华邦世家整合推广策略金玉堂0424.ppt

尊崇华府 荣耀归来 【巢湖华邦世家竞争战略初步构想】,本次提案要点,part1 第三只眼洞悉巢湖楼市 part2 “三把标尺”审视华邦世家 part3 “三大战役”突出重围,part 1,第三只眼看巢湖楼市,现象一 :“后巢湖时代”的尴尬,四县划出，公务人员省城迁徙2/3,庐江划置合肥,无为划置芜湖；含山、和县划归马鞍山。 巢湖市政府拆分前共有49个工作机构， 拆分后约有2/3工作人员迁徙至合肥生活。 巢湖移动、电信、银行也纷纷下调分部级别，高管层迁徙至合肥。,出巢市之尴尬，入合肥之机遇,有的人走了，更多的人来了； 回归合肥意味着大合肥时代的掘起； 相较于出市之后市场的短暂尴尬，入市之后的机遇要磅礴长远的多 新巢湖将以崭新的形象在大合肥的怀抱里茁壮成长,现象二 : 降价疯潮,谁家领降？谁家领量？,降价乱象，逐渐平淡,几大领降楼盘基本以价格“裸奔”的姿态直接降价 以中凯景湖豪庭为首，几大领降楼盘降价幅度从500-1500不等 中凯景湖豪庭降价之后冲突100套大关，其他几家均表现平平 降价之后，市场并未出现井喷，短暂走量之后最终归于平淡 买涨不买跌的观望心态市场逐渐弥散开来，事实证明，减法并不奏效,现象三 : 平淡无奇,结论,1、巢湖行政拆分带走部分高端客户群体是事实； 2、以价换量可以短期解渴； 3、各家开发商在推广上表现疲软； 但 中国 没有卖不掉的房子，何况是巢湖最好的房子！,行政人事逐渐明朗，公务员市场启动在即 几大楼盘来访量回温，市场需求有所提振 价格没有有继续下行，销量有所攀升 在新一轮市场高潮来临之前，锁定目标客群，及时引爆是可行的！,冷眼看后市,行政划分,市场尴尬,降价乱象,归于平淡,市场机会一触即发,三把标尺审视“华邦世家”,part 2,标尺一 产品条件 标尺二 营销手段 标尺三 推广系统,标尺 一,产品条件,一期产品去化及库存明细,微观产品,88产品去化率达72.84%，113-118去化率达49.21%，120-132去化率37.50%，138以上大户型去化率只有12.75%。 从产品去化情况判断，刚需和首套房占比较大，二次置业客户群体没有启动； 巢湖首屈一指高端品质社区未能启动改善性高端客群，充分说明项目形象和产品形象脱节，未能达到统一高度 项目形象提升还有很大的空间，客群挖掘也尚有很大空间,产品无可挑剔！,结论：,标尺 二,营销手段,1、豪华售房部+规范的中央景观区； 2、降价“遮遮掩掩”，不敢直面老客户； 3、销售团队“守株待兔”；,结论：,标尺 三,推广系统,推广形象与定位有差距！,华邦世家vs宏宇雍景湾,结论一：,华邦世家vs宏宇雍景湾,销售道具与定位有差距！,销售道具与定位有差距！,结论二：,现场包装欠缺精益求精！,现场包装欠缺精益求精！,结论三：,结论四：,2012太消极！,part 3,“三大战役”突出重围,直面老业主！,关键词：利益、老带新,第一战老业主攻坚战,400350！,具体实施：已售400户，以“老带新”的名义，给老业主装修基金，一方面直面降价问题，另一方面启动老业主介绍新客户。,利益驱动送礼送到底！,说明: 三线城市客户好面子，尤其乡镇客户更是贪小便宜，抓住客户心理，活动派发大礼，平时大量派发小礼以抓住来访客户的口碑。,线下主动出击！,第二战新客户“歼灭”战,关键词：重点歼灭、区域扫荡,乡镇直销，挖地三尺,散兵,柘皋,高岭,苏安,高宁,夏阁,居巢区,重塑推广系统，线上引爆巢湖！,说明:线上推广渠道下乡镇， 线下营销团队下乡镇。,第三战-系统整合战,华邦世家 三大节点活动引爆巢湖,战术一-线上引爆巢湖！,市场在做微效的减法 我们要做高效的加法,线上推广，鲶鱼效应 做沙丁鱼群里的活力鲶鱼,在有限的客群里做影响力带头大哥,【活动营销】,事件轴,时间轴,全家总动员 泳池开放,最美夫妻相 金秋拍婚纱照,儿童才艺大赛 圣诞、元旦、春节,6-7月,8-10月,11-12月,全家总动员,目的：目标客群景观区体验互动 主题：全家总动员 运动嘉年华 时间：6月-7月 地点：华邦世家中央景观区 奖项： 一等奖1名：马尔代夫全家游+10000元购房券 二等奖2名：香港迪斯尼全家游+5000元购房券 三等奖10名：西双版纳全家游+3000元购房券 优秀奖若干：黄山全家游+1000元购房券,目的：结合中央景观区造势 主题：最美夫妻相 华邦好生活 时间：8月-10月 地点：华邦世家中央景观区 奖项： 一等奖1名：克鲁兹一辆+10000元购房券 二等奖2名：钻戒一枚+5000元购房券 三等奖10名：ipad3一台+3000元购房券 优秀奖若干：1000元购房券,全城招募最美夫妻相,目的：借助儿童桥梁去化产品 主题：华邦有约 秀出你的姿彩 时间：11月-12月 地点：华邦世家展示中心 奖项： 一等奖1名：品牌钢琴一架+10000元购房券 二等奖2名：5000元奖学金+5000元购房券 三等奖10名：手风情3一台+3000元购房券 优秀奖若干：1000元购房券,儿童才艺大赛,活动营销结果,覆盖“老中青小”四代,战术二细节致胜！,现场不能有遗憾 细节不可无震撼,生活情景化的工地挡板,no.1 道路指示系统,no.6 样板房,no.2 现场围挡,no.3 现场售楼处,no.4 看房通道,no.5 标识牌,no.7 小区实景,现场无遗憾的重要细节：,no.1 道路指示系统,“沿途有我”,发光字,楼体巨幔,no.2 施工现场“星星点灯”,no.3 小区景观“春暖花开”,龙湖标准： 色、香、味、形、声,施工围挡绿植,