关于我州城市住宅区物业管理情况的调研报告

1 / 13 关于我州城市住宅区物业管理情况的调研报告 为进一步推动我州城市住宅区物业管理工作的顺利开展，今年 3 月 -5 月，州政协组织部分政协委员，会同州住建局，就全州城市住宅区物业管理情况进行了专题调研。形成报告如下： 一、基本情况 我州物业管理起步较早。 20*年，先于国家和省制定了 XX 州城市住宅区物业管理条例（以下简称条例）。 20*年出台了 XX 州城市住宅区物业管理条例实施 办办法，在这之后新建 的的住宅小区大多数实行 了了物业管理。 目前全 州州共有规模（万平方米 ）以上的住宅小区 793 个，总面积 5300 余余 万平方米。其中，实 行行了物业管理和前期物 业业管理的小区 322 个 ，面积 1700 余万平 方方米，占 32%，高于 全全省 25%的平均水平 ；由原产权单位管理、 业业主自管、社区代管的 准准物业管理面积 740 余余万平方米，约占 14% 。全州具备资质的物 业业管理企业共有 180 家家，从业人员 3673 人人。其中：二级资质 1 家家，三级资质 129 家 ，暂定级的 50 家。这 些些企业可分为两类：一 类类是独立核算，自负盈 亏亏，具有独立法人资格 ; 另一类是房地产开发 企企业的子公司或分公司 ，盈亏均由开发企业负 责责。 全州各县市物业服 务务收费均 实行政府指导 价价，每月每平方米在元 元之间，个别达到 元元。在已实行2 / 13 物业管理 的的住宅小区中成立业主 委委员会的有 235 个， 占占 73%。全州物业维 修修资金缴存总额达到亿 元元，使用亿元，使用率 为为 %。 近年来 ,州委 州州政府高度重视城市住 宅宅区物业管理工作，各 县县市也不断加大工作力 度度，均将其纳入社会管 理理创新的实践中。 XX 市市全面规划城市住宅区 物物业管理，积极推进准 物物业全覆盖工程； XX 县县采取管理职能下沉， 壮壮大社区力量指导物业 管管理； XX 市将物业管 理理与城市管理合并进行 综综合执法等方式方法， 都都取得了明显的 成效。 经过 10 年的努力，全 州州物管企业的品牌、形 象象意识和广大业主的参 与与意识有所增强。在省 、州物业管理达标创优 活活动中，荣获 “ 吉林省 示示范物业管理住宅小区 ”2 个、 “ 吉林省优秀 物物业管理住宅小区 ”2 2 个， “ 全州优秀物业 管管理住宅小区 ”54 个 ，物业管理工作逐步向 规规范化迈进。 二、存 在在的问题 （一）监管 机机制有待进一步完善。 一一是对城市住宅区建设 在在立项时监管不利，审 批批不严，有法不依。“ 先先上车，后买票”，边 建建设边补手续，开发建 设设了一些达不到规划标 准准的住宅小区，不利于 物物管企业的规模经营。 二二是对住宅区建设监管 不不力，伪劣材料被大量 使使用于住宅区共用设施 上上，许多住宅区公用设 施施刚过保修期就需全盘 更更换，为以后实施物业 管管理埋下了隐患。三是 政政府物业监管职能分散 ，执法合力3 / 13 不够。物业 管管理工作涉及规划、建 设设、城管、房产、物价 、工商、税务、公安、 街街道、供水、供电、供 热热、环卫、电信、有线 电电视、通讯等近 20 个 部部门和单位，有利争着 管管，没利无人管，执法 力力度和效果严重削弱。 据据了解，十年来，全州 竟竟无一按条例罚则 被被处罚的案例。 （二 ）规避条例现象严 重重。由于条例早于 国国家和省的相关法规出 台台，存在着有些规定过 粗粗，可操作性不强，管 理理职能权责不清，个别 规规定脱离物管工作实际 等等问题，条例刚性 差差，满足不了物业管理 工工作的需要。 一是一 些些开发商在出售房屋时 极极力避免签订“前期物 业业管理协议”，即使签 订订协议也利用条例 规规定过粗的漏洞把管理 方方的责任和义务简单化 ，致使条例规定的 有有关前期物业管理必须 具具备和提供的服务落实 不不了，源头把关措施被 规规避。二是由于前期物 业业管理大部分由开发商 的的子公司或分公司承担 ，他们在接管物业时不 验验收，即便有验收也是 走走过场，成 了开发商的 代代言人。综合验收时， 因因为政府监管部门实行 “分头验收”，验收执 法法也往往被开发商各个 击击破，查验工作措施被 规规避。