6月新联康青岛房地产市场研究月报（97页） .ppt

2012年6月,政经要闻,商品住宅市场,目录,土地信息,贰,叁,商业市场,政策房市场,办公市场,肆,伍,陆,市场整体监测,壹,柒,市场整体监测,壹,市场监测 模型,新盘本月认购率,月度成交面积,月度成交均价,本月供销比,红色警报,橙色警报,黄色警报,绿色通道,认购率低于20%,0.8,认购率低于30%,0.65，0.8,认购率低于40%, 0.5，0.65,认购率高于40%,0.5,同比-50%或环比-30%,同比-30%或环比-20%,同比-10% 或环比-10%,同比或环比不低于-10%,同比-30%或环比-15%,同比-20%或环比-10%,同比-10% %或环比-5%,同比-10%以内或环比-5%以内,注：为便于计算和归类，两个橙色警报可合并为1个红色警报，2个黄色警报可合并为1个橙色警报,整体形势 判断,政经要闻,贰,信贷,山东省新规：2013年起建商品房必须配建保障房,新联康观点： 政府此举意在通过保障性住房的建设，缓解当前中低收入阶层紧张的住房压力,山东省日前出台的进一步加强保障性安居工程建设和管理的意见中明确,自2013年起,新建普通商品住房项目,应当规划配建一定比例的保障性住房,并在规划和出让条件中予以明确。此前,新建商品房项目中配建保障住房曾在我省部分城市试点进行,省住房城乡建设部门也多次在全省积极推广。 意见中明确,自2013年起,新建普通商品住房项目,应当规划配建一定比例的保障性住房,并在规划和出让条件中予以明确,具体配建比例和管理方式由市县人民政府确定。确实无法配建的特殊开发项目,要经当地政府审批,并报上一级政府住房保障部门备案。 据悉,我省对住房保障工作实行目标责任制管理,对项目资金不落实、政策措施不到位、建设进度缓慢地区的政府负责人进行约谈；对没有完成年度目标任务的地区,问责政府负责人。,信贷,40城市住房信息系统联网大限将至 或再推迟至年底,新联康观点： 政府原计划于今年6月底实行全国40大中城市住房信息系统联网，以通过房产税等长期调控手段取代限购，但从当前工作推进情况来看，进度缓滞，或将推迟至年底。40城联网系统启动受阻，则国家以房产税取代限购的计划亦将受阻。考虑到政府不会无条件停止限购（以防房价报复性反弹），限购令有可能从客观上被迫延时。,40个城市个人住房信息系统建设曾被中央决策层寄予厚望，今年3月全国两会期间，“加快建设城镇住房信息系统”首次出现在温家宝总理所做的政府工作报告中。此前，该项目被“十二五”规划立项为“国家信息化重大工程建设项目”。而住建部部长姜伟新也曾经提到，个人住房信息系统建设对于加强和改善房地产市场调控以及社会管理意义重大，并且提出一旦6月底实现40城市个人住房信息系统联网后，可考虑取消行政色彩浓郁的限购式调控。业界普遍认为，这个联网系统将会成为今后全国启动房产税征收的数据库基础。 尽管住建部多次强调该项工作的重要性，动员各地政府部门积极参与，推广试点城市经验，组织学习培训，甚至承诺对于“部分财政困难城市，部里将积极筹措资金，争取提供适当的资金支持”，但这项从2010年下半年开始正式启动的工作，仍然遭遇了重重阻力。浙江省丽水市房地产管理处李平提出，个人住房信息系统工作存在的困难主要有人员不足，经费匮乏，机构缺失；历史疑难案例清理难度较大；信息安全问题和信息系统规划问题。 在上述几项困难中，地方政府官员公开陈述得最多的是海量信息的录入问题；但最为敏感的则是信息安全的问题 已与住建部联网，或已具备条件、预计6月底前可如期实现联网的部分城市： 广州、南宁、福州、厦门、杭州、宁波、温州、济南、沈阳、大连、长春、兰州；石家庄、郑州、西安、青岛、武汉、合肥、南京、无锡、苏州、南昌、贵阳、太原。