临沂市罗庄区永福园项目报告94p.ppt

heng jiu group - 恒久集团,临沂市罗庄区永福苑项目报告,一：宏观体系,二：本体探究,三：住宅研判,四：细节打造,汇报目录,2,3,4,5,1,城市背景 政策回顾,宏观体系,1,宏观体系,-城市背景,城市背景,-城市概况,地处鲁东南地区，交通优越是鲁、苏的交通要道。机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场。 频临山东省第一大河沂河而得名是历史上著名的革命老区（又叫做沂蒙山区）。 属暖温带半湿润大陆季风气候，四季分明，温度适中 总面积17184平方公里、是山东省面积最大的城市。 全市辖3区， 9县，3个功能性经济开发区，180个乡镇办事处7151个行政村。设立地级临沂市。原市级临沂市分为兰山、河东、罗庄3个县级行政区。地级临沂市辖兰山、罗庄、河东3区和郯城、苍山、莒南、沂水、沂南、平邑、费县、蒙阴、临沭9县。 截止2010年末，全市总人口1003.94万人。,地处鲁东南地区，交通优越是鲁、苏的交通要道。,城市背景,规划编制工作，主要有三个特点： 一. 提出了区域“合纵连横、一心七轴”的城市发展策略和中心城市“一河五片、北上东进、组团发展”的布局形态与用地发展方向，明确了“商兴水胜、荟萃人文”的城市特色； 二.是在规划内容上，突出了“五个重视”。即重视城乡统筹、重视区域协调、重视资源环境、重视历史文化名城保护、重视近期与长远发展相协调。特别是在总体规划中明确了涉及资源利用、公共安全、公共利益、自然环境和历史文化资源保护等方面的强制性内容； 三.是编制方法上，采取了“政府组织、专家领衔、部门合作、公众参与、科学决策”的科学编制方法。,-城市规划,提出“合纵连横、一心七轴”的城市发展策略和中心城市“一河五片、北上东进、组团发展”的布局形态与用地发展方向，明确了“商兴水胜、荟萃人文”的城市特色；,城市背景,-人文环境,“鲁南古城秀，琅琊圣贤多”。历史上孔子72贤徒,有13人在临沂,著名的24孝,临沂就有7孝。 王羲之（303-361） 东晋大书法家、文学家。字逸少，琅邪临沂（今临沂）人。官至右军将军、会稽内史，习称王右军。精通书法，备精诸体，尤善楷行，博采众长，自成一家。书风劲健遒美，为历代所崇尚，世称“书圣”。所作兰亭集序被誉为天下第一书。,沂蒙山 临沂广场 沂河,“革命老区”，文化旅游胜地 沂蒙革命老区：战争年代，临沂为抗击外来侵略和中国革命的胜利作出了巨大的贡献和牺牲，三万沂蒙的优秀儿女献身疆场的革命根据地，有“小延安”之称，因而被称为革命老区。在孟良崮战役、渊子牙村自卫战中此根据地声名显赫，推进着沂蒙精神与时俱进。 临沂拥有丰富历史文化遗产（沂蒙精神、智圣故里等历史文化圣地），迤逦的自然风光资源（沂蒙山区等风景区），未来的发展空间巨大；同时，临沂市政府也在大力打造历史文化名城，促进旅游产业的发展,文化品牌的挖掘和开发，不但推动了当地旅游业的蓬勃发展、拓宽了临沂gdp的增长渠道、 推动了产业结构的优化与调整,而且有效刺激房地产业的潜在置业需求，并且注入了一定的文化内涵和品牌基础。,城市背景,-交通路网,临沂地理位置优越，交通便利。是京、津、鲁、苏的交通要道。 铁路方面： 新亚欧大陆桥新菏兖日铁路（中国能源大通道）、晋中南大能力铁路（中国能源大通道）、胶新铁路（中国沿海大通道）、枣临铁路、东平铁路、坪岚铁路在临沂交汇。 公路方面： 京沪高速、日东高速、长深高速、枣临岚高速、临沂城区4环绕城高速等多条高速遍布临沂各地。国道205、206、327等国道以及多条省道连接临沂各地。 机场方面： 临沂机场始建于1958年，是当时山东省最早也是唯一的民用机场。现在为山东5大民用机场之一。1980年12月停航。1994年临沂市委、市政府自筹资金2.2亿元扩建临沂机场，并于1998年12月通过国家验收，恢复通航。 2010年机场新航站楼启用。