西安市一季度房地产市场研究报告（34页）.ppt

西安市一季度房地产市场研究报告,提要,市场背景篇,市场分析篇,区域数据篇,总结与启示,市场背景篇,国家政策层面：当前市场已到底，很难更严厉,经济环境层面：国民经济稳中企稳，社会发展稳中有进,2012年政策回顾,1月预测月：京住建委-经济适用房、限价房对六类人优先配售 2月周年月：抑制房地产投机行为，首套房贷利率回归基准利率（温），央行释放满足首套房贷信号 3月两会月:房价远未回归合理（温），尚不试点房产税，国土部重申小产权房不合法，禁墅令，保障房可能会转为资金补贴为主（姜） 4月酝酿月：国务院-绝不让房地产调控反复，八部委监控保障房，封杀造假小产权房清理大幕将启，住建部酝酿刺激刚需,2012年政策回顾,5月微调月：虚构材料买房1.4万家庭被查，央行下调存款准备金率，地方楼市调控柔性微调获准，超10城市松绑公积金 6月刚需月：中央财政15亿元奖励保障房，三年半来央行首次降息0.5个百分点，前5月保障房开工率46.4% 7月调研月:温7月7日常州调研，防止变相放松购房政策，要把抑制房地产投机 投资性需求作为一项长期政策 8月考查月：总体看国务院关于房地产市场调控的各项政策得到较好落实,2012年政策回顾,9月表态月：有关部门将继续做好房价低价动态监测，密切关注住房成交量，房价等指标，防止房价 10月民生月：住建部-前10月保障房新开工722万套，研究拓宽保障房资金渠道，中国国内已有34个城市规划了2万亿元的城市轨道交通项目 11月定调月:住建部-13年将坚持调控不放松，继续差别化信贷和税收政策，坚决遏制投机投资，支持自主和改善性需求 12月延续月：坚持房地产调控政策不动摇，国土部-相应政策遏制地王出现,2013年政策日历,1.12：国土部-防止地价房价滚雪球式上涨 央行-13年继续实施稳健货币政策，保持货币信贷总量和社会融资规模平稳适度增长 1.16：温家宝-认真研究改革房地产税收制度，逐步建立起覆盖住房交易和保有环节的房地产税制,2013年政策日历,2.20：国五条- 严格落实地方政府房地产调控和住房保障职责 确保13年1000万套保障房11月底前全部开工建设 严格实施差别化住房信贷，税收和住房限购措施，遏制投机投资性购房 加快普通商品房用地投放 规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨 3.1：国务院办公厅发布新“国五条”细则，坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房。对二手房交易征收差额20%个税。2013年3月31日，西安版新国五条细则出台，明确2013年新建商品住房价格增长幅度明显低于当年城镇居民人均可支配收入实际增幅，并计划西安市2013年住宅用地供应量为13052.757亩。,政策效应分析,国五条- 对投机投资及改善性购房者影响较大，刚需影响不大，二手房市场需求部分挤出到一手房市场 国务院常务会议指出：支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。定位到“基本政策”上表明房地产调控必将是一个长期任务，各项调控政策必将要长期坚持。这个定位击碎了一些人寄希望于调控是短期行为、权宜之计的梦想.,经济环境,同比增幅27%,全国同比增幅近30%,增速平稳,温和上涨,cpi,全国gdp增速走势图,全国gdp至今增速走势图 因投资和出口拉动，2013年一季度超过8%,西安gdp历年至今增速走势图,西安gdp至今增速走势图 2013年一季度11.1%,西安gdp绝对值与增幅分析,据西安市统计局公布，2012年前三季度，全市实现地区生产总值2501.90亿元，比上年同期增长13.7%,增速比上半年提高0.2个百分点。分三次产业看，第一产业增加值101.84亿元，增长4.6%；第二产业增加值1089.18亿元，增长15.7%；第三产业增加值1310.88亿元，增长12.8%。三次产业增长较上半年分别提高0.1、0.3和0.1个百分点。2013年西安市一季度生产总值804.91亿元，同比增长11.1%,西安与全国月度居民消费价格指数分析,西安与全国月度居民消费价格指数分析,国家统计局的cpi数据显示，2013年1月，全国居民消费价格总水平环比上涨1.0%，同比上涨2.0%。与2012年12月数据相比，环比涨幅扩多了0.2个百分点，同比涨幅回落了0.5个百分点。比1月cpi环比涨幅扩多，同比涨幅回落。 1月cpi环比上涨1.0%，是自2012年2月以来月度环比涨幅最高值。1月西安居民消费价格同环比均小幅上涨。