宁波城西楼盘调研(1123)51p.pptx

宁波华星房产研展部 制作时间：2011/11/23,城西规划分析,城西定位：以居住和无污染工业为主的城市综合区,“深入推进“三江六岸”开发，加快东部新城、南部新城、北仑滨海新城和镇海新城等重点区块建设，推动基础设施向城西延伸，增强中心城区集聚辐射和综合服务功能。” 宁波十二五规划,宁波城西片区,海曙以西片区：宁波城市核心区的城市轴廊的生活居住区，海曙区西部居住片区的中心重要组成部分。,1,2,3,海曙以西片区主要楼盘： 西城印象 银亿晴园 维科罗曼风情,地址：鄞州望童路中段，宋家漕小学西侧 占地面积：61000平方米 建筑面积：15万（其中二期：11万方） 容积率：2.0 绿化率：30% 建筑风格：德式 外立面材质：面砖 装修情况：毛坯 物业公司：宁波银亿物业有限公司 开发商：银亿永盛房地产开发有限公司 开盘时间：一期2010年4月28日开盘 二期预计2011年5月开盘 . 入住时间:预计2012年8月底,银亿晴园：,产品规划,户型分布,一期户型分布。,项目二期户型分布,户型分布,户型分析,一期3#.4#.5#的中间户型，户型面积：68 两室两厅一卫,户型分析,1#边套，2#西首户型，户型面积：92 三室两厅一卫,价格分析,首次置业，首付30%，开盘3日内购买给予100元/的优惠 一次性付款，定金5万元，首付50%，10日内付足剩余款项，享受250元/的优惠 按揭，定金5万元，10日内补首付30%者，无优惠； 10日内补首付40%者，享受100元/的优惠； 10日内补首付50%者，享受150元/的优惠 分期付款，定金5万元， 10日内补首付30%、2010年10月30日前补30%、2011年5月30日前补30%、交付时补10%无优惠,开盘优惠,当月优惠,最低价：14000元/平米; 最高价：18000元/平方米; 均价：15700元/平米; 东西差价：中间套跟东西套差价在1000 ; 层差价：8f以下楼层差价50到70；8f以上楼层差价100到140；13、14楼做了忌讳系数,跟12楼一样；高压线做了1000元的差价； 主力总价：106.76-144.4万。,一期,价格分析,二期洋房,最低价：17000元/平米; 最高价：19000元/平方米; 均价：18000元/平米; 差价：中间套跟东西套差价在300-400; 层差价：200； 主力总价：154.8-243万左右。,二期高层,最低价：16000元/平米; 最高价：19000元/平方米; 均价：17000元/平米; 差价：中间套跟东西套差价在150-400; 层差价：100-200； 主力总价：115.6-134.3万左右。,去化分析,客户分析,客户以海曙和鄞州为主，主要用于自住，年龄 段约在28-40岁之间，属于刚需和首改。,物业属性：住宅、公寓 项目区位：宁波城西鄞州学院路 占地面积：50000平方 建筑面积：180000平方 容积率：2.2 价格：住宅均价14000/ 总套数：962套（联排22套，小高层 474套，高层286套左右，公寓约180套） 户型面积：小高层86-139，别墅250-350 建筑风格：北美 外立面材料：面砖 装修标准：毛坯 物业公司：耐森物业 开发商：宁波吉士达置业有限公司 建筑设计：上海柏尔摩建筑设计公司,罗曼风情：,产品规划,户型分布,86平米户型,125平米户型,128平米户型,108平米户型,小高层户型：,高层户型：,128平米户型,136平米户型,87平米户型,139平米户型,户型分析,主力户型 户型面积：86 三室两厅一卫,价格分析,最低价：11200元/平米; 最高价：16500元/平方米; 均价：12700元/平米; 东西差价：200-500元/ 层差价：200-400元/ 主力总价：110万,购房每平方米优惠300元，vip可在此基础之上再优惠100元； 一次性付款优惠800元/，首付30%优惠100元/，首付40%优惠 200元/，首付50%优惠400元/，一次性付款优惠1200元/。,开盘优惠,当月优惠,去化分析,客户分析,客户主要来自海曙和鄞州，主要用于自住。,项目区位：南至望春路，西临长乐路，北至博爱路，东至望童北路 占地面积：14000平方 建筑面积：25000平方 容积率：2.1 价格：住宅均价10963/ 总套数：187套（ 2幢10层和2幢11层的小高层） 户型面积：小高层85-119 外立面材料：底座石材+上部金属漆 开发商：宁波君恒房地产开发有限公司 物业公司：嘉华物业,西城印象：,1# 10层,2# 11层,3# 11层,4# 10层,88，20套,85，20套,96，72套,97，20套,112，35套,119，20套,户型分布上看，采用两梯四户、两梯六户的设计，在同区域市场中较为落后，而且项目1f设计为车棚，并无架空层设计。,小面积边套户型：阳台为赠送一半面积，双阳台设计。