深圳众冠明珠南地块思考39p.ppt

南京金陵东方城项目前期策划汇报,2010年07月,德思勤深圳,谨呈：深圳市众冠股份有限公司,众冠明珠南地块思考,空间结构布局： 三轴 西部发展轴：重点发展前海中心 中部发展轴：重点建设龙华新城、光明新城 东部发展轴：重点建设大运新城、坪山新城 两带 北部城市发展副轴 南部城市发展副轴、滨海旅游带 多中心 2个城市中心： 福田中心：主要发展市级行政、文化、商业、商务等职能 前海中心：主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济 5个城市副中心：龙岗中心、龙华中心、光明新城中心、坪山新城中心、盐田中心,2020年目标： 建设用地控制为900平方公里 常住人口控制为1,100万人,深圳市城市总体规划 (2007-2020)*,深圳市城市总体规划 (1996-2010),资料来源：深圳市规划局,一、总体规划,整体篇,深圳主流商圈位于地铁沿线，以零售为主，餐饮及休闲娱乐分布较散； 中高档及高档购物区主要集中在蔡屋围商圈； 华强北商圈是全市营业额最高的商圈； 福田中心区和南山后海将形成两个新兴的商圈。,二、深圳市场分析-主要商圈,深圳市购物中心供应趋势,深圳购物中心起步较晚，自2002年中信城市广场开业后，相隔2年后即2004年万象城及金光华广场的开业，深圳商业市场才真正从百货商场时代走向购物中心时代。 20062009年的大量购物中心的落成使得深圳消费者的商业选择更为丰富。 目前深圳市购物中心累计供应面积120.63万平方米，主要分布在罗湖、福田及南山。,二、深圳市场分析-主要商业项目,从档次来看，现时档次最高的商业项目为万象城、中信城市广场 大型综合性商业较多，如何区别于现有商业项目是未来发展的重点 中高档定位商业虽然有一定程度发展,但是由于发展时间短及中心区域市场上有足够消费力的消费者支撑,仍有中高档商业发展的空间，从目前的经营情况看，中高档综合性商业项目未来一段时间内扔存在巨大的发展潜力。 从目前的市场表现看，市场上的商业项目仍以综合性shopping mall的模式为主； 区域内的商业项目以中档的购物商场为主，业态上餐饮业态优势明显，零售购物业态较弱势。本项目可利用该市场空白并结合体量优势，从业态多元化及强化零售品牌等发面突出项目的主题特色。,目前中高档shopping mall已发展到一定阶段，但西丽片区缺乏中高档商业；因此本项目可凭借项目的体量优势，创新规划、特色经营以及内部营运管理等方面进行发展调整，从而凸显本项目的商业特色。发展多元化商业形态将是提升商业市场价值及发挥市场潜力的必经之路。,大型商业经营状况,面积,档次,京基百纳,三、整体商业市场,深圳目前的零售市场都是以购物中心及本地百货为主导，而具有代表性的主题性商场且经营成功的商场并没有； 现有的购物中心以万象城、中信城市广场、益田假日广场作为主导，本地百货以天虹及茂业的市场占有率最高； 通过现有及未来项目的调查分析，未来供应的新项目都以体量较大的购物中心为主力，未来商业的竞争及同质化趋向激烈和严重；,三、整体商业市场-主要商业项目,深圳购物中心目前主要分布在罗湖、福田以及南山，分别占32.8%，39%，28.2%。由于罗湖区城市建设相对成型，而且商业及商务氛围正逐步向西转移，未来人均购物中心面积将保持稳定。福田及南山区目前人均购物中心面积相对偏少，仅0.31平方米及0.29平方米。 未来购物中心重点发展区域将转向福田及南山，预计2010年分布在福田、南山的购物中心面积将分别增加至60.76万平方米及46.05万平方米，占全市购物中心总量的43.3%及32.8%，届时人均购物中心面积将达到0.48平方米及0.47平方米，分别比目前增长56%及63%。,注：购物中心面积基于项目商业建筑面积计算，人口计算基于常住人口； 未来购物中心面积及人口数预见到2010年，人口假设保持2%的年增长。,目前购物中心供应分析 2010年购物中心供应分析,资料来源：世邦魏理仕,三、整体商业市场-购物中心供应,优质零售物业市场供应、使用及空置率,从优质物业供应来看，04年由于金光华及万象城的开业，大力地拉动了优质零售物业的供应量 同时由于零售商对于深圳市场的谨慎及新开物业的选择考虑，04年的空置率处于一个较高的水平 06年、07年福田中心区两大商场供应为深圳市优质物业市场注入新血 07年底至08年，三大商场益田假日广场、海岸城、京基百纳广场的入市成为近年较多优质商业物业供应的一年 09年无优质新增商业物业落成,供应量,吸纳量,空置率,三、整体商业市场- 零售市场表现,未来优质零售物业供应（按年） （2009-2011),罗湖,福田,南山,未来优质零售物业供应(按地区) (2009-2011),预计截止2011年前，深圳未来大型购物中心的供应量以福田区最多，其次为南山区，明显看出零售市场西移发展的现象； 未来由于区内的土地供应也逐步减少，可开发新项目不多，加上地铁交通的完善，导致关外其它地方（如宝安、龙岗及龙华）的商业也将陆续开发落成； 2010年kk mall及vicity的开业令优质零售物业供应量有所增加,三、整体商业市场-未来供应分析,至2020年，轨道建设将在目前规划建设的15号线的基础上，再建设612 号线和4号线北延段等8条线路，总长约245.4公里，投资估算为1,074亿元。