中指研究中国房地产市场2011年形势分析与2012年趋势展望.ppt

中国指数研究院 2011年12月,中国房地产市场 2011年形势分析与2012年趋势展望,一、2011年回顾：调控效果显现，量价初现调整 二、2012年展望：货币政策微调，市场无需悲观,目录,表：2011年1月至今百城价格指数,自2011年9月以来百城平均价格连续3个月环比下降，11月 十大城市环比全线下降，调控效果正式显现。百城和十大城市均价同比依然上涨，但是涨幅持续缩小。 11月，全国100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，较上月下降0.28%。其中43个城市价格环比上涨，57个城市环比下跌，与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数与上月基本持平。,新房价格：近三个月百城价格指数持续环比下降，调控效果逐渐显现,数据来源：creis中指数据、,图：一二三线城市住宅价格相对于2010年12月涨幅,三线城市总体涨幅始终高于一二线城市，一二线城市涨幅接近。 具体来看，一线城市中，上海降幅最大，近三个月平均降幅为0.38%，深圳降幅最小，10月还环比上涨0.28%，11月下降0.27%，北京、上海近三个月平均降幅在0.2%-0.3%之间；二线城市中，宁波、无锡、南京等城市近期降幅较大，多数在1%左右；三线城市中廊坊、嘉兴、昆山等城市降幅较大，台州、中山等由于出台限价措施，11月降幅缩小。,各类城市对比：三线城市总体涨幅始终高于一二线城市,数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数,图：限购与未限购城市价格1-11月累计涨幅,2011年1-11月，限购城市与未限购城市房价走势基本相同，但累计涨幅差距不断扩大，非限购城市涨幅明显高于限购城市，近两个月限购城市累计涨幅出现明显下降，但非限购城市下降幅度较小。 从各月平均环比可以明显看出，非限购和限购城市环比均从10月开始下降，非限购城市近两个月平均环比降幅为0.11%（10月为-0.22%，11月为0），而限购城市近两月平均降幅达0.24%（10月为-0.14%，11月为-0.34%），是非限购城市的2倍多。其中，长三角、珠三角和东北地区降幅最明显，南京、吉林、佛山等城市连续两个月降幅都在1%左右，宁波11月降幅更高达2.25%，是近期环比下降最大的城市。,数据来源：中国房地产指数系统百城价格指数,图：限购与未限购城市价格环比变化,非限购城市价格累计涨幅明显高于限购城市,项目价格：一二线城市部分品牌企业项目降价显著,随着调控影响不断显现，部分名企开始调整价格，以期带动成交量的上涨，价格下调趋势开始蔓延。比如继上海绿地、龙湖、万科等大企业降价举动之后，11月北京新开楼盘龙湖时代天街，拿地时楼面均价为7519元/平方米，开盘价格仅11800元/平方米起（此前对外报价约15000元/平米），目前实际成交价约10700元，价格显著低于临近的其他项目。,表：10-11月热点项目价格变动情况,数据来源：creis中指数据、,1-11月主要城市二手房价格平均涨幅连续缩小，从9月份开始环比持续下跌，跌幅从0.7%扩大至11月的1.8%。,表：重点城市二手房价格环比涨跌幅,数据来源：creis中指数据、,二手房价格：自9月主要城市环比持续下降，11月跌幅明显扩大,数据来源：creis中指数据、,需求：主要城市成交量低于去年，近三个月降幅扩大,一线城市成交量已低于2008年低位，二三线城市略好于2008年。与历年水平相比，1-11月，一线城市月均成交面积已低于2008年历史低点，较2009年历史较高水平降幅达51%；二线代表城市月均成交量接近一线城市水平，虽明显高于2008年水平，但较2009年和2010年分别下降22%和10%；三线代表城市与2009年和2010年相比，降幅分别为18%、8%。 近三个月，各类城市成交量均明显低于去年同期，降幅有所扩大。9月以来，一线城市延续低迷态势，成交量同比降幅约40%；二线代表城市成交量同比降幅从9月的24%扩大至11月的39%，三线代表城市11月同比降幅较9月扩大20个百分点，达41%，降幅趋势愈加明显。