湘潭市九华区北二环项目物业规划建议93p.pptx

中国领先的房地产综合服务商,长沙新景祥 2011.12,湘潭市九华区北二环项目物业规划建议,前 言,本次汇报我们将主要就项目指标的确定与项目物业的规划布局展开研究，从项目本体与市场层面给出初步建议！ 本报告需要解决的两个问题： 项目产品如何组合 各种物业如何布局,contents,项目本体解析,住宅产品规划建议,商业规划开发建议,新景祥核心优势,区位背景,项目四至,交通条件,配套情况,地块情况,项目指标,区位背景,项目本体解析,项目四至,配套情况,地块情况,项目指标,交通条件,项目地处九华示范新区，属长株潭融城核心板块，国家重点经济技术开发区，湘潭市未来的宜居生态区域，发展前景较好,湘潭九华示范区始建于2003年底，是长株潭城市群国家资源节约型、环境友好型社会建设综合配套改革试验的示范区，也是省政府批准设立的台商投资区； 九华示范区地处长株潭核心区域，南距湘潭市中心5公里，北距长沙市中心27公里，总面积138平方公里，总人口13.2万人； 境内除有上瑞高速、长潭西线高速、湘江水道等现有良好交通道路外，还有湘黔铁路、湘江生态经济风光带和建设中的沪昆高铁。,九华示范区规模： 近期2015年城市人口为25万人左右，建设用地为30平方公里； 中期2020年城市人口为36万人左右，建设用地为40平方公里； 远期2030年城市人口为60万人左右，建设用地为64平方公里。,区域概况,区位背景,项目本体解析,项目四至,配套情况,地块情况,项目指标,交通条件,产业定位：汽车及零部件产业、电子信息产业、先进装备制造业和现代服务业； 功能定位：新型工业区、长株潭经济增长中心、教育培训基地、高品质休闲娱乐服务中心、湘潭主题功能组团和交通枢纽、宜居新城； 形象定位：长株潭融成中央、产业新区、滨江新城,北距长沙中心27公里，西邻湘潭大学，东临湘江、与韶山风景名胜隔江相望，南距湘潭市中心5公里,九华处在长株潭融城核心，极具成长空间，将被打造成以“两型”产业为依托的产业新区和以湘江风光为特色的滨江新城,区域定位,区位背景,项目本体解析,项目四至,配套情况,地块情况,项目指标,交通条件,区域交通,工业区内外部交通四通八达，是对接长沙大河西的桥头堡，未来沪昆高铁建成可直达上海与昆明，将大幅提升整体区位优势,沪昆高铁站,长潭西线，至长沙 除长潭西外，尚有4条主干道通往长沙,上瑞高速，至株洲 上瑞高速，东起上海，西至云南瑞丽，属国家主干线。是横贯中国大陆中部一条国道主干线,富洲路，至湘潭市区,主要交通网：沪昆高铁在九华新区设站点、沪昆高速客运专线在长潭西设置湘潭北站、长潭城际轨道交通、京珠高速西线（岳衡高速），京珠高速公路、新跨江大桥二座、隧道一座。,区位背景,项目本体解析,项目四至,配套情况,地块情况,项目指标,交通条件,“一带两环”的生态规划，九华将发展为环境优美的生态宜居区域,区域规划,绿地规划目标：绿地率35%，绿化覆盖率45%，其中公园绿地面积11.7万亩； 一带：即湘江风光带； 两环：九华示范区外围的生态绿环、九华示范区内部的公园绿环。 规划三处市级公园：昭阳公园、湘江公园、湘江撇洪渠湿地公园；区级公园三处：芙蓉公园、湘江学院组团中心公园、九华公园。,区位背景,项目本体解析,项目四至,配套情况,地块情况,项目指标,交通条件,区域产业,区域产值达140亿元,到目前为止园区入驻企业达98家，09年实现工业总产值81.4亿元，2010年工业总产值达140亿元，预计2011年工业总产值达200亿元左右。 园区内已形成汽车及零部件、电子资讯、装备制造业三大产业集。 入驻企业包括吉利汽车、英格瑞斯、恒润高科、江麓精密等大中型企业。