,资料来源：深圳市规划局2007年7月10日颁布深圳市地铁规划、深圳市城市地铁建设规划（20112020）,四、城内轨道交通,2030年前拟建16条轨道线路：总长585.3公里，设站357座。 其中组团快线4条、干线6条、局域线6条。,四、城内轨道交通,2030年前拟建5条城际线：将珠江三角内周边区域纳入到地铁规划中，目标发展成为区域中心城市之一。,资料来源：深圳市规划局2007年7月10日颁布深圳市地铁规划、深圳市城市地铁建设规划（20112020）,城市交通系统不断完善，进一步加强与香港、珠三角地区的联系，有利于经济发展，并进一步增大辐射力。,四、城内轨道交通,新火车客运站: 位于龙华西南部； 广深港客运专线、杭福深铁路线的交汇点。,未来城际铁路:,五、城际铁路,地下火车站:位于益田路地下； 广深港客运专线:广州新火车站 （番禺石壁）深圳43分钟(2010年通车) 深圳中心区香港九龙27分钟 (预计2013年通车),资料来源：深圳快速公交系统（brt）规划,快速公交系统（bus rapid transit，简称brt），规划由10条线路组成， 总长约300公里；,保障公共交通道路优先使用权，提高公交运营速度。,六、快速公交系统(brt),小 结,交通便利度的提高将带动商业的快速发展。,深圳市未来发展将以三轴两带多中心为主线， 商业cbd将不再集中于罗湖、福田。,主流商业位于地铁沿线，并以零售业为主。,第二章：定位,一、地块解释,公交车站,26f商务公寓,42f写字楼,商场,公交入口,公交出口,西丽水库、 西丽度假村、大学城,福田 罗湖,塘朗山,留仙洞工业区,大沙河深港创新走廊,临山近水、独享高等教育和高科技创新资源、交通便利,地铁站出入口,二、项目综合体功能业态整合建议,类甲级写字楼,购物中心,商务公寓,+,+,商业推动提升写字楼价值，商业及后台服务配套推动提升公寓住宅价值,三、案例分析,香港apm,香港apm mall是新鸿基地产于东九龙发展的旗舰商场，位于九龙观塘，总面积大约6万平方米。是一个以年轻人为主要目标客户群体， 以“品味生活志”和“潮流时尚体验”为概念的大型商场。同时，该mall也是香港首个开创“夜行概念”（夜间休闲）的商场。 apm商场名称的由来，是将am（上午）和pm（下午）融合起来，即打造24小时购物消费场所，与商场提倡的夜间休闲概念互相呼应。由于目前香港和上海等内地大都市的商场通常只营业到晚上10点，新鸿基地产特别把apm定位为一个店铺营业时间特长的商场，让顾客不再受时间束缚，尽情购物休闲，并把口号定为“play more，sleep less”（玩多点，睡少点）。商场中的餐厅会营业至凌晨2时，娱乐区即卡拉ok、游戏机铺、电影院等，则会全天营业。,香港apm,香港apm项目区位,香港apm项目平面图,香港apm场内品牌摘要,四、主题定位,依托优良的生态、大学城、总部基地带来的青年才俊及商业经济资源： 打造城市商业的新标志，诠释城市对文化、时尚新生活态度的追求。 集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲、旅游、交友、聚会多功能于一体的全体验生活中心。,中央智慧区全体验生活中心,购,赏,饮,食,玩,乐,趣,享,品,全体验生活中心,五、主题定位演绎,全体验 生活中心,精品时尚店 地下商城,超前 超越 超体验,百货超市 主力店,美食城,生活方式中心,全体验生活中心,时尚中心,家庭中心,六、主题定位演绎,七、业态定位,零售主力店,百货+超市,影城,嘉禾影院学城店,吉之岛,20,000,需求面积（）,推荐商家,业态,3000,娱乐主力店,次主力店,其他店,次主力店,次主力店,餐饮,娱乐,休闲,其他店,名牌时装旗舰店,时尚服饰,4,000,4,000,3,000,4,000,6,000,以目的性强的零售业态为主，合理搭配餐饮休闲娱乐及文化体验街区,以国际性的知名品牌为首选引进对象，提升整体商业形象和价值，利于后期招商,总体量约为5万，满足区域商业需求，并打造文化特色商业吸引外部客流,总计,50,000,人文时尚街区,个性书店、艺术品展 、时尚馆,库布里克书店,1,5000,八、档次定位,本项目定位以超越其它商场的体验特色为切入点，档次定位在中档位置，以契合目标消费群的收入水准及对生活质素的追求之间的平衡点，形成项目竞争力。,九、形象定位,魅力深圳的时尚活力新地标,十、客户定位,主要消费群：大学城及周边西丽中高档消费群 重要消费群：主要包括福田、南山，部分罗湖客户 边缘消费群：深圳其他区域或部分外地旅游客户,做基础,做特色,做形象,以年轻及心境年轻人士为主体,第三章：初步规划建议,建议一：,站台层,站厅层,-1f（商业直接连接站厅层，业态选择如：吉之岛）,-2f（停车场）,-3f（停车场）,2f（商业）,3f（商业）,1f（公交枢纽）,由-1f扶手电梯直接达到2f,-1f（商业，站厅层）,1f（公交车站）,2f,3f,-2f（站台层）,-3f（停车场）,地铁站,电梯,电梯,建议二：,站台层,站厅层,-1f（商业）,-2f（通过公车枢纽直接离开）,-3f（停车）,2f（商业）,3f（商业）,1f（商业）,地铁站,电梯,电梯,中庭,（注：公车枢纽站可放-1f或-2f，放于-2f商业面积更多）,写字楼形象示意图,商务公寓形象示意图,thank you！,德思勤，是中国领先的房地产综合服务商之一，我们珍视与客户的每一次合作，我们始终坚持以客户的利益为出发点，为客户量身定制专业的房地产解决方案。,谢 谢！