,6月8日起下调人民币存贷款基准利率0.25%,新联康观点： 下调存贷款基准利率，意义在于货币政策继续放松起到稳定市场的作用。政府利用货币调控手段调节市场通货情况。,中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。 自同日起： （1）将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍； （2）将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。,土地市场,叁,2012年6月青岛市土地供应面积162万；土地成交面积522万。,青岛市土地市场月度供求情况（万）,注：仅住宅、商业用地,注：仅住宅、商业用地,注：仅住宅、商业用地,注：仅住宅、商业用地,出让土地按区域划分,出让土地按性质划分,6月份，出让土地共40幅；住宅用地22幅，商服用地18幅。 按区域划分，城阳区占比35%，黄岛区占比2.5%，即墨市占比17.5%，胶南市占比10%，胶州市占比7.5%，崂山区占比2.5%，李沧区占比5%，平度市占比12.5%，市北区占比2.5%，四方区占比5%； 按性质划分，住宅用地占比55%，商服用地占比45%。,注：仅住宅、商业用地,注：仅住宅、商业用地,注：仅住宅、商业用地,注：仅住宅、商业用地,成交土地按区域划分,限购区域划分,6月份成交土地（仅住宅、商业用地）共41幅。 成交按区域划分，胶南市占比14.6%、胶州市占比29.3%、莱西市占比34.1%、崂山区占比2.4%、平度市占比12.2%、市北区占比7.3%； 共成交522万，胶南市占10.9万，占总比2%；胶州市占1.2万，占总比11.8%；莱西市占439万，占总比84%崂山区占2万，占总比0.4%；平度市占7.2万，占总比1.4%；市北区占1.4万，占总比0.3% 。 限购区域占总成交量2%，非限购区域占总成交量98%。,商品住宅市场,肆,一、全市宏观市场分析 二、区域宏观市场分析 三、个案分析,供应量：2012年6月，全市商品住宅供应量为90.3万，环比增加32.3%，同比减少28.6%； 成交量：本月全市商品住宅成交面积为70.2万，环比增加2%，同比减少1.1% ； 供销比：本月全市商品住宅供销比1.3，环比增加30%，同比降低27.7%； 综述：本月供销关系仍维持与1：:1.3左右，供求关系相对平衡。纵观过去一年市场供销整体情况，3季度市场供销压力达到最高值，4季度受销售业绩压力及资金链压力，以李沧城阳为首，以价换量，12年12季度，在宏观政策导向（限购延期、保刚需抑投机）、首套利率下降，及高库存压力的综合影响下，平价跑量项目范围扩大，市场供销比继续保持1左右的低位。,全市商品住宅供销走势（万）,龙湖悦澜居、万科蓝山多个项目推盘销售，抬升供应量,中铁华胥美邦、绿城理想之城等多个项目取证备战金九银十，抬升供应量,库存量：截至2012年6月底，全市商品住宅库存量1175.6万，环比增长1.7，同比增长53.3%； 存销比：截至本月，全市商品住宅存销比16.7，环比基本持平，同比上涨60%； 综述：本月市场存量略有攀升，但增长幅度较小，目前全市住宅库存已进入相对平稳期，市场存量连续7个月在1150万左右浮动。自今年一月底市场存量达到历史峰值后，存量逐渐震荡走低，这一方面是源于一季度并非开盘加推的集中时间，另一方面也与开发商平价跑量的操盘策略有关，预计进入5-9月份，市场集中放量，市场存量仍将维持高位。,全市商品住宅存销走势（万）,限购令颁布以来，全市库存量逐步上升。,限购令颁布前供销比稳定在5-5.5之间,全市商品住宅量价走势（万）,成交均价：2012年6月全市商品住宅成交均价为7964元/，环比增长9%，同比上升8.9%。 