易居浪漫龙湖——看滟澜山如何在上海“文艺复兴” 44页.ppt

2019/11/13,1,浪漫龙湖看滟澜山如何在上海“文艺复兴”,2019/11/13,2,我们关注上海龙湖.滟澜山是因为,易居.中国,龙湖地产别墅专家，传世经典，上海滟澜山，让生命浪漫绽放,1998,龙湖南苑,2001,龙湖香樟林,2003,龙湖蓝湖郡东岸,2004,龙湖蓝湖郡西岸,2005,龙湖蓝湖半山,2007,龙湖滟澜山/北京、龙湖香醍漫步/北京、龙湖蓝湖香颂/重庆、龙湖悠山郡/重庆、龙湖长桥郡/重庆,2008年龙湖别墅生活来到上海,13年别墅专家.2300栋传世经典,易居.中国,龙湖地产获奖无数，看上海龙湖如何绽放，值得期许！,龙湖地产获奖无数 给予我们更多的期许，看上海龙湖如何在滟澜山完美绽放！ 关注点： 龙湖高价拿地，如何创造非同一般的利润点 地块受70/90政策影响，如何突破“小”户型限制 低迷的房地产大市场环境，龙湖将运用怎样的营销包装手法突破重围 一切都将拭目以待！ 本篇将对龙湖.滟澜山项目产品作前期解读。,荣誉.肯定.期许,2019/11/13,5,解读上海龙湖.滟澜山,part1 项目现状分析 part2 项目规划分析 part3 项目建筑分析 part4 项目景观分析 part5 项目户型分析 part6 项目营销企划分析,问题缘由,优化产品,概念包装,2019/11/13,6,项目基础数据 占地面积：14.4496公顷 容积率：1.0 楼板价：约10700元/平方米,交通路线 延安高架（连接）a9高速（直行）赵巷出口（左转）嘉松中路（直行）龙湖.滟澜山（业煌路口）,生活配套 上海奥特莱斯、吉盛伟邦绿地国际家具村、索菲特乡村大酒店、世茂艾美酒店、宋庆龄国际学校、佘山高尔夫、月圆园艺术公园、佘山教堂、淀浦河、以及即将建成80万平方米休闲娱乐珠江城外城,项目现状分析：车行交通便捷，周边配套环境有待进一步改善和培养,项目现状分析：目前在售样板区房源，地理位置较优的a1户型有所保留,项目一期,样板段 在售区,2008年10月20日第一次推案共推房源112套，主要为该案目前开放的样板区房源。,a2,a1,a2,a1,a2,a1,a2,a1,双拼别墅：a1、a2 联排别墅：b1、b2、c 叠加别墅：d,在售,不在售,易居.中国,项目现状分析：至第二次推案，项目一期房源除少部分保留，已基本全部推出，总计292套、34678平方米,2008年11月12日第二次推案，共推房源180套，为该案一期剩余大部分房源。,双拼别墅：a1、a2 联排别墅：b1、b2、c 叠加别墅：d,在售,不在售,易居.中国,2019/11/13,9,楼板价10700元/平方米,面粉比面包贵，注定要打造高端产品,容积率1.0,花园洋房与经济型别墅产品的定性,矛盾！,开发商：叠加卖联排价格，联排卖双拼价格，双拼卖独栋价格,如何解决？,看上海龙湖.滟澜山产品品质是否能超越市场，创造产品营销又一奇迹！,规划分析：运用人车分流弱化项目天生缺陷，东低西高天际线的设计最大化利用天然景观,北,南,叠加别墅,联排别墅,双拼别墅,7米宽双车道,地下停车库,因为，70/90政策、高价拿地 所以，必须打造低密度产品，实现利润最大化 解决方法：人车分流，项目仅有一根7米宽双车道，沿途途经多个地下停车库，可直接就近停车。并可通过地下停车库直达私家下沉式庭院。