,图：各城市梯队代表城市住宅成交走势,数据来源：creis中指数据、,需求：一线城市成交量持续下行，总体低于2008年低点，北京降幅最大,一线城市成交量低位运行。1-11月，一线城市成交量普遍处于历史较低水平。其中北京、上海、深圳的月均成交量分别为75万平方米、109万平方米和22万平方米，均较2008年历史低点下降15%以上，与2009年历史较高水平相比降幅超过50%。广州1-11月的月均成交量为49万平方米，与去年月均水平基本持平，较2008年月均水平略高7%，但与2009年相比，降幅仍达40%。,图：2006年至今一线城市住宅月度成交量走势,数据来源：creis中指数据、,二线城市成交量分化：杭州、南京降幅与一线城市相当，武汉、天津降幅相对较小,二线城市成交量表现分化。1-11月，二线代表城市成交量均较去年有所下降，但与2008年相比，各城市表现不尽相同。杭州、南京今年1-11月的月均成交量仅为14万平方米和33万平方米，已低于2008年低位，较2009年历史较高水平下降60%以上，受调控影响程度与一线城市相当。而武汉、天津由于受调控影响较小，其月均成交量分别为89万平方米和76万平方米，与2008年相比增幅超过80%。,图：2007年至今二线代表城市住宅月度成交量走势,数据来源：creis中指数据、,三线城市：普遍处于近年较高水平，但佛山受影响较大,三线城市成交量普遍处于近年较高水平。1-11月，三线代表城市东莞、唐山、包头、佛山的月均成交量分别为51万平方米、13万平方米、27万平方米和55万平方米，其中唐山处于近年来较高水平。与2008年历史低点相比，东莞、唐山、包头的月均成交量有明显增长，增幅超过60%；佛山虽较2008年增长32%，但今年以来成交量低迷，处于历史较低水平。,图：2008年至今三线代表城市住宅月度成交量走势,2011年1-11月累计成交44.1万套，较去年同期下降34%，中7月、8月和10月的环比降幅均在10%以上，11月达到17%。从同比来看，8-11月同比降幅均在40%以上，且降幅呈逐渐扩大趋势，从8月份的同比下降42.2%，到9月的53.5%，11月降幅达到57.5%,数据来源：creis中指数据、,图：重点城市二手房总成交量及环比变化,二手房成交：1-11月成交量明显低于去年，下半年下行趋势更为明显,2011年1-11月，多数品牌房企销售额同比增长。从全年来看，除绿城、富力外，其他品牌房企销售额较去年同期均有上升，平均增幅为16%。截至11月，恒大、中海已超额完成全年销售计划，富力下调目标但仍难以完成。 下半年品牌房企销售额增速明显放缓，9-11月持续低于去年。2011年1-11月品牌房企销售额之和同比增长18%，但主要受到上半年销售业绩带动。上半年，品牌房企累计增速为63%，5月之后明显增速放缓；下半年，累计销售额同比下降2%，从9月开始连续三个月低于去年同期，其中11月单月降幅达39%。,品牌房企销售：全年销售业绩仍有增长，但下半年下滑明显,图：2010-2011年十大品牌房企销售额及2011年计划完成情况,数据来源：creis中指数据，企业公告，中国指数研究院整理分析,图：2010-2011年十大品牌房企月度总体销售额,数据来源：creis中指数据、,供给：重点城市总体新上市量与去年同期基本持平,一线城市新上市量低位运行，二三线城市高位运行。1-11月，一线城市住宅月均新上市量为78万平方米，与去年同期基本持平，但处于历史低位。二线代表城市延续之前的上升态势，月均新上市量略高于一线城市，达83万平方米，同比上升15%；三线代表城市为37万平方米，增幅最为明显，同比增长20%。 今年11月，一线城市单月新上市量达104万平方米，同比由9月的下降28%转为增长26%；二线代表城市单月新上市量近三月呈下行态势，11月同比微降3%，为96万平方米；三线代表城市为35万平方米，同比增长35%。,图：各梯队代表城市住宅月度平均新批准上市面积,2011年，大部分重点城市销供比开始持续下降，并降至接近2008年低点。二季度开始，所监测的重点城市销供比普遍低于1，且大部分城市销供比持续下行。北京、深圳、沈阳销供比在第二季度出现大幅度下降，销供比在0.5至0.8间波动。