其中西安居民消费价格同比上涨1.8%，涨幅比上月缩小0.2个百分点；环比上涨0.8%，涨幅较上月扩大0.6个百分点。 国家统计局9日公布2013年3月居民消费价格变动情况，数据显示，3月居住价格同比上涨2.9%。其中，住房租金价格上涨3.7%，水、电、燃料价格上涨2.2%，建房及装修材料价格上涨0.9%。,西安固定资产投资累计增幅走势,西安房地产开发投资同比增幅,西安固定资产投资与房地产投资分析,2012年1-12月，全市完成固定资产投资（不含农户）4165.99亿元，同比增长27.0%。其中工业投资578.17亿元，增速为44.9%。 1-12月，西安市房地产投资总量为1281.90亿元，同比增长28.6%。,gdp,固定资产投资与房地产投资,通过h-p滤波的方法，gdp增长对于房地产投资的贡献达到20%以上。固定资产投资对于房地产投资增长率的贡献更是达到了50%以上的贡献。 作为一个关联到许多行业发展的行业，房地产投资带动了诸如建筑业、钢铁行业和设备制造等行业的发展。过度投资必然导致对这些行业产品的过度需求, 进而对原材料的供应产生巨大压力，供需矛盾必然引发价格上涨问题，并引发通货膨胀问题。gdp对于投资的依赖容易导致经济增长结构的失调。一国经济增长的动力主要来自于消费、投资和进出口贸易三驾马车。而消费是经济增长的最终动力，对于投资的依赖会导致消费需求的长期不足，不利于经济的健康增长。,房地产投资,固定资产投资,gdp,通货膨胀与房地产价格,有学者研究结果表明，房地产价格和通货膨胀之间存在长期稳定的变动关系，从数值上看，房地产价格的增长速度每上升1个百分点,通货膨胀率则上升0.3849个百分点。通货膨胀通过两方面影响房地产价格。,通货膨胀率,房地产价格,成本,信贷,市场分析篇,1月西安市场成交环比有所回落， 环比下降11.74%，价格环比下降7.88%，回落到7458元/。物业类型分析来看，住宅成交量环比下降9.4%，价格环比下降3.52%，办公市场成交量环比下降52.77%， 价格环比下降13.45%。 3月，一方面开发企业借助“金三银四”的传统旺季，加大了促销力度，促进西安楼市销量的大幅上涨；另一方面，迫于税费增加的恐慌心理挤压部分需求涌入新房市场并加快购房进程。,市场分析篇,市场分析篇,市场分析篇,市场分析篇,市场分析篇,从商品房成交量价图中可以看出，西安市的商品房均价一年来一直在6500-7500之间，13年价格保持平稳。2012年底，成交量有所上涨，这与开发商以价换量，消化年内存量有关，13年3月成交量有明显的增加，这主要是受国五条的影响，二手房交易成本上升，部分需求转向一手房市场，足见在房地产市场上，不管是消费者还是厂商，都有紧跟政策动向。,区域数据篇,一季度西安楼市共发放预售证60个，其中1月份发放28个，2月份发放12个，3月截止22日，共发放预售证20个。其中城东4个、城南7个、城西7个、高新7个、经开7个、曲江10个、浐灞5个、城北8个、长安2个，曲江拿证数量最多，占总数的17%；城北次之，占总数的13%。,区域数据篇,城南中贸广场、城南华豪丽晶、城西听城位居前三甲。本月销售排行发生大变动，除紫薇风尚及中海紫御华府外其他楼盘大换血。城南两项目摘得冠亚军桂冠，中贸广场一举夺得本月普通住宅销量排行榜冠军。 中贸广场位于南稍门黄金地段，规划总建筑面积约60万平方米，以商业、休闲功能为主导，集住宅、公寓、商业等多业态于一体，打造西安市南门外最具特色化的超大型城市综合体，吸引了众多投资型的购房者的关注。,西安市3月住宅销量排行榜,西安市3月商办销量排行榜,西安市3月商住销量排行榜,西安商业销量排行榜也发生天翻地覆的变化，城东华南城以雄厚的品牌实力和港务区良好的升值空间登上排行榜首。 虽然城西太奥广场已高成交套数及面积占据第一，但以其他四个高新项目销量来看差别很大，由此看来高新区办公圣地的名号是不可替代的。,预测,据调查，西安225个项目中，181个销售价格与新政前保持一致，42个楼盘价格有所上涨，其中27个项目上涨幅度在200元/以内，3个楼盘涨幅超过500元/，仅有两个项目均价略有下降，下降幅度在200元/平米以内。 国五条的出台尽管使广大消费者产生各种疑虑和担忧，但西安楼市表现平稳增长态势，受“国五条”影响波及较小。每有新政出台，都会形成楼市短暂的观望期，很大程度上影响购房者的购买预期。结合当前cpi，土地供应状况及商品房供需状况看，西安房价还会上扬。,总结篇,西安房地产市场在第一季度的销售情况，整体呈现“量大价稳”态势。但从长期看，由于新“国五条”没有对滋生房地产泡沫的制度性因素进行结构性改革，房地产泡沫仍难被彻底挤出。 一年来的房地产政策可谓风云变幻，我们在领