,城市规划,-发展规划,罗庄区发展战略：“以双月湖公园区政府为中心、向西向北开发、北上东进、南优西连”,发展策略： “以双月湖公园，北上东进”,目标： 临沂罗庄区建设的框架已经全面拉开，科技兴区的战略日渐鲜明。位于兖石铁路以南，其主体是高新技术开发区和罗庄工业区，以能源、建材、化工、纺织工业和高新技术产业为主。东部沂河沿岸，将会在未来几年内展示出“一河清水、两岸秀色、三季花香、四季常青，人水亲和、城水相依”的秀美景观，建设成为全国知名的“沂水生态城”。,城市背景,-重点工程,临沂市以沂河以及行政中心至茶山的景观通道为城市景观主轴线，贯穿城市整体空间形态，将体现时代景观特色的新行政区、滨水景观核心区、古城与文物古迹集中区、罗庄和南坊的生态景观恢复区等串接起来，与“一水七系”的自然格局，“一河五片”的城市结构共同组成城市景观序列。,滨河新区建设有沂蒙广场、凤凰广场、迎宾广场等9大主题广场，有沂蒙路祊河桥、解放路沂河桥等15座景观桥，有缤纷世界、奇石园、柿子园、石榴园等18个生态园区，拥有18平方公里的绿地。全省最大的音乐喷泉沂河音乐喷泉、迎宾门和沂蒙精神雕塑等成为滨河景观中的精品。,城市背景,-市域概况,根据城市规划：临沂将以沂河为城市中心发展轴，形成“一河五片，组团结构，北拓东进”的布局模式。 罗庄区作为临沂重点的高科技产业聚集区，近几年内将迅速发展，建设成具有规模企业，形成以能源、建材、化工、纺织、高新技术产业集群等多种产业功能格局,是国家高新技术产业开发区之一，最终坐落成为一座与科技兴区的绿色生态城。,-现状归结,城市背景,临沂市罗庄区集重点的高科技产业聚集区，近几年内将迅速发展，建设成具有规模企业，形成以能源、建材、化工、纺织、高新技术产业集群等多种产业功能格局,是国家高新技术产业开发区之一，最终坐落成为一座与科技兴区的绿色生态城。临沂南部重点无污染工业聚集地。 本案项目紧邻罗庄区和高新区管委，地理位置优越。但同一区位周边竞品项目众多，竞争激烈。,本案,城市背景,-区域分析,地处鲁东南地区，交通优越是鲁、苏的交通要道，临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大 的民航机场。 毗邻山东省第一大河沂河而得名是历史上著名的革命老区（又叫做沂蒙山区）。 属暖温带半湿润大陆季风气候，四季分明，温度适中。 陆地总面积17184平方公里、是山东省面积最大的城市。,临沂市近年来的gdp都以超过10%的速度增长。通过gdp的增长速度可以看出，稳定的经济 发展速度为房地产的发展创造了良好的经济环境，并且带动市民的收入不断增加，为房地产发 展奠定了坚实的经济基础。,发展策略是“以双月湖心，西连北进，东拓南优。” 城市发展以“一河清水、两岸秀色、三季花香、四季常青，人水亲和、城水相依” 为城市发展方向 发展重点为集“水、岸、滩、堤、路、景”于一体，具有防洪、交通、景观、休闲、娱乐、文化、旅游等多种功能,是一个生态风景区、水利风景区、旅游风景区、文化风景区、高科技产业聚集地。临沂重点规划建设新区。,城域环境 核心归结,从目前城市发展来看，罗庄区高新区板块已上升为国际战略，成为临沂市重点规划建设区，该区经济、环境、配套都会有大幅度提高。在这种条件下，该区的房地产行业也在未来几年内充满了机遇。,宏观体系,2,3,4,5,1,城市背景 政策回顾,宏观体系,1,-政策回顾,宏观体系,-政策回顾,宏观体系,-政策回顾,2011 年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用。,1月，“国八条”、房产税试点改革先后落地，“限购、限价、限贷”等政策全面升级，限购城市从2010年的不足20个大幅增加到40多个； 7月，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到近50个；10月，1000万套保障房建设计划提前实现。,始于2010年的这一轮房地产调控在2011年不断细化和落实，抑制需求与增加供给两手抓，行政与经济手段进一步细化。