新型农贸市场建设及经营管理.ppt

,湘潭农贸市场策划方案 第一部分,规划目标,湘潭市农贸市场由于大多建于上世纪80、90年代，市场规模偏小，交易设施简陋，配套服务落后，脏、乱、差现象较为严重。农贸市场是市民生活必需品供应的主要场所，农贸市场的食品安全、诚信经营、环境卫生，直接关系到老百姓的切身利益和城市整体形象，而传统的农贸市场一直给人脏乱差的形象，提升换代已刻不容缓，新建的农贸市场如何市场定位，避免脏乱差的问题才是关键 ，思考何种模式更适合当地的发展和管理。 所以，我们的目标是立足当前，着眼长远，解决农贸市场当前的突出问题，引导农贸市场持续健康发展，满足人民群众不断提高的生活需求。通过提升装修档次、完备硬件设施、理顺管理体制，建设一个既布局优化、结构合理、公益与效益相协调，同时又具有高度可操作性和可实施性的农贸市场布局体系，打造湘潭市以本项目为主导的城区农产品批发、贸易、配送体系的农副产品贸易中心。,一类：独立式室内农贸市场（指在独立用地内建设的室内农贸市场） 二类：连体式室内农贸市场（指与其他建筑结合而建的室内农贸市场） 三类：顶棚式农贸市场（指在独立用地内建设的以顶棚覆盖的、四周无围护设施的简易农贸市场）,农贸市场建筑形式可分为以下三类：,1.星级标准农贸市场 2.连锁品牌化农贸市场 3.农加超模式农贸市场 4.超市化农贸市场,目前新型农贸市场的定位分类：,星级农贸市场，分设一星级、二星级、三星级、四星级、五星级五个等级。要求为封闭式室内市场，其市场规模、布局、设施、管理方面需达到相应的标准。（如一星级市场规模要求：场内经营者需达到50户以上或市场建筑面积1000平方米以上） 连锁品牌化农贸超市，通过连锁的经营方式发展建立配套物流平台整合：厂商、生产合作社、生产基地等商品供应资源在物流配送平台的运作。 农加超农贸市场，是指地方政府指定的特定投资主题投资建设生鲜超市，以承担一定区域鲜活农产品销售业务的过程。即传统农贸市场向生鲜超市的过渡阶段，呈现传统农贸市场与生鲜超市共存的状况。 农贸市场超市化发展，是今后的发展方向。超市化农贸市场是指对农贸市场按照超市的经营业态、经营理念对城市农贸市场进行生鲜超市化管理，实现经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化，及农贸市场环境、安全、管理以超市标准来要求。,市场按照商品种类划行归市设置交易区 ：蔬菜类、鲜肉类、水果类、家禽类、水产类、干货类、豆制品、副食品、卤味类、副食品，还可根据当地情况设置农民自产自销交易区-农贸市场是城乡公共服务配套设施的一部分，城乡商业网点的组成要素，为其附近城乡居民销售农副产品的交易场所，并附带有部分商业职能。,市场商品品种分类,农贸市场的业态布局,为保证农贸市场布局的科学性、合理性和有序性，规划布局须遵循以下原则： 1、强调区位差别，按需布局； 2、规模适当，服务半径合理； 3、适应市场需求，留有发展余地； 4、服从上一层次规划要求。,场内布局具体要求： 1.市场按照商品种类划行归市设置交易区。交易区布局合理，分区标志清晰。同类商品区域设置要相对集中。市场内根据需要设置农民自产自销交易区。 2.活禽经营区要相对独立，与其他经营区域隔开，相隔间距不得小于5米。 3.经营早点或快餐配套服务应相对集中设置在专门区域，以1-2家为宜，周围不得有污水或其他污染源，20米范围内不得经营、贮运鲜活家禽。 4.农贸市场经营腌腊制品、熟食卤品、酱菜调味品、粮油制品、南北货食品的宜设专柜或专间。鼓励引进品牌连锁企业进场经营肉类、活禽、豆制品 、蔬菜等农产品。 5.熟食卤品、豆制品、酱菜等直接入口食品的柜台距离活禽专柜、厕所、垃圾房的间隔应大于20米。 6.市场内禁设现炒现卖柜台，不准销售现炒现卖食品。 7.