老周-房地产进阶培训-叠拼别墅概述.ppt

叠 墅,以前叠墅一直比较小众，因为难度很大。 但随着低容积率的地块供应受限、地价越来越高，开发商做创新产品的难度越来越大，加上中产阶级为主的强改善型客户的壮大，叠墅慢慢也就从小众产品变成了高端住宅市场的 主力军之一。 就连一向对叠墅产品很排斥，认为叠墅是“杂糅”产品的绿城，今年也推出了自己的第一个叠墅产品桃源小镇四庭墅。,而叠墅的产品创新最显开发商功底，从今年推出的新品来看，叠墅颠覆大家早期对于“叠墅=高级洋房”的刻板印象，在空间感、功能性、居住体验等层面都有了很大飞跃。 今天结合一些案例，我们就来扒一扒叠墅的创新细节。,01 经济类叠墅 强调实用性和性价比,这两年市场一直在谈产品小型化是必然趋势，别墅也是如此。 相比独栋和联排，叠墅由于面积小更容易控制总价，而从今年叠墅新品来看，面积也有越来越小的趋势。,经济型叠墅产品主力户型,从上图可以看出， 经济类叠墅户型主流面积主力面积100-130/套，其中120平方米的户型最常见，像万科山景城70多平方米的相对少。 由于面积较小，总价基本控制在1000万以内。 比如绿城桃源小镇四庭墅只要花300万就可以拥有一套叠墅， 这确实对向往别墅生活，而经济实力有限的中产阶级非常有杀伤力。,1、创新非对称的拼接方式 传统的叠墅主要是传统对称式，一般只有上下两叠。,但随着叠墅产品的演变，市场上出现了3叠、4叠，甚至5叠、6叠的产品。 主要是采用了创新的非对称式的拼接方式，比如咬合式、组合式、错层叠加式等等，一方面提升了容积率，另一方面也丰富了产品类型。 比如金地佘山天镜三期如愿叠墅项目,世茂御珑墅采用错层叠加单体设计，增加套数， 而且可以做到多开间朝南， 最多可以有5开间朝南。,2、功能实用性： 房间数量要多，主卧套房,对于经济类的买家而言，价格还是最敏感的要素，所以更看重产品的功能性及实用性， 比如房间数量要多、主卧套房、户外庭院等该有的也得有，同时卫生间数量也要多。 上文提到，经济型的主力面积在120平方米左右，这个面积区间做3房是相对舒适的，不少产品可以做到3+1房，多出1个灵动的空间可以给客户自己发挥。,金地天境叠加的产品力在同类产品中相对突出，各个户型都很方正，开间开阔，功能区分明，空间布局适宜，居住舒适度和功能性都很强。,比如下叠三开间南向布局， 13米大面宽，客厅面宽达6.5米，3+1房的设计，很适合三代同堂的家庭。 从整体上看，整个设计做到了动静分明，主、次、客分离，主卧自带卫生间， 另外还有两个公用卫生间，具有很好的私密性。,中叠是四房布局，2层的使用空间达到了80平，性价比不错。,而上叠每层都设置了一个大露台，仅露台的总面积就达到40左右。,3、交通引入电梯后，入户私密性仪式感增强,叠墅之所以被诟病是伪别墅，很大部分原因是因为入户私密性和仪式感做得不到位。或者虽然做到单独入户，但是交通面积过大，造成每户的公摊面积增加。,但现在通过引入电梯，整体有了很大改善。 一是利用庭院、楼梯、电梯分别入户，形成全分离的入户方式，私密性高； 二是利用庭院、电梯以及公共庭院进行入户，私密性次之； 三是以楼梯和公共电梯为住户回家的主要交通动线，私密性相对较差。 比如金地天境叠加如愿就做到了三叠各自独立入户，互不干扰。其中4层以上还做到了电梯入户，这在市场上一般比较少见。如何做到呢？来看一下项目剖面图：,金地天镜三期如愿叠墅剖面图及入户分析,项目三叠有各自入户的动线， 下叠主要是通过朝南处花园入户， 中叠通过朝北向的抬高露台花园入户， 上叠则可以从一楼电梯入户。 这样的设计分离了入户动线，保证了住户的私密性。,而保利建工西郊锦庐与万科云间传奇都是下叠从北向花园入户，上叠则通过北向电梯入户，电梯连接地下车库，形成了半私密型的入户动线。,3、通过地下室、花园、露台、阁楼的高赠送提升附加值,从叠墅产品来看，入户花园、南北露台、阁楼、地下空间等等都是经济型叠墅提高附加值的有效手段。 不过经济型叠墅由于户数相对多，所以难以做到户户“有天有地有庭院”，但开发商的创新力真的超越了明源君的想象。 比如广州万科山景城，叠墅户型建筑为70-84，实用面积高达150-190。 单套的建筑面积不大，但赠送空间多啊，算起来75平方米可以做到4+1房，真的太逆天了。,4、庭院及地下空间打造,经济型叠墅由于首层花园面积有限，主要利用垂直空间，打造立体的户外庭院。这方面做得比较好的是金地天境叠加，基本上户户都可以享有庭院。,其中，中叠通过入户花园的抬高设计，住户不但可以享受到花园入户的体验，还有南北向2个露台，同时也赠送地下室，这样一来，原来最具劣势的中叠户型反而变得有很大吸引力了。