苏州良士文化地块全程策划报告 107页.pptx

,2012年度良士文化地块营销策划报告,苏州卓高营销机构谨呈 2012.11.02,报告目录,第一篇 传承 项目分析、swot解读,第二篇 超越 竞品解析、优势对比、客户锁定,第三篇 突破 产品建议、价值梳理、项目定位,第四篇 开拓 营销战略、占位推广,壹 传 承 项目分析 swot解读,1.1 项目素质分析,地理位置：相城大道东、外国语学校北 用地性质：住宅 占地面积：19380 建筑面积：约30000（含商业配套约2000） 容积率：1.52 建筑密度： 28% 绿化率： 37% 地块现状：地面基本平整,1.2 项目四至分析,北：湖沁花园，动迁小区； 中翔创世纪大厦，写字楼,西：阅城新尚广场，餐饮店居多；相城大道，区域最重要的交通干道,东：湖沁花园、外国语学校校区,南：外国语学校校区,1.3 项目swot解读,s优势解读,o机会解读,t威胁解读,w劣势解读,地理先决条件优渥，相城大道沿线绝版住宅地块，繁华之地一脉承传； 项目为苏州外国语学校双面环抱，传承了优美的居住环境与静谧的人文氛围。,项目规模较小，不利于高端形象及气势的塑造。,项目体量小，有利于营销节奏的把控，从而实现快速去化； 可依靠合人性化、创新性的产品规划及独特、差异化的项目定位，聚拢大批拥趸。,核心区南山檀郡明年继续推盘，活力岛板块住宅存量较大，客群分流严重。,贰 超越 竞品分析 优势解读 客户锁定,售罄,中惠地块,2.1 相城区住宅总貌,2.2 周边在售竞品一览,目前相城区住宅主要竞争区域依旧集中在活力岛板块，主城区及相城大道沿线竞争压力较小。,中惠地块,2.3 周边重点竞品跟踪,洋房,小高层,高层,超高层,融侨城 合景峰汇国际 水漾花城 水韵花都 班芙春天 康桥溪岸 红鼎湾 南山檀郡,区域整体以高层建筑为主，相城大道周边项目洋房、高层均有分布； 建筑立面风格及形态较为丰富，新古典主义、artdeco、欧陆风格等层出不穷；,70以下,80,90,100,110,120,130,140,150,160以上,融侨城 合景峰汇国际 水漾花城 水韵花都 班芙春天 康桥溪岸 红鼎湾 南山檀郡,区域竞争项目在售面积段集中在80-130平米之间，以90-120平米较为集中。,5000以下,6000,元,7000,8000,9000,10000,11000,12000,13000,14000以上,融侨城 合景峰汇国际 水漾花城 水韵花都 班芙春天 康桥溪岸 红鼎湾 南山檀郡,核心区普通住宅价格檀郡目前均价10500元/，红鼎湾高层相对较低，多层接近14000元/； 活力岛板块由于区域受冷，由原来的均价11000元/跌至目前9000元/。,10%以下,30%,40%,50%,60%,70%,80%,90%,100%,20%,融侨城 合景峰汇国际 水漾花城 水韵花都 班芙春天 康桥溪岸 红鼎湾 南山檀郡,目前活力岛板块项目销售率均在50%以上，但由于地块集中，存量积压较为严重； 相城核心区目前在售两个项目今年至明年存量依旧不小，对项目形成一定的竞争压力。,品牌,户型,价格,景观,配套,位置,外立面,融侨城 合景峰汇国际 水漾花城 水韵花都 班芙春天 康桥溪岸 红鼎湾 南山檀郡,客户对于项目购买除了对价格较为最为关注之外之外，户型、景观等也是其考虑的主要因素。