漯河水岸豪宅项目策划82p.pptx

中 润 壹 品 项目提案报告,看看漯河普通消费者怎么看待本区块的项目？,看看作为地产专业人士怎么看待壹品这个项目？,雾里看花,看看漯河房地产市场是否有真正的华（豪）宅？,看看一个成功的华（豪）宅对于房开公司的意义？,1,我们看看漯河普通消费者怎么看待本区块的项目？,受访人群样本1：沙滩公园游玩夫妇 居住地：海河路嵩山路交叉 会考虑。目前从市区过来稍微有点远，挺喜欢这里的环境的。沙滩公园造好后，今年夏天周末有时间的话经常过来玩，房价估计不低吧。生活买东西、配套以及上班不是很方便。人气不是很旺，漯河都是几年一个热点的，对市政的下一步跟进不知道咋考虑的。如果有好的房子会考虑全家人住的三房。,受访人群样本2：新天地商业区店主 店铺位置及经营：千盛百货旁，卖服装 对漯河当地的商业市场看好，对目前经营地方的短势商业的操作模式不满，比如合同一年一签、租金说涨就涨十分不稳定，竞争比较惨烈。看好沙北区商业的机会，金山区目前商业气氛不够，除非有好的机会或特色性经营模式，不会贸然选择开店或经营。,看看作为地产专业人士怎么看待壹品这个项目？,版块竞争态势：本项目、铸造厂地块、帝景城的直接竞争客户。 兰乔圣菲、银河湾对本区块购房客户已过滤一次。 双汇国际花园东地块的开发也将是本案花园洋房和类别墅的重要竞品。 目前帝景园开盘价37004100元，本项目将和建业壹号城邦争夺客户。 高端大户型产品将间接受到外滩的冲击。 版块接受程度：帝景园的开盘及银鸽银河湾的销售进度， 说明本区块市场影响力还要挖掘。磁性不够强大，客户尚有观望态势。,纯粹对本案的初步印象,看看漯河房地产市场是否有真正的华（豪）宅？,叩问华（豪）宅之门,产品创新,景观/规划创新,配套/服务创新,体现奢华的价值,通过豪华大堂、豪华会所、高智能化等，通过极度的奢侈，来打造高价值,附加值创造,通过大量的户型创新、一系列面积赠送手法、景观户型设计等，提升项目的附加值,细节体现价值,豪宅体现为“细节为王”，通过户型的私密性、独立晒衣空间、酒窖、高速电梯等，体现细节营造价值,规划价值,通过宽空间、景观价值最大化、创新的社区空间形态，体现创新价值和景观价值,景观价值创造,通过景观轴线、高差营造、原生态的高低错落的植被、丰富的水景等，打造社区园林价值,科技智能化,通过引入类似写字楼5a智能化标准，中央空间、新风系统、热水循环系统、保温墙体、隔音系统等，给业主创造尊贵生活体验,尊贵/专属的服务,通过个性化、贴身、专属、分层级的服务，提供业主独特的居家体验,形象创新,形象的城市价值,城市豪宅多体现“被看的、仪式的”形象价值，创新造型设计，为城市形象建立贡献 挺拔的、现代的、很有气势的形象,另类豪宅：高科技住宅产品的启事：通过增加科技含量提高住宅品质与档次,“科技”之一：采用世界上最先进的美国霍尼韦尔智慧家居控制系统； “科技”之二：选用了低辐射镀膜中空加惰性气体的环保型low-e玻璃，突破性的采用6+16a+6的玻璃厚度及中空间距，更好地保证了外窗的保温、节能、隔音、隔热效果； “科技”之三：用浮筑楼板阻隔垂直方向的噪音；用降板同层排水系统避免传统排水方式带来的噪音；用铝木复合断桥窗结合low-e玻璃隔绝来自外界的噪音；,“科技”之四：采用独立新风及机械排风系统，保证呼吸到高品质的空气； “科技”之五：xps外墙保温板，闭孔式蜂窝结构，互联厚度一致，无空腔、导热系数低，保温隔热性能优越，吸水率低； “科技”之六：the house在园区光环境照明系统上引用了风光互补路灯、太阳能庭院灯和光导管庭院照明装置共同实现社区室外公共环境照明； “科技”之七：采用了集中热水地板辐射采暖， 满足“暖人先暖脚”、“温足凉顶”的中医健身理论；,深圳红树西岸、北京moma、杭州金都城市芯宇,“科技”之八：世界顶级电梯品牌kone（通力）专为the house独立设计了现代、标志性观景电梯； “科技”之九：the house绿化采用了屋面立体种植的空中花园样式；,区位,产品,氛围,项目条件,契合度,有打造的决心,有培育的基础,？