不符合标准规定的商品不得在农贸市场内经营。 8.有条件的市场可以设置独立的净菜处理室，配备给排水设施、清洗水池、操作台及垃圾收集设施等，在蔬菜上市前进行无泥沙、无腐叶、无根须、 无过量水份处理。 9.场内设置顾客服务休息区。,农贸市场摊位解析,蔬菜摊位：蔬菜在农贸市场里占据着非常重要的地位，是市场里最能体现美观的类别，还起到调节整个市场人流的作用。 肉类摊位：肉类摊位在农贸市场里扮演着很重要的角色，起吸引人流的作用。 水产摊位：淡水产、海水产、贝类统称水产类。淡水产、贝类以鲜活供应为主，海水产以冰冻海鲜为主。 豆制品摊位：豆制品在农贸市场里的比重并不大，但由于中国人的饮食习惯，对豆制品的特殊喜好使其成为每个市场里面必不可少的一部分。豆制品属于半成品或成品，对其卫生防疫要求相当严格，因此距离家禽、水产类摊位要有一定的隔离空间。,副食品（包括调料和糖果类）：副食品经营方式以包厢营业房为主，因为量多而大的特点可分为柜台式和走入式，需设置储藏空间，应设在边缘或拐角处。 卤味营业房：卤味在农贸市场里占据非常重要的地位，是市场里最能出产效益的类别，卫生防疫相当严格，还起到调协整个市场人流的作用。 家禽摊位：家禽是农贸市场最脏最臭的部分，对周边摊位有着很大的限制，比如像豆制品卤味等对卫生防疫较高的种类就不能放在旁边，地点的选择最好与市场内部脱开，有独立的进出口，独立的排风措施（最好有自然通风）。最好能设置在卫生间旁，以便家禽区的粪便流入化粪池。 水果摊位：水果在农贸市场里面比较特殊，新式农贸市场的设计可以大大提升农贸市场的档次。,综上所述，我们可以把蔬菜、水果类放在市场显眼的位置，大门或中心区域，给人感官上视觉化效果；家禽类设在卫生间旁，并与市场区隔开来；对卫生防疫要求较高的豆制品和卤味类则靠市场边上设置营业房经营；副食品调料类因为货品较多需要陈列及储藏空间则可设在市场拐角处，即利用空间又发挥优势；水产类、肉类可紧靠蔬菜类设置在市场里面。,摊位布局建议,现改造或新建的农贸市场大多为超市化农贸市场，其先进的硬件及软件设施更方便市场管理与持续经营。固依据社会未来的发展趋势以及从农贸市场今后的健康持续发展的角度来看，我们建议将市场定位为超市化农贸市场。蔬菜类、鲜肉类、水果类、家禽类、水产类、干货类、豆制品、副食品、卤味类、副食品等商品的永久固定场所经营。 具体的市场业态定位及分配比例得根据现有终端市场需求比例、区域的居住人口、服务半径、消费需求等因素确定以及批发市场的规模化效应。,项目市场定位,市场农药残留检测情况LED显示,指调中心,1.划行归市，合理布局；有利经营，方便购买；使用美观，便于清洁；通风良好，自然采光好。 2.城市建成区及县城的新建农贸市场，配套设有机动车、非机动车停放场地和内部仓库。停车场占商业用房面积的20%以上，中心城市市场的停车场面积根据需要适当增加。 3.农贸市场布局结构比例宜为：摊位面积55%、通道面积35%、辅助面积10%。 4.农贸市场楼层式市场必须设有运输货物的专用电梯。 5.新建农贸市场，单体建筑的层高不小于6米；非单体建筑的层高不小于10米。场内主通道宽度不小于3米，购物通道不小于2.5米,污物等其他通道宽度不小于2米。 6.市场应设公厕,建设标准一般为二级标准，不得设在熟食经营区域附近。 7.建筑消防设施应符合有关要求。 8.出入口不少于两个（主要出入口门的宽度不少于4米），出入口处不设摊位。 9.地砖要吸水、防滑、易清洁，并向通道两边倾斜，内墙和立柱四周贴瓷砖不低于1.8米。 10.进出口处设立经营区域导购图，设立公示栏、服务台、复秤台。 11.经营者亮证亮照经营，悬挂位置应统一整齐，字号标牌统一规范。中间摊位可利用立柱或集中悬挂证照，配置多媒体信息（证照）查询系统。 12.设立市场监控系统、电子屏幕系统。 13.