策源武汉光谷现代城建工业项目定位报告.ppt

,工业地产乎？产业地产乎？ 商住综合体乎？商业综合体乎？ 产业综合体乎？,第二代工业地产：产办一体式的标准化厂房。 2001年，武汉数码港,第三代工业地产：产研办流通一体化的园区 2002年，光谷软件园,第四代工业地产：多功能公园式的产业集群 2003年，武汉国际企业中心,18年来，光谷工业地产已历经第一代到第四代的成长与扩张！,第一代工业地产：制造车间式非标准化厂房 1993年，关东科技园、关南科技园,2010年，光谷开始第四代向第五代工业地产（产业地产）的升级,光谷金融港：金融企业总部基地,光谷芯中心：高新企业总部基地,光谷生物城：生物科技总部基地,光谷：国家自主创新示范基地,光谷是与中关村并列的、仅有的两个国家自主创新示范区 光谷产业结合了电子信息、生物医药、能源环保、生物医药、机电一体化、新材料及化工等多种产业,大学科技园、富士康、生物城、芯中心、金融港、软件园、总部国际 光谷产业地产的核心区正在形成,在建产业地产,已建成产业园区,在建产业基地,在建在售办公项目,目前在售产业地产三个，总体量44万方； 芯中心、金融港、总部国际 在建在售写字楼2个，光谷时代广场9万方 光谷新世界4万方。,从厂房到基地 从总部到综合体 光谷工业地产 在变化中成长 在成长中变化,本案核心问题是定位， 定位的核心问题是脱颖而出， 欲脱颖，必先脱变,要变，就变的无与伦比的精彩！,关键词：脱变；善变；速变,目 录,第一章定位基本原则出发点,第二章定位总体方向大方向,第三章定位规划建议千机变,第四章定位形象表现c.cpu,关键词：四个基本依据、一个中心目标、四个基本原则,第一章 出发点,第一章 出发点,一、四个基础依据认识自己,二、一个中心目标利润最大,三、四个基本原则多快好省,工业用地，37年产权； 地处光谷产业分布的核心区； 发展需要依托光谷的产业体系；,工业用地，产业核心区产业政策分析,一、四个基础依据认识自己,可做什么城市关，能做什么政策关，想做什么产业关,光谷大道与武大铁路线交汇处，紧邻三环路； ； 距离鲁巷车程15分钟，距离金融港5分钟，距离最新的东湖高新管委会3公里； 周边有产业基地国际企业中心，商务中心福星总部国际，居住社区丽岛花园，集中商业光谷天地；,光谷中央，三环交汇点区位地段分析,一、四个基础依据认识自己,工业基地看国际企业中心、产业住区看丽岛漫城、综合商务中心看总部国际,鲁巷广场,光谷金融港,三环线,光 谷 大 道,熟地、大厂、产商住兼顾地块本体,一、四个基础依据认识自己,经济价值很均衡，时间成本较有利，原址改造最关键,地块规整，地面平整，用地成熟； 两面临路，临街面广、企业聚集； 地表绿化植被丰富，环境幽静； 地块已有3层大平层工业建筑一栋,光 谷 大 道,三环线,关南园路,开发主体住宅专家、产业受益者。,一、四个基础依据认识自己,光谷住宅大地主，借势产业很成功，开发转型的问题,36万，现代森林花园，开启光谷地产之路,30万，现代森林小镇，奠定光谷楼市地位,2010年，金融港，开启多元化开发之路,2011年，挺进工业园建设,集团愿景： 以武汉为核心，不断深耕的同时， 稳步进行外埠扩张， 预计五年内集团“健康住宅”的开工量将达到200万平方米。,二、一个中心目标利润最大,所有的物业产品都可以创造价值，且需要所有的物业都可以实现高售价、高收益。,减少前期投入，挖掘自身资源，因地制宜，利用原有的建筑,1,快速投入运营，尽快实现价值，缩短时间成本。,经济、社会、资源和环境保护协调发展； 带动型的区域的发展，塑造产业品牌。,2,3,4,时间不长,价值够高,投入不大,生存持续,三、四个基本原则多快好省,计价面积最大：可售、可实现收益的面积最大，实现满额容积率； 价格承受最高：价格空间大，客户可承受能力强； 去化速度最快：满足区域需求，快速实现回款； 风险抗性最强：客户认可度高，符合区域需求，风险系数最低。