,？,资源稀缺性,舒适、豪华的生活空间,高端人士聚集,跳出主流价格水平,品牌知名度、口碑,配套设施完善、高档,尊享的社区服务,内外景观空间,区域成熟度,社区文化与圈层的专属性、领地性,交通便利度,位于城市主发展区,沙河、河岸公园景观,黄河路城市主干道,城市华宅标准,？,通常在具备首要优越区位资源下，项目能否打造为真正城市华宅，最主要的就是要看产品打造水平，以及在产品基础下的豪宅氛围的培育。,看看一个成功的华（豪）宅对于房开公司的意义？,对于成功的房产品是与开发公司的体现出高度的和谐一致，再将这种和谐一致的氛围传递给顾客。这种精神层面的号召力，很多时间是超越具体的产品理性的分析。在这里，情感起着特殊作用，因为一个品牌的魅力会营造出一种氛围。正如同多数的奢侈品牌，都起源于从征服一个人的气质开始。,产品品质 vs 企业品牌,十七英里 万科,金色海岸 滨江,成功的项目与开发商之间的关系:成功的重塑企业形象,百合公寓 绿城,滟澜山 龙湖,建业壹号城邦 昌建外滩,帝景城 铸造厂地块,中润,中润 壹品,壹品,小结： 突围再引领。跟随并超越，标杆项目确立中润在漯河的一线开发企业地位！,认知漯河市城市发展概况,漯河市房地产开发概况,漯河市城市发展及商业布局,中润壹品项目解读及竞品分析,中润壹品购房客户群扫描,精雕细琢,2,项目目标和核心问题界定,漯河市城市概况,城市经济漯河市近年gdp及人均可支配收入快速增长，为房地产消费奠定坚实基础。 漯河市gdp增长率基本保持在10%以上，2010年人均可支配收入已达16580元。,城市概况漯河市地处河南省中南部，是豫中城市群的中心。距省会郑州140公里，区位优越、交通发达，是国家二类交通枢纽城市。漯河市房地产业一直保持高位运行、稳步发展的良好态势。（2010年4月，漯河市被评为国家森林城市）,从产业基础和2010年河南城市gdp排名看漯河城市发展潜力巨大,漯河市城市概况,人口现状漯河市总人口256.90万人，常住人口248.05万人。劳动力转移加快，人口向城镇和非农产业聚集，城镇化率为40.9%，城镇化水平进一步提高。,从一线城市看漯河城市化进程势必拉升房价,漯河市2010年全年成交金额为24.95亿元，平均每月保持在2.08亿元。,漯河市2010年全年销售面积为183.15万平方米，平均每月保持在15.26万平方米。每月成交套数约在1400套左右。,漯河市房地产市场分析,2009年至2010年全年商品房预售面积为229.5万平方米； 2009年至2010年全年商品房销售175.7万平方米； 2009年至2010年全年存量房为53.8万平方米,2010年全年存量房消化面积为96.12万,2011年第一季度漯河房地产情况,2011年第一季度共有在建项目85个，二手房多层住宅均价1708/，同比增长19。,郾城区、舞阳县、临颍县属于2011年房地产开发重点！,2011年第一季度全市房地产开发共完成投资6.3亿元，比去年同期增长1.6%。2011年第一季度全市住宅完成投资4.2亿元，同比增长2.4%。2011年第一季度全市非住宅完成投资2.1亿元，与去年持平。第一季度房屋新开工面积38.1万平方米，同比增长14.4%；第一季度住宅新开工37.7万平方米（含普通商品住宅开工面积27万平方米），同比增长30.5%，,数据来源：漯河房管局网,根据2011年第一季度房地产统计数据分析：多层商品住宅均价为2128元/，同比增长16% 小高层住宅均价为2700元/，同比增长13%；高层商品住宅均价为3270元/，同比增长9.4%,漯河市房地产市场进入稳步上升发展趋势！