哈西万D广场营销策划方案58p.ppt

哈西万达广场营销策划方案,凯特罡夫|2012-12,引言|,城市综合体，作为城市经济发展到一定阶段的产物，它的开发与建设，不仅代表着一种新型商业模式的出现，更是一座城市经济实力与城市化发展水平的全面体现。就像洛克菲勒中心之于纽约，拉德芳斯之于巴黎，环球贸易广场之于香港各大城市综合体，皆以外在摩天大楼的形式，丰富着城市的空间景观；又以内在功能的强大聚合力，成就了各大城市国际化的地位。 凯特罡夫集团经过多年对房地产市场现状的深入调研与预测性分析，对项目发展规划做了初步定位，并制定出有针对性的差异化的产品规划定位，旨在提高本项目的建筑内涵和市场竞争力，以及绝对的品质优势，以期使项目的特性更加突出，从而达到快速去化和利益最大化的营销目标。,数据分析及核心价值提炼,大学城,哈尔滨西站,地铁,本案,宗地位置概述|,本案位于哈尔滨南岗区哈西大街 109 号，东至哈西大街，南至南兴街，西至西宁南路，北到中兴大道，总规划用地总面积为18.66万，总规划建筑面积约86.35万。毗邻国家“十一五”规划的重点工程，“哈大高铁”的起点哈尔滨西站仅300米，临近即将开通的地铁一号线，交通便利。本案作为目前东三省规模最大的城市综合体之一，既有双铁带来的交通便利，又与哈尔滨理工大学、黑龙江大学、哈尔滨医科大学等高等学府为伴，作为房地产行业高度发展的产物，城市综合体由于其丰富的业态内容较之一般住宅或商业项目具有明显的优势。,宗地区域分析|,高铁时代的新生活 高铁不仅改变了途经城市间的速度关系，更会加快这些城市间的经济联系。“贴地飞行”的高铁带来的不仅是速度上的提升，高铁沿线城市及临近城市也面临着新的机遇。哈大高铁是一条贯穿东三省的线，却勾出一个面。 哈大高铁的开通，标志着哈尔滨人的“高铁梦”终于成为现实，哈尔滨也将由此进入崭新的“高铁时代”。随着高铁的临近，这一利好消息将助力整个哈西以及临近的南岗区域，全新的哈西火车站商业自然而然也成了冰城市民关注的焦点。 火车站商圈的形成很大程度上取决于更多的客运路线开通。商家在投资的时候，不应观察现状，更应多考虑未来的发展趋势。未来高铁与普铁以及地铁的开通，初期预计接待能力为年均1000万人次，必定以人流量暴涨带动该区域经济势头，哈西区域的潜力，目前来讲是不可估量的。哈西客站的建设，务必会给哈西带来无限的商机，同时也将会给哈西楼盘带来了更大的提升价值。哈西区域凭借此优势，将会成为哈市又一中心区域。,劣势（weaknesses）： 区域商业高度成熟，客众分流严重. 大型商业购物场所聚堆,竞争激烈.,机遇（opportunities）： 地段优势明显，周边多为高收入人群，消费力强 周边商业多以传统购物形态为主，新购物形态缺乏。 区域内客流量大，消费主力跨越大,威胁（threats）： 区域商业发展快，构成竞争 投资者更为理性，招商困难较大。,宗地swot分析|,凡战者，以正和，以奇胜,宗地经济分析|,随着哈大高铁的试运行，哈西房地产的产业价值再次被拉升。业内人士预测，随着哈西客站以及地铁一号线相继投入使用，哈西楼市的投资潜力将继续提升。沿着学府四道街向西前行5公里就是哈尔滨西客站，虽然这里距离市中心尚有一段距离，但在哈尔滨，最近两年乃至未来一段时间楼市开发最火热、发展最迅猛的片区，非哈尔滨西客站区域莫属。,鲁商松江新城|地铁一号线沿线城市综合体,项目潜力：舒适高速的城市新交通干线畅达城市各大成熟配套区医大二院、黑大、哈理工、教化商圈、南岗商圈，抢先享受地铁带来的便利生活。国际名流品牌在此璀璨绽放，购物、餐饮、办公、休闲、娱乐自在展开，满足您对价值与效率的极致追求。 项目洋房及部分高层均已封顶，现部分房源限时九折优惠。,纳帕英郡|5万平米中央景观区 名校校区房,项目潜力：哈尔滨大街是唯一贯通西客站东广场的街道，5分钟即可到达西客站及哈西商圈。项目毗邻继红小学与松雷中学，北与群力新区相连，二十分钟即可到达太平国际机场，地铁1号线、3号线、6号线近在咫尺，形成了便捷的交通网络。 建筑面积均价8500元/平米，毛坯全款93折优惠，贷款94折优惠，精装全款94折优惠，贷款95折优惠。精装户型面积区间为54至111平米。,金爵万象|精制品质商业综合体,项目潜力：金爵万象，哈西首创5.5米层高loft办公、公寓，20-50平方米精致小户型，产品稀缺，具有高保值性。 均价12000元/平米，全款96折，贷款99折，24平米loft公寓售价48万起。