6月湖北襄阳大型市场及工业综合体报告52p.ppt

襄阳中国工贸城（暂定名） 工业品（原辅料）批发第一城暨配套工业产业园 项目可行性研究报告,2012 / 06/12,地块及区域产业简析,城市经济及潜力,报告目录,发展可行性综合结论,宏观政策及市场现状,项目经济状况分析,part1 地块及区域产业分析,项目选址：, 项目意向选址位于襄阳外环附近。 通过襄荆高速公路进入国家交通大动脉汉十高速（福银高速北段）12公里。 项目地距繁华的城市内环3-4公里。,地块现状：,基地以农田为主，涵盖部分村落民居。,（基地现状图：由南至北拍摄）,地块基本情况分析：,地块四至图示：,（北至万洲电器工业园）,（南至村落民居）,（西至农田）,（东至襄荆高速）,土地属性判定：,优势： 宗地形状规整且成规模，具备一定可持续发展的条件。 从襄阳城市产业规划看，片区未来发展潜力较大。 宗地交通通达性强，价值受周边发展影响，提升明显。 襄阳市可供成片区大规模的工业开发用地已然不多，而且从规模及区位看，仍处于位数不多的上佳条件。,宗地综合条件具备开发基础，价值体现在片区未来发展的预期上。,劣势： 片区工业园氛围较成熟，但综合配套滞后，人气有待长期培育，发展大型的工业商贸市场有一定限制。 离核心城区较远，同时因万洲电器工业园阻隔，并不具明显的直接临主干道性。 与先期工业项目相比，土地成本并不占相对优势；建议若投资发展，采取一定谈判措施，以降低土地成本。,片区价值,以邓城大道以轴，现代产业集群特色鲜明。,城市规划战略,城市面积扩大到3673平方公里,中心区人口:170万人,中心城区建设用地规模170平方公里在未来15年间，城市建成区规模将增加77平方公里，将给城市的发展提供巨大的发展空间。,整体规划：北拓南优，向北，向南将是襄阳城市未来发展方向。 其中北向的产业集群特色尤为突出。, 区域典型产业项目之“华中光彩大市场”,楼盘地址：湖北省襄樊市邓城大道一号 售楼地址：湖北省襄樊市邓城大道一号 售楼电话：07103336666 3336888 开 发 商：襄樊百盟投资有限公司 物业管理：襄樊百盟投资有限公司,项目简介： 华中光彩大市场是襄樊百盟投资有限公司投资7.5亿建设，占地1023亩，总建筑面积75万平方米。市场位于襄樊邓城大道二汽与市区交叉路口北侧，集批发零售、连锁经营、物流配送、电子商务、信息服务、仓储会展为一体的超大型、多功能综合商贸批发基地。市场由建材家居城、汽配城、五金机电城、陶瓷洁具城、板材城、钢材城几大城区组合。 经营产品涵盖：轻、重、小型汽车配件；五金工具、电动工具、电工电料、家用电器；家居、家具、木地板、油漆涂料；陶瓷、洁具；钢材、板材等。配套服务有：中之捷物流公司、光彩长途客运站、“光彩号”公交专线、光彩货运公司、电信公司、移动公司、中国农业银行、光彩大酒店，休闲娱乐等也一应俱全。, 目前主推：二期金属材料市场商铺，均价在7000元/, 主力铺面140，规格为上下三层。, 综合点评： 光彩大市场地理位置紧临城区，运营方经验成熟，布局规划合理，经过七年的市场培育，人气良好，已经形成了“投资 - 经营 - 回报”的良性产业模式。, 区域典型产业项目之“国际创新产业基地”,楼盘地址：襄樊市高新区邓城大道49号（新五中对面） 开 发 商：武汉东湖高新集团股份有限公司 建筑面积：30余万方 占地面积：约350亩 容 积 率：85% 用 途：办公、研发、生产,项目简介： 国际创新产业基地项目占地面积约356亩，建筑面积约35万平方米，计划投资7亿元，用五年左右时间，建成满足高新企业办公、生产、贸易、配套服务等功能为一体的类城市综合体。 整个园区分成七大功能区： 1、紧邻邓城大道地标式写字楼建筑群，突出展现园区的市场形象； 2、soho公寓办公楼空间感更强，是创业者的乐园； 3、以满足中小型企业生产、办公、销售为一体的office park； 4、独栋办公区将别墅区的产品与公园有机结合，让注重办公品质的大企业总部能落户园区； 5、人性化设计，景观优美的员工公寓，为入园企业解决了后顾之忧； 6、休闲型商业服务区，为工作和居住在这里的企业人群提供一个休息与娱乐的空间； 7、定单式预留区，适合企业对建筑形态及功能有特殊要求。