华韵城市海岸营销思路报告40p.ppt

,汇报思路,项目自体分析,项目竞品分析,目标解析及核心问题,置业通营销优势,项目机会挖掘,项目技术指标,总用地面积：28096 总建筑面积：111334.81 （一期51601.64 ，商业4552.24 ） 二期59733.17 ） 总体容积率：3.27 建筑密度：28% 绿化率：38% 二期主力户型面积： 134/户250/户之间,项目swot分析,项目目标,战略目标：树立长沙滨江资源型豪宅的领导者地位，在周边竞品7000均价压力下，在营销角度实现市场强大溢价能力。,销售目标：本案二期突破9000均价，实现项目持续热销，快速回笼资金。,高溢价,目标1,快速现金流,目标2,2013年项目目标,基于自身优劣势与项目目标，如何挖掘市场机会,先看看本项目直接竞品,竞争之局,滨江新城品牌开发商云集，奥克斯广场、绿地中央公馆、世贸铂翠湾陆续亮相，各项目为保量而进行全产品线推售，区域竞争白热化。,绿地中央公馆,世茂铂翠湾,奥克斯广场,滨江步行街,本案,滨江新城大牌开发商云集，竞争白热化,竞争之局,竞争圈定： 区位类同： 同处滨江新城板块。 产品面积相近、功能类似： 绿地中央广场：95、111、126、142平米，共四种户型； 7800元/平（精装） 奥克斯广场：83、90、108、123平米，共四种户型； 世贸铂翠湾：现主推130-240高层和93-114洋房 ， 7400元/平（毛坯）,绿地 126、142四房,奥克斯 123 3+1房,+,130-1403+1房,世贸 133 、142 3+1房,+,区位类同、面积相近产品多，均价7000左右,整体比较：三楼盘品牌、规模相当；本案滨江、临荣湾镇商圈，周边配套更成熟；,位置比较：奥克斯、绿地面积更紧凑；奥克斯3+1户型临岳麓大道，噪音较大；绿地户型与本案在通风、采光、噪音上持平，世贸景观资源与本案相近。,世茂130-140 3+1房,82二房,98三房,商业街,130-1403+1房,二期低密度产品,绿地126 4房,奥克斯123 3+1房,1#,2#,3#,4#,5#,园林,希尔顿酒店、临路公寓,三期,二期,园林,园林,会所,入户大堂,银杉路,商业商务区,园林,注：对比楼栋为上面3图的 蓝色圈。,户型比较：本案阳台赠送面积最大，但绿地价格优势明显，精装与本案毛坯总价相当。奥克斯面积小，总价低。,82二房,98三房,商业街,130-1403+1房,二期低密度产品,世茂130-140 3+1房,绿地126 4房,奥克斯123 3+1房,竞争之变,小结： 本案户型面积大，毛坯总价与绿地精装房总价相当，竞争处于弱势； 奥克斯三房面积偏紧凑，且一期入市房源价格可能偏低，同样具有较低总价优势，按照7200价格估算，本案总价高出奥克斯3+1户型10万元； 绿地、奥克斯地段认同度高于本案，因此，本项目3+1房总体竞争将处于弱势。,82二房,98三房,商业街,130-1403+1房,二期低密度产品,如何塑造华韵城市海岸市场占位独一无二,14,基于滨江豪宅竞品分析，建议本项目应走产品差异化品质路线进行突破，跳出同质化竞争。,1、高端高定位路线,2、产品差异化品质路线,什么样的发力方向是符合市场及客户需求的？可以从哪些方面进行突破？,vs,思考,将陷入与城区板块滨江豪宅项目和板块内高价产品两大直面竞争。 将会拉长项目的销售周期，增加财务成本 大开发商云集，构建项目的品牌优势难度加大，成本较高,项目条件（区域/户型/低成本等）对此路线有一定支撑； 板块经济发展结构对高品质发展有较强支撑； 超越混沌的市场竞争，直接进入蓝海竞争领域,华韵城市海岸 如何通过产品差异化溢价？,上风上水，宜居福地 项目地形为一个斜躺的“八”字形，地势自西向东13米高差，楼宇依势而建，节节高升。,自西向东13米高差,“八”字形,蝶式平面造型，生动别致且富有灵气,将板楼与塔楼的优势完美结合，户户朝阳，达到最佳的通风及采光效果 户与户相对独立，相互依赖性小 二梯三户，分摊较少，增加使用面积,奇偶数错层阳台，避免视线干扰,偶数层阳台,奇数层阳台,3600极致观景体验,楼层较高的主力复式户型，可考虑部分精装,华韵城市海岸滨江高层蝶形产品发布会 暨贵族派对,活动时间：2013年4月底 活动地点：河西五星酒店 活动内容：1、二期产品样板区开放，及滨江高层产品发布，邀请意向客户和长沙大企业老总来感受超大滨江豪宅极致体验 2、邀请主流媒体，事后新闻炒作 活动目的：1.