一直下降，目前维 持在 9 倍左右。但是，整体 上上说房价收入比还是偏 高高，不仅远高于西方发 达达国家的 3 6 倍，而 且且也高于发展中国家的 6 8 倍水平，存在一 定定的威胁，同时，也造 成成商品房积压空置。 2房地产开发投资 增增幅与 GDP 增长速度 指指标分析 4 / 8 房地产开 发发投资增长速度与 GDP 增长速度指标主要衡 量量房地产行业的相对扩 张张程度，指标过高说明 房房地产业的相对高度发 展展。 1998 XX 年 ，广州市房地产开发投 资资 增幅不大，除 1998 、 2000 年达到 17 28和 20 17 外，其他各年基本维 持持在 10以下， XX 年年甚至出现了负增长， 仅仅为 1 6，房地 产产投资的增长速度远低 于于同期全国房地产投资 额额年均增长率 20的 水水平 (根据中国统计 年年鉴 1998 XX 相相关数据测算 )。而同 期期的广州市 GDP 的增 长长速度均以两位数增长 ，基本维持在 15左 右右， GDP 的增长速度 除除 1998、 2000 年年 外明显高于房地产投 资资的增幅。说明广州的 房房地产市场投资没有出 现现过热现象，房地产市 场场投资比较理性，这显 示示了政府的宏观调控政 策策比较有效。 3商 品品房空置率指标分析 商品房空置率用当前 商商品房或商品住宅的空 置置量与近三年商品房或 商商品住宅的峻工量的比 值值表示，反映当前商品 房房供求状态，衡量房地 产产投资是否与社会有效 需需求相适应。比例越高 ，房地产泡沫风险越大 。一般来说，空置率在 220以上为严重积压 区区，在 10 20 之之间为空置危险区， 510为合理区， 5 以下为空置不足区 。广州房地产空置面积 在在 1998 年仅为 267 万平方米、 1999、 2000、 2001、 2002四年持续走 高高， XX 年达到最高空 置置量 722 01 万平 方方米， XX年受政府调 控控固定资产政策影响， 空空置量有所下降，但仍 有有5 / 8 646 9 万平方米 ，相当于年新竣工面积 的的 64，空置数量惊 人人。广州商品房的空置 率率也很高，除 1998 年年空置率为13 38，在空置危险区内外 ，其他各年的住房空置 率率高于商品房空置率 20 ， 2000 年的空 置置率曾达到 24 19，商品房供给大于需 求求，空置存量较大，出 现现较大积压现象。出现 这这一状况主要有两方面 原原因：一是虽然实现住 房房货币化改革，但是， 广广州居民的自有住房比 例例高， 购房者购房热情 不不高。二是开发商过度 开开发，房屋供过于求， 出出现大量商品房销不出 去去，因而闲置。 4房地产企业的财务状 况况指标分析 衡量房 地地产开发经营盈利状况 的的指标一般为利润额和 利利润率。利润额和利润 率率指标过高将出现房地 产产投资过热，导致房地 产产行业出现泡沫危险。 从从广州房地产行业的利 润润指标来看，近几年， 整整个房地产行业利润波 动动较大 1998 和 19999年维持在 20 亿元 左左右，但是 2000 和 22001 年急剧下降， 降降至 9 50 亿元和 8 84 亿元， 2002、 XX 和 XX 利润回升 ，在XX 年达 到 75 886 亿元。但总体利润 率率偏低，除 XX 年利润 率率达到 12 05外 ，其他年份利润率都维 持持在 5 8，其中 ， 1999 年和 2000 年更低至 3 16 和和 3 0，远低于 国国际上多数市场经济国 家家房地产开发 8的平 均均利润率。这说明广州 房房地产市场的竞争比较 激激烈，市场化程度较高 ，没有出现房地产市场 暴暴利现象，房地产市场 比6 / 8 比较理性，泡沫威胁不 大大。 5房地产开 发发投资资金来源分析 房地产开发投资资金来 源源状况一般有两个指标 来来衡量，一个是房地产 企企业开发国内贷款与房 地地产投资资金的比率 ， 主主要反映房地产企业对 银银行资金的依赖程度， 指指标值过高，显示银行 资资金对房地产投资的支 持持度高，房地产泡沫威 胁胁较大；另一个是房地 产产企业开发自有资金与 房房地产投资资金的比值 ，用来说明房地产行业 融融资状况，指标值过低 ，说明房地产行业对银 行行和预售商品房款项的 依依赖就越大，泡沫威胁 越越高。 1998 XX 年年广州房地产投资资金 来来源中，银行贷款资金 都都高于自筹资金和利用 外外资的资金，但有下降 趋趋势。但是，银行贷款 占占房地产开发资金的比 例例却从 1998 年的 16 上升到 2002 年 的的 24， XX 年有所 回回 落，但也在 22， 房房地产开发对银行资金 的的依赖较为严重。同时 ，自筹资金从 1998 年年的 86 83 亿元开 始始增加， 2001 年达 到到最高 106 73 亿 元元，然后开始回落，但 总总量不大。而且房地产 企企业开发自有资金与房 地地产投资资金的比值从 1 998 年开始不断下 降降，说明企业自有资金 有有限。房地产企业对房 产产贷款的依赖性较大， 房房地产投资风险较大， 存存在一定泡沫威胁。 6城市居民消费价格 指指数与房屋价格指数比 较较 商品零售价格指 数数与房屋价格指数用来 衡衡量商品房价格的实际 增增长状况，如果房屋价 格格指数高 于商品零售价 格格指7 / 8 数，显示商品房实 际际价格增长，可能存在 泡泡沫威胁。 1998 XXX年广州的零售商品 价价格指数波动不大，基 本本维持在 97 100 之之间，而同期的商品房 价价格指数也基本平稳， 只只有 1997 年和 XX 年年变化较大，但房屋价 格格指数明显高于商品零 售售价格指数，说明几年 来来广州商品房不仅名义 价价格上升，而且实际价 格格也有所上升，存在一 定定泡沫威胁。 三、 结结论分析及对策 综 上上指标分析，我们发现 11998 XX 年广州 房房地产市场虽然整体运 行行平稳，但是存在一定 的的泡沫，出现投资过热 、商品房积压等 现象， 影影响了房地产市场的健 康康发展。所以，今后一 段段时间内应采取积极措 施施，消化积压的控制商 品品房，抑制房地产市场 膨膨胀。 1从资金 来来源入手，加强对按揭 贷贷款、多头空头担保贷 款款等的监控，严把银行 信信贷关，避免银行资金 过过量流入房地产市场。 2建立有效房地 产产信息发布机制，定期 、如实公布房地产市场 信信息，防止房地产市场 炒炒作。 3鼓励房 地地产业多渠道融资，促 使使房地产企业融资社会 化化，减少企业对银行贷