,本案定位的出发点： 不应是推倒重来 否则时间拖延、投资增加、社会成本浪费 因地制宜、与时俱进 利用区域市场环境、从变求新，挖掘自身现有资源 以变求利,结 论,那什么奉献给你，我的光谷,第二章 大方向,第二章 大方向,一、选择一工业基地方向,二、选择二总部基地方向,三、选择三产业住区方向,四、选择四类综合体方向,第二章 大方向,一、选择一工业基地方向,二、选择二总部基地方向,三、选择三产业住区方向,四、选择四类综合体方向,一、选择一：工业基地方向,国际企业中心,产品类型： 国际化多层标准厂房多功能高层商务底层街铺园区公寓 赢利模式： 厂房先量、商务保值、公寓求利、商业增值、中长线开发、准现房回款,类武汉国际企业中心、光谷软件,基础依据：工业用地、城市名片+光谷中央、产业核心,一、选择一：工业基地方向,swot分析 衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强,去化速度较快 满足光谷产业发展要求：国企之后、芯中心之前、核心之中,风险抗性较强 承接光谷核心扩容要求：产品复制、产业链复制、聚变裂变,目标客户承受力不高 企业客户投资模式要求：大额投/固资投/一次投/高回报投,计价面积不大 工业厂房设备功能要求：低容/低密/空高/层少/大面/小摊,优劣比：2:2,一、选择一：工业基地方向,可行性分析,利润非最大化,价值不高 07年3月份：国际企业中心：3200元/ 光谷坐标城：4500元/,投入不大 拿地成本低，建设成本低,时间略长 国际企业中心20万规模，销售期达5年,生存可持续 现代准备做工业地产专家吗？,一、选择一：工业基地方向,结论,工业基地为主导的定位方向 有市场空间，有经验借鉴，可保障生存 但价值不高、时间略长 在争取产业政策等方面，存在不确定因素 不建议,二、选择二：总部基地方向,产品类型： 国际化高层标准商务低密度总部底层街铺公寓 赢利模式： 商务先量、低密拔高、公寓求利、商业增值、中长线开发、准现房回款,类光谷芯中心、光谷总部国际,基础依据：工业用地，三环交汇点，产业核心区光谷中央。,光谷芯中心,swot分析 衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强,计价面积较大 高层商务建面大,价格承受较高 光谷商务用房价格高于工业用房，商务办公楼价格与住宅相当。,去化速度较慢 东湖高新商务用房年去化1.3万平米，其中大部分为产业办公用房。,风险抗性较弱 光谷商务核心区不同于产业核心区,优劣比：2:2,二、选择二：总部基地方向,可行性分析,利润非最大化,价值较高,投入较大,时间较长,生存可持续 现代准备做商务地产专家吗？,二、选择二：总部基地方向,二、选择二：总部基地方向,结论,采用以总部基地为主导的定位方向 有利润空间，有经验借鉴，有经济环境 但投入较大、时间略长 且竞争压力较大、政策扶持较难争取 不建议采用,三、选择三：产业住区方向,类丽岛漫城,基础依据：光谷中央，产业核心区、住宅专家，工业观众,产品类型：低密度多层独立商业街高层投资型公寓 赢利模式：低密拔高、公寓保量、商业增值、中短线开发、期房回款,丽岛漫城,swot分析 衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强,计价面积较大 高层公寓建面大,价格承受较高 公寓产品价格升值快，承受力强。,去化速度较快 东湖高新商务用房年去化1.3万平米，其中大部分为产业办公用房。,风险抗性较弱 政策风险不可控,优劣比：3:1,三、选择三：产业住区方向,可行性分析,利润最大化,价值较高,投入较大,时间较长,生存可持续 能转型吗？,三、选择三：产业住区方向,去化速度快： 2010.6.18：开盘销售280套，售罄。2010.11.12：开盘销售228套销售93%,结论,采用以产业住区为主导的定位方向， 有利润空间，有经验借鉴，有市场空间 但土地变性难、政府许可难，不建议采用,三、选择三：产业住区方向,四、选择四：类综合体方向,类北京798、海上海（武汉欠缺）,基础依据：工业用地，产业核心区、光谷中央，熟地大厂，产商住兼顾、住宅专家,产品类型：创意商居loft(soho)+创意商街+住宅+创意工坊 赢利模式：工坊聚人、soho出量、公寓出利，商业增值、中短线开发、期房回款,海上海,swot分析 衡量标准：计价面积最大，价格承受最高，去化速度最快，风险抗性最强,计价面积较大,价格承受较高,去化速度较快,风险抗性较弱 光谷没人做过，存在市场开发风险,优劣比：3:1,四、选择四：类综合体方向,1、武汉的创意产业没有组织； 2、武汉的创意产业没有根据地； 3.