,柒零捌零城仕公馆|精制品质商业综合体,项目潜力：社区旁边300米内，有省级示范学校花园小学校，省级重点中学69联中；教育梯次完备，名牌学府林立，构建0-25岁终身教育服务体系。处于哈西门户位置，北通群力，东接中心城区。 项目起价7080元/平米，项目现9折优惠。主推使用面积25平米至86平米一室至三室户型。,天悦国际|高端商务中心 生态宜居新城,项目潜力：依托毗邻学府区的地缘优势，与万达、红博为邻，零时差同步cbd商圈。集购物、饮食、娱乐、休闲、资讯学习、康体、展示、表演、商务9大生活元素于一体的大型综合性新型的购物广场。 项目使用面积38平米loft户型现售价68.4万元起，使用面积44平米住宅，27层，售价55.1万元，首付30%，99折优惠，首付50%，,保利清华颐园|文化地产 传统文化主题社区,项目潜力：地处南岗老城区与哈西新区交界处，坐拥南岗、哈西、群力、学府四大商圈，出门即地铁一号线的电表厂站，并且与亚洲大型购物中心凯德广场紧一道之隔，教育配套医疗配套更是早已成熟。 建筑面积均价为8300元/平米，现主推使用面积24平米至123平米户型，首付9万元起，使用面积每平米送1500元装修基金。全款购房98折，,涧桥西畔|校区房对口继红小学、69联中,项目潜力：校区房，继红小学对口中学69联中均为哈尔滨市重点校区，未来西客站、哈西万达广场、西城红场的建成势必增加该项目的价值。 项目均价为建筑面积7500元/平米，现部分房源一口价清盘，使用面积76平米30层房源原价103万，现清盘价76万，一次性付款97折。,枫蓝国际|地铁沿线 高性价比楼盘,项目潜力：枫蓝国际项目临近医大二院、医科大学和哈西服装城等地，交通便利，各种配套资源比较成熟。哈药总厂的搬迁，也是枫蓝国际的投资首要条件。 折后起价6200元/平米，2层使用面积56平米房源折后售价57万，全款98折。,辰能溪树庭院|社区内部景观园林独树一帜,项目潜力：继红小学对口中学69联中均为哈尔滨市重点校区，未来西客站、哈西万达广场、西城红场的建成势必增加该项目的价值。全明户型，采光通风效果上佳，使用率高，南北双阳台设计 建筑面积均价为8700元/平米，全款98折优惠，贷款无折扣，现项目均已进户，使用面积83.23平米房源四楼参考售价110万。,项目差异点确立|,项目周边竞争激烈，产品同质化严重，各产品之间均价不相上下。 通过针对项目自身优劣势分析，项目较其他竞品而言，其优势在于项目自身的品牌优势和地理位置优势 本项目在之前已进行了一定的推广宣传，累积了一定知名度，但是在之前的推广过程中没有很好的建立起很好项目形象，项目认同度有待加强。,项目客群分析|,客群职业构成：政府干部、私营企业主、企业负责人、周边高校教师、医院医生、时尚青年 理性需求：区域位置第一、第二居所，交通便捷；产品特点配套齐全，繁华很近自然不远；价值回报需要产品具备升值保值能力； 感性需求心理位置：城市中心区域，高端物业的需求,自我价值的实现；区域位置：居于中央，自由控制与城市的距离。,项目核心价值|,新城市中心 体验式生活,结论：区域中心生活：便捷、舒适、时尚、自由、荣耀。,中心价值,成熟配套,自然环境,人文积淀,万达品牌,国际配套,舒适户型,时尚生活,创造一种生活方式，运营一个区域的未来！,居住形态、城市资源、生活空间的最佳结合,公寓、洋房、 别墅、酒店等,经济增长、商业、 商务、办公等,公园、会所等 高尚配套,哈西万达广场带来了什么？,项目定位|,双铁时代领跑都市新生活,高铁、地铁,核心、高端、价值,sloan|,双铁时代典藏珍稀华宅,双铁时代的来临哈西地区的商业价值已经很明显， 如果从万达自身出发，那么万达将给哈西地区带来什么？,推广，塑造差异化价值，逆市强销,1、价值诉求方式差异 2、设计表达形式差异 3、渠道运用手法差异,时间短，任务重,前期营销需着手解决的问题： 1、短期内提升万达品牌美誉度 2、短期内储客，完成开盘任务 3、诠释都市新生活的概念 4、树立区域生活标杆的形象,目标达成策略,运用引发全城轰动的渠道推广手法和事件营销方法， 占据营销高地，顺势而下，引爆销售， 短期内完成意向客户积累，完成开盘销售任务,项目推广策略,占领推广战略制高点，传播价值最大化,推广策略关键,以双铁时代居住价值结合万达新城市中心体验式生活独有价值推进住宅产品销售。