综述：本月成交价格较上月略有所回升，主要是因为主城区项目以价换量取得较好市场反应，成交量回升，在全市成交结构中占比上升，从而导致全市成交价格继续回升；从整体来看，成交价格由10月份跌至谷底后，开始逐步抬头，此种抬头的内在动力并非住宅价格增长，而是主城区刚需放量，成交结构变化所致。,9月来，市场去存压力增大，降价陆续显现，多个项目低价或降价销售：龙湖悦澜居均价6000元/入市，低于市场预期近2000元；生态城8300元/入市,2012年6月全市商品住宅成交区域分布,销售排名：城阳、胶州、李沧列本月前三名； 库存排名：胶南、黄岛、胶州市位列前三名； 受高库存压力影响，黄岛、城阳、李沧、胶州以特惠、尾盘清盘、平价低开等方式跑量抛货，销量位居全市前列。,2012年6月全市商品住宅各区域库存分布,本月90-120产品成交占比40%、60-90产品成交占比33%； 60-90、90-120产品库存占比相对较高，均在三成左右； 从供销来看，改善型产品库存较高，去化压力较大，后市可能将出现较大幅度的价格调整。,2012年6月全市商品住宅成交面积构成,2012年6月全市商品住宅库存面积构成,市内七区商品住宅供销情况（万）,供应量：本月市内七区商品住宅供应量为45.7万，环比增加40.6%，同比减少17.5%。 成交量：本月市内七区商品住宅成交量为42.2万，环比增加5%，同比增加7.6%； 供销比：本月供销比为1.1，环比增长37.5%，同比降低21.4%。 综述：市内七区供销比逐渐趋于正常水平。纵观过去一年市场供销整体情况，3季度市场供销压力达到最高值，受销售业绩压力及资金链压力，4季度供销压力逐渐回落，今年一季度，受市场推量较少，市区项目为求跑量特惠、低价入市等情况的影响，供销比进一步下跌。随着5-8月，市场集中放量，供销比应有所回升，但考虑到高库存压力及政策影响，各开发商多会选择平价跑量或低价入市的销售策略，供销比在未来几月可能维持在1左右，上下浮动。,下半年，市场在多重压力下迎来几次集中放量，龙湖悦澜居、万科生态城等集中上市抬升供应量,年初，买卖双方均以谨慎观望为主，随着时间推移供应量逐步上升，市场始终呈现供大于求,市内七区商品住宅存销情况（万）,库存量：截至本月底，市内七区住宅库存量为614.8万，环比增长2.3%，同比增加56.2%； 存销比：本月存销比14.6，环比降低2%，同比增长42%。 综述：七区库存本月略有回升，但整体仍处于下行通道。随着5-8月，市场集中放量，市场存量可能有所回升，但应不会达到今年1月底的峰值。,限购令颁布以来，七区库存量逐步上升。,春节期间签约量降低，导致库存增高,市内七区商品住宅量价走势（万）,成交均价：2012年6市内七区商品住宅成交均价为10033元/，环比增长8.6%，同比增长4.7%。 综述：本月市内四区项目以中海紫御官邸、晓港名城、华润中心悦府为代表或集中降价，以价换量，或低价入市，带动市内四区成交量上升的同时，也使得7区价格有所抬头。自去年10月开始，市场量价呈现较明显的负相关，成交量上升必然伴随成交价格下跌，成交价格上升则导致成交量萎缩，价格变动对成交量有较明显的影响，从侧面说明当前市场的置业主力客群为刚需客群，价格则是挖掘客户需求的有效策略。,9月以来，以龙湖悦澜居、万科生态城为代表的多个项目低价销售，成交量较高，影响市区成交均价一路下跌,商品住宅市场,肆,一、全市宏观市场分析 二、区域宏观市场分析 三、个案分析,市南区商品住宅供销走势（万）,供应量：本月市南商品住宅新增供应3.7万； 成交量：本月市南商品住宅成交面积2.5万，环比增长316.7%，同比增长200%；本月成交量激增，主要因为华润中心悦府集中签约。 