明泉·璞院营销推广执行案67P.pptx

话语权的谋略,明泉璞院2011营销推广执行案,上海华燕置业发展有限公司 敬呈,2011年4月,虹桥 公园 隐墅,时间回朔,2009年 明泉璞院 虹桥别墅标杆 上海联排别墅的旗帜,2010年 限购限贷 璞院影响不温不火,2011年 调控上升为政治问题 房产税 璞院何去何从？,现况一 公园7月全景呈现 已售房源交房如火如荼 全现房销售,现况二 虹桥交通枢纽投入使用 10号线开通 周边生活配套更全 通胀,现阶段推广主题 大隐虹桥 璞境生活,现阶段推广目标 大声发声 再竖虹桥鼎级联排别墅话语权,现阶段推广任务 3.5亿元 30套销售目标,现阶段主要推广方式 圈层营销 + 小众媒体,高端项目市场,4月成交数据,注：高价公寓及别墅的价格线为40000元/平方米,（2011.4佑威统计数据）,本月住宅及别墅市场整体成交量都有明显放量，而且高价公寓及高价格别墅需求保持上涨，说明高端产品由于其稀缺性受市场的影响较小。本周高价公寓成交均价低于3月水平，但高价别墅成交均价有所上升，主要是因为上海紫园成交35套房源，成交均价达到了99184元/平方米。,单价4万元以上住宅成交套数排行（2011.1.28-5.2）,数据来源：佑威数据系统,单价4万元以上住宅成交套数排行（2011.4.12-5.2）,数据来源：佑威数据系统,重点关注个案,上海紫园,上海紫园自2004年以1.3亿元推出8号楼以来 就备受市场关注 2009年在香港推出总价10亿的99号楼“外滩印象” 2011年3月之前签约26套 2011年4月网上显示销售35套 其中34套为同一买家于4.22购走,价值10亿的外滩印象,外滩印象内部18米挑高,外滩印象简介,价值5亿的欧式别墅,看似不起眼的别墅也要价值上亿,目前均价：49662元/平米,2007年10月 第一财经日报整版,近期热销原因探究,开发商对外消息：34套别墅已卖，由于恐拉升成交均价，一直未在网上房地产完成备案，直到要交房才集中进行网上备案。还有多套目前仍未登记，近期或对剩余已售房源进行登记。 专家观点：可能是信托融资的资产抵押，中凯置地也用相同的手法抵押中凯曼荼园的部分在建别墅融资7亿元。 此操作会面临再过户问题。 今后过户有两种方式：1，买卖会受限贷制约 2，赠予（3%的税收）； a、受限购影响； b、百分百利润获得，再次转让税收高；,重点关注个案,四季雅苑,现阶段推出公寓即将推出平层精装修公寓，均价6-8万,2011年广告投放,（春节后投放统计，按刊例价格计算）,广告表现,渠道营销,2011.4.1, “国学”与“国运”21俱乐部百万会员高端沙龙,时间：4.1下午 地点：和记黄埔地产御翠园会所 形式： 与21世纪经济报道联合主办，21世纪网、21俱乐部协办。复旦大学历史系教授钱文忠将围绕“国学与国运”的主题开展高峰讲坛。 来宾：21俱乐部成员,2011.3.19,四季雅苑& moisellemirage海市蜃樓春夏时装展,时间：3.19晚 地点：上海浦东嘉里大酒店 形式：以如幻似真的海市蜃楼主题，16位专业模特儿展示59套2011春夏新装，借此突出项目调性 来宾：偶像剧女星陈乔恩及时尚人士、时装爱好者,梅龙镇广场长期推广,3月 大拇指广场巡展,4月2日开盘，推出总高11层小高层房源 精装修，均价60000元/平起 一次性付款享95折，另按时签订又可享一定折扣 至今成交24套,优势 品牌：开发商为和记黄埔 地段：临近世纪公园，处于花木板块 产品：从2房126平米到复式250平米，房源众多，满足不同客户需求。 