三是条例规 定定，小区入住率达到一 定定比例，必须成立业主 委委员会，由业主委员会 选选聘物管企业进行物业 管管理，前期物业管理即 告告结束。但目前多数小 区区前期物业管理都超过 保保修期，其目的就是为 了了逃避维修责任。等保 修修期一过，基础设施开 始始出现质量问题，各类 纠纠纷相继4 / 13 出现，便退出 管管理，留下的是一个烂 滩滩子。而那些专业的物 管管公司却因为基础设施 维维修投入过大、收费标 准准难以提高、收费 困难 而而不愿接手，一旦接手 ，业主就将本应由开发 企企业负责的遗留问题， 强强加在物管企业头上， 物物管企业代人受过，在 实实施物业管理过程中困 难难重重。据统计，在各 类类纠纷中，近 80 %的的矛盾源于开发建设遗 留留问题。主要表现在设 计计变更导致业主权益受 损损；房屋建筑和 附属设 备备质量差达不到设计使 用用年限；配套项目缺项 甩甩项；地下车库、配套 设设施权属不清，产权不 明明等。 （三）物管企 业业生存难。 1、相关 优优惠政策得不到落实。 吉林省物业管理办法 第 44 条规定 “ 居民 居居住的物业管理区域公 共共照明及物业管理用房 使使用的水、电、气、热 费费按住宅价格收取 ” ， 第 45条规定 “ 供水 、供电、供气、供热等 部部门应当向物业管理区 域域内的最终用户收取费 用用，在向最终用户提供 服服务之前产生的损耗由 经经营单位承担 “ ，第 54 条规定供水、供电、 供供气、供热、排水经营 单单位应负责物业管理区 域域内相关设施设备的维 修修、养护和更新。但相 关关部门执行的不好或者 拒拒不执行，如电力部门 对对小区内公用照明用电 及及电力损耗，尤其是向 高高层建筑供热时，二次 加加压产生的电费，也都 按按 营业用电的标准向物 业业公司收取。并且不负 责责楼道或者楼栋、单元 内内的居民电表前的各项 供供电设施设备的维修、 养养护和更新。供水部5 / 13 门 也也执行着 98 年的吉 林林省供水办法，不执 行行 09 年的吉林省物 业业管理办法，对物业 区区内的公用水费、小区 总总表和业主分表之间的 跑跑、冒、滴、漏产生的 费费用均向物管企业按营 业业用水标准收取。而且 不不负责楼道或者楼栋、 单单元内居民水表前的各 项项供水设施设备的维修 、养护和更新。 2、 收收费政策已不适应物管 行行业发展，收费标准低 。我州物业管理收费为 政政府指导价，十年来未 作作调整。十年来，物业 企企业的经营成本不断上 涨涨，业主的服务需求也 在在不断提高， 尤其是人 员员工资增长幅度已经超 过过 50%，物管企业压 力力大，导致企业招工困 难难，从业人员素质偏低 ，普遍缺乏物业管理知 识识和实践经验，服务水 平平与业主消费需求不相 适适应，物业管理行业发 展展举步维艰。 3、收 费费约束机制没有形成， 收收费率低。全州物业平 均均收费率不到 70%。 收收费率低的原因是多方 面面的：一是物管企业服 务务人员素质偏低，部分 物物管企业服务质量不好 ，业主与企业之间的纠 纷纷不能及时解决，业主 产产生不满情绪影响交费 ；二是业主消费意识和 契契约意识还没有形成， 不不愿交费。很多业主还 没没有形成花钱买服务 意 识识，习惯于计划经济条 件件下的 “ 福利待遇 ” ， 既既不愿交纳物业费，又 想想靠政府提供物业服务 与与管理，影响物业管理 的的整体推进。如珲春的 靖靖园小区，面积 20 多 万万平方米，几年来 XX 市市投入近 300 万元改 造造了小区的基础设施， 先先后推荐三个物管企业 进进驻 小区，在6 / 13 1800 多多住户中，只有 21 户 交交纳了元 /平方米的物 业业费，致使三家物管公 司司被迫弃管，目前只能 由由社区代管。三是在物 管管领域还没有相关的扶 贫贫政策，困难群体没有 能能力交费。四是对恶意 不不交费的钉子户诉讼周 期期长， “ 打官司 ” 得不 偿偿失，物管企业放弃收 费费 。 4、物管企业规 模模小，经营成本高，企 业业发展后劲不足。据有 关关数据表明，在目前的 管管理技术和管理水平条 件件下，物业管理规模在 人人均管理面积 3000 平平方米左右是物业企业 的的盈亏点。而我州多数 物物管企业规模小，经营 成成本居高不下，再加上 物物管行业的税赋高达 %，导致物管企业发展缓 慢慢。