克而瑞青岛9月市场月报完整版51p.pptx

青岛2012年9月市场月报,part 1 九月大事记,国土部：关于进一步严格房地产用地管理巩固房地产市场调控成果的紧急通知,part 1 九月大事记全国政策,国税总局：房产税将扩大试点范围，并逐步建立房地产税制度,克而瑞观点：一系列贯彻落实国务院有关房地产市场调控政策措施出台，进一步表明了中央坚持房地产市场调控的决心。在具体措施上注重综合治理和差别化对待，由此看出房地产调控将常态化、制度化，近期政策面将保持相对平稳。,此次监测重点主要包括土地溢价率过高、土地底价设定过高以及房企土地开发节奏等现象。通知明确，对预判成交价格创历史总价新高、或单价最高，或溢价率超过50%的房地产用地(包括商服、住宅或商住综合)，及时调整出让方案，采用“限房价、竞地价”或配建保障房、公共设施等办法出让土地。 此外，通知还重申了已有的房地产用地管控政策，并要求加大闲臵土地处臵力度。另据了解，从去年开始，国土部就已加强对土地市场的监测，监测范围从全国105个重点城市扩展到所有县级及以上城市，且对于土地溢价率超过50%的异常交易情况，要求地方政府必须上报。,国家税务总局政策法规司巡视员近日出席会议并强调，要区分房产税和房地产税这两个不同的概念。房产税是按照原值征收，而房地产税则是按照评估价值征收，评估价值里包括了地价。目前上海和重庆已开展房产税试点，接下来将进一步扩大房产税试点以及逐步建立房地地产税制度。 国税总局还指出，由于住房兼具消费和投资的双重属性，因而在扩围的同时，将在房产税改革试点问题中将充分考虑居民基本住房需求，对基本住房需求的部分予以一定税收优惠。,山东新政“首套房首付降比例“ 青岛各大银行回应“暂不可能“,山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会议上月末在济南召开,会议指出，将继续落实对首套普通住房的税收、信贷优惠政策,有条件的城市可对首次购房者适度降低首付比例、增加公积金贷款额度并延长还款年限。 济南不少年轻的刚需购房者迫切希望首付比例降低，同样作为“有条件的城市”之一的青岛，市民同样期待个人首套房首付比例可以降低。据了解，目前在青岛市设有支行的十余家国有及商业银行，个人首套新房的贷款首付比例均为30%，贷款数额也不得超过所购住房总值的70%。此新政一出，各大银行房贷工作人员纷纷表示，目前尚未收到上级银行下达关于“首套房首付比例下调”的指示，“首付款比例降至2成”暂不可能。,part 1 九月大事记地方动态,郊区“井喷”出让住宅商业用地，推动蓝色经济快速稳步发展,克而瑞观点：相对一些城市金融层面的放松，青岛一直执行相对严格的信贷政策，对市场起到了一定的稳定作用。而蓝色经济的大局规划，成为近期土地出让和房地产投资的导向，也将影响未来几年青岛房地产发展的格局。,青岛城郊地区土地拍卖活跃。前不久，即墨市刚刚公开挂牌出让10宗土地国有建设使用权，推动蓝色硅谷核心区 “两轴两带、一核四区”规划实行。 9月12日，胶南市国土资源局再次决定以拍卖的方式出让10宗国有建设用地使用权。 胶南本次出让的10宗土地的土地用途均以住宅和商业为主。本次拍卖的土地分布范围较广，涵盖在胶南市的各个地区，对推动胶南市蓝色经济稳步发展具有积极助力作用。据了解，此次出让的10宗国有土地，其中有6块地块以住宅用途为主，4幅地块以商业为主，这将大大改善胶南市周边乡镇的生活状况，并逐步完善周边配套设施，同时助力西海岸经济新区的发展。,“金九”行情成色不足，供应明显增加，成交小幅回落 市场相对稳定，需求后劲不足，“银十”市场谨慎乐观,9月份，青岛商品住宅供应量大增近50%，创近年月度新高；而成交继连续4个月上涨后出现下滑，并未如期待的再创新高。 