,九华是湘潭市目前最为成功的工业园区，已入选国家级经济技术开发区，区域产值迅猛增长,荒地和村庄,区位背景,项目本体解析,项目四至,配套情况,地块情况,项目指标,交通条件,地块南面为筹建中的步步高新天地，东临九华大道向北可直达九华工业园，北临规划建设中的奥迪路，东面离湘潭第四大桥莲城大桥仅200米，西面与五矿尊城项目一路之隔，项目周边多为在建项目和待拆迁村庄，周边土地已基本出让完毕,北二环,五矿尊城,莲城大桥,步步高新天地,区位背景,项目本体解析,项目四至,交通条件,配套情况,地块情况,项目指标,九华大道,三面环路，南面和东面分别临城市主干道北二环和九华大道，北面为正在建设中的奥迪路，与五矿尊城之间有条规划建设的乐塘路，道路宽阔，交通通达性良好,北二环,乐塘路,奥迪路,区位背景,项目本体解析,配套情况,地块情况,项目指标,项目四至,交通条件,区域生活配套暂不完善，仅地块内有一些乡村小商店，和平小学等设施，依然还是乡村自己自足的生活状态 资源盘点： 周边教育配套：湖南科技大学、湘潭大学、湘潭第一中学、湘潭第十中学、地块内有和平小学 周边医疗配套：第三人民医院、第五人民医院 未来生活配套：步步高新天地，138万方，规划有35万方左右的集中商业、写字楼、酒店、公寓等,周边配套尚不完善，依托九华新区规划发展优势+地块南面筹建的步步高新天地项目，未来区域配套将逐步成熟；,步步高新天地效果图,五矿尊城的广告牌,区位背景,项目本体解析,地块情况,项目指标,地形方正、平整，地块内有水池等可规划资源，有较长的临街面，目前为农村居民区，尚未完成拆迁工作,项目优势： 1、项目规模与地形地形方正平整，内部高差较小，有利于建筑规划布局； 2、项目临街面：东南北三面临路，临街面较大； 3、项目地块内的现有资源：水池、原生态植被、乡村道路、和平小学等可规划资源； 项目劣势： 中间被某单位用地拦腰分割成南北两个地块，在规划布局上会有所影响,项目内部平整，地形为梯形，东西宽约400-500米左右，南北长约550米左右，南面、北面、东面三面临路,项目四至,配套情况,交通条件,地块内的和平小学,约480米宽,约430米宽,约570米,约78米,约190米,约219米,约204米,区位背景,项目本体解析,地块情况,项目指标,商住综合用地，387亩的中大规模、 2.0-3.0之间较低容积率地块，有20-30%的商业规划用地,项目四至,配套情况,交通条件,项目本体解析小结,地处九华示范区，国家级经济技术开发区，区位优势明显,周边多为在建项目和待拆迁村庄，土地已基本出让完毕,三面临路，道路宽阔，交通通达性良好,周边配套暂不完善，南侧步步高即将动工，区域配套将不断完善,地块平整、方正，可塑性较强，但被某单位用地分割为南北两个地块，规划布局略受影响,商住综合用地，中大规模，中低容积率地块,地块本身素质良好，周边配套不断完善、政府规划利好，具备打造高品质物业的条件，那么，项目指标如何选择，物业如何搭配才能实现利润最大化？,区位背景,地块情况,项目指标,项目四至,配套情况,交通条件,1、项目容积率在2.0-3.0之间如何选择？ 城市低密度物业与3.0左右物业市场情况如何？哪种物业价格拓展空间较大？ 2、住宅产品采取怎样的组合策略？如何规划布局？ 3、商业做多少体量？如何规划布局？,我们面临的几个急需解决的问题：,市场扫描,我们需要从市场上寻找灵感！,contents,项目本体解析,住宅市场研究,商业市场分析,项目规划布局与经济测算,区域市场分析,客户分析,分物业市场分析,通过分析城市在售高端项目的经济技术指标以及物业形态，就湘潭市场高端物业分为别墅物业以及3.0左右容积率物业进行研究,湘潭市场 高端物业,丘吉尔逸墅庄园 百嘉信富瑶天下 五岳新城,别墅物业,东方名苑 纳帕溪谷 白石古莲城 建鑫国际城 湘江名城,容积率3.0左右物业,分物业市场分析,分物业市场分析,典型别墅物业项目,多以强势资源为核心价值驱动，但内部产品打造用功不足，当前来看市场价值实现能力有限,作为湘潭首家引领霍尼韦尔智能安防的社区，东方名苑引领湘潭高层豪宅，树立片区品质标杆典范，均价4200-4800元/,规划,园林,小区配套,开发周期,以中心18000湖景为核心，恢弘、仪式感入口，园林品质一般,占地：36.33万 总建面：100万 容积率：3.19 绿化率：30% 建筑风格：新古典,一期,二期,三期,2008,2010,2014,配备12000会所，商业步行街、五星级酒店,东方名苑,纳帕溪谷,白石 古莲城,建鑫 国际城,湘江名城,分物业市场分析,容积率3.0左右物业,依托强势的公园资源为驱动，深度打造坡地园林，使其成为湘潭口碑最好的品质住宅，当前均价3800-4600元/,规划,园林,小区配套,开发周期,绿化率较高，充分利用地势营造坡地园林，朱总组团绿化，但品质感一般。