70多个一二线城市实施限购，600 多个城市出台房价控制目标，并取得了初步效果。全国70多个城市各类房屋交易量持续下滑；平均房价涨幅出现回落。,宏观体系,进入今年以来，随着以往房地产调控政策的落实和效力显现，为强化调控效果、保证调控政策连续性，政府又采取了诸如：行动强化、地方政府问责、媒体推动等非硬性政策的调控手段，可谓是多管齐下。,中央在通过出台各层面各项政策的同时，也采取了如“行政问责制”等对地方政府政策落实情况的适时把握和控制，各地方也在积极采取必要措施来应对政策、实施政策、消化政策。,随着政策的不断细化延续、层层深入，市场进入了敏感期，政策决策者时刻关注市场量价变化；房产商时刻关注着当地市场动态：而购房者则不断期待着调控的真正结果。整个市场陷入了一个观望时代。而这种各层面的观望所带来的不可预期往往才是令我们恐惧的。,【,】,】,【,】,【,-政策解读,本体探究,3,4,5,1,地块分析,本体探究,2,-地块分析,-区域分析,本体研究,项目位置 本项目位于罗庄区和高新区结合部发展带，新华路中断，省级单位新华印刷厂西邻，位于高新区管委和区政府官位中间地带，占据优越地理位置，享受两区优质配套资源。,五星酒店、双月湖公园、幼儿园、高新区管委会、罗庄区区政府。通达性好，项目地处罗庄区中轴线，交通区位优越，周边纵横交织的城市动脉与多条公交网路。,本案,本体研究,项目于罗庄区新华路新华印刷厂西临，西接沂州阳光花园东区，比周边地势较高，东西呈二龙分水格局，是一块上风上水的宝地。,本案,西,东,项目远眺,项目远眺,-地块周边环境,-地块周边配套,本体研究,医疗配套,教育配套,金融配套,金融配套：农业银行、中国银行 交通配套：城域公交 餐饮配套：餐饮配套仅以底商门面的形式存在，大部分是享受型餐饮。 教育配套：幼儿园 医疗配套：临沂罗庄中心院较远 市政配套：无 休闲配套：双月湖公园,项目板块罗庄区北部发展带，周边商业、金融、医疗、教育、文化、市政等配套较完善，但区域人口偏少没人气。,-地块分析,本体探究,周边建筑,外景远眺,地块远眺,地块远眺,本体探究,-swot分析,1,市场现状 竞品项目 市场需求 产品定位,住宅研判,3,2,3,住宅研判,-市场现状,-理论分析,市场现状,近两年，临沂市经济迅猛发展，地方生产值（gdp）保持涨幅在12%左右，且人均gdp亦处于快速发展阶段 经济增长方式正逐步向集约型加速转变，产业结构逐步优化 快速增长的经济支撑着当地房地产市场的长足发展，也为商业地产的崛起及发展奠定了基础,市场现状,-指标体系,2009年，在国家一系列“催市”、“救市”的政策指引下，临沂市地产业得到一次发展契机，但2011年的相关房市调控亦带来较大影响 然而纵观房地产市场预警预报指标体系，临沂市的房地产开发投资在gdp比重及固定资产投资比重增长较快，加之人口基数较大临沂市房地产未来发展潜力较大 随着政府对房地产业的重视度加深、投资力度加大，临沂市房地产市场未来前景向好,- 一级市场 土地挂牌,市场现状,- 一级市场 土地挂牌,市场现状,- 一级市场 土地挂牌,市场现状,市场现状,-二级市场住宅-项目分析,滨河新区地块,由于地方政府网站操作不规范，网络搜集大都是兰山区和滨河新区土地挂牌信息、罗庄区成交信息不甚完善。,市场现状,-土地供应,兰山区河滨河新区竞争激烈，整体罗庄区区域市场影响较小，挖掘项目核心价值点，规避需求高度稀释，同质化竞争突围，实现项目最优价值。,临沂市一级市场整体供应密集、放量大，且普遍占地面积较小，形成区域内较为严重的竞争。,临沂市房地产发展提速，临沂市各管辖区内均有较大放量，各区域步入全面发展阶段。,临沂滨河新区作为今后重点发展方向，放地规模较大（如白鹭金岸、青啤家园）一级市场供应量将会进一步增加，后续不确定性竞争压力增加，整体对罗庄市场影响较小。