10月黄金周青岛商品住宅市场成交量4.48万，可谓是开局不利。除节庆原因外，7、8月成交屡创新高后，需求后劲不足也是一方面原因。 目前经济情况有所改观，政策层面相对稳定，中央在十八大前基本不会出台新政。虽然土地市场明显升温，但是金融方面优惠政策有所收紧，市场持谨慎乐观态度。,part 1 九月大事记市场表现,2011年1月-2012年10月第1周商品住宅供求价走势,part 1 九月大事记数字楼市,9月商品住宅供应有明显的增长，成交环比略降，同比看仍处高位； 商业办公相对稳定，商业供应明显增加，成交情况也好于办公。 土地市场出现一定升温，但溢价率未有上升，区域规划刺激作用明显。,part 2 政策资讯,政策资讯,part 2 政策资讯政策资讯,政策资讯,part 2 政策资讯市场动态,政策资讯,part 2 政策资讯市场动态,part 2 政策资讯市场动态,part 2 政策资讯市场动态,政策资讯,part 2 政策资讯市场动态,政策资讯,part 2 政策资讯市场动态,政策资讯,part 2 政策资讯市场动态,part 3 商品房市场,统计对象：七区五市商品房（所有物业类型）,part 3 商品房市场量价供求走势,传统“金九”影响，众多项目集中开盘加推，致使9月供应量大增至218.56万 ，供求比达1.86。 9月商品房市场成交量为117.31万，较上月略减7.36万。成交均价7893元/，环比上涨4.24%。 市场的集中推盘和宣传攻势，并未催动成交继续走高。除调控环境依旧外，前期需求集中释放后稍显疲态。,2011年1月-2012年9月商品房供求价走势,2012年9月区域商品房供求价走势,part 3 商品房市场存量走势,9月，青岛商品房市场存量为1836.61 1735.36万，较上月增加45.79万。近期市场活跃度较高，促使市场去化周期降至15.65月。 8月，新增供应主要集中在即墨市、城阳区、胶南市致使这3个区市存量上涨幅度最大，其余各区市存量均有不同程度的波动；本月市南区（31.49月）的去化周期名列榜首，市北区（24.97月）和黄岛区（24.17月）紧随其后。,2011年1月-2012年9月商品房存量走势,2012年8月-9月区域商品房存量走势,part 4 商品住宅市场,统计对象：七区五市商品住宅(普通住宅、别墅、酒店式公寓),当日去化率50%以下,当日去化率50-70%,当日去化率70%以上,当月主要项目认购率,part 4 商品住宅市场开盘认购率,9月重点关注的开盘加推项目共有9个，城中城、时代城、中南世纪城等刚需首置产品，开盘当日都取得了较好的去化；金茂湾、香山美墅等中高端项目去化率也都接近半数，当月新开项目整体去化情况相对较好。,中南世纪城加推499套，惠后均价6800元/平，当日去化率近80%,时代城高层加推157套，惠后均价7100元/，当日去化率70%,蓝山湾二期开盘360套，惠后均价7700元/，当日去化率45%,时代城高层开盘508套，惠后均价6500元/，当日去化率90%,城中城悦景，开盘推出282套，惠后均价6300-6500元/平，当日去化率81%,金茂湾，开盘推出516套，均价18500元/平（含2500元/平装修）去化率40%左右,国信紫云臺，推224套，惠后均价13000元/平，当日去化率56%,康储桓竹苑，204套，均价13000元/平，当日去化率17%,香山美墅，推124套，惠后均价22000元/平，当日去化率58%,9月，青岛商品住宅市场成交量为94.11万，环比下降9.34%；商品住宅供应量169.33万，环比上升43.94%，因为供应量上升幅度较大，故本月存量上升，去化压力随之增大。 9月，七区开盘加推刚需首置项目较多，诸如城中城、时代城、中南世纪城、蓝山湾等项目，开盘去化率较好，使得七区成交占比增加。