,占地：300亩 总建面：70万 容积率：2.55 绿化率：50.1% 建筑风格：南加州,一期,二期,三期,2008,2010,2011,高尔夫练习场、网球场、游泳池、商务会所等,东方名苑,纳帕溪谷,白石 古莲城,建鑫 国际城,湘江名城,分物业市场分析,容积率3.0左右物业,凭借其独一无二的国粹公园及白马湖景观资源为驱动，在高端住宅市场占据一席之地，当前均价3500-4200元/,规划,园林,小区配套,开发周期,中式园林，品质营造一般，主要依托白石公园及东侧白马湖打造公园大宅,占地：3.87万（一期） 总建面：一期15万 容积率：3.1 绿化率：37% 建筑风格：现代中式,一期,二期,三期,2009,2012,未定,小区后期规划未定，暂无具体配套，,东方名苑,纳帕溪谷,白石 古莲城,建鑫 国际城,湘江名城,分物业市场分析,容积率3.0左右物业,以高端住宅、公寓、产权式酒店、写字楼、商业步行街等产品体系作为支撑，成就湘潭地标性城市综合体建筑群，均价3600-4200元/,规划,园林,小区配套,开发周期,建筑密度较大，通过热带植物种植演绎东南亚风情园林，绿化空间较少。,占地：32万 总建面：150万 容积率：4.35 绿化率：30% 建筑风格：现代风格,一期,二期,三期,2009,2012,未定,5万购物广场，国际家具城，商业步行街、幼儿园,东方名苑,纳帕溪谷,白石 古莲城,建鑫 国际城,湘江名城,分物业市场分析,容积率3.0左右物业,160万城中央江畔大宅，凭借其大盘驱动力，位列湘潭顶级豪宅，当前均价3800-4400元/,规划,园林,小区配套,开发周期,中心水景园林四周排布别墅联排，珍贵树种等打造英伦风情园林,占地：300亩 总建面：160万 容积率：4.5 绿化率：38% 建筑风格：新古典,一期,二期,后续,2010,2012,未定,依托沿江风光带、体育场等稀缺资源，自身拥有五星级会所、幼儿园等配套。,东方名苑,纳帕溪谷,白石 古莲城,建鑫 国际城,湘江名城,分物业市场分析,容积率3.0左右物业,别墅物业： 多拥有强大的自然原生山水资源，以强势资源为核心价值驱动，但内部产品打造用功不足，当前来看市场价值实现能力有限 容积率3.0左右物业： 多以自然资源、公园、政府发展规划等为开发驱动，各项目产品特色均存在不同程度欠缺，市场价格存在较大拓展空间,分物业市场分析,从本案区位与资源来看，地块本身无强势资源，但三面临路且临近步步高商业中心，未来商业发展空间极大，因此本案适宜打造以商业与高层住宅为主的城市综合体项目，建议容积率尽量做满3.0,分物业市场分析,1、项目容积率在2.0-3.0之间如何选择？ 本案适宜打造以商业与高层住宅为主的城市综合体项目，建议容积率尽量做满3.0 2、住宅产品采取怎样的组合策略？如何规划布局？ 区域内市场环境如何？区域内各种物业的市场表现如何？存在何种物业的突破空间？ 3、商业做多少体量？如何规划布局？,我们面临的几个急需解决的问题：,区域内在售和潜在项目较多，集中分布在主干道两侧，多为30-100万的中大楼盘,雄新金水湾,爱琴海岸,区域市场分析,区域项目概况,数据来源于各项目资料,区域大多为中低容积率的别墅、高层和洋房互相搭配的复合型项目，在售项目仅有两个纯高层项目，围合式布局为主，内部配套较为完善,区域项目概况,区域市场分析,数据来源于湘潭房产信息网,各项目普通住宅平均年度去化约5-7万方，均价约为3800元/m2，洋房均价约4700元/m2，个别项目洋房突破5000元/m2 ，具备一定溢价能力,区域项目销售情况,区域市场分析,区域市场分析,区域产品现状分析,区域早期以别墅+多层的低密度物业为主，近两年来，基于区域的整体规划。