减少地面道路面积，扩充地面绿化面积，目前绿化率为35%。 劣势，栋间距较小，私家庭院之间仅有1.5米宽宅间道。,目的，最大化利用淀浦河自然景观 解决方案：天际线东低西高 劣势，淀浦河东侧农民房，目前还没有用高大的乔冠木进行遮挡，景观价值不高。,易居.中国,车位比：1：1.7,五轴五镇的美丽传说,规划分析：会讲故事的龙湖地产，将原本狭长的单调的土地，规划出五州五镇的美丽传说。,易居.中国,地中海生活的酿造师,担纲龙湖.滟澜山建筑设计的百盛年/拉古尼建筑设计和土地规划公司，是美国最具盛名的建筑设计公司之一。赢得过包括美国年度最佳别墅住宅奖等220多个重大奖项。其西班牙风格的别墅设计和社区设计已成为当今美国居所和住宅生活的一种标准和典范，创造了今天在世界范围内都享有盛名的“地中海别墅生活”。,建筑分析：地中海艺术风，融会意大利、西班牙、托斯卡纳三种风格，山居生活的悠远纯朴,龙湖.滟澜山，精工筑造西班牙、意大利与托斯卡纳风格坡地别墅，采用开挖与填土的方式，营造出韵律起伏曼妙的自然天际线；同时精选色彩纯正自然的石材用于建筑立面，汲取原生态的古老装饰手法，发挥凝聚艺术传统的手工精神，自然表现出山居生活的质朴与浪漫。,龙湖工艺,原乡制模造瓦：意大利托斯卡纳原地购矿出土，同时聘请当地工匠烧制屋瓦，优秀的成品远渡重洋来到中国，用于龙湖建筑外立面。,手工铺装：礼聘香港以及海外高级工匠师，采用纯手工方式完成外墙粉刷及文化石铺装。,回填的方式，使地下室实际位于一层位置，避免了传统地下室潮湿，阴暗等困扰。,景观分析：40岁珍惜古树、200余种丰富植物、浪漫的龙湖技艺,易居.中国,在龙湖.滟澜山，许多树木的年龄，都比建筑早了20年以上，甚至包括40岁以上的银杏、山茶花等名贵珍稀树种。它们从全国各地的森林，以及城市深处的深宅大院，通过全冠移植来到这里，只为让居住者能直接享有浓荫静谧的栖息幽所，而不必耗费十年、二十年的生命光阴去等待树木的成长。当上海罕见的超过200种植物出现在这片浓荫中时，生活就更多了一抹绚烂的颜色，时光更因此而凝固成一段有情绪的记忆。,龙湖工艺,全冠移植：龙湖的优质成品园林，缘自严苛标准下的全冠采购移植，对树木的高度、胸径、冠幅等都有严格统一的要求。,同纬度采购：在龙湖，工程师会奔赴全国各地与项目同纬度区域，寻找气候条件、生长环境等能与产品匹配的优秀高大植物。,360成树定位：在龙湖，每一株种植下去的树木，都不是简单的安插与摆放，而是以最美、最自然的方式生长在那里。龙湖会从它的角度、姿态、冠状等多个因素充分考虑，同时考虑不同景观植物组合的不同效果，这种业内罕见的种植功课，被龙湖人自称为360成树定位。,5层垂直绿化,景观分析：四季异景，景观小品的交融运用，营造上海龙湖.滟澜山浪漫景致,易居.中国,四季异景：社区的颜色也是心情的颜色。由此，龙湖的景观营造倾向于选取季节性变化丰富的物种，按常绿与落叶树种黄金比例科学种植，不同树种花卉分时绽放，春、夏、秋、冬将呈现截然不同的异色景观，真正实现人与自然和谐共生。,龙湖工艺,龙湖景观 平面运用多色彩搭配，融合景观小品，营造浪漫氛围的景观雅致。 立面运用多种乔灌木以及花卉、草皮，利用不同的高度差，丰富景观层次感。,景观分析：佘山独有，1.6公里“立体”绿化水岸,易居.中国,不仅在临社区侧打造水岸景观布道，更进行河岸对面的整体景观绿化改造，以及河面水生植物的景观营造。