、武汉的创意产业缺乏完整性；,武汉市场缺乏一个功能完整的创意产业基地。,四、选择四：类综合体方向,1、创意、动漫已经形成规模； 2、高校集中，创意最密集的区域 3、政府扶持，支持创意产业发展。,光谷创意产业经过初期发展，已经具备了再一次提升基础。,四、选择四：类综合体方向,四、选择四：类综合体方向,结论,采用以类产业综合体为主导的定位方向 有利润空间，有市场先机，有政策倾斜 但有本地无成功案例借鉴， 需有操盘成功经验与独特客户渠道 建议采用,让宅男宅女也能在光谷创业,第三章 千机变,第三章 千机变,一、产品定位与产品配比,二、开发理念与产品打造,三、开发进度与营销策略,第三章 千机变,一、产品定位与产品配比,项目定位,业态配比,业态组合,建筑指标,创意产业综合体：以创意产业为主题，多功能、多业态的产业综合体,1.1 项目定位,业态组合的选取的三大原则：,1.2 业态组合,有人气,有潜在需求客户，即“有人用”。,有市场,有客户认可，愿意出现购买，即“有人买”。,有速度,市场需求热点或空白点，能够快速出手，即“卖得快”。,业态组合建议：,1.2 业态组合,创意工坊,1、光谷需要创意产业基地。 根据统计武汉市从事创意产业的机构近500家， 人员超过1万人，当目前没有真正的创意基地。 2、有人气自然有人买。 前期以租为主，带人气形成后，带租约出售。 3、自持不销售,1.2 业态组合,1.2 业态组合,创意总部,1、成长的需要、聚集的效应。 2、不缺乏有实力的客户。寻找归属感的本地产业；大型创意机构的在汉分支机构；社区内原有的发展壮大的企业。,1.2 业态组合,水馆,1、用途：社区活动的大舞台 、企业展示的平台。社区的显示创意展示平台。 2、建议自持，通过管理运作，出租使用和社区活动的平台。,1.2 业态组合,商业,1、定位：内向型兼顾少量外向型的社区商业。满足社区日常生活，区域内企业员工中午2小时的商业所需。 2、辐射范围：半径两公里内 3、考虑因素：项目周边两公里内以厂房为主，基本无相应的商务、餐饮配套； 区域有集中性商业中心光谷新天地，不易在做大型集中式商业。,高层loft,1、稀缺、供应空白。区域内仅有世界城推出少来少量的loft产品，目前区域供应空白。 区域的办公用房集中在鲁巷附近，而目前工业园中供应面积多在200 以上，区域中小面积办公供应稀缺。 2、市场畅销。水岸国际loft开盘销售270多套，销售率90%，价格与区域公寓相当。 汉商银座loft开盘4个月售罄，价格几乎与区域高端公寓相同。,1.2 业态组合,高层soho,1、市场需求旺盛。光谷片区是武汉市场对商品房需求最旺盛的区域。 2、市场畅销。世界城的soho几乎开盘售罄；龙安港汇城30-50精装soho，开盘售出80%。当代国际花园的精装公寓，售出了8000元/ 的售价，高出普通公寓15%。,1.2 业态组合,会馆,1、补充区域商务、酒店空白。根据调查光谷大道在雄楚大街至三环线，无正规酒店。更无商务会谈场所。 2、可以招商或者引进连锁酒店，以租约出售。,1.2 业态组合,业态组合建议：,1.2 业态组合,创意工坊：,目标作用：打响旗号、聚集人气、奠定市场定位 目标客户：光谷区域内所有的创意相关的企业、个人和组织 盈利模式：前期以低价租赁炒热，后期租约出售 选址建议：时间要尽快，建议通过建筑改造完成 体量：3.6万平米,1.3 业态配比,创意总部：,目标客户：符合产业特色，寻找归属感的本地产业；大型创意机构的在汉分支机构；社区内原有的发展壮大的企业。 盈利模式：销售、购买企业可以享有楼宇冠名权 选址建议：社区的中心、与创意工坊相近 体量：建议配置6栋。中大型创意总部的40-50人员配置，人均办公面积在30平米，单栋体量在1200-1500平米，故总体量在0.72-0.9万平米。