政府逐步拔高容积率，后续出让地块多以3.0以上容积率为主，高层即将成为区域产品主流，而洋房类物业逐渐稀缺，能够产生较好的溢价能力,区域项目详情请参考附件：区域竞争个案分析,建筑风格较为单一，风格不够明显，建筑整体上档次不高，部分洋房产品配备电梯，建筑外立面材料过于普通，与普宅差距不大，且部分洋房仅仅由普通多层组成，显得十分普通； 洋房产品景观配套低端，多以常规本土树种为主，毫无洋房的品质身份感，景观打造上多杂乱无章，细节处理一般，园林苗木使用无特价且低廉，景观材料也较为普通，整体园林景观气氛感较差；,区域洋房多以普通多层建筑为主，品质感较为一般，建筑立面材料使用外墙砖、外墙漆等普通材质，整体形象感较差,区域洋房分析,区域市场分析,户型均周正，南北通透户型较多，除多层普通洋房产品外，户型均以160以上大面积为主，部分产品空间较为浪费，创新户型不多； 产品赠送主要以入户花园、露台为主，赠送面积较小，户型性价比一般，缺乏创新n+1户型，飘窗使用较少，户型的景观感不强，产品性价比较低；,区域品质洋房产品以大平层为主，户型四房以上，面积控制较为紧凑，空间利用较合理，性价比一般，但溢价较好,区域市场分析,区域洋房分析,2012上,2012下,2013上,锦绣世家,高层、小高层,新都汇,别墅、高层,2011下,2013下,28万m2,75 万m2,153万m2,九华新城,丘吉尔逸墅庄园,金侨城,高层、小高层,高层住宅、写字楼、酒店、公寓,138万m2,57万m2,百嘉信富瑶天下,步步高总部项目,翰林居,九华世纪城,雄新金水湾,尊城,高层住宅、洋房、公寓、酒店、商业街,2014上,90万m2,别墅、洋房、高层,高层、小高层,38万m2,别墅、小高层,53.1万m2,洋房、高层,54万m2,写字楼、公寓、高层住宅,28.55万m2,公寓、洋房,4.3万m2,由于区域别墅项目居多，出货速度相对较慢，未来几年约有800余万方货量放出，多为高层、小高层产品，后续推货量较大,区域市场分析,爱琴海岸,高层、洋房,90万m2,潜在供应,数据来源于各项目现场及其他渠道,区域高层产品同质化严重，溢价能力一般；洋房产品附加值低，产品打造水平较低，但仍然存在较高的溢价空间 ；后续以小高层及高层物业居多，未来竞争激烈，洋房产品相对较为稀缺,区域内在售和潜在项目较多，多为30-100万的中大楼盘； 区域项目多为中低容积率的别墅或者复合型项目，中大规模社区； 各项目普通住宅平均年度去化约5-7万方，均价约为3700元/m2； 洋房产品打造水平低，目前均价约4700元/m2，个别项目洋房突破5000元/m2 ，具备一定溢价能力； 区域未来几年约有800余万方货量放出，多为带少部分公建的综合型物业，小高层、高层为主要产品类型。,区域市场分析,区域市场小结,九华区域内的拆迁户和工业园区职工依然是购房的主力，随着区域的不断发展，未来将吸引更多主城区的客户，甚至长沙等地的客户来此购房,客户分析,区域客户分析,高层、小高层以中青年置业客群为主，主要为区域内企事业职工、拆迁户，洋房产品主要以中老年客户为主，主要为企事业单位的中高管，部分拆迁户改善自住为主,客户分析,客户特征分析,客户分析,客群来源：当前区域内客户以周边拆迁户、九华区内企业客户、少量市区与长沙客户，目前来看对于市区的牵引力不强，但随着区域发展逐步成熟，后续大型商业配套的跟进，未来将吸引大量市区客户置业； 普宅客户置业关注点：价格、地段、配套，部分拆迁户偏好低楼层物业，对电梯有所顾忌； 洋房客户置业关注点：品质、环境、物业、建筑立面,区域客户目前主要以九华区拆迁户为主，关注点主要集中在价格、地段、配套、品质、环境等，随着区域的迅速发展，未来将吸引更多的主城区客户，区域商业等配套成熟后，未来区域客户将呈现多元化,客户小结,基础,九华区刚需和首改置业,湘潭主城区客户,外围县市进城及返乡置业,争取,偶得,首期以区域内客户为主，争取部分湘潭市主城区的客户，中后期以市区客户为主力，外围县市进城及返乡客户为辅助,本案客户定位,目标客群定位,项目初步开发方向,综合分析，建议项目采用混合型社区开发模式，产品开发 以高层+洋房产品开发组合策略。,1、项目容积率在2.0-3.0之间如何选择？ 本案适宜打造以商业与高层住宅为主的城市综合体项目，建议容积率尽量做满3.0 2、住宅产品采取怎样的组合策略？如何规划布局？ 采用混合型社区开发模式，产品开发以高层+洋房产品开发组合策略 3、商业做多少体量？如何规划布局？ 城市商业环境如何？区域商业基础如何？具备打造怎样的商业级别？