全方位展示本案样板区，形成品牌影响力 2.通过风水讲座，提升客户对项目的认识,滨江复式产品面积：292 平层：134-141,小区将直接从长沙市四水厂引进优质自来水，避免了二次污染；另外将配备新风系统及净水处理系统，为业主生活增添绿色健康因子。,塑造以人为本的 生态一体化体系,活动目的：结合本项目自来水厂直饮水为环保话题起势，扩大项目品牌影响力及知名度； 活动内容：首先号召全长沙参与，向全长沙市人民免费赠送100辆自行车，倡导少开一天车的生态生活方式，引发业内、媒体和全市人民的广泛关注与讨论，活动当天邀请主流媒体到场。 赠车当日举行500辆自行车全城游活动。,华韵城市海岸倡导生态生活方式,置业通认为： 有了好的产品，需要大量的市场客户资源和销售力，作为 热销保障,置业通有何秘笈快速积累客户？,置业通成功操作全程营销,置业通操作第一步,全城营销,the strongest team pk 最强的pk团队,分组pk，成王败寇,置业通针不但和其他代理公司联合销售，置业通内部也实施分组pk。置业通的项目部就分为3组进行项目pk，置业通代理的楼盘一般现场也分成a、b两组，获胜组成员佣金整体跳，失败组全体打折。上到总监下到置业顾问全部采用pk制度。 体制之下，部与部、组与组之间竞争异常激烈、失败组长最后不得不面对下岗，因此组内部也形成排异力量，业务能力低下的人常常受不了他人白眼自动离场。,置业通的快销宝典全城营销,置业通目前在售楼盘已全部展开置业通从上至下全民营销策略 针对11月置业通营销月，置业通还制定了相关的奖罚政策 11月份，仅置业通内部人员就带动了五矿万境水岸、融源极地和天麓项目一共34套房源的销售,置业通操作第二步,call客及短信覆盖,call客及短信覆盖,在一个月内整理所有高端客户名单 在8天内call完第一批5000组客户电话，筛选初步意向客户。 预计整个call客团队在一个月时间内call客2万组,置业通操作第三步,政商渠道拓展,商会渠道拓展,以独家房产赞助商的形式与三大商会巨星合作，联合商会分批的在项目体验中心举办的大型活动 中对本项目进行推广，建议以每个商会3万元的赞助费获取提供商会会员名单、在商会网站宣传项 目，在活动中搭建站台摆放项目资料、 安排4-6名大客户经理销售植入切客作为回馈。,具体操作,联合公司已经搭建好的商会平台 省内长沙商会、益阳商会省外温州商会资源,钟浩 置业通董事长 湖南省青年联合委员会委员 入围湖南省十大杰出经济人物 长沙房地产中介协会副会长 长沙市青年企业家协会理事 长沙市青年联合会会长 益阳商会常务理事 芙蓉区人大代表 已被推荐为长沙市人大代表候选人,通过政商资源置业通成功操作案例： 案例：天麓项目 置业通与长沙市秘书长接洽，邀请长沙60多名青企协的企业家到高鑫天麓项目上参加青企协交流会。 通过这次资源的整合，以及现场的引导，当场预定1套，积累意向客户13批，通过后续跟进成功销售6套。 案例：长房西郡项目 2006年，长房西郡项目由于当时所处的地段偏远，尽管做了大量的市场推广但是效果并不明显销售受阻。 置业通通过自身的政府关系联系了长沙市团委，以团委的名义举办了以“我为星城添绿色，共建山水生态城”为主题植树行动，市场影响力巨大，短时间内就实现了热销。,置业通操作第四步,消费场所 银行金融机构 区域专业市场,银行金融机构拓展,拓展方式： 通过与置业通和贵公司已经建立了合作关系的银行，向金融机构员工发放短信。 与相关客户经理对接，获得vip客户信息，并邀请其他的vip客户参加项目现场活动，并发放项目资料。,1. 银行选取：在项目附近区域设有支行的 2. 合作方式：短信群发、对账单内附项目信息、资料进场摆放、举办金融交流活动等,银行金融机构拓展秘籍,邮政储蓄 工商银行 光大银行 兴业银行 招商银行 长沙银行,区域专业市场拓展,拓展市场： 红星