供销比：本月市南商品住宅供销比为1.5。 综述：自2011年2月份新政实行以来，市南区截止到本月为止新增供应仅19万，这一方面是由于市南区可供开发的土地较少，另一方面是受限购令影响，部分开发商推迟了项目启动；受供应量影响，市场2011年上半年成交量较低，进入下半年，成交量有所回升；考虑到区域的稀缺性，2012年市南区不会像李沧、城阳等区域有大体量供应，但如果限购令不解除，以改善类项目为主的市南区仍将受较大影响，市场整体难有较大起色。,鲁商首府、中央国际、锦绣华城等项目签约,鲁商首府7、8号楼取证，总体量6万,云南路改造项目集中签约，抬升成交量,锦绣华城项目加推、云南路改造项目取证,市南区商品住宅存销走势（万）,库存量：截至本月底，市南商品住宅库存面积42.2万，环比增长7.6%，同比增长20%； 存销比：截至本月底，市南商品住宅存销比为16.9，环比下跌74.2%。 综述：目前市场存量主要来自于鲁商首府、万丽海景、远雄国际广场、香港置地等项目；从去年2月至今，市南区的存量较为稳定，这主要是因为整体供销较为平衡；同时，由于区域可供应量有限、销量短时间内难有大幅反弹，2012年上半年区域存量将继续维稳。,1-4月供应量总和仅2.4万，受供应量较低的影响，成交量也较低，存销比大幅上扬,市南区商品住宅量价走势（万）,本月市南商品住宅成交均价为28470元/，环比增长19.3%，同比增长7.8%。 综述：本月成交均价略有反弹，主要是因为华润悦府、鲁商中心成交量较高，拉升市南区整体均价，自2011年新政实行以来，成交价格并未有大幅下降但涨幅放缓，受豪宅项目影响，单个月份成交均价波动较大；鉴于区域整体价值及客户属性（以对价格不敏感的高端改善客户为主），目前市南区并未像其它区域一样，有项目低价入市或打折销售，未来降价销售的可能性也较小，但迫于市场压力，2012年部分项目推出优惠活动以吸引客户，如鲁商首府。,鲁商首府、中央国际、锦绣华城等项目签约,锦绣华城、凯悦中心、鲁商首府等项目签约,市北区商品住宅供销走势（万）,供应量：本月市北商品住宅新增供应5.4万； 成交量：本月市北商品住宅成交面积3.9万，环比下降23.5%，同比增长44.5%；本月成交量主要来自于小港名城、中海紫御观邸等项目； 供销比：本月市北商品住宅供销比为1.4； 综述：限购令颁布后，2011年市北区3-6月供应量仅8万，下半年市场整体放量，7-12月共上市69万，而同期成交量仅为26万，整个市场表现为买方市场；2012年除经适房和旧城改造工程项目拉升成交量外，受观望氛围浓厚的影响，市场始终低迷，买方市场将继续下去。,以万科蓝山、良辰美景为代表的项目加推,新岭花园三期（经适房）、台柳路旧城改造等项目集中签约拉升成交量,市北区商品住宅存销走势（万）,库存量：截至本月底，市北商品住宅库存面积64.9万，环比下跌2.9%，同比增加38.3%； 存销比：截至本月底，市北商品住宅存销比为16.6，环比增长30.7%，同比下降8.7%。 综述：限购令实行后，2011年3-5月市北区处于“缺货”状态，整个区域无新增供应，故而市场存量较为稳定；从6月起，市场集中放量，但同期销量平平，市场供大于求，存量不断攀升；进入2012年后，市北区仍面临较大的库存压力，按近三个月的销售速度，目前存量大约需要20个月才能去化完毕；本月随小港名城破冰旺销，市北区成交量下浮回升，库存量持续回落。,成交低迷导致存销比大幅上扬,市北区商品住宅量价走势（万）,本月市北商品住宅成交均价为13930元/，环比增长8.9%，同比增长37.8%。 