精选地方房屋信用贷款实施办法.doc

精选地方房屋信用贷款实施办法第一章总则第一条为支持城镇居民个人住房消费，发展个人住房贷款业务，保障债权实现，根据中华人民共和国担保法、中华人民共和国城市房地产管理法、个人住房贷款管理办法、住房置业担保管理试行办法等法律、法规、规章的规定，结合我县实际，制定本办法。第二条住房置业担保是指依法设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款而与贷款人签订保证合同并提供连带责任保证的担保行为。第三条本办法所称借款人是指具有本县合法居民（留）身份，有固定的职业或有预期收入，已有或购置住房资产，具有完全民事行为能力的个人。贷款人是指符合中华人民共和国商业银行法的各商业银行、农村信用合作社（住房公积金管理中心可根据国务院公积金管理条例规定的程序委托银行办理职工购买、建造、翻建、大修自用住房贷款业务）。担保人是指依据中华人民共和国公司法和符合住房和城乡建设部、中国人民银行的有关规定组建的具有法人资格的房地产中介服务专业担保公司。第四条住房置业担保，应当遵循平等、自愿、公平、诚实信用的原则，任何单位和个人不得干预贷款人及担保公司的正常经营活动。为回避信贷风险，各商业银行等借贷机构应将住房置业中介担保列入住房置业贷款回避风险的重要环节。第五条县房产管理局负责管理本县范围内的住房置业担保工作。第二章住房置业担保贷款的种类第六条房地产二级市场贷款担保是指购房人或借款人在向开发商购买房产时，自己先交部分房价款，其余部分由借款人向银行贷款支付，并用所购房产权益作抵押，由担保公司提供贷款连带保证，协助办理有关贷款手续，借款人分期还本付息的贷款担保业务。第七条房地产三级市场贷款担保是指购房人或借款人在向售房人购买具有房地产权证的房屋时，自己先交部分房价款，其余部分由借款人向银行贷款垫付，并用所购房产权益作抵押，由担保公司提供贷款连带保证，协助办理有关贷款手续，借款人分期还本付息的贷款担保业务。第八条房地产抵押消费贷款担保是指借款人以房产作抵押，向银行申请贷款用于购建、装修住房，在借款人不能满足贷款人贷款条件时，由担保公司提供消费贷款连带保证，协助办理有关消费贷款手续，借款人分期还本付息或到期一次性还本付息的消费贷款担保业务。第三章担保对象及条件第九条担保对象。凡在本县城镇范围内购买、建造、翻修住房或住房抵押消费，以本人或第三人的合法房产作抵押，向银行申请贷款的具有完全民事行为能力的个人，借款人申请提供住房置业担保的，应当将抵押房屋依法向担保公司进行抵押反担保。符合本办法及贷款人和担保公司规定的其他条件的，均可向担保公司申请个人住房置业担保。第十条借款人向担保公司申请住房置业担保，应当具备以下条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）具有本县合法居民（留）身份证件；（三）收入来源稳定，无不良信用记录，具有偿还贷款本息的能力；（四）已订立合法有效的住房购销合同；（五）已足额交纳购房首付款；（六）符合贷款人和担保公司规定的其他条件。第十一条对资信不良，不符合本办法及担保公司规定的相关条件的借款人，担保人有权拒绝提供担保；对有不良信用记录的借款人，银行可不提供贷款。第十二条借款人申请住房置业担保时，应向担保公司提交下列资料：（一）住房贷款担保申请书；（二）夫妻双方身份证、户口簿、婚姻状况证明；（三）家庭经济收入证明或纳税证明（民营企业、有民事行为能力的自然人）；（四）房屋购销合同及缴款凭证、房地产开发企业资质、商品房预售许可证；（五）住房置业担保贷款调查表；（六）抵押物权属证明及评估报告。第四章担保的设立和终止第十三条借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，担保公司通过对申请人的身份证明、经济收入、抵押物状况、购房合同和缴款凭证等资料的真实性、合法性、有效性进行调查审核，对符合担保条件的，担保当事人应当签订书面保证合同。保证合同一般应包括以下内容：（一）被担保的主债权种类、数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）保证的方式；（四）保证担保的范围；（五）保证期限；（六）其他约定事项。第十四条担保当事人签订书面保证合同前，借款人应以自己或者第三人合法所有的房屋与担保公司签订书面反担保合同。第十五条房屋抵押应当订立书面合同。抵押合同一般包括以下内容：（一）抵押当事人的姓名、名称、住所；（二）债权的种类、数额、履行债务的期限；（三）房屋的权属和其他基本情况；（四）抵押担保的范围；（五）担保公司清算时抵押权处置情况；（六）其他约定事项。第十六条借款人与担保公司应自签订反担保合同之日起7日内向房地产行政主管部门办理抵押登记手续。反担保合同发生变更或担保关系终止时，当事人应在变更或终止之日起7天内到原抵押登记机关办理变更或注销登记。第十七条保证合同和反担保合同为借款合同的从合同，主合同（银行借款合同）无效，从合同无效。第十八条借款人在借款合同期限内还清全部贷款利息，借款合同终止，保证合同和反担保合同即行终止。第十九条借款人在借款合同期满不能还清全部贷款本息的，债务履行期届满之日起5个月之内或保证期内，担保公司应按照保证合同先行向贷款人代为清偿债务。借款合同期内属按月偿还本息的，如发生因借款人死亡且无继承人或受赠人，或借款人的继承人或受赠人拒绝履行借款合同，致使连续5个月未履行借款合同规定的偿还贷款本息责任的，贷款人可直接要求担保公司清偿全部债务。借款合同期内如借款人连续5个月未按期偿还贷款本息，贷款人有权就借款人按照应偿还贷款本息的部分要求担保公司代为偿还，直至借款合同所约定的合同期满为止。本条所指需担保公司代为清偿债务的时限以贷款人书面告知的时间为起始时间。借款人未按期偿还债务，贷款人向借款人送达的书面催交通知书，同时应抄送担保公司。第二十条担保公司先行代为偿还债务后，保证合同终止，但担保公司有权向借款人（包括借款人的继承人、受赠人）进行追偿，并依反担保合同约定行使对抵押物的处分权。第二十一条处分抵押物，反担保合同中有约定的按约定执行，无约定的可以由抵押当事人协议以该抵押房屋折价或变卖、拍卖、收购等方式进行；协议不成的，担保公司可以向人民法院提起诉讼。第二十二条在住房置业担保期间，借款人、贷款人、担保公司任何一方或两方不得擅自变更或解除合同或从合同的个别条款，如确需变更或解除个别条款时，三方应互相协商，达成书面协议。第五章风险防范第二十三条国有担保公司的资金运作，应当遵循稳健、安全的原则，确保资产的保值增值，公司的运作接受县审计、财政、人民银行、金融办的监督检查。第二十四条担保公司的实有资本不得少于1000万元（其中：货币资金不低于200万元），以政府预算拨付、资产划拨（直管房中划拨）及自然人投资形式组成。担保公司担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的三十倍；超过三十倍的，应当追加实有资本（货币资金）。担保