, 目前主推：sohu公寓2700元/, 配套商业4000元/。, 综合点评： 项目具备较佳的规划，同时发展方东湖高新运作经验较成熟；但其所处的地段决定其更适合做厂房，办公及公寓住宅市场认知价值偏低；同时，园区要真正形成气氛，有待于东湖高新进一步从外地引进更多相关企业。,part2 城市经济及潜力,襄阳，位居中华腹地，扼守汉水中游，是“中国优秀旅游城市”、“中国魅力城市”、“国家园林城市”、“中国三国文化之乡”、“中国红嘴相思鸟之乡”、“中国书法名城”。,襄阳自古即为交通要塞，素有“南船北马、七省通衢”之称，历为南北通商和文化交流的通道。区位优越，交通便捷。襄阳西接川陕，东临江汉，南通湘粤，北达宛洛，是鄂、渝、川、陕、豫五省市毗邻地区的交通枢纽。如今的襄阳更是交通优势突出，“一条汉江（襄阳码头）、两座机场（刘集和老市口）、三条铁路（汉丹、焦柳、襄渝 ）、四条高速公路的四通八达格局,襄阳概况,襄阳是一座有历史文化底蕴的城市。自古就是兵家、商家必争之地，随着国家中部崛起战略的全面实施，襄阳定位为湖北省域副中心城市 。,经济地位,2010湖北各地市gdp排名（亿元）：,通过2010湖北省各市的gdp排名我们可以得出： 襄阳地区经济位于全省前列，占全省gdp总量的9.8%，仅比排名第二的宜昌低0.57个百分点，有明显赶超之势。而与黄冈相比，襄阳则高出44.7%，地区差距较大。 而襄阳市区经济稳居全省第二。,数据来源：政府统计公报,经济实力在湖北省稳居全省三甲，且整体经济基数大，有明显赶超宜昌之势。,产业经济,工业占主导地位。 分产业看，第一产业增加值234.7亿元，同比增长5.3%；第二产业增加值798.2亿元，同比增长20.9%；第三产业增加值505.4亿元，同比增长14.6%。 三次产业结构由2010年的 16.7：47.9：35.4调整为15.2：51.9：32.9。,2011年三产结构图,襄阳是一个第二产业比重明显的工业城市，并且产业占比逐年增大。,襄阳汽车业发展,历史,高新区汽车工业园 位于襄樊市区东北部4公里，于2006年建立，以“服务东风、配套东风”为宗旨，以汽车零部件项目为主体的工业园区。园区总面积48平方公里 。 园区内有神龙工业园、汽车电子园、节能产业园等多个园中园，重点发展汽车产业、新能源、节能环保等产业。,现在,入驻园区的知名汽配企业已有40多家，投资过5000万元的有21家。汽车工业园工业产值从2008年的400亿元发展到2010年的1074亿元，涨幅168.5%。其中主要以零配件为主，东方旗下各类整车生产30万辆。2011年前6个月，襄阳高新区汽车工业产值实现518.98亿元，同比增长33.2%。,未来,东风公司将在襄阳基地构建60万辆到80万辆整车生产能力，150万台以上的发动机生产能力，并大力发展新能源汽车和车桥、车用仪表、离合器等汽车总成及零部件，着力将襄阳打造成国内一流的汽车产业基地。 从配套零部件转型为整车及关键零部件的生产综合汽车产业基地。,汽车产业起步早，各项条件成熟,政府牵头，发展迅速，成绩斐然，已成为全市的龙头产业。,二汽后续追加工程已开动。 产业规模将持续扩大。,汽车产业近年来发展迅猛，是亚洲最大的中重型车桥生产基地，全国最大的汽车动力生产基地，建有亚洲最大、功能最完备的汽车试验场，同时二汽仍将扩大襄阳基地的生产力。园区二期工程也已经展开建设。,襄阳二汽园区,产业格局,汽车业处于大规模、高成长区间，对区域发展具有主导地位； 2010年，全市规模以上汽车产业实现产值突破千亿元大关，达到1074.26亿元，是2005年的2.94倍，年均递增24%，占全市工业经济总量的46.7%，成为我市第一个过千亿元的产业，龙头地位得到进一步巩固； 食品业处于中成长、中规模区间，潜力较大；食品产业近两年异军突起、快速发展，2010年完成产值416.66亿元，是2005年的13倍，年均递增67%，占全市工业经济总量的18.1%。 