综述：限购令实施后，虽然市北区成交量大幅下跌，但价格却依旧坚挺；2011年10月以后，受城阳、李沧区降价热潮影响，晓港名城、万泰随园也通过团购等形式降价销售，进入2012年，随着市场存量居高不下，可能会有多个项目降价以求资金回笼，未来市北区价格有可能出现松动。,中海紫御观邸集中签约拉高8月整体均价,新岭花园三期（经适房）、台柳路旧城改造等项目集中签约拉升成交量，拉低价格,小港名城低价跑量，拉低市北区成交均价,四方区商品住宅供销走势（万）,供应量：本月四方区商品住宅新增供应面积10.72万； 成交量：本月四方区商品住宅成交面积2.12万，环比减少7%； 供销比：本月四方区商品住宅供销比为5.1。 综述：2011年6月份以后，随着德馨筑家，联城海岸锦城等项目的加推和集中签约，四方区成交量有所回升，但从全年整体来看，成交并不活跃，这主要是由于四方区置业客户以刚需为主，对价格较为敏感，因此在李沧、城阳区掀起降价潮之后，置业者对四方区项目持观望态度增多。进入2012年之后，上半年客户观望心理继续保持，短期内成交量难有大幅回升，市场可能持续低迷。继上月湖岛北片水淹片改造工程、洛阳片区保障房等项目集中签约后，本月成交量保持低位。,洛阳路片区保障性住房项目上市、瑞海馨园加推,多个项目集中签约,保利里院里、清江华府等项目加推,中冶英郡、海情御园、香榭兰庭等项目上市,瑞海馨园、湖岛北片水淹片改造工程、洛阳片区保障房项目等集中签约,德馨筑家，联城海岸锦城新增预售,四方区商品住宅存销走势（万）,库存量：截至本月底，四方商品住宅库存面积55.53万，环比增加19.41%，同比下跌11.95%； 存销比：截至本月底，四方商品住宅存销比为26.2，环比增加29.7%，同比增长131%。 综述：按近三个月的销售速度，目前市场存量大约需要29个月可以去化完毕。继2月份住房维修基金抢签后，成交量始终保持低位，存销比明显上扬；未来在客户观望心理的影响下，预计商品房销量不会有大幅反弹，上半年四方区库存量将继续保持在高位运行。,4-7月总供应量为14.6万，总成交量为19.3万，库存呈递减态势，存销比逐渐回落,四方区商品住宅量价走势（万）,成交均价：本月四方商品住宅成交均价为11031元/，环比下降3.5%，同比下降13.77%。 综述：限购令实行后，虽然四方区成交量跌幅较大，但价格仍旧坚挺，2011年2-11月月均溢价率为1.8%，直至12月份洛阳路片区保障性住房集中签约才拉低了整体均价。受市场观望氛围浓厚的影响，预计今年上半年四方区溢价空间不大，同时鉴于区域市场认可度较高且目前价格尚未超出客户心理预期，因此未来不会像李沧、城阳一样有大量项目降价销售或低价入市。,洛阳路片区保障性住房集中签约,瑞海馨园、湖岛北片水淹片改造工程等项目等集中签约,李沧区商品住宅供销走势（万）,“银十”多个项目开盘或加推，如海岸华府、李沧万达广场等，抬升了供应量,万科生态城、春和景明等的低价入市，抬升了本月成交量,供应量：本月李沧区商品住宅新增供应1.23万平米，环比减少17.25%，同比减少89.96%； 成交量：本月李沧区商品住宅成交面积为10.26万平米，环比增加257.6%，同比增加26.35%。本月成交量主要来自中海国际社区、阳光香蜜湖、中南世纪城、万科生态城等项目。 供销比：本月李沧商品住宅供销比为0.1。 综述：本月由于中海国际社区、中南世纪城、万科生态城、阳光香蜜湖等项目集中签约，抬升了本月成交量。,李沧区商品住宅存销走势（万）,限购令颁布，成交量下降明显，存销比大幅升高,万科生态城、春和景明等的低价入市，抬升了本月成交量,供应量集中增加导致库存量达到新高,库存量：截至6月底，李沧区商品住宅库存量为85.11万平米，环比增加1.68%，同比增加69%； 存销比：截至6月底，李沧区商品住宅成交量为10.26万平米，环比减少17.25%，同比增加26.35%。 