,我们面临的几个急需解决的问题：,contents,项目本体解析,住宅市场研究,商业市场分析,项目规划布局与经济测算,本案商业规模定位,业态定位,商业市场分析,商业市场分析,湘潭传统商业中心主要以建设路口、基建营商圈为主，物业形态较为单一，档次较低，商业交通动线凌乱，缺乏高端集中商业,基建营商圈和建设路口商圈为湘潭传统商业中心，均以步步高广场为核心； 现有商业档次较低，物业形态单一，规划布局混乱，城市亟需高端集中商业重塑整体商业形象,城市商圈分析,基建营商圈,建设路口商圈,商业市场分析,项目周边情况,乐塘路,奥迪路,项目周边目前商业氛围较弱，未来随着步步高新天地近35万方的商业配套落地，商业潜力巨大，这里将成为湘潭最高端商业中心所在，,区域现有商业低端落后，但项目周边有综合体项目规划建设； 随着九华区经济规划等进一步发展，区域内新都汇、步步高等综合体的建成，区域商业价值得到极大的提升，未来商业潜力巨大,商业市场分析,商业项目情况,区域各项目商业体量较大，底商去化情况良好，其中新都汇现推出写字楼产品亦热销于市场，区域商业价值逐渐被市场所认识，区域未来商业发展潜力巨大,小地块、高容积率综合物业，九华区首个城市综合体项目，高层住宅+公寓+甲级写字楼+五星级酒店+沃尔玛超市,项目概况：项目位于九华区学府路一号，为九华区政务商业中心，未来配套资源发达，小地块高容积率综合体物业，区域稀缺城市综合体规划； 项目规划：围合式规划设计，商业作为主要特点，景观打造一般，品质感较强；,商业个案分析 新都汇,商业市场分析,大地块、高容积率综合物业，湘潭市最大城市综合体项目，步步高总部基地，高层住宅+公寓+甲级写字楼+五星级酒店+高端住宅,项目概况：项目位于九华区步步高大道与北二环交汇处，湘潭首个百万平米综合体项目，首个具有国际化一站式高端生活中心，为整个城市商业标杆项目； 项目规划：步步高新天地，强大的资源整合能力，规划有18万方以上集中商业，商业总体量30多万方，预计2012年上半年入市，规划有步步高购物中心，国际五星级酒店，5a写字楼、国际公寓、兰桂坊滨水街区等；,商业个案分析 步步高新天地,商业市场分析,区域人口与规模,商业级别定位,本案商业定位,区域为长株潭融城核心板块，国家重点经济技术开发区，九华示范区规模： 近期2015年城市人口为25万人左右，建设用地为30平方公里； 中期2020年城市人口为36万人左右，建设用地为40平方公里； 远期2030年城市人口为60万人左右，建设用地为64平方公里。 从当前区域人口规模来看，当前的人口总数主要以大学城师生、工业园产业人群、周边原住民三部分组成，据不完全统计人口总数在13.2万左右； 预计未来5年内区域总销售面积600万平米，按户均100平米计算，总户数：60万户，按户均3人计算，入住率80%计算，新增人口：14.4万； 预计未来5年内区域人口将达28万左右。,区域规划与商业情况,商业级别定位,本案商业定位,产业定位：汽车及零部件、电子信息、先进装备制造业和现代服务业，入驻企业达100余家； 功能定位：新型工业区、长株潭经济增长中心、教育培训基地、高品质休闲娱乐服务中心、湘潭主题功能组团和交通枢纽、宜居新城； 形象定位：长株潭融成中央、产业新区、滨江新城,根据区域的商业规划与政府定位，区域规划近50万方纯商业，而步步高、新都汇等项目已先行启动，区域未来将有条件成为城市的商业副中心，辐射湘潭市区近百万常住人口,消费人口分析预计到2016年本项目商业辐射消费总人口约33万,商业级别定位,本案商业定位,辐射全市，打造城市次中心级商业中心,最适合本项目 的商业级别,商业功能定位基于对区域商业价值和商业市场的判断，本项目商业应定位于城市次中心级商业中心，未来辐射全市区域,区域商业价值当前区域商业价值受限，但随着未来城市化进程和区域成熟，片区商业价值有很大的提升； 项目开发特征商业面积在20-30%之间。,本项目区位、交通、商业氛围等条件具备成为城市次中心区商业条件； 周边各项目已规划有大体量商业，初步统计在50万方左右。