11月份数据显示，深圳的销供比仅有0.3，北京为0.58，武汉为0.56，沈阳为0.81，创2008年以来低点。从2011年全年来看，其他重点城市的销供比都曾出现过比2008年低的情况。,供求对比：重点城市销供比持续低于1，接近或低于2008年低点,图：重点城市销供比,数据来源：creis中指数据、,数据来源：creis中指数据、,各重点城市库存量持续攀升。2011年，重点城市库存量持续走高，部分城市可售面积同比增速明显提高，武汉三季度可售面积同比增速超过60%。 出清周期继续延长。受可售量上升和成交低位运行的影响，重点城市出清周期持续延长。11月，九个重点城市平均出清周期为15个月，连续11个月上升。一线城市中北京出清周期较年初延长了9个月，深圳、上海分别延长3、4个月；二线城市除苏州周期仅延长3个月外，其余重点城市延长了8-11个月不等；三线重点城市惠州11月出清周期在上月小幅缩短后出现了2个月的延长。与历史水平相比，2011年各重点城市出清周期相对于2008年的高位仍有一定距离，形势相对缓和。,图：重点城市库存量与出清周期对比,图：重点城市出清周期历史走势,供求对比：可售量持续攀升，出清周期不断延长，但多数未突破2008年高点,1-11月全国商品房销售面积和销售额同比继续增长，但增幅变小。商品房销售面积为8.96亿平方米，同比增长8.5%，增速与1-10月相比下降1.5个百分点；销售额4.9万亿元，同比增长16%，增速比1-10月下降2.5个百分点。 单月来看，新增商品房和住宅销售面积和销售额同比环比齐跌，继10月以来年内连续两月下降。11月全国商品房销售面积9941万平方米，环比下降18.9%，同比下降1.3%；销售额为5221亿元，同比下降1.6%。其中住宅销售额4164亿元，同比下降4.3%。,全国商品房销售： 各销售指标累计增速继续放缓，10-11月连续两个月同比下降,图：全国商品房和住宅累计销售指标及同比增速,数据来源：creis中指数据、,图：商品房和住宅单月销售指标及其同比增速,2011年1-11月，全国累计房地产开发投资额达到5.55万亿；同比增速继续降至29.9%，为两年来最低水平。住宅开发投资3.99万亿元，同比增长32.8%，连续8个月下滑，累计下降为5.8个百分点。 从单月水平来看，11月房地产开发投资同比增长20.2%，住宅开发投资同比增长20.5%，低于近年来的平均水平（25%左右）。,全国开发投资：开发投资增速高位回落，增速降至30%以下,图：全国房地产开发投资额及同比增速,数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析,自去年5月新开工面积同比增速达到72.4%的历史最高点以来，增速持续下降。1-11月，全国房屋新开工面积达到17.5亿平方米，同比增长20.5%，增速比1-10月下降3.2个百分点，接近过去五年的平均水平；房屋施工面积继续增长，达49.1亿平方米，同比增长27.9%，增幅比1-10月下降0.5个百分点。,全国新开工：新开工面积增速继续下降，施工面积仍处于较高水平,图：全国商品房月度累计新开工面积及施工面积,数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析,土地市场：住宅用地量价水平全线下降，商办用地受影响不大,数据来源：creis中指数据、,图：2011年1-11月全国133个城市住宅及商办用地量价水平,2011年1-11月，133个城市的住宅用地推出面积、成交面积分别同比下降9.5%和11.5%，其中11月成交面积同比降幅达55.2%；而商办用地的推出和成交面积分别同比增长12.8%和18.0%。 价格方面，住宅用地楼面价同比下跌9.0%，而商办用地同比上涨7.6%；11月溢价率微升至5.5%，1-11月平均溢价率为13.0%，比2010年同期下降20个百分点，而商办用地溢价率下降5.7个百分点。 受住宅用地出让金同比下降15.4%的影响，1-11月全国133个城市总土地出让金同比略下降1.84%，南京、福州、武汉等城市下降超过20%。商办及工业用地等出让金仍呈增长趋势，增速均超过40%。