,以大环境和房价收入比来看漯河：,经济环境将刺激房地产市场的发展； 建业、昌建等知名企业的加大开发力度，竞争将异常激烈， 本项目所在区域未来将成为开发重点区域之一，客户分流现象突出； 差异化、高附加值的高端产品是本项目成功的机会所在。 16580233160（家）基本接近目前统计房价28003000元之间。按照家庭可支配收入与房价收入比（以90方住宅为例，大致比例在1：7.5或1：8.1之间。 对照郑州（收入188972=37794元，2010备案房价6138元，房价收入比1：14.6）目前国内一线城市的1：16以上。 结合目前整个房地产动态，上市公司纷纷布局三四线城市。目前价格正处于上升状态。,更好的差异化产品以及更高的溢价，一定是未来的方向。,漯河市城市规划及功能定位,漯河市城市规划的思路为“北优、西扩、南控、东进”市区优先发展，以市区带动县城和小城镇发展，以城市经济带动农村经济发展，市区向北拓展建设现代商务区，向南集聚发展专业市场，仓储货运周转和生活小区，向东、向西规划发展工业区。,“北优、西扩、南控、东进”,总体布局为九个区，即老城区、沙北区、沙澧区、澧南区、金山区、东北区、铁东区、后谢区、召陵区等九大功能片区,老城区：大型购物中心；沙北区：中央行政区（cbd）沙澧区：现代文化商务区；澧南区：现代交通物流基地面向豫中的货物集散中心；金山区：城市休闲区；东北区：加工制造业基地；后谢区：高新技术产业研发、孵化、集聚基地,项目位置,本项目处于城市发展的大方向东进、链接新区开发的重要位置。依托黄河路的城市主通道，沙河景观带的打造，直面沙滩公园，与城市休闲区的区域定位契合度十分紧密。,沿河景观带：“梦幻沙澧”、“凤凰岛生态观光旅游”、“中原游艇俱乐部”、“香陈湾旅游休闲区”等。依托优美环境和完善设施有序发展高档商务楼宇和精品楼盘。,商业中心：以人民路、交通路为轴线，聚集国内外商业一流品牌，打造漯河高端商业集聚区建设。,特色市场：光明路、金山路重点发展以日用品、食品、皮鞋和鞋料等为主特色的批发市场。,沿河景观带,商业中心,特色市场,本案,漯河市成熟商圈及商业范围,传统商业街区交通、地理位置成熟，新区商业必须跟随城市的发展，从实际经营的角度，做出业种业态的合理甄选，以顺接新区居民人口转移和商业服务。,中润壹品项目位置,项目位置临漯河出入城口，交通通达性较好，紧邻沙澧河生态宜居环境优越，周边各类高档社区林立。,区位： 位于漯河入城口，临沙澧河岸边，属于金山区域，未来发展潜力巨大 交通： 紧邻金山路直达市中心，南北四车道，交通通达性好 配套： 周边配套薄弱，仅靠已建成项目底商满足日常生活配套，目前生活相对不便,中润 壹品,中润壹品项目概况,规划：类别墅、高层、公寓、商业 建筑立面： artdeco风格，高贵的浅黄色干挂石材 物业：狮城怡安 内部道路：人车分流，外环为小区主干道，内部结合景观布置人行步道。,项目经济指标： 占地面积：16255 总建面积：161560 高层住宅：104260 酒店式公寓：35500 类别墅：12600 商业：9200 容积率：3.0,高层住宅,类别墅,酒店式公寓,商业,高层住宅,项目在16万方的总建筑面积中规划了四个组团，分别为33层高层公寓、30层一线河景豪宅、商业内街加18层酒店式公寓、类别墅加花园洋房。,高层区的带温泉的中央水景及法式联体排屋和园林风格，在目前的市场上尚属于创新产品，依靠沙滩公园的河景豪宅相对于其它高层是销售重点。,如何与现有的成熟商圈的商业业态形成区隔，依托旅游休闲资源打造特色商业，是本案商业实现高利润的重点所在。