设立农药残留检测室，面积不小于10平方米。 14.熟食卤味、豆制品、酱菜等直接入口易污染食品设专间，面积符合卫生规定要求。与活禽、活水鱼柜台、厕所、垃圾箱房的距离应大于10米。前店后场的熟食卤味专卖间使用面积不小于35平方米，其中经营场所的使用面积不小于15平方米，预进消毒间不小于2平方米。其他专卖间的使用面积不小于8平方米。前店后场的卤味专卖间应设隔油池。熟食卤味必须使用冷柜展示展卖。,农贸市场场地建设要求,15.蔬菜、活鱼、肉类等摊位的设置符合市场特点并与市场整体环境相协调，柜高、宽符合经营、购买习惯，柜长不小于1.5米。柜面外侧设有护栏，高度510厘米；活鱼摊位设置隔水护栏于鱼池（盆）上沿越510厘米，并向摊内倾斜，以防水外溅造成通道湿滑。有剖鱼操作台（也可设置专间）；肉类柜台宜用厚质木板铺面，便于切割。用于剁、切肉的砧板可直接固定在原质木板的台面上，或在柜台内统一留有摆放砧板的位置。肉类区柜台上方应设有专门悬挂肉类产品的位置和长度统一的挂钩，便于整齐悬挂。肉类柜台应配合冷冻冷藏设备，提倡使用冷柜展卖。计量器具应当安置在消费者容易看清的地方。 16.市场灯光明亮符合经营、购物要求。主出入口应设置应急灯。 17.水管、电线要暗线铺设（电线应穿管）。摊位内按经营要求单独配置符合安全的用水、用电设备。 18.场内上下水道应确保通畅，采用沉井式暗渠（暗管）排水系统，并设防鼠隔离网和污物隔栅。主要通道与购物通道交叉处应设窨井，窨井间距不宜大于10米，柜台内侧设地漏。污水排放符合GB8978的要求。18.经营冷冻冷藏食品必须配备冷柜；冰鲜水产品要配备冰台；豆制品、半制成品销售要配备冷藏设施。 19.统一配置保洁桶等卫生用具，垃圾入桶（箱），并集中设置规范的垃圾箱房。 20.活禽经营与其他农产品分开，为全封闭透明式营业房，有独立出入口，水禽与其他家禽相对隔离（相对隔离是指内部经营区域相对分开，设置物理隔离设施）。专用宰杀间的面积不小于10平方米，并配置盛血桶，热水器、流动水浸烫池。经营区应配备通风、排水设备、清洁消毒设施、操作台及收集垃圾、废弃物的加盖容器，保持空气流通新鲜，无异味、臭味外泄。 21.市场内部装修原则上不吊顶。,1.外立面选择流行风格，规划广告位、安装制作广告灯箱； 2.门口广场设计有标示性建筑及有特色绿化休闲广场； 3.临街外街增加餐饮及商业配套区；,对项目建筑建议,农贸市场内部管理制度包括：农贸市场管理人员工作制度、农贸市场管理人员岗位目标责任制度、市场经营者守则、食用农产品安全质量责任制度、不合格商品退出销毁制度、产品质量安全追溯制度、农贸市场经营活动场内公示制度、商品预先赔付制度、市场消防安全管理制度、市场档案管理制度、人员培训管理制度、环境卫生管理制度等。 农贸市场应建立服务台帐、顾客投诉处理台帐、食品从业人员健康检查登记台帐、计量器具台帐、校秤记录台帐、不可食用肉回收台帐等。,农贸市场管理体制,市场可成立市场项目管理公司，设立总经理部、总会计师、总工程师和人力资源部、财务部、经营部、市场管理部。 总经理部：负责公司的内务、文秘、档案管理和对外协调等工作； 人力资源部：负责公司的人事劳资工作； 财务部：财务收支和预算、生产成本管理、资金调配和运作； 经营部：负责市场招商、信息中心和物流配送中心（包括瓜果蔬菜保鲜、肉冷藏、屠宰）的经营管理、市场摊位费用收取等； 市场管理部：负责市场经营秩序、安全保卫、市场维修、环境卫生等工作。,农贸市场内部管理机制,1.提高管理人员素质上创新，开展管理者培训，提高农贸市场管理人员和经营户素质（举办管理人员培训班）。 2.在农贸市场业态形式上创新，积极引进优质农副产品和经营（生产）商（如无公害蔬菜、三全食品等知名公司入驻）。 3.在管理手段上创新，推进使用现代设施设备。（安装市场监控器、大屏幕显示屏、多媒体信息查询及后台电脑支持系统等） 4.