行业经济论文-我国房地产价格持续快速上涨的原因及对策.doc

行业经济论文-我国房地产价格持续快速上涨的原因及对策摘要：文章针对我国房地产价格过高上涨过快的问题，从政府、房地产企业、房地产购买需求和外部因素四个方面分析了我国房价过高过快上涨的原因，提出了稳定房价的对策建议。关键词：房地产泡沫；成本推上；国际游资；经济适用房一、近年来我国房地产价格持续快速上涨1998年我国房地产市场开始了对旧体制的全面改革，许多的居民通过购买产权拥有了自己的住房。然而近年来，房地产价格持续走高，严重影响了我国房地产市场的稳定与人民生活的安定。全面房改以来，原本为体制因素压抑下的购房需求爆发出来，加之20世纪末扩大内需的一系列政策，房地产价格一涨再涨（见表1）：由表1可以看出，19992005六年间，房屋销售价格指数呈明显上升趋势。据国家发改委、国家统计局调查，2007年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.5%。在国家大力打压下，我国房地产价格不降反升。房价过高过快增长引发了房地产泡沫。由于房地产虚拟需求过度膨胀导致房地产价格相对于理论价格的非平稳性上涨，当经济快速发展，财政状况好转时，盲目或有目的地投机房地产，而产生房地产价格暴涨现象被称为房地产泡沫。当价格上涨到一定程度泡沫破裂，价格就会急剧下降。因而需要根据泡沫的具体成因采取有效对策，控制房地产价格继续大幅上涨。二、近期我国房地产价格持续快速上涨的原因（一）政府方面有关房地产的各种现行制度在执行过程中有许多不规范之处。虽然国家出台了很多鼓励中低价房产，特别是经济适用房的开发政策，但是，还存在很多不完善之处，实际操作过程中也缺乏有效的监督管理。最近北京新推出的经济适用房项目，在认购过程中出现了很多不公平、不规范的现象，使调控政策难以达到预期的效果。新出台的政策缺乏权威的解释，容易产生误解，也影响了调控效果，有的误解还被投机者利用，成为他们哄抬房价牟取暴利的工具。另外土地审批环节中出现的不公平、不透明的现象，抬高了土地使用成本。（二）房地产企业方面1、房地产开发方面。由于对房地产需求的错误预期和高收益的诱惑，开发商把大量资金投入到了高档物业的开发之中，盲目追求“大而全”，而需求较大的中低档物业开发不足。供需错位使大量高档物业积压，形成空置，而中低档物业的需求却得不到满足，价格上涨。2、开发成本。（1）土地使用成本上升。城市土地使用权无偿划拨和有偿出让是我国城市用地供应的两种形式。近年来，土地使用成本持续上升（见表2）。首先，土地批租制度存在明显的缺陷。城市土地使用权有偿出让就是土地批租制，是指在土地所有权属于国家的前提下，土地使用者可以向国家购买一定期限的土地使用权。使用权取得时，用地者要将批租期限内的大部分税费一次性缴付，短期内会造成地价过高，间接抬高了房价。其次，土地出让过程中的非正常因素造成土地使用价格隐性上涨。土地批租价格成为少数不法之徒进行权钱交易的资本。开发商在获得土地使用权过程中用于贿赂官员的额外资金，在销售时转嫁给了购房者，提高了房价。（2）开发企业融资成本上升。近年来，为了打压房地产泡沫，制止房地产过度开发，管理部门出台了一系列政策，提高了开发企业的贷款门槛，造成新建房地产项目融资成本上升。对此，开发企业的反应无非两种：一是减少开发量，二是提高已建房产价格，以求尽快回笼资金，从而提高了房价。可见，如果调控力度过猛，调控手段过于生硬，不仅不能达到预期的效果，甚至可能适得其反。3、需求方面。（1）城市化进程加快，家庭规模缩小。随着城市化进程的加快和原有城市规模的扩大，一方面，城市人口的膨胀产生了巨大的住房需求，另一方面，城市原有居民同样需要改善住房条件，提高住房水平。家庭规模是指家庭平均人口数。家庭规模与住房价格变化方向相反。随着经济发展和人们生活观念的改变，人们逐渐从大家庭中分散出来，出现家庭小型化趋向。根据我国人口普查数据，1982年我国家庭平均人口为4.43人，2004年则降到3.6人左右，表明我国家庭规模20多年来急剧变小，人们对住房的需求量也随之激增，推动房价不断上涨。（2）社会心理因素。当房地产价格上涨时，消费型购买者预期将来购买会带来更大的支出，投资型购买者希望资产的持有会带来更大的增值，于是争相购买，推动价格继续上升。如今我国国民经济飞速发展，再加上“入世”、“奥运”等利好消息的影响，人们自然做出房价上扬的预期。再加上投机者利用市场信息的不对称，宣扬房价继续上涨的观点，形成大规模跟风购买，造成短期内房价非正常上涨。另外，国家为了控制房地产开发过热，采取了一系列措施，但从普通消费者看，这些政策只意味着“开发商的资金和土地都受到了限制，只能通过提价来保持高收益”，于是争相购买，推动房价继续上涨。4、外部因素。从2005年7月21日起，我国放弃了盯住单一美元的做法，实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节和有管理的浮动汇率制度，人民币开始小幅升值。