,商业级别定位,本案商业定位,考虑到未来发展整个区域需求商业面积约60万平米,本项目商业功能的定位： 定位为城市次中心商业中心，辐射全市范围,按照2016年本项目商业辐射人口66万，人均商业服务面积0.9平米计算,区域商业需求约为60万平米,商业级别定位,本案商业定位,55,根据市场需求，本项目适合规划10万平米以内纯商业,至2016年，区域商业需求约60万平米,至2016年，区域集中商业供应约50万平米,本项目适合规划10万平米以内纯商业,商业规模定位,本案商业定位,结合市场和项目实际情况，纯商业面积控制在8万平米以内比较合适，建议对其他的部分进行合理转换,产品 特性,写字楼,区域存在较大办公需求,公寓,首选,居住性,投资性,可选,控制规模,酒店,1、区域存在一定酒店市场需求 2、投入成本高，资金回收速度慢,1、能够有效控制投资风险 2、能够消化商业容积率指标,商务性,商业业态定位,本案商业定位,建议本项目商业体量控制在20-22%左右，纯商业控制在6-8万平米，通过公建部分的转换，达到利润与市场的双赢,商业业态组合,本案商业定位,公寓2.5-3.5万,办公3-3.5万,纯商业6-8万,酒店3-4万,商业总量16万平米左右，其中各物业形态的配比与排布我们将根据项目自身特点进行初步的规划布局与体量测算,1、项目容积率在2.0-3.0之间如何选择？ 本案适宜打造以商业与高层住宅为主的城市综合体项目，建议容积率尽量做满3.0 2、住宅产品采取怎样的组合策略？如何规划布局？ 采用混合型社区开发模式，产品开发以高层+洋房产品开发组合策略 3、商业做多少体量？如何规划布局？ 本项目商业体量控制在20-22%左右，纯商业控制在6-8万平米,我们面临的几个急需解决的问题：,contents,项目本体解析,住宅市场研究,商业市场分析,项目规划布局与经济测算,经济测算,初步规划建议,根据本案经济指标与市场竞争情况，我们认为本项目可选择（小）高层住宅搭配适量洋房产品，其中洋房容积率按舒适度较高的1.2为基准，高层包括部分18层左右小高层（当前市场接受度最高）与局部33层的百米高层（目前认可度一般），主力为25层左右高层住宅，因此高层综合容积率可以在3.3-3.5之间，建议选择较低的容积率以争取更多的园林空间，营造更为舒适的社区环境，故高层部分以3.3的容积率来计算，那么我们需要进行初步测算以得出本案洋房与高层分别适合的体量,根据规划设计院的指标，不同容积率下物业类型的最佳组合如下表：,资料来源：规划院指标,各产品排布的容积率要求,产品组合可选方案,物业指标分配,商业排布基本明确，因此先将商业部分推算出用地面积与纯商业地块容积率，初步计算商业总量约16.2万平米，其中纯商业用地部分占地约3万平米，建面约14.23万平米，容积率约4.74,注：商业指标仅供参考，具体数据需要设计院进行准确测算,第一步：整个地块划分为北部的商住用地与沿二环线的纯商业用地两部分； 第二步：沿二环线的商业排布：初步预计按集中商业进深约需40米、公建+商业内街进深约需70米，风情商业街内街外侧与外街进深约需35米，初步预留约平均60米左右进深排布商业内街与公建，整体东西宽约480米，整个商业地块预留3万平米； 第三步：商业部分体量的计算：纯商业部分约14.23万平米，底商约2万平米。,三层临街商业，进深15米左右，约4500,商业,写字楼,酒店,公寓,前广场,商业指标测算,物业指标分配,总占地面积25万方，纯商业占地面积3万方 洋房容积率：1.2；高层容积率：3.3 商业部分的容积率：纯商业面积/纯商业占地面积 =14.23/3=4.74 地块综合容积率：（洋房占地*1.2+高层占地*3.3+纯商业面积）总占地面积=3 假设洋房占地面积为x，高层占地面积则为25-3- x 那么， 1.2x+3.3*（22-x）+14.2325=3 x5.63万方 所以，高层部分的占地面积为：25-3-5.63=16.37万方,住宅指标测算,通过对已知的容积率指标进行推算后得出不同物业适合的占地面积：高层部分占地约16.37万平米，洋房占地约5.63万平米,规划布局建议,项目指标： 整体容积率尽量做满3.0，商业做20%-22%左右，初步指标大致为：总建面75万方，其中商业16万方，住宅59万方； 开发利润追求： 产品拉高拍低，高层容积率做高，节约空间打造溢价率较高的洋房产品，创造最优利润空间；商业部分考虑多规划可售街铺，依托区域未来商业前景，提高变现能力； 商业与住宅之间的关系： 商业配套为本案价值核心支撑之一，但同时需要考虑商业对住宅居住品质所造成的影响； 整体规划排布： 规划为鲜明的四个组团 ，地块自东南向西北为低-中-高的建筑排布，形成错落有致的整体形象，并规划中央景观轴，实现 整体产品的均好性。