纺织业、医药化工业、建材冶金业、电子信息业和装备制造业均在小规模、中高增长区间，对区域发展发展具有支撑作用；纺织产业的传统优势继续得以保持，其综合实力居全省第一， 2010年完成产值233.79亿元，是2005年的6倍，年均递增长28%，,襄阳区域主要产业规模-成长对比图 （数据来源于2010年襄樊市经济工作会议）,襄阳由原先纺织、机电、军工为代表的产业核心开始逐步向汽车业转移，并形成了“一个龙头（汽车）六大支柱（食品、纺织、机电、军工、医药、新材料）”的产业现状,城市经济潜力,2006-2010襄阳市地区生产总值情况,数据来源：襄阳市政府网统计报告,近几年，襄阳城市经济发展势头迅猛，经济增长速度明显加快。 2010全年生产总值增幅达28%，为历年最高！城市经济得到进一步发展。 2008年起，平均年增幅25%左右，全市的总体经济保持稳定高速的增长趋势 襄阳十二五规划，将襄阳经济总量占比全省15%。,受二汽产业等支柱产业的高速发展影响，直接拉到了襄阳总体经济的持续快速增长，城市发展处于日新月异的状态。按十二五产业规划，预计襄阳经济仍将保持高速发展。,人口规模,根据2010年第六次人口普查统计数据，襄阳市常住人口为550万人，位于全省第四位（其中市区人口120万），排在前三位的分别是武汉市(978万人)、黄冈市(616万人)、荆州市(569万人)。,人口基数大； 高速的城市化进程也将加大房地产市场的需求,全市范围人口达220万,城市发展规划,现状： 市区建城区面积116平方公里，人口120.3万 十二五规划：市区建城区面积200平方公里，人口200万 远期：规划之父刘太格把脉襄阳规划，将在400平方公里和320万人口的要求下做远景规划。,城市属性研判,未来规划：城市向北的主发展旋律，将拉到片区价值。同时大手笔的城市规划也给整个襄阳注入了新的活力。,城市级别：襄阳为全国经济崛起战略中扮演重要角色的湖北省省域副中心城市，各类基础建设设施完善，城市规模大，将迈入市区人口200万规模的大城市行列。,经济状况：市区经济稳居湖北省第二位，全地区经济位居湖北省第三。占全省gdp总量的9.8%，gdp增速快，按市十二五规划，近几年仍将保持稳定高速态势。,产业支撑：以工业立市，龙头汽车产业仍将持续扩大产能的同时，形成了机电、食品加工、军工等六大支柱产业的完善产业格局。雄厚的工业基础给城市发展、居民收入的高速增长提供了产业基础。,城市属性,襄阳较强的城市实力基础能为项目开发提供一个良好的外部环境,part3 产业政策及区域形势,1、我国“国民经济和社会发展十二五规划”在加快发展生产型服务和加快生活性服务业的发展规划中分别指出“深化专业分工，加快服务产品和服务模式创新，促进生产性服务与先进制造业融合。加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本，推动农产品、重要工业品等重点领域物流发展；优化城市批发市场等商业网点结构和布局，支持发展具有国际竞争力的大型商贸流通企业。,2、商务部、发改委、供销总社共同制定的2011-2015年商贸物流发展专项规划中指出，支持各类批发市场完善物流服务功能，逐步形成及展示、交易、仓储、加工、配送等功能于一体的批发交易型配送模式。,3、2011年底，湖北省商务厅出台的关于贯彻落实“一主两副”发展战略加快推进襄阳市跨越式发展的实施意见指出，积极推进襄阳市建设成为鄂豫陕渝毗邻地区商贸中心城市，提升开放型经济发展水平，并成为商务事业创新发展的示范区，为推动全省跨越式发展提供更有力支撑。,4、襄阳市商务发展“十二五”规划要求调整优化市场布局，对襄阳主城区现有市场分布，要组织实施战略性调整，按商品类别和行业特点，建设大型市场园区，将处在城市中心的大型批发市场，实行分区、分类向园区聚集。,5、自2011年中央出台的房地产住宅限购令在全国执行，随着保障房政策的推出，从1998年开始的以住宅为主的房地产行业自此开始发生重大经营方向转变，房地产行业以商业为主的开发盈利模式已经成为过去。可以预见，以配合国家“十二五”发展规划、产业转移、产业转型升级的产业（产业综合体）地产符合经济发展规律，顺应时代潮流，能获得国家和地方政府的政策支持，将成为房地产企业成功转型的一个前景光明的发展方向。