从汇率制度改革至2006年末，人民币对美元累计升幅达6%，到2008年2月26日人民币与美元的比价已达到7.1505元/美元。在人民币继续升值预期的刺激下，国际资本大量流入，是我国的外汇储备猛增的原因之一，到2006年12月底，我国外汇储备余额已达10663.44亿美元，居世界第一位。这些国际游资兑换成人民币进入我国房地产市场，期待人民币更大幅升值时出售，再兑换成外币，就可得到房地产增值和汇率变化两方面的收益，国际游资的大量涌入大大推动了房地产价格的上涨。三、稳定房地产市场价格的对策建议（一）政府1、正确运用财政税收政策进行调控。在对房地产征税过程中，要区分对不同环节征税可能产生的结果。由于我国房地产市场税负转嫁现象严重，开发商可以通过提高售价的方式将税负转嫁给购房者，若在开发环节课以重税，不仅不能有效地打击房地产的过度开发，反而促使房价一路飙升，因而，在开发环节主要对高档公寓、别墅、写字楼征税即可，应把征税重点放在房地产的持有和转让环节。2、减少土地使用审批环节，降低土地使用成本。降低土地使用成本的过程，并非降低土地出让金，而是整顿土地使用权转让过程中的不合理收费。减少土地使用审批环节，也并不是简单的“砍”掉几个环节，方便土地使用权的取得（因为这样会造成土地的无秩序开发，不利于保护耕地），而是加强管理，使其过程更加透明化、简单化，将原来土地批租过程不规范而产生权钱交易的部分减掉。3、完善房地产税，争取早日开征。目前正在酝酿之中的房地产税，还仅限于理论和实验阶段，也存在诸多争议，需要不断完善。房地产税应为地方税收，本着“取之于地、用之于城”的原则，将房地产税收收入广泛用于本地区的环境改善和基础设施建设，以促进本地区的城市建设和经济的发展。4、加强收入结构调整。既然住房需求的主体是普通中低收入居民家庭，那么可以通过收入结构的调整，提高中低收入者的收入增幅，降低房价收入比，促进供求平衡，进而稳定房价。对于那些高收入人群，降低他们的收入增幅，可能使他们因为资金不足而放弃或延缓房地产投机行为，从而稳定房地产价格。5、加强舆论引导。既然消费者预期在推动房价上涨的过程中起着举足轻重的作用，而舆论导向又时时影响着人们的预期，那么，要想切实稳定房价，就要通过媒体的作用，把握舆论导向，间接改变人们的预期，从而控制需求，调控房价。国家为稳定房地产价格而采取的各种新政策，也要通过媒体进行解释。政府应建立官方政策解释机构，领导媒体去伪存真，促进各种政策起到应有的调控效果。6、规范经济适用房的开发和销售。经济适用房是具有社会保障性质的商品房，具有经济性和适用性的特征。经济适用房的开发准确地说不是一种纯粹的经济行为，而是一种调控手段，它将对现有房地产市场的供应量、产品结构及价格产生重大影响，平抑过高的商品房价格。要建立完善的监督机制，避免在经济适用房的开发和销售中出现以权谋私、擅自抬价等问题。7、采取措施控制“热钱”涌入房地产市场。一方面，要完善外资监管机制，对外资的流入采取监督控制，建立预警机制。另一方面，要引导外资流向，使外资尽量流入生产性领域，发展这些产业，尤其是供不应求的消费资料的生产行业，不仅有利于挤出房地产市场的泡沫，也可以抑制我国目前的消费品价格结构性上涨。（二）房地产企业1、从需求出发，调整各类房地产项目投资结构。目前的空置房基本都是豪华别墅、高档公寓、写字楼等高端房地产项目，说明这些项目供过于求，而中低等价位的房屋紧缺，其供应量远远达不到广大消费者的购买需求。只有开发企业对市场需求情况有了正确的了解，而且据其对房地产投资结构做出相应的调整，才能从根本上稳定房价。2、融资途径多元化。国外的房地产企业一般采取上市融资、债券融资、购房者与开发商合伙建房等多种途径进行融资。但是在我国，支撑房地产价格的资金60%-70%来自银行贷款，房地产企业的开发资金来源也以银行贷款和购房首付款为主。从长期看，房地产开发企业融资形式单一，一方面会给商业银行和购房者带来较大风险，对于商业银行而言，大量的房地产开发贷款一旦难以收回，便成为呆坏账，使其蒙受巨大的损失。当信贷政策变动，贷款难度加大时，企业的资金链就会断裂，影响开发企业的正常运行。而学习国外先进经验，广泛采用多种融资途径，则可大大降低成本和风险。（三）购房者一方面，要了解房地产市场的真实情况，形成正确的预期。要相信国家的调控能力，克服从众心理，形成理性的消费投资习惯，不要盲目从众。对相关信息要学会去伪存真，不要受投机性炒作的影响，把握投资方向，客观上稳定了房价。另一方面，对房地产政策措施要正确理解，了解最新政策和对政策的解释，避免产生误解。“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。”这是人们“居者有其屋”的美好愿望，也是老百姓对美好生活的向往，更是我们要大力发展房地产业的目标所在。虽然，如今我国房地产市场还不成熟，出现了房价过高过快上涨的问题，引发了房地产泡沫，但是，相信通过政府、企业和广大人民的共同努力，一定可以消除泡沫，稳定