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物权法中车库归属及法律问题研究论述 摘要：在建筑物区所有的制度当中，车库归属属于其中一项具体制度，设计这项制度，和广大城市居民的权益具有直接的关系，对于小区的和谐问题也具有直接的关系，在各种各样的解决方法当中，物权法设计虽然仍旧存在着缺点，但是相对来说是比较合理的设计，需要 支持物权法当中有关车库归属的内容。 关键词：物权法；车库归属；法律问题 ：D923.2：A：2095-4379-（xx）05-0251-01 作者简介：李嘉豪（1995-），男，汉族，辽宁沈阳人，中国人民公安大学法学院，本科生，研究方向：法学。 车库属于整个小区，具有独立的空间，主要对车辆进行存放。随着人们生活水平的提高，城市化的发展也不断加快，提高了私家车的保有量，因此车库的辅助功能也逐渐变得重要。车库和居住环境和生活条件具有密切的关系，也是提高现代城市人们生活的重要部分。与此同时，传统的物权法对于建筑的归属问题比较重视，而车库却没有得到重视，使其实践出现了很多问题，引起争议。 一、物权法中有关车库归属的优势 （一）体现私法自治的原则 在私法领域当中，其基本原则就是自治。私法的重要组成部分就是物权法，需要遵循自治的要求。财产归属利用具有多元化，需要利用私法自治，将各个方面的利用进行协调，从而实现利用的最大化。我国物权法针对车库的归属结合约定进行确定，将私法自治的要求进行体现。可以通过平等协商，将自身意志和利益进行体现，可以更好的解决争议。 （二）符合市场经济的内在要求 主要就是令市场机制将纠纷进行解决，在市场经济的条件影响下，可以利用市场解决问题，并且通过交易，针对车库归属，实现各方利用的最大化。但是依旧存在一种风险。如果使完整的竞争市场，可以痛殴市场机制，优化配置资源。开发商很有可能通过核实合同，将车库的所有权进行保留，这样对于业主来说是不利的，要想解决这样的问题，需要进一步发展和完善市场经济。 （三）促进车库的有效利用 车库属于一个整体，在实践过程中，车库具有非常大的价值，车库自身的位置、大小是各不相同的，与此同时其相应的价值也是不同的。如果车库有业主共同管理，那么无法做到有效的协调。通过业主委员会进行统一分配，那么会降低使用管理方面的效率，因此很多不必要的纷争。 二、物权法中车库归属需要探讨的问题 （一）不应在法律中将法定的停车位进行引入 在物权法当中，没有进一步分裂车库，很多人认为应该设定法定停车位，这样可以将车库的归属争议进行减少，使小区业主的生活质量进行提高。但是站在现实的角度，设置法定停车位存在一定的问题，各个小区的业主对于车位的需求是不同的，内容方面也存在一定的差异，无法实现整体划一的规定。如果设立了法定停车位，那么需要增加一定的义务，开发商会在商品房的價格当中实现成本分摊，使商品房的价值持续上涨，增加业主的住房负担。因此在法律上不应规定停车位，需要通过约定确定车位的的归属，主要是利用市场机制，从而对车位进行投资，建造更多的车位。 （二）停车位不能转让给区分所有人以外的第三人 我国物权法当中没有有关车库转让业主之外第三人的规定，而在实际生活当中已经出现了相关的现象，这样会带来一定的问题，将车库转让给第三人，对于小区物业管理来说形成一定的困难，影响到全体业主的生活，对于治安来说属于一种消极的影响。还会造成车位紧张的情况，对于小区的生活质量造成影响。如果转让给第三人，那么车库就会进入到市场机制当中，提高车库的价格，甚至对于小区居民的生活带来不利影响。我国可以将优先购买权机制进行引进，另一个方面，可以限制非小区业主购买小区车位，如果对于小区物业管理不会造成影响，可以实现出租。 （三）解决价格过高的问题 近些年车库的价格不断提高，很多业务无法对停车位实现购买或者租赁，在很多小区当中，车位的数量和区分建筑物的数量相比，数量比较少，导致车位紧张，一些开发商将车位价格故意抬高，从中获得不正当的利益。政府相关部门需要适当的干预车位的价格，在市场当中，利用干预的方式，使业主的利益得到有效的扩大，有利于构建和谐的小区，也有利于实现利益的最大化，保障城市小区居民的自身利益，促进我国城市更加和谐稳定的发展。 三、结语 在建筑物区分当中，车库的归属属于一项重要的制度，设计这制度对于广大城市居民的利益可以给予有效的保护，和整个小区的和谐都具有非常密切的关系。在各种解决方案当中，有关于物权法的设计虽然存在一定的不足，但是还是比较合理的制度设计款，因此需要坚持物权法当中有关车库归属的相关决定。 参考文献 1江小娅.住宅小区车库归属法律问题的完善从第74条的规定理解J.法制与社会，xx，07：270-271. 2刘阅春.论小区停车位及车库的归属兼议对第74条规定的理解J.云南财经大学学报，xx，05：115-120. 3韩晓利.论居民小区停车位、车库的归属与利用