,6、襄阳城区工业品批发市场外迁是大势所驱 a/ 工业品各批发市场散落在襄阳城区，总体布局呈现“规模小、布局散、市场乱、道路挤、交通堵、噪音大、治安差、有火险”，如有的化工批发商户就在临街住宅楼一楼，床上用品和针面市场拥挤在一条狭窄的道路两旁，没有消防通道，其火灾隐患一直是政府的心病，这些老旧市场已严重影响周边居民的生活质量和生命安全。,b/ 襄阳市目前没有一家专业的集会展、交易、研发、工业生产、仓储物流、营销中心、电子商务于一体的大型现代化商贸信息物流平台和产业链产业综合体。 c/ 五省经济圈内一个工业企业或者一家综合型商户到襄阳来进货，要想采购齐全，并能顺利将货物发出，不是一件容易的事情。 d/ 由于商户分散，各自为战，没有统一的形象推广和广告，没有扎堆效应，虽然买全国卖全国，当市场没有做大，在全国没有知名度，远赶不上经济落后于襄阳的山东临沂鲁南工业品市场。,part4 项目经济状况分析,【项目属性定位】 工业品（原辅料）批发第一城暨配套工业产业园 【项目案名定位】 襄阳中国工贸城（暂定名）,市场容量分析 根据武汉市汉口北市场群和全国各类市场的市场建设规律（如全国的香江家居市场、华南城工业品市场、昆明螺蛳湾市场、）不管是拆老建新或是保“老”建新。其建设的新市场经营体量比老市场都会大3-5倍的扩容，按照襄阳市约4000家经营户扩容3倍，可扩容保守估计1000家经营户，平均每家购买100平米计算，共需求商铺90-100万平方米。 武汉清芬路五金市场、汉来灯具城、华中通讯广场、汉西市场相关业态等武汉商户的引入和永康五金城、余姚塑料城、台州模具、温州电工电料等外地商户的引进入驻、初步估计需要至少20万平方米。 即本项目批发市场总体经营面积需求在约120万平方米。,毛利率总值估算 1）批发市场总体经营面积需求在约120万平方米，按4000元/平方米售价（3000元/平米）起步，综合成本2000元/平方米进行静态计算，则销售额为36-48亿元，毛利润约为20亿元，扣除商业返租，毛利润约15-16亿元。 2）若考虑后期土地和房价的升值空间，估计毛利润可达20-30亿元。 批发市场建设周期五至六年，容积率1.5，土地需求1200亩， 平均每年销售回款5-7亿元。,投资成本重要指标 （1）土地价格常照汉口北9.5万元/亩计算，土地价格假定10万元/亩， 容积率1.5，楼面地价100元/平米。 （2）批发市场首期供地500亩（假定上分一期250亩，二期250亩），土地款5000万；假定首付3000万，尾款2000万。 （3）建筑设计按30元/平米计，设计面积为一期25万平米，方案设计阶段支付20%，25万平米*30*20%=150万。 （4）建筑费用 （土建、安装、设备、市政道路、园林景观、各项图审、报装、规费等）2000元/平米。 （5） 销售一期按3000-4000元/平米售价计算，二期按4000-5000元/平米售价计算。,资金支出/收入主要项流动匡算一览表（见附件）,（双击打开）,前页表格附件 显示： 1） 在银行发放贷款前实际投入3000-4000万元即可（2000万元的土地尾款可以暂时不支付，或者首期拿地300亩进行启动，就不存在尾款问题），从稳妥操作起见，初期投入4000-5000万元即可从容启动市场。 2）项目一期250亩（25万方）在2-3年的周期内实现毛利5-6亿元，纯利约3-4亿元。自持商铺5万平方米，市场价值约2.5亿元。 3）后续的建设开发继续套用以上模式。随着物业管理费、租金、广告位收费、停车费的收费项目展开，后续可增加补充型的赢利点。,项目工业园赢利模式分析 1）承接沿海城市产业向中西部转移 由于东部沿海地区的经济转型不断升级，东部沿海用工难、电力紧张、早期发展的优惠政策不复存在，欧美债务危机导致出口不畅等诸多矛盾难以调和，因此我国中西部地区产业发展前景的持续看好，也为国家的产业转移提供了广阔的战略纵深。许多沿海城市的国家重点产业、生产企业和经销商纷纷向中西部转移。 工业园依托批发市场、借国家、湖北省、襄阳市鼓励沿海产业转移的优惠政策，可以大规模地承接沿海与汽车生产、纺织织造、光伏织造、电机配套的上、下产品的生产企业和产业链，形成研发、生产、营销、仓储、物流、电子信息、会展等产业链式的快速发展工业集群。,2）工业园承接对象 a/ 世界500强及中国500强工业企业 b/