综述：自2012年1月以来，库存量保持高位，6月呈现上升趋势，存销比8.3，主要受万科生态城、中南世纪城等项目集中签约影响。,李沧万达以10130元/的均价大量成交，拉高了整体成交均价,李沧区商品住宅量价走势（万）,成交均价：本月李沧商品住宅成交均价为8543元/，环比上升0.4%，同比下降2%。 综述：进入2012年，李沧区商品住宅市场价格开始分化，金水路以北，产品均价基本维持在7000-7600之间，主力户型为刚需80-90平米产品；金水路以南，近李村商圈附近楼盘，如中海、万达项目等均价较高，保持在9000以上。绿城项目价格依然坚挺，万科二期以8600精装低价入市，取得良好市场回馈。,崂山区商品住宅供销走势（万）,供应量：本月崂山商品住宅新增供应2.4万； 成交量：本月崂山商品住宅成交面积1.8万，环比持平，同比下跌41.9%； 供销比：本月崂山商品住宅供销比为1.33。 综述：在市场观望氛围浓厚的影响下，本月成交主要来自开泰锦城及金光丽园，同时远洋风景、新华锦爱丁堡公寓等项目也推出一系列优惠举措，但从目前形势来看，未来市场成交量难以再现去年9、10月份的高峰，市场成交将整体趋于平缓。,远洋风景开盘集中签约,远洋风景等项目集中签约,8月份远洋风景取证，供应量增长，供销比较高；9、10月份远洋风景集中签约，成交量上升，且无新项目上市，供销比回落,海信天悦、金光丽园取证加推,崂山区商品住宅存销走势（万）,库存量：截至本月底，崂山商品住宅库存面积48万，环比上升3.7%，同比增加3.1%； 存销比：截至本月底，崂山商品住宅存销比为26.7，环比上升3.5%，同比增长46.3%。 综述：限购令颁布后，从2011年全年来看，仅9、10月份远洋风景等项目集中签约拉升了成交量，崂山区整体去化状况不佳；按近三个月的销售速度，目前市场存量大约需要37个月才能去化完毕；2012年随着远洋自然等项目的上市，崂山区市场存量很有可能再度攀升。,8月份远洋风景取证，库存增长较大，存销比较高、9、10月份远洋风景集中签约，存量下降，成交量上升，存销比回落,崂山区商品住宅量价走势（万）,成交均价：本月崂山商品住宅成交均价为18064元/，环比增长7.1%，同比上涨6.2%。 综述：崂山区整体价格呈震荡态势，这主要是受豪宅项目影响，单个月份成交均价波动较大；2012年随着市场观望氛围浓厚，买卖双方将继续心理博弈，不排除个别项目会降价求量，但区域整体降价的可能性不大。,海信天悦集中成交，拉高了整体均价,城阳区商品住宅供销走势（万）,供应量：6月供应量16.5万，环比减少23%，同比增加34% ； 成交量：6月成交量14.2万，环比增加42% ，同比增加19% ；本月成交量已接近11年最高水平；城阳区1-6月份成交4203套； 供销比：6月供销比1.2，环比下降45%，同比上涨20% ； 综述：本月城阳供应量略有下滑，成交量有小幅提升，时光里等项目低价加推取得了一定的效果；2011年限购后，城阳区市场成交量始终处于比较稳定的状态，但随年底观望情绪的逐步加深，成交量在2012年初跌入谷底；随后开发商以价换量，城阳区成交价格重新出现4字头，成交量已连续六个月小幅上扬。,中冶圣乔维斯、星光之城等多个项目集中上市,城阳区商品住宅存销走势（万）,库存量：6月末库存144.5万，环比增长1%，同比增长87%； 存销比：6月存销比10.2，环比下降29%，同比增长57%； 综述：5月份以来，城阳区天泰城、时光里、御景尚都、华胥美邦等项目的集中加推，导致供应量的上涨，同时库存量较上月有较高的增幅；按目前的去化速度来看，市场存量需要21个月才能去化完毕，未来开发商的主要任务还将是去化存量，市场压力较大。