二手房创业计划书.doc

二手房创业计划书 一、项目摘要 衡量一个城市的房地产市场成熟的标志是二手房的成交量是否超过新房的成交量而武汉市这几年的二手房的成交量与新房的成交量之比为3：4正处于上升时期这两年国家的宏观调控政策纷纷出台正是市场从业者重新洗牌的好时机 房产中介店连锁项目的商业运营模式是在总结分析二手房中介市场上所有的经营模式的特点以后结合武汉城市市民化的特质在执行门点社区化员工本地化的前提下提出“品牌形象、操作流程、服务规范、信息共享”四统一的总部、中心店、社区店三级直营连锁模式达到利用建立房产中介店连锁网络渗透进入武汉市每一个社区成为社区生活种不可缺少的一份子形成直接面对各类型消费者的终端广告和房产延伸服务的渠道 房产中介店连锁项目的盈利模式是通过房产中介网络牢牢扎根在社区的基础上不但可以开展传统的中介业务取得佣金收入建立良好的银企关系还可以利用通畅的深入社区的渠道不断开展更多的增值社区服务拥有社区终端广告渠道就是如同拥有“门户网站”前途无量 房产中介店连锁项目需求资金三百万元的支持两年内可以建设80个以上的深入社区的网点服务半径覆盖武汉三镇85%以上的主要住宅小区进入武汉市房地产二手房中介的前三名综合盈利水平第一月税前利润200万元左右垄断社区广告资源成为另一个主业 二、市场分析 1、二手房市场分析 武汉市自年房地产业蓬勃发展的同时也带动了相关产品的发展建材、家居用品、装饰装潢业以前所未有的发展速度分享着这期待已久的机遇作为房地产产业链关键流通环节的存量房交易市场更是如鱼得水、水涨船高数以千家的二手房中介店(所)如雨后春笋般涌现出来活跃在存量房交易市场上整个房地产市场呈现出一片欣欣向荣、生机勃勃的景象 年武汉市商品房销售面积为81389万平方米同比增长76%;其中：商品房住宅销售面积为75691万平方米同比增长50%占商品房销售面积的93%而年全市二手房成交60168起同比下降25%面积为6257万平方米同比增长16%;其中：二手房住宅成交34179起同比下降28%成交面积为33013万平方米同比增长172%说明二手房的成交量与新房的成交量之比为3：4二手房市场正处于上升时期市场上的需求主力无论新房还是二手房都是住宅 年和年的武汉二手房市场的成交较为平淡其增长率较小这是由两方面造成的一方面是年的宏观政策在很大程度上打压了房地产市场上的投机行为并有效控制了投资需求特别是对二手房市场的成交量影响显著另一方面是通过年商品房市场的供需分析得出年商品房市场需求比较旺盛的结论由此说明宏观政策的干预与商品房市场需求的持续旺盛导致二手房市场较为平淡 年二手房综合物业平均价格为251235元/平方米同比增长414%其中住宅平均价格为220978元/平方米同比增长396%;写字楼平均价格为272612元/平方米同比增长26%;武汉市房地产商品房住宅市场与二手房住宅市场的价格差额05年增大而写字楼方面的价格差额逐年减小这说明武汉房地产住宅市场05年的发展迅猛写字楼市场的发展继续保持低靡 值得指出的是成熟的房地产市场在这两方面的价格差一般保持在500800元/平方米之间而武汉房地产市场在这两方面的价格差在1000元/平方米以上这充分说明二手房市场的发展潜力巨大国内外知名中介运营商的介入将进一步加快武汉市房地产二级市场中介行业的变革推动市场的快速、健康发展 2、中介行业概述 作为房地产市场重要组成部分的二手房交易市场由于市场的兴旺带来武汉市二手房中介市场竞争日趋激烈市房产局数据统计截止到年2月止武汉市注册的房地产中介机构已经达到400多家在所有注册的房地产中介公司中有近70%左右的公司是在从事二手房中介业务二级市场的蓬勃和巨大的市场潜力不仅造就了一批本土化的品牌中介同时也吸引了国内外知名房地产综合服务运营商抢滩武汉 虽然二手房市场有了长足的发展但相对于国内一些城市市场武汉市房地产中介市场还是不够成熟发达主要表现在以下方面： (1)、中介机构规模偏小 在武汉市400多家中介公司中大多数中介服务机构规模较小真正意义上的连锁能上规模的只有寥寥几家通常是采取小店面的松散连锁夫妻店三、两朋友或独自操作的方式经营已适应不了自身的客观发展要求也适应不了已逐渐走向规范的市场需求事实证明年下半年宏观调控房产新政不断出台很多小中介纷纷关门很多外来中介收缩战线退出武汉说明未来的市场资源会进一步集中只有规模化的中介才能抵抗市场风险生存下来 (2)、中介人员整体素质偏低是制约中介事业发展的最大障碍 目前武汉市中介机构的从业人员素质参差不齐还有待进一步提高以便走向中介行业成熟的专业化道路传统中介人员学历低不注意提高专业素质常为客户看不起爱忽悠信誉差凡事利字当头不讲究交易规则甚多;而年轻的中介人员先天不足没经验见识少不懂社会心理学不善于与客户交流市场敏感性不强不勤奋自视其高不安心工作状态极度不稳定 (3)、中介信息渠道不畅通 武汉市房地产中介机构的硬件设备水平总体上比较差虽然大多数配备了电脑但利用率不高信息关联化和开发力度不够与北京、上海与各沿海发达城市相比武汉市的中介市场还远未形成规模经济颇为零散这就使得各中介之间的信息沟通非常受局限加上行业整体诚信的因素导致整个市场普遍存在业务量不大成功率低的现象造成了很大的信息资源流失 3、竞争分析 根据武汉的二手房市场的摸底调查在武汉市房产局登记注册的房产中介机构有400多家可分为本土中介商和外来中介