,中润壹品规划解读,低密度产品类别墅or花园洋房对于项目销售资金的考虑、以及整体的意义、创新产品借鉴,中润壹品产品解读,1号楼,5号楼,7号楼,3号楼,4号楼,2号楼,6号楼,8号楼,酒店式公寓,高层户型解读,户型：c户型 面积区间：95,户型：a户型 面积区间：117-120,c、a户型：三房产品整体舒适度较高，且面积控制合适，总价具备竞争力。大露台及可变房间的入户花园，集合目前市场的多重优势,面积控制合理，多赠送面积和功能变化的户型，是本项目的亮点。,户型：e户型 面积区间：93.37-93.52,户型：b户型 面积区间：8890,户型：d户型 面积区间：93.1194.08,户型b的建议,中润壹品产品统计,高层住宅、酒店式公寓户型配比（不含类别墅物业）,通过本项目户型针对人群有两类 一是首次置业人群：为他们打造高起点的第一居所。 二是改善性置业人群：更具使用功能的户型、高标准的物业服务以及更宜居的内外环境，提供更有质量的生活。 33层超高层户型配比基本以2房（户内花园）可变3房为主，面积以95平米左右，对应人群主要以首置居多，和项目整体客户定位稍有错位。建议加大改善性居住的舒适型3房，或增加部分豪华型3房。,高层住宅户型配比,项目总结沙滩公园对项目影响较大，具备打造高端产品基础，区域版块价值值得深挖，超高层市场接受度需要引导,竞争个案分析,竞争个案分析,竞争个案分析,竞争对手小结,目前处于大众竞争阶段，属房地产开发的初级阶段；目前市中心区域客户群大部分为中高等收入的管理阶层，但对房地产的认识不够，希望在面积、环境上有所提高改善，表现出较为明显的感性消费特征，易受一些外在的、煽情因素影响，头羊效应易形成。具备首付20万左右，月供2000的经济实力。但随着竞争的加剧，企业品牌、项目品牌、项目内在的塑造，将会在未来的市场中越来越受到重视！,小结：通过以上分析可知，本案只有立足于特色的商业配套来拉动区位和项目的人气，通过高附加值的户型、内外双景观和高科技配置，来打造漯河最适合宜居性的科技华宅，住商合一互为推动，将是本案操作的重点之一。,项目及竞品综合分析,区位,交通,配套,户型,景观,智能化,宜居,品牌,建业 壹号城邦,昌建外滩,帝景城,兰乔圣菲,铸造厂,壹品,目标客户分析,从马斯洛需求层次模式看“中润壹品”客户群：,生存需求,安全需求,归属需求,自尊需求,自我实现,满足刚需的基本居住功能,硬件配套完备的改善性产品,景观物管优越的再改性产品,身份的象征,找到生活的意义,终改性产品,40,客户扫描1,高档住宅客户高端改善型客户，对资源、品质有强烈追求，主要为市区私营老板、高级公务员,访谈语录： 主要客户的是双汇集团的中高层人士，和大量的漯河办企业或私营商业的老板，买来改善居住质量的，小区居住的舒适性，令目前二手房挂牌很少，季度收费5000多的幼儿园经营的很好。商街经营的不错。 别墅的客户主要是双汇集团内部高管居多，别墅面积在400方左右，销售价格在300万出头，目前很少有挂牌的，最近有一套转让的价格在300多万，后来房主取消出售，没有成交。 双汇国际花园销售代表 关注我们项目商业的很多，一层商铺开盘很快销售完成，目前售价大概4万多，关注住宅的客户主要是漯河是成功人士，我们的售价沿河的目标是突破6000元。 这个项目是漯河最值得投资的项目，是商业氛围最成熟人气最旺的地方，未来商业前景非常好。 昌建外滩销售代表,41,客户扫描2,中档住宅客户根据收入不同，置业需求也不同，以生意人、企事业单位中高管及公务员为主,访谈语录： 由于本项目是本地原居民居住最大的改造，我们的客户大多以本地人为主，客户对于项目未来的前景十分看好，目前的价格尚能接受。大户型及高楼层去化的比较慢。