,龙湖悦澜居、御景尚都、中铁华胥美邦等集中上市，高供应量抬升了库存量,城阳区商品住宅量价走势（万）,成交均价：6月城阳商品住宅成交均价为6886元/，环比下降1%，同比下降15%。 综述：限购以来，城阳区普通商品住房成交价格整体呈下行趋势，诸多项目如御景尚都、阳光公园一号、正阳东郡等项目均释放优惠或低价入市、换取成交；5月份以来御景尚都、天泰城、华胥美邦、时光里等项目低价入市，取得了较好的成交；城阳市场对价格的敏感度高，刚需特征明显。,黄岛区商品住宅供销走势（万）,供应量：本月黄岛区商品住宅供应面积5.9万，环比增长113%，同比下降61.4%； 成交量：本月黄岛区商品住宅成交面积5.2万，环比下降28.8%，同比增长0.4%； 供销比：本月黄岛区商品住宅供销比为1.1，环比上月增长57.1%； 综述：本月受青橙时代、秀兰禧悦山低价加推的影响，黄岛住宅市场供销量均有较大幅度攀升，其中青橙时代以均价6500元/ 的低价入市，取得较好的市场反应。,康大观邸等项目的集中开盘，供应量大大增加,黄岛区商品住宅存销走势（万）,库存量：截至6月底，黄岛区商品住宅库存面积172万，环比增长0.2%，同比下降1.4%； 存销比：截至6月底，黄岛区商品住宅存销比为33.1，环比上涨38.5%； 综述：2012限购延期，库存量自去年以来不断攀升，本月已攀升至176万，峰值继续刷新；受高库存高去化压力的影响，3月始，黄岛区部分楼盘以开始通过低价加推（如青橙时代、秀兰禧悦山）、推出特价房（如西海景苑)等方式降价或变向降价，以求低价撬动市场，以价换量，预计随着销售压力及还贷压力的影响，未来几月黄岛区将有更多项目选择以价换量。,库存量整体呈攀升趋势,黄岛区商品住宅量价走势（万）,成交均价：本月黄岛区商品住宅成交均价为7935元/，环比增长5.02%，同比下降7.05%； 综述：本月成交均价环比下增长较大，预计随着市场压力继续攀升，未来几月会有很多项目选择低价加推或特价促销，黄岛商品住宅成交均价会进入一个较为明显的下行通道。,青橙时代、秀兰禧悦山低价加推抢夺市场容量，成交均价开始进入下行通道,商品住宅市场,肆,一、全市宏观市场分析 二、区域宏观市场分析 三、个案分析,万丽海景,本月有面积在127-562的精装房源在售，现阶段购房无优惠 。,本月成交3套，成交均价49133元/。,万丽海景,成交房源为酒店式公寓，故价格较低,鲁商首府,3、4、9号楼为定向配置房 二期商品房包括：5、6、7、8号楼,项目动态：鲁商首府目前主推5号楼，户型为三房150190，均价在34000元/左右；同时8号楼140户型目前每平米最多优惠三千元。,鲁商首府,本月成交42套，环比增长180%；成交均价29213元/，环比下跌7.6%。,鲁商首府开盘集中签约,鲁商首府二期加推集中签约,中海紫御观邸,项目动态： 7、8号楼40-100公寓在售，1-5号楼210-450高层房源在售，起价19000元/，精装标准3500元/；中海紫御观邸于4月17日推出降价广告称，每套房直接降价100万元，相当于每平降价4000-5000元。,本月成交36套，环比下降18.2%，成交均价17868元/，环比增长5.2%。,中海紫御观邸,青建依山半岛,项目动态：现有二期82-163、三期84-197高层房源在售，购房全款96折优惠，贷款98折优惠。,青建依山半岛,本月成交21套，环比增长50%；成交均价12061元/，环比增长4.32%。,二期加推集中签约,万科城,万科城,项目动态：万科城2.1期于2011.10开盘，推出8、9、10#3个楼座共632套，现有82-89二房在售，起价11600元/，均价13000/，毛坯。