保定金融学院后侧地块初步评估报告46p.pptx

隆万世基业 兴百年泰和,汇报人：投资发展部 2012年7月,保定金融学院后侧地块初步评估报告,part.1 城市环境,1,“8+2”发展规划,保定,保定,一轴三带：包括京津发展轴、滨海新兴发展带、山前传统发展带以及燕山太行山山区生态文化带； 8+2 发展模式：包括北京、天津两个直辖市和河北省的石家庄、秦皇岛、唐山、廊坊、保定等8地市； 环首都经济圈：在北京周边的十余个区县，建设高层次人才创业园区、科技成果孵化园区、新兴产业示范园区、现代物流园区，以新兴产业为主导的经济圈。2011年，廊坊、保定等4市13个县电话区号将变成010，这是打造环首都经济圈发展战略的第一步。,一轴三带规划,保定,环首都经济圈,保定作为环首都的“京畿”城市，目前城市发展水平不高，但未来发展机遇广阔。,（一）城市规划|区域规划,3,保定,保定市区交通以发展轻轨铁路、高速外环与高速公路、铁路枢纽为重点。 轨道交通：保定市区为一中心三组团结构，适宜发展轻轨，都市区的轻轨路规划为“一环四放射”的布局形式。 高速外环：保阜、张石、容乌、保沧高速路与京珠高速公路连接形成围绕保定市区的高速外环路，并形成以市区为中心的高速公路枢纽。 铁路枢纽：2015年，随着保霸、保大、京石和京郑客运专线的建成，保定市区将形成“京南”、“津西”、“石北”东西南北贯通的铁路枢纽，其中京石高铁的修建将带动该区域内各类服务业的提升，未来将形成跨越京石高速的东部新城区。,保定,（一）城市规划|区域交通,4,快速交通体系的建立，尤其京石高铁的开通，对保定房地产市场的发展起到带动作用。,南市区：保定府的发源地，重工业厂房较多，城市改造难度颇大。 新市区：面积接近市区面积的1/2，是保定市政治、经济、文化、科技中心。 北市区：是保定各类高校、科研院所的聚集地。区内民营经济较繁荣发达。 高开区：中心科技园、西区工业园、东区大学城“一区三园”的格局。 各板块功能比较：,本案所处的北市区，是保定市商业中心所在地，在商业中心辐射的范围内。,（一）城市规划|城区功能划分,5,本案,本案,（一）城市规划|产业布局,6,市区周边各科技园及工业园，在提高地区经济的同时，还将产生大量的住房需求。,保定市市区人口情况 （人口单位:万),由上图可以看出，2009年-2011年保定市市区人口2年增加9万(其中包含外地就业、学校招生,平均每年3.5万人左右），数据由官方网站提供。 另外，小部分人因购房移居至此，未办理户口迁移手续，则在官方网站无法体现。根据我们对市场的判断，这2年因购房形成的市区人口增长应该在5000人左右 综合：正常城市进程数据每年应该约：1.25万人,（二）城市人口状况,gdp 保持稳健发展态势， 城市影响力显著提升,数据来源：2007-2011 年保定经济统计年鉴,宏观经济增长和人均gdp在房地产市场发展阶段的关系,0,15 10 5,0,2500 2000 1500 1000 500,3000,2006,2007,2008,2009,2010,2011,城市gdp （亿元）,增长率（% ）,保定市2006-2011年城市 gdp发化趋势,0,20 15 10 5,25,0,20000 15000 10000 5000,20 25000,2006,2007,2008,2009,2010,2011,人均 gdp （亿元）,增长率（% ）,5000 4000 3000 2000 1000 0,河北省2010年地区生产总值（亿元）排序,（二）经济环境,隆基泰和 和世界筑未来,隆基泰和 和世界筑未来,part.2城市房地产市场,2,1)保定近3年整体投放去化数据整理,由上表看出：近三年保定市场一共投入462.77万平米。目前共去化280.68万平米，得出至今结余：182.09万平米存量。 近年来楼市成交量相对不太稳定，2010年的成交量具不完全统计，突破保定市历年来最高值。11年下行严重、12年去化量从3月以后开始有起色。通过近期国家政策不断调整，持币观望的部分客群，已经开始陆续置业，5、6月份大部分开发商都获得了相对稳定的销量。,住宅市场|市场供需,2)保定市区各区域房产发展情况,从2012年的保定楼市图中发现，保定各个区域都有不少的房源放量，每个区域都有优秀项目涌现。保定城市向北发展的趋势日渐凸显，北市区越来越受到保定消费者的关注。高开区、新市区是保定新兴的市区范围，近年来发展比较迅速，这两个区域对于消费者的吸引力也不容小觑。