未来整个72万方的规划还不太明确。 帝景城销售代表 客户主要有集团公司内部员工，有部分县市客户前来置业和部分结婚用房，对河对岸的工业废气有抵触。 银鸽银河湾置业顾问,42,客户扫描3,县市客户购买核心地段物业的高端改善型乡镇客户；首置为主，以给小孩结婚或教育购买为主，,访谈语录： 我们买房子还是比较看中学校的，小孩要上学，一定要离学校近点的，我有很多朋友买房是要考虑幼儿园和小学的，价格在3、4千。很多朋友邻居有点钱的，在市区都买房子了，做生意、开店的，年收入在10万左右的，公务员收入好的在45万左右的，住在市区，这两年房价涨的快，自己有点钱的话会早点投资。 经济开发区管委会公务员,主力客户锁定高端项目形象的树立和高品质打造，吸引高端改善的客户及受价格限制追求高端改善的中高层客户。,目标客户结论,项目客户群,改善人群,新贵白领,异地落户,投资客,45%,30%,15%,10%,确定完目标客户，我们要考虑就是如何促进认可！ 回到之前对户型的分析，可再次验证户型与主力客户稍微错位,项目核心问题界定,财务目标：1、销售均价实现4200元/m2 2、实现区域标杆楼盘地位,预示着2012年推盘任务突出，同时实现区域内的价格突破,短期目标住宅在竞争中能够快速销售，并通过合理推盘实现价值最大化，商业定位清晰、招商成功。,品牌目标,通过本项目展示企业开发高端楼盘的实力和提升业界地位,吸取帝景城的开盘教训，本项目成功入市销售，树立高端形象，将奠定本项目成功开发的基础，使壹品获取更高利润，树立中润的品牌影响力。,长期目标树立当地品牌形象,r1,区域陌生，客户认知低，价格高 避免陷入多个项目的同质化竞争,突破区域价格，实现开盘热销； 项目突破区域竞争，建立市场影响力,r2,本体：城市主发展方向上，产品品质和生活方式将成为亮点； 客户：城市中高端改善型客户群体，追求高品质、舒适的生活环境； 竞争：市场大势看好，未来区域竞争激烈，同质化竞争严重；,s-情景,核心问题界定如何通过差异化，建立项目高端形象，实现价格突破？,中润壹品产品建议规划,通过我们对项目规划设计方案（草案）的细致观察后，我司得出如下几点观点： 1、商业内街存在一定的弊端，通过设计方案来看项目商业内街规划为东西走向，贯穿项目整体（呈现曲折型）；商业内街规划过长且动线单一。 优化建议：通过合理的业态布局，内街外化有效弱化人流动线不足带来的商业弊端 （例：引进高档教育配套、幼儿园、贵族小学等）,中润壹品产品建议规划,2、酒店式公寓广场相对局限，不利于后期主题定位。,优化建议：去除酒店式公寓北侧局部商业加大广场面积，同时在酒店式公寓内或裙房商业上补回去除商业面积；（即不损失面积的情况化最大化的释放项目有利资源）为项目主题性广场的缔造创造了完美的空间。（例：运动时尚主题）,中润壹品产品建议智能化,独一无二的数字化家居智能 打造首个真正实现数字化智能住宅 引入国际领先的智能科技，倾力打造首个数字化智能高档社区，联通沃家庭、电梯身份认证、数字门锁控制等特色功能；中央新风系统、中央吸尘系统、中央空调系统、24小时热水等，见证现代顶级寓所的高端品质 独一无二的物业管家服务率先引进新加坡管家服务理念 突破传统的物业管理范畴，将面向全球选拔高级物业服务人士，送往新加坡，接受最为严格的专业管家培训，倡导一对多式的管家服务。届时可通过专属管家协调各个服务团队完成指定的各项服务需求。 