上海西庭网球公寓项目定价参考报告.ppt

,上海网球公寓项目,定价参考报告,2010年3月,思路,市场篇 选取特定样本进行分析 区域篇 区域价值认知市场特点总结 项目篇 项目价值挖掘 客户篇 目标客户搜索,市场篇,整体市场分析,选取住宅产品成交时间点09年3月10年3月,选取住宅产品成交总价段8001200万,1、成交产品的物业类型 2、成交产品的环线分布 3、成交产品的单价特点 4、具体分析各类产品的单价与面积段,本案的市场机会,整体市场分析,公寓产品在成交物业类型中所占比例最高,近一年的成交物业类型中，公寓所占比例最高为50%，其次为独栋别墅，其中叠加产品所占比例仅为2%,整体市场分析,住宅高端产品集中在中外环间与外郊环间成交,近一年的成交物业所处环线中，中外环间与外交环间所在比例最高，分别为32%与31%，其中郊环以外成交比例最小。,住宅高端产品成交均价集中在34万元/平方米,整体市场分析,近一年的成交物业的成交单价集中在34万元/平方米，其次为45万与23万/平方米区间，其中2万元以下5万元以上价格区间产品所占比例较小,叠加产品市场分析,叠加产品主力均价为23万元/平，主力面积段为310320、260280平方米,近一年的叠加产品主力成交均价为23万/平方米，成交产品面积段集中在310320与260280平方米，成交主力项目为金桥瑞仕花园、裕龙花园,联体产品市场分析,联排产品主力均价为34万元/平，主力面积段为280300平方米,近一年的联体产品主力成交均价为34万/平方米，成交产品面积段集中在280300平方米，成交主力项目为保利林语溪、龙湖艳澜山、汤臣湖庭花园、金地格林风范城、绿地康林公寓、银都名墅,独栋产品市场分析,联排产品主力均价为23万元/平，主力面积段为290320平方米,近一年的独栋产品主力成交均价为23万/平方米，成交产品面积段集中在290320平方米，成交主力项目为爱法奥朗新庄园、棕榈滩、中房森林别墅、佘山银湖别墅、山的院子花园、南郊别墅、览海高尔夫别墅、湖山在望花园、城市经典花园,公寓产品市场分析,公寓产品主力均价为35万元/平，主力面积段为260280、220240平方米,近一年的公寓产品主力成交均价为35万/平方米，成交产品面积段集中在260280、220240平方米，两者总比例达到37%，其余面积段产品分布较为离散，成交主力项目财富海景花园、翠湖天地、汉斯国际公寓、仁恒河滨城、尚海湾豪庭、世茂滨江花园 、星河湾荟苑,整体市场小结,区域篇,西上海 闵行 华漕 金丰国际社区,本案,生活配套成熟，国际氛围浓郁，低密度高端国际化运动场所多,作为成熟别墅区，区域的配套较为完善，银行、购物中心等日常生活配套设施齐全 还有国际化运动场 所，包括上海银涛高尔夫俱乐部、上海大都会高尔夫俱乐部、上海马术运动场、上海网球俱乐部等 周边汇集了上海美国学校、新加坡国际学校、英国学校、德法学校、韩国学校，以及上海台商子弟学校 丰富的教育资源吸引了众多的国际家庭来此居住；浓厚的国际氛围更使金丰社区成为外籍人士安居的乐土,建行,联华超市,华联超市,农工商超市,华漕镇政府,大都会高尔夫俱乐部,银涛高尔夫俱乐部,马术运动场,家乐福,大润发,由于外籍欧美人士在沪工作时间多为2-3年，因此，每年将会有1900名学生转学，预计涉及近千户家庭。,距离虹桥国际机场15分钟车程；通过延安高架20分钟到达人民广场；30分钟到达外滩；由外环线20分钟可至徐家汇。 公交线路：莘纪线、803、74b、74、古华线等 轨道2号线西延伸段将通到距华漕仅3公里的虹桥临空园区 虹桥综合交通枢纽建成后，华漕将成为整个长三角地区的交通中心 地下：引入3条轨道交通线路。从这里到达市区的 交通将更加便捷。