南市区是保定的老城区，因为其较完善的配套设施和老一代保定市民的居住理念，南市区也吸引了一部分人的关注。从去化量的物业类型可以看出： 北市区：主要以中高端品质型住宅为主，多层、小高、别墅 新市区：主要以改善型住宅、刚性需求住宅和中高端商务办公写字楼。（产品较 为丰富高层、多层、小高层和公寓） 南市区：主要以中低端改善型高层住宅为主。 保定西郊：主要以中低端刚需高层住宅和少量多层。,城市房地产发展现状,3)保定市场需求空间,1、根据保定市区人口增长情况得出结论： 以每年1.25万人口迁移市区，如果按人均住房面积30平米的标准，每年市场将 正常去化37.5万平米住宅面积。 2、根据保定近3年市场整体去化和结余情况得出结论：,未来市场如果价格合理，政策又相对稳定。根据市场正常的居住需求每年市 区去化100万平米住宅应该属正常去化量。目前已投放结余量高达182万平 米，去化时间可想而知。投资新项目，必须做出产品特色，在 众多项目中才能突围。,3、根据保定市区各区域房产发展情况得出结论; 当地客群已经对区域发展有了一定的认知度，同时也给我们明确了未来项目 地块的投资方向，东区适合做高端产品；西区、南区适合做现金流产品；北 区适合做中高端产品,市场供需状况,15,住宅市场|板块划分及特征,新市区板块,北市区板块,南市区板块,高开区板块,本案,目前保定市房地产市场由北市区板块、高开区板块、新市区板块和南市区板块四个板块； 本案位于北市区板块,16,住宅市场|板块划分及特征,住宅市场|客户研究,17,客户来源：各板块的主力客户以来自保定城区为主，部分来自郊县，外地客户较少； 置业特征：以刚需和改善型需求为主，投资客偏好选择北市区、高开区以及新市区置业，南市区投资潜力较低； 职业特征：保定市本地收入较高且稳定的客户偏好选择北市区、高开区以及新市区置业； 收入水平：除南市区外，其余各板块购房客户的收入水平均较高； 客户关注点：从上图可以看出，客户在购房中更关注产品的价格，以及项目所处的位置和交通。,18,客群研究,目前保定市多数居民通过拆迁、房改或购置商品房等手段解决了居住问题； 客户投资意识相对较弱，改善性需求强烈； 家庭存款有限，工资性收入不高，对房价的承受力有限，对价格敏感度高； 购房理念上也相对落后，对于产品细节的认知、生活方式的理解上有待提高和引导。,购买力一般、有改善型需求、理念需引导,借鉴意义：注重改善性需求客户；挖掘其“品质需求”,part.3 区域房地产市场,3,区域市场,根据区位和价值层级，将区域划分为三个板块，为北三环外板块，北三环内板块，北二环内板块； 以恒祥大街为轴，从市中心向外线状辐射，价格水平衰减依次为中心区域5300-7500，北二环内板块5300-5900，北三环内4600-5500，北三环外为3600-4300。,本案处于价值衰减的第三与第四层级的交叉带,板块价格水平3600-5000,区域市场板块分布,数据来源于市场调研,北二环内板块配套较为成熟、为价格水平较高的板块，主要项目有盛和嘉园，丽景蓝湾，天籁新城、绿都皇城等； 北三环内板块主要项目有源盛嘉禾、维多利亚夏郡、荣联天下城等； 北三环外板块较为偏远、配套缺乏，价格水平较低，主要项目有昭华锦城、阳光盛景等，同时板块内有部分小产权项目、价格较低在2200-2700元/ 平米,本案,本案所在的北三内环板块配套设施较为缺乏、临近植物园，板块档次相对较高，但离市区有一定距离，同时面临着低价格项目和小产权项目的冲击竞争,区域市场北二环内板块市场特征,数据来源于市场调研,北二环内板块项目容积率在2.0-3.7，以高层产品为主，多层稀缺且售价较高在6800-8000之间，高层价格在5200-6300，小产权房价格3300-3400，主力户型区间90-138平米,区域市场北三环内板块市场特征,数据来源于市场调研,北三环内板块项目容积率在2.3-3.1，以高层产品为主，多层产品6300左右，高层价格在4600-5600，主力户型区间95-140平米，月均去化80-115套，目前已去化57万平米，剩余约103万平米，后续竞争较大,区域市场北三环外板块市场特征,数据来源于市场调研,北三环外板块项目容积率在1.7-3.2，以高层产品为主，价格在3600-4300，主力户型区间90-139平米，小产权项目较多，价格在2200-2500，区域项目月均去化在40-100套，已售体量41万平米，剩余约167万平米，潜在威胁较大,重点个案阳光盛景,重点个案昭华锦城,重点个案维多利亚夏郡,重点个案源盛嘉禾,重点个案盛和嘉园,part.4 意向地块自身条件分析,4,保定裕华商圈,保百北国商圈,住宅区,植物园,项目位置： 本案所在区位为保定市住宅区，毗邻市植物园、河北金融学院，保定儿童医院新址位于宗地东侧。