,part 4 商品住宅市场供求价走势,2011年1月-2012年9月商品住宅供求走势,2011年1月-2012年9月商品住宅七区与五市成交占比,part 4 商品住宅市场成交均价走势,9月，全市商品住宅成交均价7848元/平方米，因七区成交量占比回升，成交均价环比上涨2.24%； 9月，区域均价方面，8月，胶南市高端项目集中备案，成交均价大幅上涨，本月均价回落；市南区因金茂湾开盘热销，拉低区域成交均价；崂山区也因春光山色等低价项目的热销，成交均价环比下降。,2011年1月-2012年9月商品住宅成交均价走势,2011年1月-2012年9月商品住宅区域成交均价走势,part 4 商品住宅市场区域成交走势,9月，成交量小幅回落，但仍有即墨市、崂山区、李沧区、市北区是个区市成交量上涨。 9月，青岛商品住宅市场成交仍以刚需项目的去化为主，成交量前三名的区市分别为李沧区（15.13万平）、即墨市（14.54万平）和城阳区（13.88万平） 。,2012年1月-2012年9月商品住宅区域成交走势,2012年1-9月商品住宅区域成交占比,part 4 商品住宅市场成交面积段走势,9月，整体成交量下滑，70-90平面积段的成交继续保持领先优势；除90平以下面积段外，各面积段成交套数普遍下降，市场去化仍以70-100平为主。 9月，因青岛风景、城中城，时代城等楼盘刚需户型大量成交，本月90平方米以下户型成交占比环比上涨。,2012年1月-2012年9月商品住宅面积段成交走势,2012年9月与2012年1-9月累计商品住宅面积段占比,part 4 商品住宅市场成交总价段走势,9月，七区成交占比回升，使总价段50万以下产品成交量回落；而总价段50-100万成交量连续5个月维持上涨态势。 9月，因七区城中城，时代城，中南世纪城等多个楼盘刚需户型热销，50-100万总价段成交占比进一步扩大。,2012年1月-2012年9月商品住宅总价段成交走势,2012年9月与2012年1-9月累计商品住宅总价段占比,part 4 商品住宅市场商品住宅存量,9月，全市放量供应，供应量远大于成交量，存量大幅上升；去化周期结束了持续半年的下降态势，稳定在13个月。 9月，区域存量方面，存量前三名的区市依然是胶南市、黄岛区和胶州市；胶州市、城阳区本月供应量大增，供过于求态势明显，存量涨幅较大。,2012年1月-2012年9月商品住宅存量走势,2012年8月-2012年9月商品住宅区域存量走势,part 4 商品住宅市场排行榜,9月，时代城底价开盘热销，并及时加推，成交火爆，夺得月度金额榜和面积榜的双料冠军。 9月，面积排行榜上榜项目除晓港名城外均为当月开盘 、加推项目，七区有6个项目上榜；胶州青岛风景持续热销，本月加推再卖300余套，该项目累计销量已超过2500套。,2012年9月七区五市商品住宅成交面积排行榜,2012年9月七区五市商品住宅成交金额排行榜,part 4 商品住宅市场排行榜,9月，七区金额榜上榜项目多为本月开盘加项目，晓港名城和紫御观邸为降价后热销项目。 9月，五市金额榜上榜项目全部来自于胶州市、胶南市和即墨市；上榜项目以近期集中网签和近期开盘加推两类项目为主。,2012年9月七区商品住宅成交金额排行榜,2012年9月五市商品住宅成交金额排行榜,part 5 商业、办公市场,统计对象：七区五市商业办公,part 5 商业办公市场商业供求,2011年1月-2012年9月商业市场供求价走势,2012年9月，七区五市商业供求均有上涨，供过于求更加明显。供应量为29.40万，环比大增近一倍；但成交量仅为8.6万，环比上涨21%。本月市场均价为13786元/，相比上月涨30%，出现较大的上涨。 