三亚商品房成交数据分析.ppt

2012年三亚商品房成交数据,目录,1、三亚各月成交数据,2、影响三亚商品房成交因素分析,一月份三亚商品房成交数据,进入1月，楼市成交面积大增，基本日成交都在30套左右，只有1天成交10套以下，三亚楼市逐渐稳定上升。一月份成交1148套。,二月份三亚商品房成交数据,进入2月，楼市成交面积大增，最高日成交量成交98套，2月份总共成交1606套，日均成交55套，三亚楼市依旧火热。,三月份三亚商品房成交数据,三月成交套数虽再次突破千套，但整体下滑趋势明显，相对2月份楼市成交也出现了较大变化，三月成交环比二月下降约为35%，成交均价分别在19日、22日出现最低点，均约为15000元/，成交面积环比二月下降了约为42.6%。三月份成交套数为1212套,四月份三亚商品房成交数据,进入4月，楼市成交面积大幅降低，基本日成交涨幅波动大，相比3月大幅减少，最高日成交量成交46套，4月份总共成交788套，日均成交26套，三亚楼市成交逐渐减少。,五月份三亚商品房成交数据,整个五月里，三亚楼市都延续了五一期间“跌宕起伏”的态势，从第一周到第四周，先扬后抑，先甜后苦，让开发商们就像坐上了过山车般的“刺激”。整个五月三亚成交套数为706套。,六月份三亚商品房成交数据,红五月的梦想已破灭，尽管业内人士认为三亚楼市的6月可能会将“泛绿”，但是开发商仍想奋力一拼，不过仍难挽颓势，6月跌势已是不争的事实，6月成交套数为434套。无论是“拼跌”还是“拼美女”、“拼景色”，三亚开发商们都拼不过楼市的冷淡。,七月份三亚商品房成交数据,由数据可以看出进入7月，楼市成交面积小幅降低，基本日成交涨幅波动大，但成交总套数比6月份有所增加趋势，最高日成交量成交43套，7月份总共成交528套，日均成交17套，三亚楼市成交逐渐增加。,八月份三亚商品房成交数据,2012年8月三亚楼市成交总面积为51686.09，成交套数453套，成交面积环比7月降幅0.18%，8月成交均价为26834.79元/，成交均价环比7月份增加13.77%，成交面积逐渐降低、均价呈增长趋势。海南楼市小户型销售量良好，成交面积有所降低减少，购房数量也有所减少，但是均价有回升的趋势。,九月份三亚商品房成交数据,2012年9月三亚楼市成交总面积为52054.67，成交套数535套，成交面积环比8月增幅0.76%，9月成交均价为23253.7元/，成交均价环比8月份减少13.34%，成交面积逐渐增加、均价呈下降趋势。海南楼市销售量良好，成交面积有所回升，购房数量也有所回升，但是均价有回落的趋势。,十月份三亚商品房成交数据,2012年10月三亚楼市成交总面积为51830.65，成交套数为568套，成交面积环比9月降幅0.1%，10月成交均价为21587.01元/，成交均价环比9月份减少-7.17%，成交面积、均价呈下降趋势。全海南楼市销售量良好，成交面积有所回升，购房数量也有所回升，但是均价有回落的趋势。,十一月份三亚商品房成交数据,2012年11月三亚商品房总共成交1265套，三亚楼市成交量与10月同期相比出现明显上涨。与“金九银十”期间的“旺季不旺”相比，“翘尾行情”也成了各地媒体在11月形容楼市成交时使用频率最高的一个词。业内称2013年双重压力减小，楼市将由春天转入夏天，调控只有更紧，才能避免出现房价“狂欢节”。,2012年前11个月成交数据,同期相关成交数据,三亚月销售面积排行榜,六月,七月,八月,三亚月销售面积排行榜,九月,十月,十一月,通过对三亚近两年来商品房成交数据的观察和 分析，我们很容易就能发现哪些才是影响三亚商品房成交的决定因素，下面我们 来做一个全面的分析： 1、季节因素：由于气候原因，三亚市场有非常明显的淡旺季之分，三亚传统的 淡季是每年的49月份，传统的旺季是每年的10月份到第二年的3月份；旺季是 中国北方地区的秋冬时节，一些有经济基础的人们纷纷来到三亚躲避严寒，大量的 人流涌进三亚，带动了所有行业的繁荣，房地产也不例外，每一个旺季都是一个收 获的季节。 