不足之处就是厕所门对着饭桌，主卧开间较小，空间利用率较低。,建筑面积：88 功能结构：2室2厅1卫 整体布局：南向双卧室，整体较为方正，大面宽客厅，东向带观景阳台。 开间：8.8米，进深：12.5米； 客厅开间：4.2米 主卧开间：3.3米,中间户型：阳台一半面积为赠送面积，客餐厅采光略显不足。主卧开间较小，空间利用率不高,建筑面积：85 功能结构：2室2厅1卫 整体布局：户型方正，南向双卧室，厨房面积较大。 开间：8.8米， 进深：12.5米； 客厅开间：4.2米 主卧开间：3.2米,11月5号，1、2#开始进行内部认购，93房源，预订率在55%左右,1#,2#,推出部分,1、推出部分： 共计推出93套住宅 93套小高层 （1号楼53套，2号楼40套） 2、优惠信息： vip认筹方式，存一万抵六万 vip客户通 过宁波市家庭住房记载情况证明即可升级vip卡享受优惠4万元。 （1）5套9999元/的特价房，分布于1号楼的202室205室， 2号楼201室 （2）当日认购优惠1500元/ （3）3人以上（含三人）团购9.8折 （4）前60位来购买者，享受500元/的优惠 （5）首付30%，可享9.8折优惠，首付50%，可享9.7折优惠，首付100%，可享9.5折优惠,成交客户分析：成交客户中以本地望春、高桥的拆迁户为主，市区客户较少；,1、从购买动机来看，成交客户大部分是以自住为主； 2、从客户职业来看，成交客户大部分集中在本地中低层、拆迁户。 3、从获知途径来看，成交客户大部分是通过广告和朋友介绍得知的； 4、从客户区域来看，成交客户半数以上来自高桥，其次是靠集仕港边缘的城西的宁波市区客户,宁波市区 高桥,高桥镇,宁波西部现代化小城镇，以梁祝文化为特色的 生态型旅游城镇。,梁祝公园,家乐福广场（拟规划）,高桥体育馆（拟规划）,项目区位：鄞州高桥镇西至杨家漕路，北至长寿东路 占地面积：5819平方 建筑面积：23500平方 容积率：3.4 价格：公寓均价11514元/ 总套数：360套 户型面积：3846 开发商：巍然房地产开发有限公司 物业公司：德隆物业管理有限公司,醉西子：,主力价：12500元(表价) 平层：1330元/ 复式： 7-8层1857元/ 9层：957元/ 10层：1107元/ 11层：1557元/ 12层：1657元/ 层差价：100元/ ,开盘价格及其优惠,优惠一：一次性付款 93折 优惠二：按揭（一周内） 付50% 97折 付30% 98折 优惠三： 开盘当天 优惠600元/ 三天内 优惠500元/ 七天内 优惠400元/,常规优惠:付50%，97折优惠：975元/ 付30%，98折优惠： 850元/ 一次性付款优惠:1475元/ ,恒威君园和庄,基本资料,地址：中山路西延伸段高桥镇 产品：联排别墅、高层 价格：高层均价13000元/ 建筑面积：98292平米 占地面积：49146平米 容积率：2.0 绿化率：30% 建筑风格：法式 高层外立面材料：面砖 装修情况：毛坯 物业公司：宁波永成物业管理有限公司 建筑设计：南方建筑设计院 开发商：宁波恒威建设开发有限公司 开盘时间：一期2010年12月11日开盘 入住时间:预计2012年8月底,产品规划,联排别墅区,高层住宅区,项目共计7幢高层共计484套，面积段89-143平米； 19幢3层联排别墅；4-7联拼，112户；面积：232-305平米。,户型分布,111平米户型,100平米户型,110平米户型,132平米户型,135平米户型,143平米户型,二期,一期,户型分析,户型面积：89 三室两厅一卫,3.4米,3.0米,1.2米,3.0米,3.1米,户型分析,户型面积：110 三室两厅一卫,3.6米,3.0米,3.9米,价格分析,最低价：11000元/平米; 最高价：16000元/平方米; 均价：13000元/平米; 差价：中间套跟东西套差价在400 ; 层差价：100； 主力总价：130-140万。,1万元优惠券。一次性付款98折,开盘优惠,当月优惠,去化分析,去化分析,客户分析,客户主要来自海曙和鄞州，主要用于自住。,集士港镇,宁波市重要的工业卫星城镇、鄞西片的公共服务中心、 望春工业园区生产配套和生活服务基地。,奥特莱斯,泰丰半岛悦城,基本资料,地址：北临联丰路延伸段，东依商贸路 产品：住宅、办公 占地面积：19848平米（住宅） 建筑面积：45869平米（住宅） 容积率：2.2 绿化率：30% 总户数：358户 建筑风格：新古典主义 装修情况：精装修 物业公司：泰丰物业 建筑设计：尚阖建筑设计有限公司 景观设计：日本原田华建筑景观 开发商：宁波泰丰置业有限公司 开盘时间：一期2011年5月开盘 入住时间:预计2012年年底,产品规划,项目住宅部分由6幢13-15层 的高层组成，3幢点式、3幢板式，商务办公部分由写字楼和商业组成。