从区域成交表现上看，七区五市本月均有商业成交，即墨市、城阳区和胶南市成交量位居前三。本月即墨市以2.99万的成交量占据榜首，占总成交的35%，主力项目为世贸商都，成交1.14万。,2012年9月商业市场区域成交占比,part 5 商业办公市场商业成交结构,2012年9月与1-9月累计商业成交区域市场占比,2012年9月与1-9月累计商业成交面积段占比,2012年1-9月累计来看，即墨市成交占据明显优势，主要成交项目为世贸商都（1.14万）、即墨宝龙城市广场（0.56万）。 从成交面积段看，9月份90以下面积产品占到近三分之二，90-150面积段产品成交占比次之。从今年累计来看，90以下面积段也是成交的绝对主力。,2011年1月-2012年9月办公市场供求价走势,2012年9月办公市场区域成交占比,9月，青岛市办公市场供求均出现下降，供过于求态势趋缓。供应2.66万，环比大减约86%，主要来自来自空港国际中和紫薇广场三个项目；成交2.49万，环比减少37%。市场均价上涨32%，至13269元/，是由于卓越大厦 和名汇国际等 （均价4560元/）等项目的成交拉高了市场均价。 本月即墨市和莱西市均无办公成交。本月城阳区以0.86万排名各区域办公成交量第一；崂山区、市北区分列二、三。,part 5 商业办公市场办公供求,2012年9月与1-9月累计办公成交区域市场占比,2012年1-9月办公累计成交量来看，崂山区仍占绝对主力地位，市北区和黄岛区次之。本月，城阳区首创空港国际中心的大量成交使得城阳区成交占比大增。 从成交面积段看，本月因城阳区首创空港国际中心办公成交以小面积loft户型为主，90以下户型成交占比放大。,2012年9月与1-9月累计办公成交面积段占比,part 5 商业办公市场办公成交结构,part 6 土地市场,统计对象：七区五市商住办类土地,part 6 土地市场土地供应,9月，全市商、住、办类土地供应面积144.43万平方米，平均容积率为1.81，规划建筑面积261.92万平方米，环比下降17.37%，同比上涨245.43%；黄岛区珠江路南侧地块、李沧区少山路南侧、北方国贸西侧地块、即墨通济街道办事处鹤山路南侧地块等大体量商住是导致土地供应量维持高位的主要原因。,2011年1月-2012年9月土地供应规划建面及平均容积率走势,part 6 土地市场土地供应结构,本月土地供应以住宅、商业两用地为主，纯住宅纯商业用地供应较少，从供应区域上来看，本月土地供应覆盖9个区市，胶州市是土地供应主力区域；而规模上仍以大规模用地为主。,2012年9月土地供应用途建筑面积结构（万m）,2012年9月土地供应规模数量结构（幅数）,2012年9月土地供应区域建筑面积结构（万m）,地块位置,9月28日，青岛市国土资源和房屋管理局拍卖出让李沧区少山路以南、书院路以北、峰山路以东、北方国贸以西349-345-370213-006-008-0020地块，该地块占地面积3.4万平方米，规划建筑面积19.09万平方米，其中住宅8万、商业9.5万，地下商业1.7万。 该地块位于李沧区核心繁华商圈少山路以南、书院路以北、峰山路以东、北方国贸以西。地块周边维客广场、苏宁电器广场、北方国贸、中防商街等商业配套完善，商业氛围浓厚，伟东乐客城、银座中心等高端商业也在紧张建设当中，地块5.61的容积率，预计未来将建成又一大型城市综合体。,李沧核心商圈商服用地,part 6 土地市场部分供应地块分析,part 6 土地市场土地供应明细,part 6 土地市场土地供应明细,part 6 土地市场土地供应明细,part 6 土地市场土地供应明细,part 6 土地市场土地成交,9月，全市成交商、住、办类土地48幅，土地成交面积237.62万