2、钱的因素：在三亚置业的，基本都是第二居所、第三居所、第n居所，不是居 住或者结婚所必须的刚性需求，是一个更高层次的度假需求，是一个小范 围人群的另类度假刚需，这就决定了置业者手里要有相当的闲钱， 这里也包括投资的需求。,影响三亚商品房成交因素分析,影响三亚商品房成交因素分析,3、品牌因素：通过对三亚月销售面积排行榜的观察，我们 发现排行榜的前几位都是那几个大盘，这在一定程度上是由置业者的地域关系决定 的，在三亚置业的基本都是外地人，他们来三亚置业的时间有限，置业又是人生大事 ，出于产品品质的考虑和对不知名开发商的置疑等种种因素促使置业者亲睐大盘。 4、品牌因素的延伸：品牌是一个开发商综合实力的体现，这其中涉及到产品的品质 、合理的规划设计、全面的包装推广等，下面我们会针对这些因素做一个详细的介绍。 5、区域环境因素：在这个三面环海的三亚，在这个面朝大海、春暖花开的热带天堂 ，房子的价格随着和海岸线距离的加大而递减，海景成为房价一个巨大的分水岭。即使 没有海的，也会背靠青山、绿河环绕，前文中提到的，来三亚的置业者除了投资 需求外，主要为度假需求，这就要求环境第一要素。在三亚除了这些环 境优美风景秀丽的区域外，另外一些缺乏该资源的项目必然大打 配套牌，这些考虑到度假人群老龄化的特点，有时也会 收到不错的效果。没有环境和配套的楼盘，价 格相对较低。,6、户型因素：近两年来小户型的房子持续在三亚走俏，究 其原因主要有三，首先：小户型面积小，总价低，接受群体广泛；其次：度假需求 决定居住时间短，不需要太多的功能区域和太大的面积。第三：一些楼盘针对这种 小户型在社区中规划了大量的配套设施，麻雀虽小却五脏俱全，不会因为户型小功 能不齐全带来生活不便。小户型将是海南未来度假养老的主流方向。从万科森林 度假公园到湖畔度假公园，就是这种转变的典型案例。但也有些大户型热销的楼盘， 例如半山半岛，该楼盘属于高端度假楼盘，靠山面海，定位于高端消费群体，不菲的 价格需要体现在户型的奢华大气上。（小户型对于建筑面积的偷取，小户型并不小） 7、产品品质因素：任何一种商品，决定其核心竞争力的因素永远是产品本身的 品质，房地产也不例外，房子的品质是一个综合体现，狭义的理解主要是 ：合理的户型结构、好的通风采光、低容积率、建筑材料绿色环 保等等；广义的理解：科学的项目选址、科学合理的规划 设计、景观园林设计、齐全的配套设施、具备未来 升值的潜力等等。,影响三亚商品房成交因素分析,影响三亚商品房成交因素分析,8、价格因素：从今年各个楼盘的销售价格来看，同等条件的楼盘价格趋同， 例如万科森林度假公园、万科湖畔度假公园、半岛蓝湾、鲁能三亚湾、东方巴 哈马等楼盘相同条件的户型价格相差不大，价格造成的差别只是把不同等级的 楼盘区分开来，这里的等级分为一线楼盘、二线楼盘、三线楼盘，像半山半岛 以及亚龙湾一些别墅项目等可以归为一线楼盘，像万科2个项目、鲁能三亚湾这 样的项目归为二线楼盘。不同等级的楼盘客户群体不同，这就得出一个结论： 目前影响三亚成交的决定性因素不是价格。 9、推广因素：在价格趋同的今天，同一等级的楼盘销售却有好有差，每个楼 盘因为推广的渠道、方式、力度的不同（这其中包括五花八门的促销活动）， 导致销售信息的传递质量会有所不同，这直接影响了房子的成交率（这里指成交 量和到访量的比率）。,影响三亚商品房成交因素分析,10、装修因素：近两年来三亚项目在推广时都开始打装修牌，装修标准 从一千到一万的各种噱头，当大家都在摽榜自己的装修好的顶破天的时候 ，究竟什么样的标准才能真的有助于促成成交。我们抽取几个案例来观察 下就会明白；和泓假日阳光五千元的装修标准，软硬装都有，拎包入住， 看过样板间知道确实拎包入住，属于精装；半山半岛五千元的装修标准（ 现在的6期未来水世界说是七千的装修标准，均价四万二)，软硬装都带， 拎包入住，属于豪华装修；三亚山四千五的装修标准，简装硬装；三个楼 盘水分最大是三亚山，高的装修标准在一定程度上能减去部分税费，但是 如果是脱离实际的高，只会适得其反。同样是五千左右的标准，和泓假日 阳光