,与此同时，受限于占地面积，经济型叠墅一般是下叠送地下室，少量中上叠会送，面积也不会太大，在4070平方米左右。 比如万科云间传奇下叠，面积134平方米，实际使用面积318平方米，下叠为一层二层带地下室，做到了4房2厅3卫。其中，地下空间挑高4.8米，可以隔成两层使用。一层内老人房朝南设计，二层内主卧套房设计，带独立衣帽间和位于靠近，次卧自带阳台。,02 改善型 更重视功能及尺度感,改善型叠墅介于经济型与豪宅型之间， 这类产品的客户经济实力比经济型叠墅高很大，对价格敏感度降低，对空间的尺度感及舒适度要求更高。 当然，相比有天有地有庭院，房间数够用才是硬道理。与此同时，套房数量增加，每个功能空间的尺度变大，而总价也要控制在合理范围之内。 所以主力面积一般在150-200平方米左右，一线城市叠墅总价在1000-2000万，二线城市总价在500万1000万左右。,1、实用性及舒适度兼而有之,改善型叠墅产品随着面积的增加，整个面宽尺度也有所升级，甚至有的产品做出了横厅。比如龙湖天宸原著叠拼别墅，建筑面积约为141.8 ，做到单层南向面宽尺度达10.4米。,除了客厅面宽增加外，套房的数量也增加了，比如一般做到4或4+1房。沈阳龙湖天宸原著改造后最大使用面积可以达到244.14，不但客餐厅空间很大，还做到4房2厅4卫。,2、入户动线分离： 中下叠预留私家电梯位、上叠配置私家电梯 一般经济型叠墅在入户方式上，上、下叠会有不同程度的交叉和干扰，而改善型叠墅会更注重入户私密性。 比如下叠南向花园入户且室内预留私家电梯位置，上叠北向私家电梯厅入户且配置私家电梯。 比如郑州东望叠墅产品则采用了上、下叠各自独立入户的方式，下叠侧向入户，上叠北向入户，私家电梯、步梯直达三层。,3、户外庭院及地下空间打造 对于改善型客户而言，别墅的居住体验是他们购买叠墅的重要要素之一。而别墅讲究的就是有天有地有庭院的惬意生活，所以入户花园、露台空间的打造上一定要有亮点才更能打动他们。 比如首层花园面积相比经济型叠墅更大，而且一般会通过绿植或围墙隔断，增加私密性。或者通过打造个性化的户外庭院增强竞争力。,东望叠墅的庭院有下沉式双层庭院和一层庭院，南侧庭院是下叠的，北侧庭院是上叠的。 庭院的开间约13.9米，进深约6-7米，最小的院子都达到约80，最大的庭院约140。 下叠一层的客厅、卧室与南侧庭院直接连通，使室内、室外达到了更好的互动效果； 而北侧的庭院完全属于上叠，在院子里，可以直接进入自家专属电梯。,而在地下空间方面，私家电梯、采光井、2层地下室是改善型叠墅的标配。 地下室一层分隔分别赠送上下或中下叠，地下二层用来做车库或私家电梯厅。 东望叠墅的地下空间做得颇有特色，他们地下室从中间一分为二，一家一半的地下室，面积约50m80m，上下叠做了很好的兼顾。 同时，在朝向下叠庭院的一面墙上开了高窗，既满足了上叠地下室的采光，又不影响下叠庭院的私密性。,而且上、下叠每家均有2个独立停车位，泊完车可直接入户，下叠可由负一层走步梯入户，上叠可由电梯直接入户，体验感觉提升了几个档次。,03 豪宅型 大尺度、高配置、个性化定制,豪宅型叠墅客户与前面两类有较大差别， 豪宅的本质需求一个是精神层面的需求， 比如炫耀、仪式感、心灵过度空间，还有私密。因此，豪宅型叠墅设计也要更强调尺度、私密性和仪式感。 豪宅型叠墅主力面积250/套以上，一线城市项目总价2000万3000万/套。,1、 尺度感舒适度： 大花园、大面宽、全套房、中西厨 豪宅型叠墅尺度感及舒适度大幅得到提升，大面宽短进深三开间为标配。 大花园、全套房、大面宽以及中西厨配置这都是必不可少的。,禾昌平拾景园下叠边户，采取了四房全套房的设计，三间卧室南向采光，配合宽敞的窗户，每个房间的舒适度指数都非常高。而且卧套房配置能级，卧房、衣帽间、主卫、书房一应俱全。,2、入户方式：独门独院、私家电梯、双车位 豪宅型叠墅更注重别墅多重入户体验，独门独院，每户都从北向花园入户，而且不管是上叠还是下叠都配置了私家电梯。 比如北京金茂府叠做到了独门独院叠，通过首层与地下车库的双入户设计，将家人动线、访客动线清晰化处理。,3、精装交付是大趋势 越来越多的经济型叠墅选择精装交付，比如金地的小叠加精装6千元/，配置了健全的交付收纳体系，更选配了全宅智能、中央空调、全屋地暖、净水系统，万科翡翠公园这么大体量的低密度社区，也选择了精装交付。,拾景园的地下空间也是带装修交付，对地面、墙面和吊顶进行精装修，但后期业主还需要动手进行较大幅度的二次精装。 相比经济型及改善型叠墅的精装交付，豪宅型叠墅则更强调个性定制。可以预见的是，