,推广 排期,2013.01,2013.02,2013.03,2013.04,2013.05,2013.09,2013.08,2013.07,2013.06,形象重树导入阶段,产品热销阶段,产品强销阶段,投放媒体,推广 目的,持续销售阶段,电视：哈尔滨卫视、黑龙江卫视 广播：哈尔滨交广、黑龙江交广 报纸：哈尔滨日报、黑龙江日报 公交：11路、31路、120路、 网络：搜房、乐居、焦点 高铁：高铁dm、哈尔滨西站广告 短信：手机短信 d m：出街dm、商家dm 出租：出租车led,电视：哈尔滨卫视、黑龙江卫视 广播：哈尔滨交广、黑龙江交广 报纸：哈尔滨日报、黑龙江日报 公交：11路、31路、120路、 网络：搜房、乐居、焦点 高铁：高铁dm、哈尔滨西站广告 短信：手机短信 d m：出街dm、商家dm 出租：出租车led,电视：哈尔滨卫视、黑龙江卫视、哈尔滨铁路局电视台 广播：哈尔滨交广、黑龙江交广、哈尔滨音乐广播 报纸：哈尔滨日报、黑龙江日报、黑龙江晨报 公交：11路、31路、120路、124路、602路 网络：搜房、乐居、焦点、 高铁：高铁dm、哈尔滨西站广告、 短信：手机短信 d m：出街dm、商家dm 出租：出租车led,电视：哈尔滨卫视、黑龙江卫视 广播：哈尔滨交广、黑龙江交广 报纸：哈尔滨日报、黑龙江日报 公交：11路、31路、120路、 网络：搜房、乐居、焦点 高铁：高铁dm、哈尔滨西站广告 短信：手机短信 d m：出街dm、商家dm 出租：出租车led,通过高铁及冰雪大世界开放契机，以高铁就在我家为主题，进行宣传通过购房送高铁票到去看海活动进行营销宣传。 营销活动：新老业主嘉年华,通过上一个阶段对项目形象重树导入，持续将双铁带动的价值优势加强体现，并进一步推进项目销售和营销。 营销活动：春季郊游、暖场活动,本阶段将直接推出项目的独有卖点和优势，通过极富冲击力的广告表现为项目带来销售提升，同时通过与商业方面的商家合作，在商业项目内进行强势宣传，以达到产品强销的目的。 营销活动：五一嘉年华、端午嘉年华、暖场活动,以双铁时代新生活为推广主题，进一步展现项目的独有优势和品牌形象，持续销售。 营销活动：七夕活动、暖场活动,媒体推广排期|,推广目标 全面整合万达价值，塑造区域领航者形象； 构建万达城市运营商形象； 区隔当地市场其他品牌竞争者，解析万达品牌价值； 推广主题 新城市中心的革命 以“双铁时代，领跑都市新生活”为新闻点，引发舆论焦点，制造新闻话题，带动万达品牌的传播和区域价值的热论。 营销切入 从万达的实力出发，以万达资源整合力为主要切入点，体现万达广场才是真正的综合体。,形象重树导入阶段|,告诉他们真正想要的东西！ 哈西万达广场落户哈西地区以来，在品牌认知度和市场知名度商已有一定的累积。住宅产品的重新定位将通过下一阶段的五大价值体系重新诠释产品特征。 不再拐弯抹角，不再长篇累赘的诉说综合体的功能，对城市的作用直接告诉消费者住在万达广场改变城市的变化。,推广计划|,媒体形式运用 从新闻角度、业内角度、专业角度进行解读与透析，以新闻、软宣、企业访谈、业内专题报道的形式对新城市中的概念，万达集团的品牌、特有的开发模式及理念进行广度宣传，为万达项目开发宣传进行必要铺垫。 电视：哈尔滨卫视、黑龙江卫视、哈尔滨铁路局电视台 广播：哈尔滨交广、黑龙江交广、哈尔滨音乐广播 报纸：哈尔滨日报、黑龙江日报、黑龙江晨报 公交：11路、31路、120路、124路、602路 网络：搜房、乐居、焦点、 高铁：高铁dm、哈尔滨西站广告、 短信：手机短信 d m：出街dm、商家dm,推广目标 缔造双铁时代领跑都市生活价值； 构建都市生活居住价值体系； 解析万达新城市中心居住价值； 推广主题 双铁时代，万达价值，中心价值 围绕双铁时代领跑新城市居住价值，推介万达项目优势，以万达便捷的配套为出发点， 打造城市中心居住生活地标形象。 营销切入点： 通过“双铁时代的来临”引爆大事件营销，将万达所带来的快速、便利、高效、时尚的生活态度传达，从消费者真实生活的方方面面出发，描绘未来的生活场景，为未来生活画像。,产品热销阶段|,推广计划|,电视：哈尔滨卫视、黑龙江卫视、哈尔滨铁路局电视台 广播：哈尔滨交广、黑龙江交广、哈尔滨音乐广播 报纸：哈尔滨日报、黑龙江日报、黑龙江晨报 公交：11路、31路、120路、124路、602路 网络：搜房、乐居、焦点、 高铁：高铁dm、哈尔滨西站广告、 短信：手机短信 d m：出街dm、商家dm,推广目标 解读产品规划设计细