,-二级市场住宅-竞品项目分析,市场现状,1,市场现状 竞品项目 市场需求 产品定位,住宅研判,3,2,3,市场现状,-二级市场住宅-竞品项目分析,项目地址：临沂湖北路与罗四路交汇处南50米 物业类型：多层、小高层 项目占地：20万 建筑面积：35.9万 容积率：1.8 绿化率：38% 开盘时间：一期2011年8月28开盘 现时均价：3200元/ 开发商：山东江泉房地产综合开发有限公司 优惠措施：5万抵6万 项目定位语：江泉国际，让住户更安逸。 项目规划：项目高层31.6万平方米，多层1.45万平方米，商业1.4万平方米，叠拼别墅0.97万平方米。小区内还配套建设1500平方米的幼儿园及近4000平方米的物业管理用房。,江泉国际,市场现状,-竞品项目探究,项目特性归结,在售项目大致户型配比,本项目整体去化良好，总共706套，仅剩100套左右房源，去化率达到85.84%，其中去化较好房源为118.5的三居室。该面积区间 市场普遍反映也较好，成为当地热销面积区间。,市场现状,-二级市场住宅-竞品项目分析,项目地址：临沂罗庄区通达南路与双月园交汇处 物业类型：多层住宅 项目占地：90600 建筑面积：15万 容积率：1.47 绿化率：31% 开盘时间：2012年10月 现时均价：2800元/-2900元/ 开发商：临沂国华房地产开发有限公司 广告诉求：价格优惠、周边配套完善。 配套设置：名嘉广场、垂钓公园、幼儿园、小学 项目规划：项目规划23栋多层住宅，目前一期销售状况良好，二期已进入蓄客期。,贵和水韵华庭,-项目探究,市场现状,项目特性归结,目前该盘刚进入蓄客期，尚未开始销售，从以上户型配比可以看出，119=132为本盘的主力户型，本盘也设置了少量96的户型，能有效抓取不同阶层的客群。,在售项目大致户型配比,市场现状,-二级市场住宅-竞品项目分析,项目地址：临沂罗庄区罗六路与湖北路交汇处 物业类型：多层住宅 项目占地：150亩 建筑面积：15万 开盘时间：2012年5月 现时均价：三期未定 开发商：山东韵皓置业有限公司 建筑风格：现代 广告诉求：价格优惠 项目定位语：离尘不离城，享受近在咫尺。 配套设置：酒店、中学、人民医院 项目规划：项目规划38栋多层住宅，目前一期、二期销售较好，三期已经开始蓄客，预计2012年5月开盘。,韵皓金桂园,在售项目大致户型配比,项目特性归结,该项目三期由19栋多层组成，总共504户，由88、101.76、102、120.03、133.62五种户型。目前刚进入蓄客期，且蓄客情况较好，每天来访十余组客户。,-项目探究,市场现状,项目地址：罗庄区罗六路与双月园路交汇 物业类型：一栋高层 项目占地： 11853 0 建筑面积： 21623.5 容积率： 1.51 绿化率： 40% 开盘时间： 2011年3月6日 建筑设计： 浙江建筑设计研究院 现时均价： 3000元/平米 景观风格: 地中海风情 投资单位: 杭州房地产开发有限公司 开发商：临沂新筑房地产开发有限公司 项目规划：项目用地面积11853平方米（折合17.78亩），项目总建筑面积21623.5平方米，主要建设一栋27f高层住宅楼及商业配套设施。,市场现状,-二级市场住宅-竞品项目分析,项目特性归结,本项目共27层，104户，两室与三室的户型比例各占50%，目前120与163的户型已售完。为周边市场反应较好户型，剩余主推115及151户型，且剩余量不多。,在售项目大致户型配比,-项目探究,市场现状,项目地址：通达南路与双月园路交汇处 物业类型：高层 项目配套：商超、学校、图书馆、公园 开盘时间：未定 物业公司：临沂沂州物业有限公司 现时均价：未开盘 开发商：临沂宝丽置业有限公司 供暖方式：地暖 建筑特色：现代时尚 项目规划：总建筑面积4万平方米，总共建设7栋小高层住宅楼。,宝丽一号,市场现状,-二级市场住宅-竞品项目分析,项目特性归结,该项目目前正处规划期，具体数据尚未出具，项目正处蓄客期，具置业顾问介绍项目主力户型为100-134的三居室。今年5月开盘销售。