据统计，在全州 1880家物管企业当中， 盈盈利企业 60家，约占 333%，持平企业 35 家家，约占 20%，亏损 企企业 85 家，约占 47% ，盈利企业也处于微 利利状态。 物管行业处 于于企业规模小 -经营 成成本高 -不盈利 -难难投入 -服务水平难 提提升 -收费率难提高 -企业难壮大的恶性 循循环中。 5、化解物 业业管理纠纷的渠道不畅 通通。由于调解物业纠纷 的的方式单一，业主与物 管管企业双方均存在维权 难难的问题，一旦遇到纠 纷纷，便陷入司法诉讼的 复复杂程序中，成本高， 周周期长，影响物管企业 的的正常经营，物业管理 工工作很难顺利开展。 20016 年全州法院系统 受受理民事案件 21114 起，其中受理物业纠 纷纷案件 429 起，占 2% ，而这些案件多为调 解解结案。另7 / 13 外，物管企 业业的行业自律和维权机 制制还没有建立起来，全 州州仅在延吉成立一个物 业业管理行业协会 ，会员 企企业只有 33 家，仅占 全全州物管企业总数的 188%。 （四）对物业 管管理法规普及宣传不够 ，业主参与物业管理意 识识不强。通过问卷调查 和和各方面人员的调研座 谈谈会反映的情况来看， 街街道、社区从事物业监 管管的工作人员，物管企 业业的管理人员、业主委 员员会成员以及业主代表 ，普遍存在对物业管理 法法规知之甚少的现象。 一一是广大业主依法维权 的的能力和意识较差，包 括括公职人员在内，居民 自自治的观念十分淡薄， 主主动参与物业管理的很 少少。二是物业管理本是 居居民自治的重要内容， 却却形成了政府“一头热 ”现象。业主大会难召 开开，业主委员会难成立 的的问题比较突出。有些 虽虽成立了业主委员会， 其其成员大多由退休人员 、无业人员构成，个体 素素质差别大。他们有的 是是凭热心，尽义务，有 的的却是为了图一己之利 。调查中发现，某小区 的的业主委员会 9 名成员 中中有 7 名不交物业费， 物物管企业敢怒不敢言。 业业主们的意见稍有分歧 就就无法形成共识，难以 实实现广大业主对物业管 理理的参与和监督，业主 委委员会的作用没能真正 发发挥。 （五）老旧小 区区实行物业管理难度大 。没有物业管理的住宅 区区多为老旧小区，这些 小小区大多建成于福利分 房房时代，小区基础设施 差差， 不具备相应的物业 管管理条件，如不综合整 治治，难以实现物业管理 。目前，全州多数县（ 市市）尚未制定8 / 13 推进老旧 小小区综合整治的总体规 划划，“棚户区改造”工 程程、“暖房子”工程虽 然然推进很快，但有些地 方方与老旧小区综合整治 工工程脱节，缺乏统筹合 力力。特别是这类房屋按 售售房比例归集的维修基 金金很少，有的已经用完 ，维修资金缺口很大。 另另外在这类小区内，大 部部分居住着收入不高的 困困难群体和流动暂住群 体体，物业管理意识淡漠 ，再加上小区建筑面积 小小，管理成本高，物管 企企业难以涉足。 三、 意意见和建议 物业管理 关关系千家万 户，是党和 政政府做好基层工作的重 要要抓手，是构建和谐社 会会的基本内容。州内各 级级党委和政府要高度重 视视物业管理在社会管理 和和城市管理中的基础作 用用，逐步健全工作机制 ，推动物业管理与社区 管管理的有效结合。多措 并并举，引导物业服务企 业业利用自身资源参与社 区区建设，确保物业管理 在在提升城市发展质量、 维维护社会秩序、提升市 民民生活品质方面发挥更 大大的作用。 （一）要 进进一步完善物业管理的 监监管机制 1、在州、 县县（市）两级政府建立 物物业管理工作领导小组 和和联席会议制度，负责 制制定物业管理的整体推 进进规划，组织和协 调物 业业管理的政府监管和对 下下指导工作，处置物业 管管理中的突出问题。按 照照物业公司管理、业主 自自行管理、产权单位管 理理、社区代管等 4 种形 式式的物业管理模式，结 合合社会管理创新，着力 研研究物业管理的综合执 法法机制建设，可采取9 / 13 XX 市把物业管理和城市 综综合执法融为一体的做 法法，鼓励职能整合，强 化化执法合力，切实解决 执执法职能分散和合力不 够够的问题。 