XXX项目营销报告.ppt

XXX项目提案报告,项目区位分析,位于苏州城北，相城主城区内，中环内，紧邻中心城区,项目地段分析？,位于城市发展中轴上，相城主城中心商贸区核心地段,本案,核心区,广济北路,发展价值分析,主城北拓，中心城市概念凸显，发展潜力巨大,活力岛规模：板块西起金光路，东至元和塘，南到阳澄湖路，北至春申湖路，总用地面积8平方公里。板块规划：商贸 区、商贸核心区、商住混合区、水景居住区、中央公园区。 地块片区未来发展： 地块所处片区已规划为活力岛北，将成为未来相城区的商业、生活中心，片区价值有上升潜力。,项目交通分析,轻轨交通 紧邻轻轨4号线春申湖路站（16年通车） 轻轨2号线春申湖中路站2KM(年底通车) 公交交通 玉成村站（北侧）：80、851路 水韵花都家园站（西/南侧）：80、814路 道路交通 东：织锦路（连接人民路） 西：广济北路（直通市区） 南：华元路（直通相城老城中心） 北：春申湖路（连接苏虞张、227、中环）,轻轨上盖，城市主干道环绕，通达中心城区及周边乡镇,随着轻轨及中环的通车，区域交通将大副提升，快速带动片区发展。,项目配套分析,3KM范围内享受成熟城市配套,项目品牌价值,国企品牌，品质保证，本土开发，认知度高,产品分析面积段,26%,36%,28%,本案一期剩余房源面积偏大，去化存在一定压力,区域内75-90平房源热销，144平以上大户滞销,产品分析户型,N+1/N+2设置，超高附加值，空中别墅，产品力较强,产品分析房源位置,小户位置尚佳，大户多集中于西侧，变电站为主要抗性,小户集中分布,变电站,剩余房源2/3位于低楼层及高楼层,产品分析房源位置,项目优势： 地段优势：城市中轴、相城中心商贸区核心地段； 交通优势：轻轨上盖便捷交通； 配套优势：成熟城市配套； 品牌优势：国企品牌、品质保证； 产品优势：现房销售，N+1/2户型高附加值。 项目劣势： 西侧变电站抗性； 一期剩余房源面积偏大，区域改善房源去化较慢； 广告推广力度不够，市场认知度下滑。,小结分析,竞争格局分析,阵地竞争为主，并积极分流平江新城板块改善客户,量价汇总分析,阵地板块跑量价9000-11000，90平以下小户月均40-50套，130-144平改善房源月均10-15套，144平以上大户滞销严重，月均5-10套。,供应产品分析,+1/+2户型设置，超高附加值，面积控制合理，与竞品相比具备绝对优势,70平米：通过压缩客厅面积可改造成2房，增强产品竞争力； 89平米：舒适2房及小3房设置，市场主流热销面积； 139-148平米：改善户型，+1/+2设置，超高赠送，产品力强，其中+2户型市场稀缺； 207平米：复式空中别墅，创新产品；,面积需求分析,100平以下小户畅销，120-144平改善房源同样需求旺盛，144平以上大户去化压力较大。,存量结构分析,区域内80平以下产品供应稀缺，130以上改善户型存量积压严重,40%,8%,总价分析,本案70平小户总价约60万，主力竞争对手为与鑫苑新城、橡树湾； 140平米改善户型，与活力岛板块项目均存在竞争关系； 207平空中别墅，主力竞争对手为融侨城、橡树湾、水漾花城、檀郡的大平层产品；,备注：相同颜色表示相同总价范围,竞争市场小结,相城主城板块拥有大量改善产品的竞争项目众多，竞争压力较大； 主城核心板块项目为本案重点关注竞争对手，同时应积极拦截高铁新城板块鑫苑鑫城的刚需客户，以及分流平江新城板块的改善客户； 本案面积控制合理，产品力与竞品相比具备一定优势； 树立品质楼盘形象，保持合理价差，可积极分流竞品客户； 在现有市场现状，结合本案实际情况，合理价差下预期可实现月均20-30套的销量。,竞争策略-70平,以低总价、现房、2居室进行区隔，提高与橡树湾、鑫苑鑫城的竞争优势；,70平 1房1卫改造前,70平 2房1卫改造后,竞争策略-140平,突出绝无仅有、高赠送、大面宽、4开间朝南、享受奢华5房，以产品力优势争夺区域内竞争项目改善客户；,143平 3+2房2卫,148平 3+2房2卫,竞争策略-207平,强调空中别墅概念，与竞争项目大平层产品进行产品区隔，吸引大市范围内的高端客户；,207平 复式4+1房3卫,价格策略,70平米刚需：8500-8700元/平米，总价控制在60万相对合理，首付与橡树湾保持3-5万元价差，与鑫苑小户首付相当； 139-149平改善：整体均价9500元/平米，其中主力优势户型价格可偏高，临近变压站的低楼层户型可特价处理，149平产品可通过优惠变相补契税，降低抗性； 207平空中别墅：目前融侨城、水漾、班芙的大平层产品总价在160-180万，远低于本案目前售价，建议本案加大产品宣传，塑造空中别墅概念，提升项目形象，从而提升客户价格预期，预计可售均价9500-10000元/平米。,诉求策略,针对古城区： 城市中轴、价格洼地 针对主城板块： 主城核心、轻轨生活 针对主城边缘及乡镇板块： 城市配套、品质生活,核心诉求价值,城市中轴/主城核心/品质配套/轻轨生活/N+N户型/增值潜力,客户来源借鉴峰汇85-90,小户型客户分布较广，对园区及新区纯刚需客户吸引力较大,客户来源借鉴峰汇130-140,改善户型客户以古城区及阵地客户为绝对主力，乡镇客户亦有较大需求,客户来源借鉴峰汇160-235,160以上大户客户仍以古城平江以及阵地客户为主，乡镇客户比列明显提高,本案客户来源细分,客户定位,140平,200平,客户策略,70平米 主抓（核心客户）：相城经济开发区工作的新苏州人 辅抓（重要客户）：金阊新城外来个体经营户；东环、北环、西环沿线新苏州人，拥有公积金（套公积金） 积极拓展（偶得客户）：周边乡镇，关注城市发展，以更低成本入住城市地段 139-149平米 主抓（核心客户）：原住民、地缘客户、古城区具有改善需求的客户 辅抓（重要客户）：周边乡镇关注品质生活，进城改善客户 积极拓展（偶得客户）：新区/园区/吴中区交通导入客户 207平米空中别墅： 主抓（核心客户）