,项目名称：南山檀郡,已推幢数,2.4 重点竞争个案分析,热销户型解析,建筑面积约89,建筑面积约123,建筑面积约86,产品借鉴、总结： 892+1房，南北通透，但走道较长，浪费了空间利用率，导致房间过小，舒适性补不够；此类户型功能价值较高，房源较为有限； 862+1房，南北不通透，布局较为紧凑，目前市场上主流的刚需房设计； 123边户型3+1房，虽不够方正，此类户型得到了改善型客户很高的评价，超大赠送面积，入户花园、双阳台设计；起居室虽朝东向，但大面宽设计深得客户青睐，大露台大享受；,项目名称：红鼎湾,户型解析,建筑面积约89,产品借鉴、总结： 892房，送入户花园，南北通透，户型方正、布局紧凑； 1323房2厅2卫，送入户花园，空间拐角较多，功能均满足，但欠缺舒适性 主要针对客群为周边工厂企业，首置年轻购房者，价格优势吸引很多刚需客户，因此面积段55、89的户型去化率最快； 由于地理位置、人居环境等原因，周边工厂伺绕，高层132的户型以及多层房源，由于总价门槛高，客群实力不匹配，导致改善型房源去化较为惨淡。,建筑面积约132,项目名称：康桥溪岸,户型解析,建筑面积约89,建筑面积约79,建筑面积约122,产品借鉴、总结： 89户型，功能2+1房，布局合理，是该项目去化最好的房源； 79户型，2+1房，南北不通透，赠送面积较大，总价控制有力去化较快； 122户型，功能性4房，起居室朝东，布局较为不合理，舒适性欠缺，去化一般； 主打中小型紧凑户型，吸引着各区域刚需、首置婚房客户，产品价值较高且价格便宜，所以去化情况较为理想。,项目名称：水漾花城,户型解析,建筑面积约90,建筑面积约120,产品借鉴、总结： 90舒适2房，户型方正，区别于其他项目小户型设计，以舒适性代替功能性； 1203房3厅2卫，布局紧凑，以大开间起居室与主卧为卖点，同样强调舒适性。 水漾花城主要针对客群是陆慕镇上改善型客户，所以其项目大面积户型种类较多；再加以其自带100万方商业配套，去化情况持续良好；,2.5 市场总结分析,主城区竞争压力较小，目前主要在售项目为南山檀郡及红鼎湾；未来地块竞争较小，仅为2010中惠住宅地块，规划未出；项目明年存在较大的市场机会； 主城区项目主打区域及品质，以南山檀郡为主力，产品价值较高，品质形象塑造成功，客群集中，销售虽未呈火爆趋势，但持续去化，销售情况稳定；预测明年仍有少量房源推出； 活力岛板块住宅同质化严重，存量较大，很多楼盘以价换量，明年形势依旧不容乐观； 由于区域性质及客群特征都有所区别，主城区住宅以改善型房源提升项目调性，而活力岛板块则以争夺刚需客户为主。 项目应以为其匹配先天的地段价值，创造较高价值的产品力和突显人居的舒适性为突破点，争取到更多区域更多类型的意向客户。,从周边客户情况与项目自身定位分析，本项目客户来源： 本区域：70% 周边乡镇：20% 周边区域：10% 购买需求： 以改善型自住为主力,周边项目客户情况,启示一：项目自身相城核心区有大量的机关事业单位人员、商贸城私营业主，急需改善居住环境，项目可直接深度牵引,启示二：项目周边乡镇以邻近区域大量拆迁客户，拥有几套住房，改善居住环境，项目可深度挖掘，直接锁定为项目客源,启示三：东环路为主的苏州其他区域客群，较多以首次置业为主，改善性为辅，可作为项目辅助客户,2.6 项目客户锁定,项目客户属性分析,【工作区域】： 主要相城区周边的行政机构、事业单位； 相城区的中小学及医疗单位； 相城区周边的工厂企业、写字楼 中翔商贸城私营业主。,【生活区域】： 相城区中心主要拆迁小区，安置房； 还有一些租住在湖西东环沿线的苏安、东港等老新村； 相城区周边乡镇等。