全南户型目前客户选好房源后可申请特价房，总房款可享受9折左右优惠；南北通透户型目前赠送维修基金和车位，或选好房源申请特价房，总房款享9折左右优惠。,本月成交58套，环比增长65.7%，成交均价12936元/，环比增长15%。,万科城,1.3期加推集中签约,1.1期开盘集中签约,2.1期加推集中签约,1.2期加推集中签约,海信淮安郡,项目动态：海信淮安郡现在售房源为1#、2#、3#、4#楼，面积60-144不等，起价10500元/，均价13000元/；优惠：购双南向房源（南北不通透）2万抵8万，90以内房源2万抵7万，100以内房源2万抵5万，以上优惠不叠加。,本月成交18套，环比增加50%；成交均价12504元/，环比增长2.4%。,海信淮安郡,本月成交量回落主要由于开盘集中签约结束,绿城理想之城（西子公寓）,西子公寓现处于平稳销售期，有90套二、120套三高层房源在售，均价9000-11000元/，定房享受折扣优惠，一次性付款98折，按揭99折。,绿城理想之城（西子公寓）,本月成交34套，环比增加32.25%，成交均价11181元/m，环比增加4.7%。,集中开盘销售,绿城理想之城（御园）,现处于平稳销售期，定房享受折扣优惠，一次性付款98折，按揭99折。,本月无成交。,绿城理想之城（御园）,6月底开盘后的热销，成交量相对较高,绿城理想之城（蓝岸）,绿城理想之城蓝岸起价11500元/，含2000元/的精装修，主推88-220的户型，全款98折，贷款99折。,本月成交15套，环比增加200%，成交均价10917元/m，环比增加8%。,绿城理想之城（蓝岸）,首次开盘销售,时代城,时代城一期共推出175套别墅产品，联排主力面积230-242，类独栋主力面积290-307，联排均价17000元/，类独栋均价21000元/；目前暂无优惠。,首次开盘销售,时代城,本月成交5套，成交均价16875元/m。,爱丁堡国际公寓,项目动态：现有86-253高层、小高层精装房源在售，起价19000元/，均价22000元/，其中含5000元/豪华精装；目前推出8套特惠房源，总房款优惠20万。,本月成交6套，环比上涨100%；成交均价19007元/，环比增加2%。,爱丁堡国际公寓,本项目受限购令影响较大，自2月份开始，成交量与去年同期相比有较大下降,海信天玺,项目动态：现有132-593高层房源在售，起价32000元/，均价45000元/，精装标准6000元/。新售楼处搬至位于天玺21号楼的2楼会所。,本月成交1套，环比下降100%，成交均价46984元/，环比增长5.4%。,海信天玺,中冶圣乔维斯,未推楼栋,已推楼栋,7,3,4,5,10,16,12,11,项目动态：中冶圣乔维斯11#楼在售，面积130-210平电梯洋房，套三和复式，均价9600元/平。,17,中冶圣乔维斯,本月成交3套，成交均价7447元/，同比上涨3%、环比下降7%。,集中开盘销售，基本售罄,上半年两次集中上市，平开跑量，基本售罄,释放优惠，成交量小幅增长,阳光公园1号,阳光公园1号目前推出部分优惠房源，6000元/起，一期1-3#、16、17#楼在售，其中16、17#楼是小高层，主力户型是89平小套三、93平套二，均价7700元/平；4-7#楼，多层，主力户型是89平套三，均价10000元/平，10、11#为4层洋房，均价13000元/平。二期8、12-15#楼，主力户型是62平套一、87平套三、125平套三，均价7000元/平。现购房交5万送4万，送维修基金。,阳光公园1号,本月成交59套，成交均价6933元/，同比降低6%，环比降低3% 。,集中开盘销售，签约量相对较高,该项目多种产品在售，因此价格波动较大，11月降价销售，小高层签约价创新低,海尔山海湾,海尔山海湾四期1#-9#房源