,目前自驾交通便利，规划后公交与轨道通达性提升,当前区域主要由6个重点项目 独栋：西郊庄园、兰乔圣菲、瑞生花园 联排+叠加：万科.红郡 联排+公寓：林荫湖畔 纯公寓：西庭网球公寓,本案是区域唯一的高端纯公寓项目,网球公寓,西郊庄园,兰乔圣菲,红郡,林荫湖畔,瑞生花园,竞争个案区位图,区域个案租售情况概况,由于项目品质与物业类型差距，导致区域总价段跨度较大,小结,区域内的物业类型以高端别墅为主，本案是唯一的高端纯公 寓项目,区域内三级市场活跃，项目多以投资出租为主，且区域总价 段跨度大,金丰国际社区区域认知度高，配套成熟，学校资源丰富，国 际化氛围浓厚，是上海为数不多的外郊环低密度高端居住区,大虹桥枢纽的规划落实将大大提高该区域的交通通达性,项目篇,项目分期,二期,网球场,上海西庭网球公寓,项目概况： 一期有193套、只租不售，其中75套由上海美国学校参建； 二期216套，住宅总面积60609平方米，由12栋6至8层的电梯公寓组成，首层底层为复式，其中121套用于出售，其余均为只租不售 停车位：216个 容积率：0.97 公寓面积：235353平方米 得房率：84% 销售情况：户均成交总价350万，成交单价12550元/平方米。 开盘日期：05年1月第一次开盘，共去化73套，去化周期20个月，成交单价15994元/平方米；09年11月第二次开盘当天去化143套，成交单价11844元/平方米（估计为整体收购） 物业管理：上海西郊庄园物业管理公司 物业费用：15.7元/平方米 发展商：荷兰国际房地产,基本信息,景观配套,水景绿地,户外泳池,恒温泳池,精装修房，装修标准2500元/平方米 会所豪华，会所拥有13片网球场、室内外游泳池、进口食品商店、诊所、大型餐厅、篮球场等设施，在外籍人士中拥有极佳的口碑， 会所年费为27000元人民币 住宅四周还设有6个小型温水泳池，可24小时使用,景观配套,每户均有阳台,景观多运用堆坡处理,软性服务,网球公寓的网球卡会员可以免费使用小区网球设施 2年卡价格为3万，终生卡价格为5万，可以免费申请变为全球通用卡 物业管理费：价格相应较高，主要原因为小区配套设施网球场、泳池、会所等的维护费用较高，针对具体住户与业主并无特殊服务。,各栋具体信息,各栋具体信息,各栋具体信息,各栋具体信息,各栋具体信息,各栋具体信息,户型统计,三房两厅三卫（复式） 整体房型呈长方形，南北长，东西短 一层餐厅客厅大气方正 南北各一个露台，通透性良好 配有洗衣房、保姆房、衣帽间 二层三个卧室，均南北开窗，且都配有衣帽间 无书房，且餐厅客厅局部采光效果不好,户型分析,三房两厅三卫（平层） 餐厅客厅方正，南侧有大阳台，北侧开窗，通透性良好 卧室分别位于南北两侧，均配有衣厨，其中两个配有卫浴间 配有洗衣房、早餐间 进门走道面积过多 餐厅客厅最好设在进门处 无书房设置,户型分析,四房两厅五卫（复式） 整体房型呈长方形，南北长，东西短 一层餐厅客厅方正 南北各一个露台，通透性良好 配有洗衣房、保姆房、衣帽间 二层四个卧室，均南北开窗，且都配有衣帽柜，其中两个卧室配有洗手间 无书房，且餐厅客厅局部采光效果不好 进门正对楼梯，视觉效果不佳,户型分析,四房两厅五卫（平层） 餐厅客厅方正，南侧有阳台，北侧开窗，通透性良好 卧室分别位于南北两侧，均配有衣厨，其中三个配有卫浴间 配有洗衣房、早餐间 进门走道面积过多 功能间设置较为单一,户型分析,五房两厅五卫（平层） 餐厅客厅方正，南侧有27平米的露台，北侧有尽50平米花园，南北通透性良好 卧室分别位于东西两侧，均配有衣厨，且南北开窗，其中三个配有卫浴间 配有洗衣房、早餐间 有书房设置,小结,会所及运动设施的配置，尤其是良好的物业管理，在外籍 