,客户地图扫描,叁 突破 产品建议 价值梳理 项目定位,3.1 项目产品建议,项目建筑面积约3万方（其中商业配套约2000）， 容积率为1.52，建筑密度不大于28%,基于以上条件，本项目有：,1,全部小高层（11层以下）,2,部分小高层+别墅,3,部分（超）高层+别墅,3种模式进行规划排布,鉴于项目体量以及地形限制，规划联排别墅所能体现的价值点较低，价格无法拉升，难以实现项目的最大利润空间； 项目本体（满足日照标准、做足容积率）结合市场情况及客户接受度，卓高对本案规划设计特作出以下建议：,布局原理：1、将中大户型集中排布在地块北面，直面景观大道，优化大户型的观景优势和居住环境，从而将中大户型产品做到价值最大化，从而实现项目利润最大化！ 2、将商业配套排布在项目东边，以一层或一拖二层的建筑形态设计，辐射其外部住宅消费群，且与派克公寓底商衔接，营造商业氛围。 户型配比：95：112：128= 64户：96户：80户=4:6:5，以改善型居住为主力。,产品规划出发点：,1、2、3#为一梯两户3单元，每层6户，单户面积约112、 128（东西边户）,4、5#为一梯两户3单元，每层6户，单户面积约95、 128（东西边户）,3.1.1 住宅总建预测,按上述规划计算，住宅总建如下表：,3.1.2 建筑风格建议,结合项目本身的立地条件，建筑风格的判定将考虑一下几个因素： 1、项目地块虽为相城大道沿线，但被阅城新尚广场阻隔，四周均被环绕，通达性不够； 2、项目建筑高度在25米以下，且规模较小导致昭示性较弱； 3、如何与周边风格形成差异化？如何利用建筑符号有效地突显自己？,现代风格 玻璃幕墙,立面挺拔，建筑顶部几何造型可拔高整体建筑高度，加强项目的昭示性；玻璃幕墙可增强立面的美观度，以及树立项目的标示性！,3.1.3 景观设计建议,200米中央景观大道 打造一条长达200米、贯穿小区东西向的中央景观长廊，结合各季花卉植被、庭廊花架端景、砖面步道等，融观景与休闲（憩）为一体，营造出公园般诗情画意的人居环境,注：不建议引入水系景观，后续维护费用高昂；以各节气的花卉、绿植作为沿景观大道最主要的排布，令业主一年四季都有不同的观感体会。,3.2 产品附加值建议,刚需型（40%）,改善型（60%）,价值体现 满足基本居住功能,锦上添花 兼备舒适性/享受性,价值体现 满足换房需求，注重享受与便利,价值峰点 可以享受到别人未曾享受的！,突围重点,规划楼幢：4#、5# ； 单户面积：95 规划户数：4*8*2=64户 ； 规划总面积：约6080 设计亮点：南北通透；2+1房；一步到位；舒适性 功能性满足区域内刚需客户置业要求，以小3房满足基本空间需求； 舒适性以南北通透的小户型设计打击南山檀郡等类似面积段的产品，注重居住的舒适性；,3.2.1 附加值户型建议,规划设计理由： 1、目前市场刚需客户仍然占比较大，项目设计部分90左右小户型，以吸引区域首次置业客户； 2、小面积、低总价，走量快，减轻项目销售及资金压力； 3、以南北通透、小3房，将小户型做到极致，以差异化提升产品价值； 4、利用较高的产品力，拉升价格，进一步实现利润空间！,小户型设计,建筑面积约90,建筑面积约93,户型借鉴： 1、90左右的户型，均做到了南北通透；利用“偷面积”、“赠送空中花园”等手段，将户型设计成3房2厅1卫，布局紧凑，功能齐全； 2、本项目小户型面积拉到了95，在满足功能的前提下同样注重空间的从容和舒适性，附加值及性价比极高！