,规划布局原则,规划布局建议,约480米宽,约430米宽,约570米,约78米,约190米,约219米,约204米,商业,洋房,高层,前广场,半围合式布局，社区主入口设地块东南角，中央景观轴沿主入口略呈对角线打造； 各物业类型初步计算体量如下： 洋房：容积率1.2，约6.8万平米（包括6000平米底商）； （小）高层：容积率3.3 ，约54万平米（包括1.37万方底商）； 纯商业面积：容积率4.74，约14.23万方；,前广场,商业,洋房,（小）高层,注：初步规划仅供参考，具体数据需要设计院进行准确测算,初步规划排布示意,对启动区位置选择进行分析：,从市场需求和启动区地块的物业功能匹配： 以洋房产品率先启动启动，树立项目价值标杆； 启动期的目的和资源的展示效果； 地块进入的昭示性和通达性； 借势步步高项目的启动，以较为临近步步高商业的部分作为启动动，同时商业可以部分作为实景展示。,项目分期构思：基于市场实现和启动期功能，首先确定启动地块,规划布局建议,启动期 洋房+少量小高层搭配，同时启动部分商业作为展示区,启动区策略,项目分期的次序需要明确各阶段的功能符合客户的需求和其适合的产品类型组合,规划布局建议,尾期 高层产品+商业、公建，社区逐步成熟，高层产品后期实现较高价值，商业入市，利润突破,尾期,中期 洋房+小高层、高层物业,启动期 洋房+少量小高层搭配，同时启动部分商业作为展示区,启动区策略,商业情景街打造,规划布局建议,启动区策略,产品打造原则： 创新性 多元性 差异性 产品打造要点： 产品创新：颠覆区域洋房形象，以真正意义上的花园洋房领先区域市场； 产品多元：打造独特情景与花园洋房产品，搭配少量小高层品质住宅； 产品差异：主流产品控制面积、控制总价，通过创新提升产品舒适性。,独一无二创新产品打造,规划布局建议,启动区策略,规划布局建议,案例参照：长沙融科檀香山 一期以区域独特的洋房产品入市，创造价值标杆，建立自身价值体系，二、三期以高层及小高层拔高容积率，创造利润空间；,花园洋房品质感营造，树立高端形象,多达三处的私家花园,赠送功能厅、亲地花园,启动区策略,单元体,案例参照：广州四季花城 类似于合院洋房，合院多层产品将多个单元体组合围合成院落式，其容积率在1.5左右，大于普通的直排式多层产品1.2的容积率，但同时其不能保证南北通透，通风效果也不如直排式多层,情景洋房现金流，成本更低，提高容积率更适合冲量,规划布局建议,启动区策略,项目立足高档产品定位，高档物业形象，中高档品质。 项目产品打造多元化、差异化，创新产品占领市场。 项目商业打造：适当规模、重展示、重配套。 项目启动期利用优势资源，建立强势生活场景展示体系，营造未来生活场景。,项目物业发展策略结论,规划布局建议,本投资效益测算仅为初步预估，不代表最终收益； 本次测算全部以占总体量78%的住宅物业来进行基于市场下预估的动态测算； 本次测算并未考虑拆迁成本、区域与土地价值成长及各类溢价因素； 本项目投资测算以当前的比准静态销售价格为基准进行动态测算；,经济测算说明：,经济测算,1、筛选可比楼盘,2、确定权重,3、打分,4、比准价形成,产品结构相似、区域接近 目标客户相似，销售期重合,根据与项目的竞争关系。评定指标： 1)客户重叠程度 2）和项目距离的远近,2项比准指标： 片区优势：周边环境/标志性地段/生活便利性/升值潜力/ 噪音污染/治安状况/小区独立/车行路线/公交路线 本体素质：项目规模/容积率/商业配套/车位数量比/园林规划/ 会所规划/梯户比/实用率/户型/采光通风/楼间距/ 园林效果/公共部分品质/售楼部、销售通道/ 建筑外观/样板房展示 项目品牌：发展商和承建商品牌、前期推广形象 物业管理：物业管理品牌/收费,市场比较法：,经济测算,价格建议,经市场比较法静态测算，项目高层住宅目前的比准销售均价为3990元/,保守估计本项目的静态价格：,备注： 本价格仅作参考，实际实现的价格必须与具体实现情况相结合，同时依据当时的市场和客户情况而定。