,一、2011年回顾：调控效果显现，量价初现调整 二、2012年展望：货币政策微调，市场无需悲观,目录,数据来源：国家统计局，中国指数研究院整理分析,经济环境：gdp下行风险不大，cpi连续回落,图：2000年以来全国gdp单季增速和cpi走势图,图：2000年以来固定资产投资单季增速走势图,2011年，全国gdp增速放缓，前三季度分别为9.7%、9.5%、9.1%，但累计gdp增速仍在9.4%的高位，经济下行风险不大。 cpi在2011年7月达到2009年以来的高位6.5%后连续四个月下降，11月回落至4.2%。,近期政策动向：中央多次强调继续加强房地产调控,近日中央政治局会议定调2012年经济工作时表示“坚持房地产调控政策不动摇”，“限购”、“限价”等行政性措施在近期不会放松。,表：近期中央政府关于房地产市场调控的态度,资料来源：中国指数研究院综合整理,地方政府态度暧昧： 杭州、天津热点城市土地出让金收入下降； 海口、三亚等外来需求占比大的城市，受调控影响较大，成交量大幅下挫； 佛山、成都等地10-11月放松限购被叫停； 北京、武汉放宽普通住房标准。 中央调控决心未受影响： 内部：gdp增速仍在较高水平，通胀压力依然较为突出，财政收入增长仍在高位； 外部：出口对经济增长贡献不大，欧债危机影响不如2008年； 房地产业：投资开工增速仍在高位，房价刚刚出现下调，房地产税费未受显著影响。,2012年房地产调控展望：地方政府态度暧昧，但中央继续加强调控的力度和决心不减,本轮调控事关中央政府公信力和中国经济健康发展的大局 中央政治局会议定调2012年经济工作，继续“坚持房地产调控政策不动摇” 。另一方面，中央深知房地产调控、房价合理对中国经济长远健康发展和调结构的重要意义，在经济增速未有明显放缓、房地产投资、新开工增速仍在较高水平之时，不会放松刚刚收到成效的房地产调控政策。 全年量价难有增长，上半年行业仍将面临较大压力 根据中国房地产中长期动态模型初步预测，2012年全年，商品房销售面积将比2011年下降4%左右，销售均价下跌1%-4%，具体到不同时期，上半年商品房销售面积同比降幅将在10%以上，量价齐跌态势进一步延续，开发企业资金压力降进一步上升，全年量价水平也难有增长。 不同城市、物业、企业的分化继续加剧 一二线和部分三线城市受到限购政策影响，表现不乐观； 商业地产量价稳中有升，但部分二三线城市面临过剩风险，另一方面，住宅市场仍是主流，资金回流更快； 招保万金等品牌大企业销售及资金状况良好，中小开发企业面临困境。,2012年房地产市场展望：政策伺机而动，全年量价难有增长,近期货币政策出现微调，2012年货币政策将由2011年的稳中偏紧向稳健转变： 目前gdp增速仍在较高水平，10月cpi涨幅回落，但仍在5%以上，货币政策预调微调，并未改变总体偏紧的态势，2012年总的信贷规模可能与2011年持平，不会达到2008年四季度-2009年放贷近11万亿元的天量。 历史数据显示，货币政策是房地产市场走势的关键因素： 2007年以来，房地产市场量价水平与货币政策的周期性密切相关，货币政策对房地产市场的影响有滞后。 历史数据显示，限贷的影响大于限购： 2011年前三季度新增房地产贷款下降超过40%，对房地产业尤其是对开发企业影响巨大。另外，限贷政策针对全国全行业，比起限购只针对40-50个重点城市，影响更为深远。 房地产业可能因货币政策微调迎来喘息之机，但房地产信贷规模仍将偏紧 2011年11月30日央行公布将下调存款准备金率0.5个百分点，将释放近4千亿元资金，虽然主要用来抵御外汇占款的下降，但也可能为已经枯竭的房地产信贷市场注入稍许活力。 目前信贷投放也在进行结构性微调，如侧重铁路等基础建设、地方债等，尽管可能有部分信贷流入房地产业，但房地产信贷规模仍将偏紧。,特别关注：货币微调的力度和节奏，将是影响2012年房地产市场走势的关键,数据来源：人民银行，中国指数研究院测算分析,事件：11月30日下调存款准备金率，标志货币政策即将转向,2011年11月30日，央行公布从12月5日起下调存款准备金率0.5个百分点，释放由紧转松信号，但货币政策的实质转向还要看存贷款利率。截至10月底，人民币存款余额达到79万亿元，因此，央行本次下降存款准备金率0.5个百分点，将释放近4千亿元资金，但这主要用