周边商业氛围一般，缺少大型购物场所。 项目四至： 西至：宏孚御园 东至：恒祥北大街 南至：金融学院北墙 北至：北三环（g107）,本案,项目位置,宗地北侧为北三环（g107），过往大车较多，噪音较大,宗地东侧为恒祥北大街，可直达市中心，交通方便。,宗地南侧为河北金融学院，基础设施配套齐全，人文气息浓重。,宗地西侧为宏孚御园属别墅高档社区，人居环境优美。,项目四至,本案,本案位于北二环与北三环中间，东临恒祥北大街，政府规划建设两条联通“两环两街”的道路，将使本案交通条件更为便利。,北 三 环,阳 光 北 大 街,恒 祥 北 大 街,交通条件,瑞 祥 大 街,恒 源 路,配套条件,医疗 交通 教育 人文 休闲,本案毗邻保定市植物园、河北金融学院、宏孚御园别墅高档社区、保定儿童医院新址，商业配套相对缺乏,儿童医院新址,植物园,金专,主要经济技术指标,part.5 项目定位方案及可行性,5,t1：城市向北发展的速度将决定项目储备价值的大小 t2：三环外现有小产权房和既有低价入市楼盘截留郊区改善性住房需求，影响项目销售 t3：周围潜在后续体量较大,o1：根据城市规划， 保定市向东向北发展趋势， 宗地区位将是未来发展的中心 o2：北部住宅区的概念已经被市场接受，有利于后期市场推广,s1：交通便利 s2：毗邻植物园，自然环境好 s3：临近学校，人文气息浓 s4：地价较便宜，大盘特征,w1：临近g107，过往大车较多，噪音污染严重 w2：宗地周边暂无商业配套 w3：项目受指标限制，产品档次提升难度大 w4：宗地情况复杂，存在一定风险,项目核心竞争力： 大型标志性高尚社区 品牌资源整合 植物园边的自然生活,swot研究,通过对项目产品深入分析及核心竞争力的深入研讨，结合市,场其它项目定位参考，我们得出项目整体定位依据如下：,产品力品牌力+大盘+前景 项目核心竞争力,项目定位,北市区：新北市区的核心占位，交通便利、近都市繁华、浓厚人文环境 适居区：临近植物园、自然环境优质，近自然 park：即公园，拥有较好的园林景观 大型公馆：大盘，特殊的品质价值关系，市区客户70%以上存在改善性需求,北市新标杆 首席大型park公馆,市场定位,以上分析表明，本项目自身因素对楼盘的开发档次有一定限定，适宜开发中档、中高档产品的住宅项目；但是不具备开发高端产品的条件。,产品定位深化分析,产品定位,受用地指标限制（高层产品占主要部分，容积率3.0），结合本项目自身条件，产品三种方案建议 方案一：可兼顾项目品质与去化速度，降低项目风险 方案二：增大了可售面积，但项目品质降低、去化风险加大 方案三：产品类型丰富，兼顾了项目品质、去化速度、容积率的关系,产品定位方案,高品质洋房实现利润、提升产品力和档次，实现销售速度与利润的平衡。,主要以4.5-6.5层的退台洋房为主力的多层产品； 能够做到层层退台，户户有花园，建筑形态与景观相映成趣。,产品建议,市场创新产品； 丰富社区产品形态，提升社区品质感。,功能定位,首层送下沉式庭院，顶层送阁楼，全产品线安装电梯,产品特色,产品定位建议,高层住宅主要回现产品，团购产品和刚性产品，提升项目容积率主体。,以18-34层为主力，属于高容积率产品； 高层具有良好的观景效果； 应布置在地块价值量较低区域；,产品建议,主力产品，回现、盈利主体产品； 提升容积率，项目全期核心产品。,功能定位,产品特点,利用赠送露台，夹层等偷面积手法，增加层高，从而增加产品附加值，并可设置角窗，弧形窗等,产品定位建议,经过测算，本项目初步拟定销售均价为4700元/平米。,考虑市场风险，以及减小计算过程中主观因素所导致的误差，建议本案平均价格在+/-5%之间浮动，因此本项目初步拟定均价为4700元/平米,价格初步测算,核心客户：锁定在恒祥北大街附近的几大商圈以及项目周边企业与政府机关人员等，地缘客户、以及受高房价挤压的城市外溢人群。,本案核心客户主要来自1.朝阳北大街商圈、 2.火车站商圈、 3.朝阳南大街商圈 等私营业主以及项目附近的企业与政府机关人员等。,本案,朝