,在售项目大致户型配比,-项目探究,市场现状,项目地址：湖北路中段 物业类型：多层 项目配套：商超、学校、图书馆、公园 开盘时间：2011年12月 投资公司：美华集团 开发商：临沂美华地产有限公司 供暖方式：地暖 建筑特色：现代时尚 项目规划：该项目是由本土企业美华集团所开发，多层及花园洋房，90160户型。,金地华府,市场现状,-二级市场住宅-竞品项目分析,项目特性归结,本盘为本地知名企业美华集团所开发，去年12月开盘，总体去化率为70%，去化较好。二期刚开始认筹，目前认筹20多组客户，户型上本盘都为三居室户型，这与当地置业习惯相符。,-项目探究,市场现状,在售项目户型配比,盛世沂城,项目地址：临沂双月湖路与中天路交汇 物业类型：多层、高层、别墅、洋房 项目占地：44.8万 绿化率：35.8% 建筑面积：107万一期10万 容积率：2.5 开盘时间：一期2011年10月 现时均价：多层3100，洋房3500 开发商：山东凤凰置业有限公司 建筑风格：法式建筑情 项目定位语：盛世御人生，一城容天下。 项目规划：由多层、小高层、花园洋房、联排别墅等类建筑形态构成，紧依罗庄新城区的开阔宁静。盛世沂城位处高新区政治、经济、文化核心区域。,市场现状,-二级市场住宅-竞品项目分析,项目特性归结,在售项目大致户型配比,通过以上户型配比可以看出105-120区间的户型占本盘的大部分，为三居室，该区间的三居室在市场反应普遍较好，比较符合当地居民的置业习惯，通过调研发现该盘从开始定位到后期宣传都做的比较细致且迎合了当地置业习惯，所以去化也比较优秀，成为当地的明星楼盘。,-项目探究,市场现状,华润佳园,项目地址：临沂市罗庄区湖北路与湖东路交汇处 物业类型：多层、小高层、高层 项目占地：23000 建筑面积：58000 绿化率：36% 容积率：2.1 开盘时间：未开盘，预计2012年4月。 现时均价：初步定价于3200元/-3300元/ 开发商：山东润泰置业有限公司 项目配套：优异的交通位置，地处湿地公园，周边多有行政单位，具有较高的生活条件。 项目规划：由多层、小高层、高层组成，项目总体定位高端，目前已进入蓄客期，因未开展任何形式的宣传推广，所以蓄客量一般。,市场现状,-二级市场住宅-竞品项目分析,项目特性归结,本盘尚未开盘，目前正处于前期蓄客期，从面积范围可以看出，本盘82%都是三居室，面积区间主要集中在102-130。比较符合当地居民置业习惯。,在售项目大致户型配比,-项目探究,市场现状,天顺花园,项目地址：临沂市罗庄区新华西路南沂州阳光花园对面 物业类型：多层 建筑面积：15万 绿化率：36% 容积率：2.1 开盘时间：未开盘，预计2011年12月。 现时均价：三楼2800元/、均价2500元/ 开发商：临沂大元房地产开发有限公司 项目配套：优异的交通位置，地处高新区管委会，周边有成熟社区，加油站规划为酒店。 项目规划：由多层，项目总体定位中低端，目前已二期销售70%，组合式优惠形式呈多样性。,市场现状,-二级市场住宅-竞品项目分析,金湖明珠,项目地址：临沂市罗庄区新华西路南沂州阳光花园对面 物业类型：多层、小高层、别墅 建筑面积：11.5万 绿化率：36% 容积率：1.3 户型区间：70-300 开盘时间：未开盘，预计2012年5月。 现时均价：预计均价3000元/ 开发商：景泰房地产开发有限公司 项目规划：由多层，一期16栋楼约300套房源，vip金卡已售卡269张，银卡60张银卡已经停售，每天月3-5个金卡客户递增，项目总体定位中低端，分三期开盘未来本案的直接竞争项目。,市场现状,-二级市场住宅-竞品项目分析,-市场数据,临沂市2010-2011年楼市数据,在2009年金融危机影响下，国家出台了一系列救市政策，各开发商竞相将资金转向房地产市场，因而在2010年的时候房地产投资额有了较大幅度的提升，达到158.2亿元，2011年达到190.7亿元。,2010-2011年整个临沂商品房销售面积保持459-640万的去化量；兰山区2009-2010年商品房销售面积保持139万-157万的去化量。