三个维度全情投入，只为呈现佘山最具浪漫风情的水岸生活。,龙湖.滟澜山拥有佘山别墅区里绝无仅有的长1.6公里、大部分宽度超过30米的天然水岸。而为不负天然天赋，龙湖对这条黄金水岸线进行了“立体打造”,户型分析：3个系列、7种户型成就上海龙湖.滟澜山的浪漫绽放,易居.中国,重点解读90产品,错层结构、灰色空间,与河景亲密接触的楼王别墅,难点：70/90产品，保证一、二、三层产品直接入户，造成室外入户占用面积较大。 结果： 优势：赋予1f较大的入户花园面积 劣势：小区道路面积减小 方法：人车分流，小区内无车行道，地下车库停车，且连接下沉式庭院直接入户。项目仅有南北向车行道3根，分别为7m,4m,4m宽，栋与栋之间人行道仅1.5m即可。,入户方式模拟,7米宽主车道,较大的室外入户空间,叠拼艺墅结构剖析,易居.中国,二层,三层,二层,一层花园,一层花园,下沉式花园,下沉式花园,入户楼梯下方空间很难利用,功能设置： 活动室、洗衣房、保姆间、卫生间、下沉式庭院,目的：给于地下室采光面 方法：局部下沉式庭院 难点：面积较小 考虑1：做楼梯与入户花园有互动，但3.6m层高，楼梯面积会较大，导致下沉式庭院基本无利用价值。 考虑2：独立的下沉式庭院，但围墙过高，压迫感较强。 两其害，取其轻，上海龙湖选择第二种方法。 现状： 过小的下沉式庭院，只提供约2米的采光面，难以称得上全明地下室。 4米多高的围墙，导致下沉式庭院有很强的压迫感。,其他： 地下室采光较少，只能设置辅助功能空间。 保姆房没有卫生间，则地下室仅有的卫生间，主仆共用？降低地下室附加价值。,山语d1户型地上面积175平方米、地下面积78平方米,上海、北京龙湖 下沉式庭院 处理对比,易居.中国,功能设置： 入户花园、客厅、餐厅、厨房、卫生间,问题1：北向花园，上悬二层露台，有压抑感，使用价值降低。 现状1：一层层高为3.3m，减小二层露台下空间的压迫感。,问题2：户型设计纵深长，开间短。 现状2：如图示红色标示区域，面积约3540平方米，均为室内交通连接面积，空间浪费较大，造成一层仅能设置客厅、餐厅、厨房、卫生间等功能区，且使用尺度还不够舒适。（参考：万科90产品，近似面积可以设计成三房两厅两卫）,其他：卫生间窗直面北向入户门，私密性不够，使用性较差。,一层平面图,北向花园：25平方米,二楼露台,南向花园：12平方米,入户玄关,餐厅交通,厨房交通,山语d1户型地上面积175平方米、地下面积78平方米,根据外立面风格，二楼露台会处理成拱形外挑连廊的形式。,易居.中国,原因：由于是70/90产品，需保证二层产品仍能直接入户。 方法：设置了外置楼梯连接露台直接入户（卧室）。 问题：卧室直接与外置楼梯连接，安全性、私密性较差。且公用卫生间窗也直接面向入户露台，使用性降低，私密性无法保证。,功能设置： 主卧、次卧、客卧、主卫、次卫、入户露台、阳台,其他：次卧、客卧开间较窄，使用空间狭小，舒适性不够。,二层平面图,户型小结： 受70/90限制较大，增加了较多室外入户交通空间，降低了室内空间使用舒适性。下套叠加产品附加值未能体现其超值空间的亮点。 户型设计纵深长、开间窄，造成室内交通面积增加，未能合理利用室内空间，局部功能空间使用舒适性较差。,山语d1户型地上面积175平方米、地下面积78平方米,室外直接入户,易居.中国,功能设置： 客厅、餐厅、厨房、卫生间,原因：由于是70/90产品，需保证三层产品仍能直接入户。 