,1.3 业态配比,商业街：,目标作用：内向型，兼顾少量外向型的社区商业。满足社区日常生活，区域工作人员中午2小时的商业服务所需 目标客户：投资客、自用客户。 盈利模式：以销售为最终目标，前期可以先招商为主 选址建议：光谷大道与关南园路道路交汇处、光谷大道沿街面、创意工坊内 体量：根据商业的规律，该商业的比例为社区规模的6-8%，即2万平方左右。,1.3 业态配比,水馆：,目标作用：社区的小型会所；社区活动的大舞台 盈利模式：自持、租住经营 体量：3000 选址建议：建议与社区的内部水景和绿化景观相结合，建议放置在创意工坊附近,1.3 业态配比,商业：,目标作用：内向型，兼顾少量外向型的社区商业。 营销模式：已销售为最终目标，前期可以先招商为主 体量：根据商业的规律，该商业的比例为社区规模的8-10%，即2万，其中沿街商业约有1.6万平米，创意工坊内有4000平。 选址建议：光谷大道与关南园路道路交汇处、光谷大道沿街面、创意工坊内，以2-3层街铺为主。,1.3 业态配比,高层loft：,目标作用：聚集人气、实现价格提升、可住可办 目标客户：投资客、区域内办公客户、创意产业中成长性企业。 体量：层高设计在4.5-5.2米，总高度控制在100米以内，预计高度在20层。根据地块红线、用地尺寸，初步预计可以单层面积在1000左右，可以设置4栋，合计规模在7万 。 选址建议：临光谷大道沿线，昭示性好。铁路沿线，规避不利因素。,1.3 业态配比,目标作用：创造价值、吸引人气、改变区域晚上空城的现状。 目标客户：投资客、居住型的自住客户、社区创意产业的员工。 体量：层高设计在2.8-3.0米，根据地块红线、用地尺寸，初步预计可以单层面积在1800左右，可以设置3栋，根据社区总规模，该部分产品规模在8.1万 。 选址建议：居住环境最好的社区中心，办公区域相连接，建议设置在创意工坊两旁,高层soho ：,1.3 业态配比,目标作用：补充区域商务、酒店、高档餐饮空白。 目标客户：投资客，招商或者引进连锁酒店， 后期带租约出售。 体量：建议设置一栋，体量约在2.2万 。,会馆：,1.3 业态配比,2f,3f,3f,26f,23f,22f,22f,3f,3f,3f,3f,3f,3f,11f,26f,16f,创总,loft,创坊,soho,28f,会馆,商业,水馆,3f,创总,loft,创坊,soho,会馆,商业,水馆,cpu,内 存,声卡,内 存,硬盘,cpu,硬盘,硬盘,硬盘,显卡,创总,loft,创坊,soho,会馆,商业,水馆,低密度创意工坊低密度创意总部混合商业街 高层loft 高层soho+会馆+水馆,电阻,创总,loft,创坊,soho,会馆,商业,水馆,1#,2#,3#,5#,6#,7#,8#,9#,11#,10#,23-3f,26-1f,28-3f,3f,3f,22-2f,26-1f,22-2f,16-1f,11-1f,1000,1800,1000,1000,8000,1000,1200,1000,800,600,18000,45000,22000,6000,24000,20000,30000,20000,12000,6000,6000,70000,24000,81000,22000,16000,3000,s1#,3f,4000,12000,s2#,2f,2000,4000,224000,1.3 业态配比,根据物业组合建议、各种物业产品的业态配比如下：,1.4 规划指标,根据物业组合建议、地块用地条件，各种物业产品面积配比， 推演本案的规划指标：,占地面积：101亩，约合67367平方米 预计建筑面积：224000平方米 容积率：3.325 建筑密度：约29.69%,第三章 千机变,二、开发理念与产品打造,给光谷创意产业的青年创业者 一个开创未来20年的“家”,2.1 开发理念,三大核心竞争力： 1、光谷中央、产业核心、绿色公园、时尚办公 2、 政府、教育、金融、企业四位一体，资源整合 3、 低成本入住、高规格配套、可持续发展、多维度扶持,2.1 开发理念,三步走开发战略： 1、现有厂房改造，挂牌创意联盟，凝聚创意人群 2、独有loft吸引多渠道投资 3、向多元化soho型总部升级,拉拢一批企业,带动一批企业,扶持一批企业,创造一批企业,2.1 开发理念,2.2 建筑形态,创意工坊 建议将原有的大型厂房加工改造，打造成创意产业基地,改造,专业物业改造专家 利源商业管理有限公司,利源商业的基本情况介绍,与策源关系：兄弟公司。 