主推3房，1楼附送200平米的花园,重点关注个案,诚邦别墅,广告表现,2010.10,渠道营销,2011.4.23, 风生水起 卓越之旅豪宅风水论道&豪车试驾,时间：4.23下午 地点：接待中心 形式：a 试驾捷豹xf、xj5.0 b 风水大师把脉豪宅风水 c 吉他弹唱和萨克斯独奏 d 现场看房及推介 来宾：老客户带新客户,2011.4.9, 高端圈层推介会,时间：4.9下午 地点：万豪酒店 形式：项目推介+冷餐会 来宾：100百余位前期累计客户&老客户,4月开盘，推出58套独栋别墅 目前成交7套，总价在1600-6000千万、 成交情况良好,以上项目启示 硬广投放不多 多以渠道营销为主,我们的困难点 推广费用有限 如何再竖市场话语权？,渠道壹 媒体 主要运用搜房网 适量np及高端杂志,渠道贰 活动 圈层营销 现场体验,渠道叁 路演 周边重要商场及写字楼巡展 扩大影响力,营销排期,2011,5月,6月,7月,8月,9月,10月,第一阶强销期,第二阶持续期,销售节奏,第四阶持续期,第三阶强销期,媒体 推进,策略 演进,产品演绎 贵胄生活实景展现,璞境生活强化,大众媒体/周边/网络,升华产品价值 提升璞境生活价值,延续生活价值,周边及小众媒体,小众媒体/周边,活动 营销,现场 配合,现场系列活动，尊贵vip接待体验,大众媒体/周边/网络等,银行客户活动 与侨商会联谊活动 搜房网看房活动,现代家居风水讲座 暨空间设计周揭幕盛典 膳食与健康养生讲座 经济投资讲堂 搜房网看房活动,搜房网看房活动 家庭亲子运动会 ,圣诞嘉年华联谊会 ,11月,12月,2012,1月,5月8月,媒体方式,活动,节点,物料配合,6月,现场,5月初-6月中 硬广：晨报/搜房,5月,8月 家庭亲子运动会,以卖奢侈品的优质服务 走出案场 一对一服务,活动现场物料制作,7月,8月,6月上旬 华侨商会推介舞会,软文炒作及新闻跟踪报道,周边：横幅及指示牌,璞境生活实录dm,4月5月 古北家乐福巡展,5月中下旬 银行客户活动,摄影计划,9月,5-7月 搜房网看房活动,时 间：5月21日（周六） 地 点：明泉璞院售楼处现场 参加人员：银行客户等； 宣传推广：搜房网新闻报道等,银行客户活动,时 间：6月4日（周六） 地 点：明泉璞院公园及颖尚精菜馆 参加人员：明泉璞院新老业主，媒体记者等； 方 式： 华侨商会会员 宣传推广：网络：搜房网新闻报道等,与华侨商会合作推介舞会,时间：6月18日（周六） 地点：璞院现场 参加人员：搜房网高端购房会员,搜房网看房活动,时间：8月6日（周六） 地点：璞园运动场 参加人员：备选1 协和双语学校学生及其家长 备选2 老客户及其子女 新客户及其子女 目的：利用客户重视下一代教育的心理，寻找客户 形式：亲子运动比赛+互动游戏 宣传推广：报纸/网络,家庭亲子运动会,9月12月）,媒体方式,活动,节点,物料配合,10月,现场,9月初-11月中 硬广：晨报/搜房,9月,9月 现代家居风水讲座 暨空间设计周揭幕盛典,以卖奢侈品的优质服务 走出案场 一对一服务,活动现场物料制作,11月,12月,9-10月 搜房网看房活动,软文炒作及新闻跟踪报道,周边：横幅及指示牌,9-10月 古北家乐福巡展,11月 膳食与健康养生讲座,1月,2012,10月 经济投资讲堂,时间：2011年9月10日（周六） 地点：明泉 璞院售楼处 参加人员：璞院业主，意向客户温州及浙江商会意向客户，民生/建行等大银行vip客户等、合作方vip客户30组； 形式：与法视界（ellmore）高档家居合办 内场现代家居风水讲座、别墅装潢实例讲座、21点游 戏赢奖品（奖品可由法视界提供） 外场名车试驾（奔驰e级轿车或保时捷，配车模） 持续1-2周设计师作品展（璞院接待中心二楼） 宣传推广：相关报纸及网站,现代家居风水讲座暨空间设计周揭幕盛典,时间：2011年10月15日（周六） 地点：明泉璞院接待中心 参加人员：璞院老客户，银行客户等,30-50人左右； 形式：平日饮食与健康养生 特邀嘉宾：知性主持 饮食养生专家,膳食与健康养生讲座,时间：2011年11月5日（周六） （需根据嘉宾