与此同时兰山区商品房成交均价小幅增长，整体均价偏低，未来市场看好；由此看出临沂兰山区的房地产市场正步入一个稳步发展的健康轨道。,市场现状,临沂罗庄区主要住宅项目以中大规模为主，占地面积（不含本案及未上市地块）大都在100亩以上，最高为盛世沂城（800亩）；物业类型多多层、小高层、洋房、别墅为主，楼盘品质及规划整体呈现为中高档；多层、小高层是本区域市场主要类型，同质化竞争严重。 目前该区域多层的主力户型区间为90-130之间的三室，且去化较好，而洋房、别墅类产品各有千秋。 在价格方面，该区域价格层次参差不齐，本案周边大多在2500-3000元/。,-项目解剖,市场现状,-潜在上市体量,市场现状,注：未包含本区内违规未批先建项目及本案的建筑体量,在售后续体量 10万,在建未售体量 138.3万,已拍未公开体量 20万（估计）,未来后续体量大于150万,预计：,一：强劲的后续体量将给罗庄区房地产市场带来巨大的消化压力 二：大量的后续体量将稀释市场潜在置业需求,后市研判,150万,-潜在上市体量,市场现状,在对临沂市场需求调研过程中，为准确把握市场需求抓取有效客群，对问卷内容、调研对象、调研区域等进行了细致的设置和选取。,市场问卷调查： 访谈年龄：23-50岁 职业特征： 企业人员、私营生意业主、公务员、老师、医生、普通职员 样本数量：共200份，其中有效问卷180份 问调区域： 兰山区70份 河东区30份 罗庄50份 高新区30份 问调时间：2012.4.15-4.17,-需求线分析,市场需求,临沂当地潜在置业者购房目的分布情况：,改善型自住需求约占整个需求结构的38%，与家人同住需求占25%，结婚为目的的置业需求次之占15%；因此针对入市产品户型设计上，应适当考虑刚需及经济舒适型产品，以最大限度迎合市场需求。 经过需求交叉分析，绝大部分人对兰山区居住环境较为认可，选择在兰山区置业，罗庄区大都选择在罗庄和高新区附近置业。而河东区人群绝大多数选择在河东区置业。,临沂对置业区域的选择情况：,-需求线分析,市场需求,临沂潜在置业者期望价格选择情况：,临沂潜在置业者对总价的选择情况：,由需求调研及大量的访谈得出：约有六成被访者的住宅单价预期脱离市场均价，50%的被访者能够接受当前罗庄区整体均价，在总价调研中，44%的受访者能够承受的40万以内的总价款低于市场预期，一半以上的人能够接受40-60万的总价。可见，当地人对单价较为敏感，而对总价承受力较强。因此，在项目推广策略上采取必要的营销手段，规避相应的心理敏感点。,-需求线分析,市场需求,临沂对居住面积需求的情况：,临沂当地人户型需求情况：,当地需求面积相对较为集中，主要区间为100-120，占比约为52.77%，其次120-130的舒适三室及90-100平的紧凑三室也有一定需求约占30%。可见，普通置业者需求主要集中在三室户型产品上。 当地人对空间布局要求与面积较为统一，虽各种户型均有涉及，但绝大多数需求集中在三室的户型设置中，而对卫生间设置上选择一卫的人数要远大于选择二卫的人数。因此，面积略小的三室以功能性一卫为主，面积较大的三室以舒适性两卫为主。,-需求线分析,市场需求,临沂居住户型需求偏好方面情况：,临沂当地人对户型创新的接受情况：,在户型偏好方面，当地人较集中的选择了客厅主卧南向的户型设置，另外当地人对南北通风采光方面也有一定诉求，并期望阳台能够做大，可见当地人对采光有较高需求，并要求在阳台设置水龙头摆放洗衣机。 基于此次调研针对的是产品定位的方向，故加入了前瞻性问题的探讨，四成的被访者乐于接受观景大阳台户型创新设计，且近三成人群对入户花园及飘窗户型设置有较高的兴趣，当地人对环境及景观的诉求较高。,-需求线分析,市场需求,临沂当地潜在置业者产品选择情况分析：,临沂当地人居住需求方面情况：,临沂当地潜在置业者对于楼盘的主要要求为区域环境优异、后续的物业服务到位、楼盘品质较好及周边配套的完善，所以在产品打造过程中，应着力做好项目环境的打造、物业管理的到位及项目配套的完善健全。 