,建筑面积约89,以下参考户型均来自卓高数据库,规划楼幢：1#、2#、3#（4#、5#边户） 单户面积：112，128（边） 规划户数：96+80=176户 规划总面积：约20992 设计亮点：112舒适大3房首置/首改 128功能4房（3+1）纯改善型,规划设计理由： 1、中大户型做两类户型，拉伸产品线，扩大客户范围； 2、112布局合理紧凑合理，总价得到有力控制，诉求以舒适大3房（3房2厅2卫），高性价比得以体现； 3、128做到3+1房，与市场上常规的140四房形成价格剪刀差，吸引更多的改善型客户；,中大户型设计,以下参考户型均来自卓高数据库,建筑面积约110,建筑面积约128,户型借鉴： 1、110左右做到了3房2厅2卫，户型方正，功能性、舒适性兼顾的高性价比户型； 2、130以下做到了4房2厅2卫，超前设计：户型方正，动静分离，人性化设计，标准型4房改善户型。,3.2.2 附加值 底层花园,底层私家花园设计 每一幢底层均采用私家花园设计，以木栅栏等做围合； 将底层每一户私家花园延伸到社区中央绿化景观，呼应融合，将社区打造成名副其实的 全景化公园社区； 以底层带花园户型，促进底层房源的销售，树立项目价值标杆，使项目人居价值得到更深入、更完善的体现。,3.2.3 附加值 人车分流,全地下开挖/全地下停车,考虑项目体量较小，人车行道均受限制，因此建议采用先进的车流、人流动线设计及停车系统，保证小区居民优良的居住环境和出行安全，进一步拉升项目的人居价值，从实处提升项目品质！,3.2.4 附加值智能科技,出于项目体量的限制、开发成本的控制，打造绿色科技大宅显然无从说起！ 但利用日新月异的智能化系统，尤其是网络方面的技术革新与普通住宅结合应用，可以带给项目希望“走智能化社区”路线的一个全新的视角！,科技大宅？ no!,themegallery is a design digital content & contents mall developed by guild design inc.,1、入侵报警: 入户红外幕帘报警，户外红外幕帘安防。,u-home下的 便捷生活！,7. 光纤入户: 业主可极速上网，尽享畅快。 8. 无线网络覆盖: 全区无线网络覆盖，自在网络遨游。,4. 24h太阳能供热: 太阳能采热供水，感温馨舒适。 5. 断桥隔热型材:实现门窗的三道密封结构，合理分离水汽腔，成功实现气水等压平衡，显著提高门窗水密性和气密性。,3. 车辆远程识别: 车道设远程读卡器、挡车器，实现对车辆出入的自动化管理。,2. 多功能门禁控制: 门禁系统，通过感应卡、指纹、钥匙识别等方式，有效识别住户和访客的身份。,全面智能的安全社区,节能环保的温馨家居,6. 户外太阳能照明: 太阳能户外照明系统使社区达到环保、节能、便捷、安全的效果。,u-home创新智能好享家！ u-home是什么？u，即ubiquitous，无处不在之意。它实现了网络对灯光、地暖、空调、家用电器等的远程控制，生活自在随心。 u-home是e-home的革命性进步，e时代的特点是数字化，其网络服务是被动的，它需要人找网络；而u时代的特点是网络无时无刻、随处随地在身边，其网络服务是主动的，是网络找人，它可以实现人与物、物与物、物与环境的无障碍对话。,先进设备展示,3.2.5 项目智能定位（项目usp）,现 代 智 慧 型 社 区,概念 定位,我们不是朗诗,没有恒温恒湿,我们要的是便捷与安全,u-home新智能住宅,3.3 价值体系构建,add your text in here,add your text in here,add your text in here,add your text in here,add your text in here,click to add text,click to add text,click to add