方法：设计了双重入户方式，解决上套产品入户问题。 1、室外外置楼梯直接入户。 2、双户私家电梯，13层直达设置。,与下套产品的比较优势：减少室内的交通面积 客厅大开间的舒适空间，利用下套花园入户玄关的空间甚至可以在楼梯下部打造室内水景。 厨房，在减少入户交通空间的同时，可以设置早餐厅，增加功能空间的使用性。,缺憾：客厅与室外互动仅有一步式阳台连接，满足外立面美观要求，附加值价值感不够。,山语d2户型总建筑面积175平方米,易居.中国,功能设置： 次卧、客卧、书房、卫生间,问题：由于是70/90产品，需保证四层产品仍能直接入户。但四层目前无法直接入户？,与下套产品的比较优势： 次卧、客卧均为套房设计，在普通叠加产品中稀有。 增加书房空间，相比下套产品功能性增强。,缺憾：四层空间无公用卫生间，使用不便。,四层平面图,山语d2户型总建筑面积175平方米,易居.中国,功能设置： 主卧套房,与下套产品的比较优势：附加值的价值利用 层高2.63.3m完全满足正常使用需求。 上下水施工完成，满足打造顶层主卧套房的设计需要。 双露台设计，增加顶层复式空间的价值感。,缺憾：露台需经过卫生间进入，动线设计有一定不合理性。,五层平面图,户型小结： 空间尺度较为舒适，空间利用较为合理。 三卧室（套房设计）、一书房的功能空间设计，使产品使用功能性较强。 大面积双露台的设计，以及电梯直接入户为该套叠加产品添彩不少。,山语d2户型总建筑面积175平方米,易居.中国,联排澜香艺墅剖面分析,3.6m,3.0m,5.5m,3.0m,产品剖面结构,客厅,餐厅,家庭厅,卧室,主卧室,地下室,4.0m,5.1m,3.0m,3.0m,家用电梯安装位置 价值20万元 可自由选择性安装,易居.中国,错层结构打造的灰色空间,原因：高价拿地，希望创造较一般产品更高的价值。 方法：错层结构，四层空间，三层打造，一层灰色空间赠送。 优势：附加值相对普通联排产品，较高 劣势：地上楼层较高，舒适性较差，不适合老人及小孩居住，且单层占地面积较小，尺度感不够。,澜香b1户型地上面积246平方米、地下面积100140平方米,功能设置： 活动室、洗衣房、保姆间、卫生间、储藏室、雪茄吧、娱乐室,地下室平面图,优势： 赠送私家固定车位，优于叠加产品。 地下室层高3.64米，优于叠加产品。 下沉式庭院面积35平方米左右，优于叠加产品。 地下室总建筑面积100平方米，优于叠加产品。,劣势： 地下室南向采光面仅4米左右，相对于地下室面积过窄，采光效果不理想。 地下室功能受到户型及采光的限制，没有得到较好的规划，使用价值不高。 下沉式庭院与地面无互动，加之围护墙体过高，压抑感更甚于叠加产品。,易居.中国,距离较近,公用空间没有很好规划，造成空间浪费,澜香b1户型地上面积246平方米、地下面积100140平方米,功能设置： 入户花园、门厅、客厅、餐厅、厨房、卫生间、侧向及北向花园,一层平面图,优势： 整体规划布局较为合理。 门厅的设计，较为讨巧，有大宅的入户气质。 客厅挑高5.1米，加上超过6米的大尺度开间，以及多角度采光窗，将客厅的舒适感营造的较为理想。,劣势： 错层的结构设计，使得原本不太宽敞的餐厅更显狭小。 北向、侧向花园面积不大，且呈狭长形，使用价值不高，另如为中套产品该户型一层采光将有较大影响。,易居.