临沂当地人居住需求方面情况分析来看,当地居民对于区域环境的要求明显高于其他要求，所以在后期产品重点打造方面，应将区域环境的设置作为重中之重。,-需求线分析,市场需求,临沂如何了解购房信息情况：,临沂对置业时最认可的促销问题情况：,从当地关注楼盘渠道上来看，关注楼盘信息最多的渠道为报纸，其次为户外广告及网络，再者为和朋友介绍及销售中心的现场了解。因此，在宣传策略上可以有所参考，并且在口碑营造上也应适当关注。 从当地认同的促销来看，近半数的人认同优惠打折，近三成的人选择首付减少，选择送装修及送管理费的人也占一定比重。因此，在宣传策略上，注重性价比的宣传，将质优价廉作为重要的推广核心。,-需求线分析,市场需求,临沂居住人口数量问题情况：,临沂家庭年收入问题情况：,从临沂当地每户居住人口数量来看，50%的置业家庭为三人居住、30%为四人居住，这也同产品需求面积的调研情况基本吻合。一室及小两室的目标客户群体数量稀少。 从当地家庭年收入问题情况来看，19%的家庭年收入为4-6万，28%的家庭年收入为6-10万，35%的家庭年收入为10-15万，对于住房的购买能力比较稳定。,-需求线分析,市场需求,基于需求调研，从分析来看，较多的人更倾向于选择现代设计风格的楼盘。因此，在小区规划中，可适当融入现代风格的元素，提升项目的整体品质，迎合当地的置业偏好。 基于一房需求调研来看，临沂对一房的认可能力还处于较差阶段，绝大部分消费者不认可一房产品，以罗庄区客户最为典型，在产品面积区间上适可设置少量两方产品。80平以上尽量设置三房迎合当地市场需求。,临沂对一房的认可能力及购买目的分析：,临沂对楼盘建筑风格的选择情况：,-需求线分析,市场需求,-需求总结,单价及总价总结罗庄区当前潜在客户主要认可单价为2500-3500元/，总价在25-45万之间，最大承受范围与50万。这与100-120的面积主要区间相吻合。,住房要求总结罗庄区潜在客户购房时主要要求集中于楼盘的区域环境及后期物业管理，如何打造出优秀的区域环境及体现出物业管理的优秀细致成为该项目前期的侧重点。,宣传推广及促销总结罗庄区大部分潜在客户通过报纸、户外广告、朋友介绍来获取楼盘信息，对于楼盘打折及减少首付的促销方式较为认可，为我们前期的宣传策略及后期的营销推广画出了重点。,市场需求,1,市场现状 竞品项目 市场需求 产品定位,住宅研判,3,2,3,产品定位,-矛盾阐述,项目产品与所在区域功能 的矛盾,项目所在罗庄区域主要功能是自住置业和改善型置业，当前区域内项目以中端置业为主，高端置业为辅。而我项目主要以普通置业为主，与罗庄区域所发挥的主要功能存在矛盾，为产品的定位带来巨大困难。,产品定位,产品特性与区域资源的矛盾,项目所在区域位置属高新区罗庄区结合地带，人口居住密度较小，人流量稀薄，生活氛围不强，而我项目的绿化率较低，容积率较高，这和罗庄区稀薄的人口想成一大反差，产品的定位带来巨大困难。,-矛盾阐述,产品定位,-核心客群界定,经过我们永福苑项目调研小组对各竞品项目进行深度调研，整理分析发现，该区域内竞品项目的客群主要来自两个方面：罗庄区、乡镇区域，下县区域客群占比较少，主要为来自苍山的置业人群。这也应证了需求调研中主要客群来自罗庄区的需求结论，所以乡镇置业人群也占据我项目核心客群的一部分。,考虑到我项目属于罗庄区，并处于二个区的相接的区域，这个区域在整个罗庄具有刚需置业、乡镇进城、城区改善居住环境等市场行业作用，为我项目界定核心客群提供借鉴意义，对核心客群进一步把握。,产品定位,综上所述， 项目核心客群，主要分成以下几种,-核心客群界定,产品定位,-核心客群界定,产品定位,核心客户,游离客户,客群：临沂苍山置业者及周边低收入置业者 职业：企业单位中低层管理者及员工、私营生、意业主、进城务工人员 目的：一改、部分刚需 需求：三房、 特征：普遍对楼盘品质及其它要求略低，更关注于价格方面的主导因素，对生活配套、区位环境、交通、区域有一定的要求,客群：临沂罗庄区置业者。 