,原则： 区位或特征类似 产品特征类同 目标客户相似 开发商实力相当,高层产品价格参考,经济测算,经市场比较法静态测算，项目洋房目前的比准销售均价为4826元/,保守估计本项目的静态价格：,备注： 本价格仅作参考，实际实现的价格必须与具体实现情况相结合，同时依据当时的市场和客户情况而定。,原则： 区位或特征类似 产品特征类同 目标客户相似 开发商实力相当,洋房产品价格参考,经济测算,本项目总建面约75万方（按容积率为3.0计算），以区域当前去化水平结合区域房地产成长情况预估总开发周期约为5年； 本次测算为高层（54万方）和洋房（6.8万方）两部分进行经济测算，总共60.7万方，其中包括2万方的底商在内； 按2007-2011年湘潭房价走势预测未来5年内湘潭房价走势，得出本项目预计能达到的整体均价； 结合本区域整体发展与房地产价值增长水平，以及步步高商业的启动对本区域产生的溢价能力，预估本案合理的价值增长空间。,动态测算说明：,经济测算,机遇1：城市向上快速发展 机遇2：湘潭房地产处于快速发展的“白银时代”,城市发展特点：城市发展向上空间大、居民收入及支付能力较强,经济测算,湘潭房地产发展特点,湘潭城市房地产发展： 房地产发展较快，增长速度位列全国第三，2010年均价突破3000元/平，消化量192万平，当前均价3600元/平，房价年均增长率在10-15%左右；,湘潭历年商品住宅供应量快速增长，增长率在10%以上，2010年整体供应约190万平 湘潭历年商品住宅消化量快速增长，增长率在20%以上，2010年整体消化约192万平 湘潭历年商品住宅成交均价快速增长，增长率在15%以上，2010年整体成交均价约3084元/平,房地产现状研究,经济测算,经济测算,价格预估,根据项目的情况，预计高层产品2013年入市，而湘潭房价年均增长率约为10%左右，那么，在3990元/m2的均价基础上，到2013年的入市价格将达到4468元/m2，按照5年的销售周期计算，预计整体均价可达到5894元/ m2； 洋房产品预计2013年入市，以2011年的比准静态均价4826元/m2为基准，按照4年的销售周期计算，预计整体均价可达到7130元/m2；,故：高层以5894元/ m2的均价进行测算，洋房以7130元/ m2的均价进行测算；,x为每平米的楼面地价,通过计算，高层每平米净利润为： 2232.03-84.84%*x 净利润率为： （ 2232.03-84.84%*x）/(3751.97+84.84%x),经济测算,高层产品测算,洋房产品测算,经济测算,通过计算，洋房每平米净利润为： 2739.678-84.84%*x 净利润率为： （ 2739.678-84.84%*x）/(4260.322+84.84%x),x为每平米的楼面地价,经济测算,地价预估,当期望销售净利润率为25%时： 即（ 2232.03-84.84%*x1）/(3751.97+84.84%x1)=25% （ 2739.678-84.84%*x2）/(4260.322+84.84%x2)=25% 那么，可以算出x1=1200，x2=1579； 同理，当期望销售净利润率为20% ，x1=1455，x2= 1854； 期望销售净利润率为15%， x1=1710，x2= 2153；,通过计算，高层净利润率为： （ 2232.03-84.84%*x1）/(3751.97+84.84x1) 洋房每平米净利润率为： （ 2739.678-84.84%*x2）/(4260.322+84.84%x2) 注： x1为高层每平米的楼面地价，x2为洋房每平米楼面地价,当高层售价为5894元/，洋房售价为7130/，容积率为3.0时： 期望销售净利润率为25%，则楼面地价应1242元/平米，按综合容积率3来计算每亩地价2485242元/亩； 期望销售净利润率为20%，则楼面地价应1499元/平米，按综合容积率3来计算每亩地价2999499元/亩； 期望销售净利润率为15%，则楼面地价应1759元/平米，按综合容积率3来计算每亩地价3519795元/亩。,结合以上分析来看，新景祥认为，该地块合理楼面地价区间应控制在1242元/以内，即以每亩248万以内的地价拿地，若超过1242元/，则存在一定的风险,经济测