2、在街 道道、社区应当明确物业 管管理的分管领导和专兼 职职工作人员，具体负责 组组织、指导、召开业主 大大会，成立业主委员会 及及换届选举工作，对业 主主大会和业主委员会的 日日常活动进行指导监督 ，协调解决业主、业主 委委员会与物管企业之间 的的矛盾纠纷。县（市） 物物业管理工作领导小组 要要定期指导考核街道、 社社区的物业管理工作。 切切实提高业主委员会的 覆覆盖率，逐步提高业主 自自我管理和自我约束能 力力。 3、强化源头把 关关，严格执行住宅区规 划划面积标准和质量标准 ，认真落实吉林省物 业业服务查验接收办法 ，进一步完善和落实新 建建小区的综合验收机制 ，避免出现新问题。可 推推广 XX 县吸纳各方代 表表开展综合验收的办法 ，建立由住宅、规划、 建建设、验收主管行政部 门门和业主代表、物管企 业业代表 、社区代表以及 人人大代表、政协委员组 成成的综合验收委员会对 新新建小区的投入使用， 实实行综合验收，坚决禁 止止分头验收，强化源头 把把关力度。不断完善综 合合验收机制和工作程序 ，并使之制度化，规范 化化。 4、积极探索物 业业管理矛盾纠纷的排查 化化解机制。在建立起物 业业管理工作领导小组和 联联席会议制度的基础上 ，成立物管行业人民调 节节委员会，形成以人民 调调解为基础，人民调10 / 13 解 、行政调解、司法调解 协协调配合的 “ 大调解 ” 工工作体系。扶持物管行 业业协会健康发展，发挥 行行业协会自律和维权的 作作用。建立 “ 统一受理 、集中梳理、 归口管理 、依法处理、限期办理 ” 的 “ 一站式 ” 化解物 业业纠纷的工作机制，及 时时维护业主和物管企业 的的合法权益，为物业管 理理行业健康发展创造良 好好的法制环境。 （二 ）要尽快修订出台物业 管管理相应法规 1、依 据据国家物权法和 物物业管理条例以及吉 林林省的有关法规，尽快 修修订 XX 州城市住宅 区区物业管理条例，增 强强条例的刚性和可操作 性性。 2、以修订后的 条例为指导，抓紧 研研究制定与物业管理相 配配套的行政规章制度， 制制定完善社区指导业主 大大会和业主委员会工作 规规范、物业承接查验管 理理办法、老旧小区综 合 整整治纲要等当前实际工 作作中急需的工作规范。 3、进一步完善物业 管管理服务企业的市场准 入入制度和物业管理招投 标标制度，严格规范物业 管管理退出机制。 4、 将将解决开发商遗留问题 列列入政府监管的重点， 组组织相关成员单位组成 联联合检查组，对群众反 映映强烈的开发商遗留问 题题，拉出清单，逐个研 究究解决方案。建立健全 开开发企业信用档案，加 大大对违法违纪行为的查 处处力度。形成长效机制 ，经常性地对开发企业 房房屋销售管理、竣工验 收收管理、建筑保11 / 13 修期维 修修监督管理进行监督检 查查。 （三）加强对物 业业管理服务行业的政策 扶扶 持 1、尽快向省政 府府汇报，在落实吉林 省省物业管理办法第 44 条、第 45 条和第 544 条有关规定的过程 中中，省级法规与相关行 业业规定之间相互矛盾的 现现象，切实解决扶持物 管管企业政策落实难的问 题题。 2、物业管理服 务务作为新兴行业，处于 市市场机制还不成熟、企 业业效益低下，行业发展 困困难的特殊时期，建议 政政府在税收、用工等方 面面出台具体的扶持政策 ，建立物业服务企业从 业业人员的综合保险制度 、岗位定向培训制度， 提提高物管从业人员素质 ，提高服务质量，降低 企企业经营风险。 3、 按按照政府调控与市场调 节节相结合 的原则，完善 物物业管理服务收费调节 机机制。在对物业管理服 务务情况进行深入调研论 证证的基础上，修改物业 收收费政府指导价格标准 ，降低或免收低收入群 体体的物业费，建立起听 证证制度和常规调控机制 ，逐步向市场调节为主 、政府调控为辅的机制 过过渡。 4、制定鼓励 有有能力的大企业进入物 业业服务领域、小企业合 并并重组、物业服务企业 投投资老旧小区综合整治 改改造等方面的激励措施 ，鼓励单项专业服务队 向向专业服务公司过渡， 引引导物业服务企业做强 做做大，提高规模效益和 抗抗风险能力。 （四） 加加强宣传，营造良好的 物物业管理环境 1、将 物物业管理法规、规章制 度度的宣传、普及工作纳 入入12 / 13 我州 “ 六五 ”