text,click to add text,click to add text,稀缺性区域价值，差异化产品路线,相城大道旁，繁华商业，cld核心,外国语学校，慧心之地，人文氛围,区域价值1,区域价值2,极具性价比的户型典范,全景化公园社区、人车人流,产品价值1,产品价值2,苏州首创u-home智能家,产品价值3,产品价值：差异化+唯一性,3.4.1 项目形象定位,主 城 精 品 人 居 首 座 智 慧 型 社 区,主城=相城大道与城中心无缝对接点 精品人居=3万方精致型体量+全景化花园景观+户型典范 智慧型住宅=u-home智能网络系统+外国语学校旁（智慧的象征） 首座=产品定制差异化+人居理念唯一性,定位策略,市场对比项目的选择说明：由于房地产产品所独具的地域性特点，在选取价格比对项目时，第一原则为选择同区同质项目，但某些项目所具有的特殊性，应在更大范围内寻找价格标杆进行补充比对才能使结果更趋于客观。,3.4.2 项目价格定位,价格策略地段、环境对比,价格策略产品对比,价格策略景观设计对比,价格策略开发品牌对比,价格策略物业管理对比,价格策略工程对比,价格策略汇总对比,对比项目分析，本案在整体方面有一定优势，在区域内处于较高定位！,价格策略对比价格,对比本项目系数之和权重得出本项目销售价格为：10170元/,价格策略建议价格,鉴于卓高独特的营销渠道模式，项目整体客户量提升幅度至少在50%以上，从而提升项目整体销售情况，销售价格有一定的溢价空间，销售价格相对市场价格做一定提升，根据客户量增加量与销售价格关联对比度，以对比基准8%计算，本项目销售价格可以提升4%，即销售价格提高400元/。 遂，卓高建议销售价格为：10570元/,项目预计销售额：住宅2.86亿， 商业5000万！ 预计项目总销：3.36亿！,3.4.3 项目总销测算,肆 开拓 营销战略制定 营销节点排布 占位推广执行,4.1 项目营销策略,营销节奏,推广策略,营销总策略,形象高举高打 价格高开中走,短 平 快,预热期炒概念 销售期打产品,形象期、预热期运用大众媒体先炒“什么是u-home智能家？”概念，引发市场高度关注与热议； 蓄客期、强销期利用大众、小众、渠道、现场多管齐下，以“产品”真正打动客户（户型、景观等），引发一批又一批的销售高潮。,4.2 项目推盘节奏,先炒概念,小户型主力,大户型 压轴,首度亮相：形象期不说产品，只炒“智慧型住宅”概念，引发潜在客户对项目的高度关注！,一次开盘：首次开盘以小户型95为主力，以价值点极高的产品力及首次开盘“低调”的价格快速占领市场，将项目真正做“热”！,二次加推：将112、128中大户型位置最好的1#、2#、 3#保留至二次加推，拉升项目整体价值、价格，从而实现利润最大化！,首次开盘,持续销售期,形象导入,2013.5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,2014.1月,客户蓄水期,售楼处进场,样板房公开,二期开盘,工地围墙、户外,形象亮相 高调展示,渠道纵深 媒体接力宣导,开盘造势 全方位媒体铺排炒热气氛,户外、围墙选址 大众媒体亮相，形象秀稿,精品物料制作，售楼处包装、营销中心公开活动，网络、短信、dm、巡展,户外更换、网络、短信、dm、软文、专题炒作、巡展、sp活动,开盘仪式、样板房公开、户外网络、短信、巡展、专题炒作等线上线下全方位媒体攻势,持续老带新余房去化,短信、软文、专题炒作、巡展、老带新,预约登记,一期开盘,2月,持续热销,二次开盘,开盘造势 拔高项目价值炒热气氛,4.3 