前身为复地集团（上海）商用物业总部。2010年初开始改制，以独立公司的形式运营商业，尤其是在商业改造方向，具有丰富经验和成功案例。,目前有四个操作项目： 汽车梦工场 四季广场、 复星大厦改造， 地杰商业,完成的创意园项目：汽车梦工场实景,改造前,改造后,完成的创意园项目：四季广场项目,2.2 建筑形态,创意总部 2-3层为主，独栋别墅式办公楼,2.2 建筑形态,商业街 2-3层的沿街商铺，要展现新颖、创意,2.2 建筑形态,高层loft 层高建议在4.5-5.2米，建筑形态是22-23层,2.2 建筑形态,高层soho 以新颖、时尚的外立面，建筑形态是23-26层,2.2 建筑形态,水馆 建筑形态是2-3层，建议与水相融合,目标客户群定位,一、目标消费群体范围 1、项目周边产业园办公群体 2、项目自身产业群体 3、国内外商务旅游，创意展览群体,二、目标消费群类别 1、项目及周边办公群体日用百货需求群体 2、商务采购群体 3、旅游、观光、展览休闲购物群体 4、饮食、娱乐消费群体,2.3 商业定位,商业开发战略,2.3 商业定位,集主题式定向购物；以创意产业带动的开放式街区商业；集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、展览、休闲健身、商务办公、酒店居住一体全称式优质的多功能、全业态、复合型创业产业开放街区。,展览,商业功能定位,2.3 商业定位,1、以创意产业为核心的商业产业链（动漫、 it、游戏软件、搜酷特区等个性商品） 2、以满足园区商务的餐饮娱乐 3、以满足园区日常百货,商品定位,2.3 商业定位,2.3 商业定位,1f:超市、百货,3f：搜酷衍生品,2f:搜酷服饰,1f:loft办公,2f:创意体现馆,3f:创意展览馆,休闲文化街,业态定位,2.3 商业定位,采用本地或能适应本地的品种植物 保护并复原生物的多样性 合理规划绿化系统，采用乔木、灌木和草地相 结合的方式； 优化树冠，保护现场成熟树木 项目现场50%以上人行道在5年内由成熟树冠覆盖； 对建筑用地中已有的古树、名木及成材树木采用原地保护措施，无法原地保护的成材树木采用异地栽种的方式； 屋顶绿化 大面积采用屋顶绿化，缓解城市热岛效应，吸附空气和降雨中的有害成分； 综合病虫防治管理 避免使用有毒的化学物品进行害虫控制,2.4 景观环境,空中连廊立体交通系统,2.5 交通体系,路面美化,门前绿化,室内运动,外墙美化,楼梯美化,走道美化,室内休闲,大厅包装,前厅包装,2.6 硬件优化,每层独立前台,公用会议室,2.7 硬件优化,第三方认证,2.8 品牌优化,官方认证光谷创意产业协会,leed(美国环境及能源先锋奖)为建筑实践提供一套设计导则,通过东湖高新管委会与高校成立创意产业协会，将协会办公室设在本案。,第三章 千机变,三、开发进度与营销策略,收益测算,3.1 开发策略,开发运作的思路：,第一步：改造创意工坊，聚人气 第二步：商业街、会馆、loft炒热区域 第三步：创意总部是地位、soho公寓出利 第四步：loft、soho公寓回笼资金 第五步：loft收官 争取中短线开发、期房回款,创总,loft,创坊,soho,会馆,商业,水馆,3.1 开发策略,一,二,三,四,五,2011年3月启动， 首批2.4万,2011年3月启动， 体量约5.2万,2012年3月启动， 体量约5.3万,2013年3月启动， 体量约4.8万,2014年3月启动， 体量约4.4万,开发进度： 五步走，周期5年 2011年3月至2015年3月,推盘策略 工坊聚人气启动项目； soho出量、总部公寓出利，商业增值。,价格策略 工坊：以租待售 soho、loft：以低价抢占市场，成熟再提高层价 创意工坊：标杆价格 商业：以租待售 会馆：