人士中拥有极好的口碑，在周边树立的高端小区的形象,我司预售房源分布较散，户型主力为四房,小区整体呈半月形，绿化面积大，水景、泳池、运动设施 配套良好,户型方面，全部为大户型，较多的迎合外籍人士的使用习惯,价格篇,价格推导,近三个月金丰区域一手房成交信息,价格推导,一手房各产品线价格对比,户均成交面积357平方，户均总价1478万，成交均价41365元/平方米,价格推导,二手房各项目产品线价格对比,价格推导,通过与当地房屋中介访谈了解，区域内在售竞争项目基本以投资出租为主，出租率在50%左右，净投资回报率在2-6.5%左右，目前住宅待租时间较长；且本案的出租率在区域最高，保守估计为85%，客源档次仅次于西郊庄园的外国领事与高端商务人士，为周边学校教职员工，与其他区域的外籍商务人士，且均有长期租约，户均为1.5年。再综合物业管理以及配套，本案是区域出租性价比最高的小区。,价格推导,根据投资回报率进行反推，278平米的四房，按月租金3万，年投资回报率分别采用26%的方式计算;,价格推导,鉴于独栋别墅的主力总价多在1500万以上，所以区域总价段9501400万间为价格真空区域，当本案投资回报率在34%区间内，产品总价段正好可以弥补区间价格空白段。此时产品单价范围为3.34.4万/平方米，采用9501400万总价段反切得出单价为4万/平方米，户均总价1112万,未来竞争,未来市场一手供应量很少，只有林荫湖畔与瑞生花园的少量联排别墅与独栋别墅供应 未来主要的竞争将来自于区域的二手房，兰乔圣菲、万科红郡、瑞生花园，主要竞争产品形态为独栋与联体,销售建议,为了实现销售单价4万的目标,有以下几点建议 1.时间节点的选择;可以借助世博契机，于10年 10月正式公开销售，此时虹桥枢纽的进展也有了一定突破 2.重新包装：可以对外立面重新包装，增加其尊贵感，同时对内部重新进行一轮装修，建议装修标准为3500元/平方米 3.带租约销售：可以分栋进行销售，为原有租客进行免费搬迁至小区其他目前非售楼栋,4.提供班车到达附近国际学校、古北家乐福、南京路、淮海路等主要购物休闲地、班车发车班次需加大 5.加强软性配套服务：在保留原有网球会员卡的同时，可以与周边的高尔夫俱乐部和马会场进行合作，提高项目软性价值,销售建议,价格篇,未来小区的场景描绘,由亚洲、港台、中国大陆、西方人混合居住，共同营造了社区国际地球村的生活氛围 英语、中文是社区交流的主要语言 孩子们基本上均在附近几所国际学校就读,客户定位,15-20%的自住客户和80-85%的投资客户,自住客户：大部分具有海外生活背景，喜爱国际化社区的生活氛围 投资客户：国内人士、港台人士、海外华人、在沪工作多年的亚裔人士； 租赁客户： 亚裔人士（以韩国、新加坡、港台中高级管理人员为主）、 欧美人士（部分英国、美国学校教师、部分欧美企业中级管 理、技术人员）,客户特征描述,a.自住客户,在上海工作的国内人士、长期在沪工作的港台、亚裔人士； 客户工作区域集中于上海西区（a.虹桥、b.闵行/青浦/嘉定等临近中小型工业园区） 家庭人口3-4人，部分客户的小孩需要在附近国际学校上学； 有相当部分客户有海外生活背景，部分生活习惯接近于外籍人士； 部分客户的小孩在附近国际学校上学； 家庭年收入基本在100万元以上；,客户特征描述,b.投资客户,国内人士、港台人士、海外华人、在沪工作多年的亚裔人士； 大部分投资客户有投资经验，熟悉区域状况和涉外租赁市场； 家庭年收入基本在200万元以上；,客户特征描述,c-1.租赁客户（欧美）,以在市区、虹桥、区域周边开发区工作的欧美人士为主； 在公司的职位层级：中级管理人员、中高级工程技术人员； 大部分客户为初次来到上海，不了解上海涉外住宅市场，没有区域概念； 家庭人数在4人以上，太太平时在家带小孩，到达上学年龄的小孩则在附近的美国学校、英国