农贸市场标识系统统一形象。 5.在硬件改造上创新，推进农贸市场商场化发展。（对农贸市场内部布局、摊位、营业房设计等硬件设施的创新改进） 6.在农贸市场管理模式上创新，推进农贸市场连锁管理模式。,农贸市场创新经营管理模式：,湘潭市农贸市场存在的问题及措施 1、建设模式问题及措施。由于农贸市场投资见效慢、周期较长，因此存在招商难的问题。政府将会参照发达地区和兄弟地市的建设模式，通过调整规划容积率（比如允许在新建的农贸市场上建设商业住宅）来调动开发商的积极性，也可以达到节约用地的目的。 2、后续管理问题及措施。当前我市农贸市场还存在管理体制不顺，管理缺位的现象。个别市场改造后成了空壳市场，而周边马路市场却生意兴隆，严重影响了业主提质改造的积极性和政府提质改造农贸市场的目的，因此，急需理顺农贸市场管理体制。去年工商局、商务局根据其他城市的经验，起草了农贸市场管理办法，并初步征求了相关部门的意见。政府将会专题研究加快出台湘潭市农贸市场管理办法，理顺农贸市场管理体制。 3、项目建设的协调问题及措施。农贸市场的提质改造和新建协调比较难，尤其是新建市场更为突出，在这次农贸市场提质改造过程中，岳塘区的市场大多需要新建，因此存在规划选址难的问题。一是园南农贸市场。该市场存在选址用地问题，市政府已召开专题协调会，当前还在与湘钢集团进一步协调共同解决市场建设的问题；二是半边街农贸市场。该市场建设需要移位一座高压电线杆，但由于相关费用太高，目前市场业主正在积极和电力部门协调。 4、创新方法，解决菜篮子问题及措施。新建社区的生活、商业配套，国家已有明确规定，但是当前在我市具体执行还不到位，一部分新建的大型社区、楼盘缺乏包括农贸市场在内的生活配套设施，这样会导致新形成大量的马路市场，给城市管理带来新的问题。政府将会创新方法，强制要求在新建大型社区预留一定的商业门面进行生活、商业配套。通过政府引导，创造条件，引进品牌连锁生鲜超市入驻小区，解决社区居民的买菜难问题。,农贸市场建设案例参照,总占地面积： 28260 总建筑面积： 12680 商铺69间 摊位190个,水产区,家禽区,冷冻区,卤味区,卤味区,水果区,蔬菜区,豆制品,肉类区,干货区,副食杂货区,干面、蛋类,待 定 区,肉类,水产类,禽类,卫生间,熟食,便利店,熟食,干货类,蛋类调味品类,临街独立铺,开放式摊位,新开明市场，徐州市首家新型标准化农贸市场。其占地19.35亩，建筑面积20008平方米，共建有地下一层和地上四层。其中地下一层为大型停车场，设有标准停车位102个。一层主要经营水产、生鲜肉及水发产品;二层主要经营蔬菜、调味品、干货、熟食产品等。市场一二层共有760个摊位、102间营业房。市场内设8部电梯，其中4部客梯、2部货梯、2部扶手电梯，并在营业楼南侧一、二层设有为小型货车配送货物专用的外坡通道。各类现代化设施、设备功能齐全。市场内抽送风设施、垃圾收集房、防盗 消防设施和电视监控设施、供水设施。划分鲜、活、生、熟、干、湿功能交易区，熟食、半成品等有安全设施。市场内肉类摊点设置动物检疫证、交易确认单公示牌，统一使用电子秤，根据经营需要配置冷藏保鲜设施。,新开明市场,重庆观农贸为一个拥有蔬菜、副食、粮油、水产、水果、茶叶、冻制品七大综合专业批发市场群，担负着重庆及其周边市场85%的农副产品供应。市场占地671亩,经营面积33.63万平米。经营户4500户。汇集了上万种农产品以及加工制品，全国知名品牌食品在市场内设有经销点或有代理商，经营的商品辐射全国70多个省、市、县，形成了稳定畅通的商品流通渠道。场内纵横公路宽畅，可容纳400余辆货车同时发货，日客流量达6万余人，日成交额3200万元，是西南地区规模最大、档次最高、集散能力最强的农产品交易中心。,观音桥农产品批发市场,鄂尔