商业地产开发及营运中的全面提升价值管理.doc

商业地产开发及营运中的全面提升价值管理 【关键词】商业地产；开发营运；价值管理 伴随新一轮国家房地产调控政策的实施，越来越多的房地产企业将发展目光转向了商业地产开发领域，其所具有的商业、投资和地产三重属性特征，以及资金投入巨大、资金回笼期限过长等实际问题，也受到了相关部门、企业和人士的高度关注。因此，非常有必要对此方面进行深入研究。 1、价值管理对商业地产开发及营运的作用 价值管理作为一门技术经济和管理技术方法，因其对产品设计改造和功能成本控制等方面的优势，正受到商业地产开发企业的高度重视。土地资源与区位优势，其最大的特点是稀缺性和不可再生性，而利用价值分析方式，于全寿命周期内，将项目的可行性发挥至最大，就能够防止投资行为出现失误，发挥资金的最大价值并为企业创造客观利润。同住宅项目相比，商业地产开发所需的资金量要大得多，利用价值管理方式后，即使工程投资降低的百分比再小，其减少的资金量也是非常可观的。并且，这种从初始阶段就可以节约的资金，再投入项目建设全程后，资金最终获得的收益将会是更大的。另外，商业地产开发项目一般建设周期会很长，这期间不仅会面临同行间的激烈竞争，在关键工序、生产工艺、资金使用等方面势必将会面临很多情况。利用价值管理方式，就能够明显加快施工进度，促进工程早日竣工，使企业的收益尽快实现。因此，价值管理对商业地产开发营运的作用是非常突出的。 2、商业地产开发及营运现状分析 2.1项目开发无序混乱 一些开发商看到同行商业地产项目的利润十分可观后，就纷纷试水这一领域，大量大型商业网点纷纷涌现，不少建设前并没有很好的进行招商，导致建成后无人问津，项目带来巨大损失。房地产企业、经营商和物业等方面的矛盾不断，很多还产生环境破坏、交通影响、扰民、就业难等一系列问题，遭到多方面的投诉，项目发展陷入停滞。 2.2整体运作效果不佳 很多设计不合理、盲目上马的商业地产项目，在运作上采取了所谓的“模块化”方式，开发程序不够专业、项目规划不够统一，致使商业项目同零售业态、不同模块之间等出现很大偏差，项目的合理性没有达到预期水平，后期发展前景被极大制约。例如，有的项目被设计在相隔很远的不同地域，就无法形成整体发展上的合力，就是一个普遍问题。 2.3后续经营重视不足 有的开发商，原本是住宅建设企业，在商业地产领域的经验很少，项目建设理念就是“卖完套现”就行，过于注重的是减少建设周期以获得最大的经济回报，却对后期经营问题毫不关心。部分开发商虽然攫取了利润，经营者和投资方却被深度套牢，或者引入的商户不区分档次、不设定范围，影响了全体商户的价值收益，这反过来就会影响开发商的行业信誉。 2.4融资渠道较为单一 由于商业地产开发领域鱼龙混杂，很多开发商在资金实力等方面，原本不具有开发能力，只能寄希望于银行信贷，这在大中型城市的商业地产开发商身上，表现更为突出，行业风险贴现远远高于预警水平。在当前国家房地产领域信贷支持持续收紧的大背景下，这种较为单一的融资渠道势必会不断增大开发商的开发成本和项目风险。 3、商业地产开发及营运中全面提升价值管理策略 3.1做好招商环节 从项目建设初期，开发商就应利用价值管理方式，将招商工作突出出来。要遵循组合价值理念，不断调整优化地产项目引入的商店组合，提高项目对消费者的整体吸引力，并进而将消费者商业需求转化为经营者的实际业绩。要重视主力店招商，使项目的形象定位和主题特色更为清晰，通过主力店引入后的示范带动效应，使经营者对项目商业环境更加认可。开发商应正确认识经营者品牌价值，对其所能带来的经济价值了然于胸，将其作为后期招商谈判中的重要砝码。开发商要建立同经营者的良好合作关系，打造互利共赢营商环境。项目建设前就应启动招商工作，不仅使项目开发更加符合客户所需，降低了投资成本，也规避了各种潜在风险。 3.2整合推广项目 商业地产特点与营销需求要求企业必须在项目开发中做好沟通、便利、购买成本和顾客等工作，将精力由重视产品推销转移到对客户价值的尊重方面，通过相互间的积极沟通交流，为客户提供价格更低廉的产品和更为优质的服务。将价值理念贯穿于项目整合推广上，就是要重点推广项目的地段、区位、所在城市和商业基础设施等要素，大力宣传项目自身独特的商业环境。要宣传好商业地产的增值幅度和租金收益，增强客户对物业和投资前景的认可度。同主力店联手，推广项目定位特色与客户群组成，不断提升项目在客户心目中的地位。要大力争取地方政府在政策、资金、税收等各方面扶持，使之成为促进地方经济发展的重要引擎。 3.3注重品牌建设 价值管理的目的是帮助企业更好的打造自身品牌，这就需要开发商必须树立“客户至上”的理念，将客户价值同企业价值紧密联合在一起。只有在不断满足客户需求的前提下，企业品牌竞争力才能够实现，市场占有率才会更大。价值管理还帮助企业更好的培育自身企业文化，并将企业文化传递给经营者和消费者，进而传导至全社会，这种文化价值往往是企业区别于其它竞争对手最大的优势所在。另外，运用价值管理手段，企业能够对各种活动的成本和结果予以量化分析，进而确定哪些活动的价值结果最高，哪些活动是下步应继续加强工作的地方，这样，企业打造品牌竞争力的过程就会有的放矢，既减少了活动的盲目性，也节约了有限的精力和成本。 3.4做好物业服务 商业地产传统物业管理方式，多是在入驻前不久介入，一般仅做前期接管验收工作，对物业项目的前期开发重视度不足，这就造成后期物业管理遇到大量问题。而价值管理模式下，要求物业方应从项目设计阶段就积极介入，采取超前管理方式，为项目物业建设总体态势提出可行性意见，这能够有效减少后期物业管理过程中的各类问题。另外，物业方还要充分参与到项目施工全程，掌握设备安装、管线情况、用材性能等各类信息，将有助于后期工作尽早走向