独一无二的会所 利用温泉、漯河特色泛会所，打造上流专属社交圈层,50,高附加值,宜居性,精神契合,内部功能户型 智能化,沙滩公园 狮城物管 生态景观,城市地标 高vs贵 自然与城市适度,营销发力，通过高形象和充分展示，营造差异化的生活方式，实现区域价格突破,追溯法式排屋与art deco的起源 沉稳、大气的建筑风格 内敛、低调、华贵,打造漯河首席智能化高端住区,定义一种智能生态居住新的生活方式,整体推盘策略,实景展示与体验式行销,中润壹品商业的核心定位,中润壹品前期推广思路,中润壹品形象展示,孔雀开屏,3,中润壹品销售步骤分析,推盘建议兼顾项目的稳定性和版块的成 长性的三步走战略,一期推出： 高层+类别墅组团 以类别墅产品拉高整体项目的气质，以经济型3房实现资金的快速回流。 消除版块高总价及配套不完善的抗性，以高端生态宜居为卖点实现成功入市。,二期推出： 酒店式小公寓组团+商业 以特色商业运行来拉升版块配套整体的成熟度,三期推出：河景楼王 待项目内外部条件成熟后及项目高端地位确立后，封疆之作实现价值最大化。,1,1,1,1,1,2,2,3,show 体验是本项目成功的关键,展示的重要性,由于本项目很多概念在漯河市场需要认知，充分展示营造差异化的生活方式。,6米高的围挡，极具气势，凸显项目品质，使用夜间灯光系统，提升昭示性； 减弱周边影响，围挡范围扩大，沿金山路将地块部分围合，提升项目的隐秘性,夜间灯光系统,动线展示1：工地围挡极具气势的围挡，延长至安置房位置，展示项目尊贵气质,极具气势的围挡,形象策略,展 示,实景体验：通过对客户参观动线的设计，现行体验河岸的外部景观带，然后进入项目内部的更加精致的实景样板区，给客户留下比较后的实际印象。,展示策略,看楼动线,展示细节1：实景园林加精致标识、灯光系统和高档次符号反复出现,展示细节2：停车场地包装展示标志性的logo,58,参观路线：在道路两旁或转弯等节点上，花园感强的生活场景的营造，给予客户强烈的视觉冲击,鲜花盛开的回家之路； 庭阁、阳伞、餐桌，悠闲地生活方式。,售展中心入口 目前售楼部建议作为临时接待处，在项目启动后，在地块适当位置设置展示中心，大门树立artdeco风格精神堡垒，增设小型喷泉和绿植，提升尊贵感的同时保证私密性,水景绿植,artdeco风格,展示策略,看楼动线,1、安防与智能化系统 2、隔音降噪系统 3、舒适居住系统,触觉、听觉,触觉、视觉,视觉,智能化科技功能展示区 将后期设计、施工、安防全面展示，增强客户对期房项目的感知。,展示策略,销售中心,建筑在世界的凝固,上海百乐门的旖旎过往,陈幼坚用30 年代上海经典的art deco 建筑风格，来诠释了小南国的概念餐厅,销售中心影视片：造“artdeco”建筑生活的vcr影像志，光碟赠客户“传递建筑影响力”,展示策略,销售中心,销售物料1 高档次楼书，将项目区域地位，豪宅定位，建造理念，园林景观，物管顾问，通过系统介绍让客户有更强烈的价值感,一本大如相册的楼书,形象策略,销售物料,新加坡物业服务提前体验在售展中心高端生活方式的渲染和物管服务的提前展示，服务升级,关键点1：设置外国管家一名，进行客户迎送,关键点2：提供现场现煮咖啡，弥漫优雅的生活氛围,形象策略,服务展示,统一形象，穿军靴，配发白手套，必须保证时时干净洁白； 所有保安必须坚守固定岗，不得随意离开； 组织物业仪仗队，每天定时巡视，对外展示专业、品质形象；,关键点1：物管服务，提前到位,关键点2：展示做足，设置关键形象岗位,关键点3：提供专业、贴心服务,重视服务的细节，如采用自动鞋套机、雨天准备雨伞等； 会所吧台现场可表演，磨制咖啡和茶艺等；,尽早与物业公司达成协议，开展组建队伍,安全帽一次性隔离纸,物业服务2细节和仪式感，使客户备受尊崇,展示策略,物管服务,销售物料2 使用高档材质制作的印有项目logo的销讲夹、签字笔，通过细节提升形象,形象策略,销售物料,中润壹品核心定位商业,通过前期深入调研、实地考察和论证分析，我司对本项目商业展开系列研究，逐步明确以漯河经济高速增长及沙北区住宅升级为重要契机，以沙北庞大的预期开发量为依托，以传统商业街区、专业市场基础导向，营造传统商业与现代商业有机结合的核心商圈；打造社区型商业中心、购物休闲、餐饮娱乐、住宅专区于一体的邻里中心。