职业：高新区企业单位中高层管理着及私营生意业主 目的：改善型、投资 需求：三房 特征：对楼盘品质、区位环境、区域发展的升值潜力要求较高，亦有部分投资型需求,客群：罗庄区乡镇刚需型 职业：私营生意业主、进城务工人员。 目的：刚需自住、一改 需求：三房、两房 特征：对楼盘品质、区位环境、区域发展的升值潜力要求较高，价格及性价比也是重要的参考因素,重要客户,核心客户,60%,30%,10%,-户型配比研究,结合供给量和去化曲线，可以看到供给量大且去化较好的区间为100-110的产品，可见100-110产品是当前区域内热销的产品。而供给量最大的为115-125产品，其次为90-100产品，这也说明当前区域内对这区间内的产品有较高的需求。 当地需求面积相对较为集中，主要区间为100-120，占比约为52.77%，其次120-130的舒适三室及90-100平的紧凑三室也有一定需求约占30%。普通置业者需求主要集中在三室户型产品上。,产品定位,结合核心客群对户型配比进一步推导,罗庄区改善型,苍山刚需型,乡镇刚需型,需求,需求,需求,110-120,100-110,85-95,主力需求面积： 100-120，85-95,基于需求市场调研，主力需求面积区间为100-120的产品，因此，在产品户型面积以功能性居住为主，迎合核心客群的需求面积区间，项目主力面积区间应设置在100-120之间，两段面积区间总配比不能超过50%，次主力面积区间为85-95之间，总配比不能超过20%。,-户型配比研究,产品定位,-户型配比研究,产品定位,户型配比面积下限的设定,二房产品设置问题：本项目为普通住宅产品，且面积区间普遍较小，为了避免二房户型较多过多，建议在多层上适当设置。,1、在保证二房产品的功能性及实用性的情况下，对面积下线仔细斟酌，确定不能低于80的下线。 2、分析罗庄区域内项目大量的户型，二房产品均设置在80以上，少部分80为三房产品，本案可以借鉴。,二房产品设定,1、结合需求调研，对需求面积进行分析，发现超过130的产品需求量较少，而超过140以上的需求量更少，因此项目产品面积上线应设置在140以下，主力设置迎合较大需求的产品，走稳健销售路线，规避销售风险。 2、本项目定位为刚性需求楼盘，无法支撑高端置业人群对大户型产品所需求的高品质楼盘，所以项目不设置较大面积的户型产品。,同区域竞品项目当期产品有推出双卫产品，考虑到市场存在这部分需求，因此可以适当设置双卫产品，以吸收这部分置业客群，双卫面积分界线为119，既119以上才考虑设置双卫。 同时为了丰富项目产品线，应设置小部分双卫产品，总占比不能超过5%。,户型配比面积上限的设定,双卫产品设置建议,-产品建议研究,产品定位,-产品建议研究,产品定位,综上所述， 项目户型配比为,-产品建议研究,产品定位,-产品建议研究,产品定位,一卫与两卫的分界线设定：119,1、由图表可看出当地人对卫生间设置上选择一卫的人数要远大于选择二卫的人数，一卫需求达到70.87%，选择两卫的仅占29.13%。因此，面积略小的三室应以功能性一卫为主，面积较大的舒适性三室可设置两卫，但总体比列应与需求保持平衡。,2、据市场调研得知，当地在售项目两卫线呈现参差不齐，但主流产品在115 -122之间（例：盛世沂城两卫线为119 、金湖明珠115）； 3、综合考虑本案产品定位，一卫与两卫的分界线设定为：119.,-产品建议研究,产品定位,4,1,外立面 户型 重要环节,细节打造,4,2,3,-立面建议,细节打造,临沂市对楼盘建筑风格的选择情况：,基于需求调研结果，大多数的被访者更倾向于选择现代简约设计风格。因此，在小区规划中，建议项目立面设置现代风格的元素，提升项目的整体品质，迎合当地的置业偏好。 设计中整体建筑风格应与周边建筑相协调，选择现代简约风格的建筑外立面更能迎合大众置业者的审美观点。,-立面建议,细节打造,因本项目物业类型普通住宅，针对客群