中国,澜香b1户型地上面积246平方米、地下面积100140平方米,功能设置： 家庭厅、卫生间、卧室、露台,二层平面图,优势： 家庭室5.5米挑高设计，可打造灰色空间。,劣势： 卧室面积过小，使用舒适性有较大影响，虽层高进5.5米，但是没有很高利用价值。 家庭室几乎无完整围护墙体，以致无法按传统方式布置家庭室空间。,易居.中国,卧室空间过于狭小，使用功能性不强,传统家庭室的布局方式,澜香b1户型地上面积246平方米、地下面积100140平方米,功能设置： 卧室（套房）、灰色空间,夹层平面图,优势： 大面积灰色空间可加以利用。 卧室套房设计，舒适性较高。,劣势： 卫生间面积较小，且要通过衣帽间，空间显局促。 附加的灰色空间，未来改造工程较大，并要考虑公用卫生间的打造。,易居.中国,大面积灰色空间,澜香b1户型地上面积246平方米、地下面积100140平方米,功能设置： 主卧套房设计、露台,三层平面图,优势： 单层主卧套房设计，保障了较高的舒适性和私密性。,劣势： 北露台需经卫生间进入，动线设计有欠考虑,户型小结： 户型结构层次较为丰富，有较多灰色空间作为附加值 产品功能定位实用性较低，总建筑面积350平方米，仅有三房（其中含双套房）设计。 地上四层设计，单层面积仅70平方米左右，空间尺度并不开阔。 主要居住空间位于夹层、三层，对于老人、小孩居住较为不便。,易居.中国,双拼滟影艺墅剖面分析,产品剖面结构,家用电梯安装位置 价值20万元 可自由选择性安装,易居.中国,错层结构打造的灰色空间,原因：高价拿地，希望创造较一般双拼产品更高的价值，因此在较大面积的双拼产品中仍然采用错层“偷空间”的手法。 方法：错层结构，四层空间，三层打造，一层灰色空间赠送，并赠送大面积顶层露台。 优势：附加值相对普通双拼产品，较高 劣势：地上楼层较高，舒适性较差，不适合老人及小孩居住，且赠送空间其利用价值有待考量。,滟影a1户型地上面积290平方米、地下面积112121平方米,功能设置： 活动室、洗衣房、保姆间、卫生间、双车位,地下室平面图,优势： 赠送私家固定双车位，优于联排、叠加产品。 地下室层高4米，优于叠加产品。 下沉式庭院面积100平方米左右，优于联排、叠加产品，且敞开式地下庭院直面河岸，舒展空间包容醇正水岸生活。 丰富的建筑造型，多角度采光窗，改善地下室采光条件，且地下室功能空间得到充分利用。,劣势： 双拼产品拥有较大的花园面积，可考虑地面与下沉式花园的互动。 缺少保姆卫生间设计，造成使用上的不便利性。,易居.中国,功能设置： 入户花园、玄关、客厅、餐厅、活动室、厨房、卫生间、北向花园,一层平面图,优势： 整体规划布局，动线设计较为合理。 门厅的设计，较为讨巧，有大宅的入户气质。 客厅挑高5.1米，新颖八角亭形客厅设计，别样风格绽放独到品位，生活与艺术在此亲密接触。 北向超大面积花园，与八角亭形餐厅遥相呼应。,劣势： 错层的结构设计，使得连接餐厅与客厅的交通面积过大，造成空间浪费。,易居.中国,滟影a1户型地上面积290平方米、地下面积112121平方米,过渡空间面积过大，造成空间面积浪费,功能设置： 家庭厅、书房、卫生间、卧室、露台,二层平面图,优势： 家庭室5.5米挑高设计，可打造灰色空间。,劣势： 功能空间划分比较散乱，单个功能空间使用面积较小，实用性较低。且二层功能定位于夹层功能定位基本相似，建议可考虑打造二层套房，方便老人、或小孩居住，或打通局部空间，扩大空间尺度感。