,邻里中心,中润壹品核心定位商业,漯河市及郾城区的城市经济发展非常迅速，人口、城市建设都得到了良好的发展，漯河的城市居民消费意愿不断提高，未来城市发展空间还较大，商品消费潜力和商业发展空间巨大；在消费阶段上漯河目前处于第二阶段刚刚起步阶段，属于丰富型消费阶段。 项目所在的区域属于漯河沙北区，紧邻新区高端的住宅群，会带动该区域商业房地产市场的进一步优化，良好的城市发展规划和经济发展规划如能按照计划实施，漯河房地产市场还有一定的发展空间；随着区域人口的增长和房地产市场的日益成熟，将带动整个区域的商业地产的发展；客观上为商业地产的发展提供了一定的机会和空间。,中润壹品核心定位商业,漯河商业概况 1.商业地产项目过于集中受漯河市传统商业发展的影响，新旧商场、市场大多集中在火车站附近，像金穗广场、中华市场、千盛百货，漯河新天地，温州国际商贸城、双汇新旺角也都集中在这个区域内，这与市民长期形成的消费习惯有关，区域内的老街，是传统的商业街，服饰、小商品、专业货品应有尽有，是漯河市民逛街的首选商业街。同时，也得益于火车站商圈和交通路人民路得天独厚的区位优势，人流集中，各种城市公建配套齐全。,2.供需结构发生明显改变 过去火车站附近的商业一直处于混乱中，缺乏正规、大型、统一管理的商场，商业地产市场显得供应不足，处于供需失衡的状态。随着市场的发展，出现了温州国际商贸城、新天地等项目的问世，彻底改变了过去的市场状况，为市民创造了一个个休闲购物场所，同时商户的入驻状况显示了商业地产市场基本趋于饱和，甚至从某种意义上来讲供应显得相对过剩，因为在漯河这样一个四线城市，城区人口基数比较小，有40 多万人，客观上只需要有一个商业中心；但这并不等于说商业地产发展比较停滞，城市化进程的加快会拉动需求的增长，使刚性需求得以充实；并且随着国家对住宅宏观政策的不断出台，商业地产的回暖在2010年已初步拉开帷幕,中润壹品核心定位商业,3.外地投资客户增多 漯河是河南的内陆特区，也是豫中南区域性中心城市，这是吸引外地商户的重要原因，购买商铺的客户中有郑州、温州、许昌等地的商户，甚至可称为“购房团”的“买铺大军”。特别值得一提的是漯河新天地中，有30%都是温州客户，美盛房产成功的开发了温州市场，甚至出现了温州的华侨整栋购买了漯河新天地的写字楼；商业地产的转暖在2011年会表现的更加明显；从政策意义上来说，对我们的复合地产项目是一种利好。,中润壹品核心定位商业,1、漯河集中商业集聚性高，都集中在交通路和人民路商圈，且通过未来供应项目来看，这一特征会得到进一步的加强，这实质上削弱了周边区域发展集中商业的空间和区域辐射力；因为新商圈的建立需要时间和周期，购物习惯也需要引导，所以漯河的商业地产需要更加清晰的市场定位； 2、集中商业以百货类（辐射范围广）为主，百货类集中商业在漯河已基本饱和，但其他超市等辐射范围相对窄的业态，以区域辐射为主，仍有一定的市场空间,中润壹品核心定位商业,商业中心,中润壹品核心定位商业,郾城区通过同业集聚，打造出个性鲜明、各具特色的商业街区。目前沙北已经形成了以新天苑、凯旋阳光、黄河假日为首、以海河路辽河路东段和泰山北路为核心，多达300家的餐饮服务区，以豪仕生态温泉酒店、新玉洁、平步青云、百度养生会所为核心的休闲娱乐区，以泰山路北段集名烟名酒、名牌服饰、名优水果为一体的商贸购物区；第三产业呈遍地开花的发展之势。但本案所处的区位在郾城区边缘地带，由于其配套的滞后性，该区域没有成熟的商业业态，有的只是街铺，周边的几个社区商业都以小型零售商