,易居.中国,滟影a1户型地上面积290平方米、地下面积112121平方米,1,2,3,空间面积过于分散，造成小空间过多,功能设置： 活动室、书房、卫生间、卧室（套房设计）、灰色空间,夹层平面图,优势： 大面积灰色空间可加以利用，并可与原活动室组合设计成空间较为规整的家庭活动空间，实用性较高。 卧室套房设计，舒适性较高。,劣势： 套卧内卫生间与衣帽间组合设计，需要考虑防潮的使用特性。,易居.中国,滟影a1户型地上面积290平方米、地下面积112121平方米,灰色空间,功能设置： 主卧套房设计、露台,三层平面图,优势： 单层豪华主卧套房设计，保障了较高的舒适性和私密性。 超大卫生间、衣帽间设计以及三重露台设计可提升产品亮点。,劣势： 北露台需经卫生间进入，动线设计有欠考虑,易居.中国,滟影a1户型地上面积290平方米、地下面积112121平方米,功能设置： 茶室、露台,顶层平面图,优势： 赠送的额外露台，为茶室增加了较好的景观视野。,户型小结： 户型结构层次较为丰富，有较多灰色空间作为附加值。 八角亭形设计的独特建筑造型，丰富室内空间，以及能很好利用其临河的景观资源。 产品功能定位实用性较低，总建筑面积410平方米左右，仅有两卧室设计，功能性无法满足实际需要。 由于采用错层结构，造成空间被拆散，形成多个面积较小的功能空间而无法使用。,易居.中国,滟影a1户型地上面积290平方米、地下面积112121平方米,会讲故事的龙湖， 在上海营造梦幻“氛围”,一切从上海的文艺浪漫复兴开始,上海的浪漫地图,1、去人民广场星巴克喝咖啡 2、去外白渡桥回味百年上海 3、区金茂87层九重天品酒 4、漫步滨江大道富都段 5、到复兴公园享受宁静 6、试一下淮海路上的911路双层巴士 7、找董家渡的裁缝铺度身定制 8、品尝米式西餐厅欧陆菜色 9、在新天地window shopping 10、感受泰康路“田子坊”的白天黑夜 11、豫园和东台路的老城厢 12、去宝莱纳喝啤酒 13、在南京西路的白色长椅上小憩 14、百乐门舞厅的老式做派 15、听yy的老板讲故事 16、上海音乐厅里听西洋乐 17、dkd的夜生活 18、茂名南路酒吧街的旧日回味 19、武康路的阳台和arch 20、绍兴路上的汉源书屋 21、静安公园的“巴厘岛” 22、徐家汇大教堂的尖顶 23、汾阳路的普希金像 24、市三女中 25、爱“秀”的外滩三号 26、外滩十八号的购物乐趣 27、上海火车站 28、静安寺 29、上海大剧院 30、上海博物馆 31、陆家嘴绿地 32、东方明珠 33、龙湖滟澜山 34、龙湖.花盛香醍,诠释上海浪漫文化， 描述目标客群的生活情景， 标志龙湖是上海浪漫文化的城市名片,陈丹燕 上海的沧桑感，是浪漫的条件,曹景行 浪漫来自从容的生活态度,兰珍珍 上海的浪漫很有底蕴,王小慧 真正的浪漫是在血液里流动的,袁岳 浪漫是自己定义的,文化名流定义上海浪漫,淀浦河，1.6公里的黄金水岸，触手可及的水岸生活,五镇之一，普罗旺斯之香：湛紫色的薰衣草田野，朦胧春色,空中的花园小城，非下沉的下沉式庭院情趣,享受层层挑高的空间魔术，收获多重赠送空间 完全人车分流，林荫路与花间道德密语,上海龙湖.滟澜山描绘的浪漫生活,竞争策略：龙湖滟澜山以园林先行，为居住者拉近未来生命体验的做法，让业主在体会完美生活空间的同时，