营销节点排布,产品为核 以智慧型社区代言整个区域人居标杆，通过产品价值提炼，突出产品特有的卖点，全景化公园景观，人车分流，性价比户型等要素向客户有效灌输,体验为先 配合不同的营销节点，通过楼盘形象展示部分，给客户营造品质高端的看房体验，将体验式营销贯穿销售的每一个环节；,渠道为王 通过精准的渠道营销，拓展新的客户资源，短期内大量蓄客，为销售提供有力支撑；,全城造势 占位全城，高调展示项目，提高区域关注度和口碑相传，实现对区域内外客户的有效牵引，楼市旺季之际，紧抓周边学校、商业、医院等配套宣传造势。,4.4 项目营销核心,工地围墙、高炮、看板、精神堡垒增强现场感染力，案场物料全面落位（销平、派报、折页、宣传板）；售楼处包装强调项目尊贵感品质感,精包装（高端展示，感官体验）,树立区域标杆，展示高端形象，通过户外在重点地段拦截目标人群（户外、路旗、高炮、看板），进行周边区域的派单计划，相城大润发，东环大润发巡展、社区横幅、短信群发,巧广告（线上线下，媒体轰炸）,通过业主答谢回馈活动，实施已购业主介绍奖励政策，现场、区域化sp活动迅速建立区域热点关注，形成口碑传播（路演、房交会等）,重口碑（老带新、活动营销）,深拓展（圈层营销，精准拓客）,利用卓高的商会资源，银行vip高端客户，4s店客户，电话拷客，陌拜等途径，锁定项目目标客群，深挖潜在客户资源,4.5 项目推广核心,工地包装个性化，凸显智慧、品质、人文气息； 在项目主入口在建区域设置工地围墙，异形，强烈色调反差，聚焦眼球，吸引项目周边客户眼球，展示项目高端形象。,核心举措1-形象展示,【工地围墙】,耀智慧/智能改变你想象 居繁华/醇熟配套生活汇 汇名校/咫尺浸润书香境 成新境/良士力作献姑苏,围墙文字,位置设定：可设置在项目主入口或者商贸城沿街显著位置 进驻时间：预计在2013年初入驻 装修建议：1、整体装修体现智慧型住宅理念，引入科技创新，建议采用暖色调，凸显人文气息。空间小型精致而不失奢华，极具品位而体现时代感、尊贵感。 2、打造u-home智能家体验中心，建议完善各功能区，同时为了节省空间，可采用壁挂式沙盘或电子沙盘，影音播放区可设置弧幕影院，营造高端客户体验。 3、可借助3d仿真、vr全景和网络视频技术，多媒体显示屏，真实展现项目沙盘、商业氛围、户型分布、楼层分布、户外景观等，融入客户互动体验，制造身临其境感受。,【接待中心装修建议】,核心举措1-形象展示,【户外媒体位置建议】： 高炮：以点概面，封锁至相城区、东环路主要干道，在市区至相城区必经要道227省道、上高路附近设置高炮 户外看板：现代大道或中新路看板、东环路看板、相城大道看板 引导旗：东环沿线道旗、相城大道道旗,核心举措2-户外出街,报纸、杂志、网络媒体、广播、软文炒作全面轰炸，炒作项目概念，宣传项目价值点及预约、开盘信息！,网络媒体：搜房网、365网络、新浪、腾讯等 报纸媒体：苏州日报、姑苏晚报、城市商报 杂志媒体：楼市商情、楼市周刊、居周刊等 广播媒体：104.8交通广播,核心举措3-大众媒体,短信、直邮、派报等小众媒体铺排、直击项目目标客户,在项目公开、开盘前，在周边老的社区拉横幅，有效吸引改善客群关注,根据营销节点铺排，采用短信投放，精准数据库直击目标人群,直邮，或电信账单形式，附带项目海报，告客户书、小礼品等体现对客户的尊重，提高其对项目好感度,在中翔商贸城、东环及相城大润发、家乐福巡展，派报、路演活动有效吸引关注,核心举措4-小众媒体,【开盘节点排布】,根据项目总体量，建议项目分两次开盘，多次引爆市场，制造焦点，形成热销效应！,首次开盘,分 次 开 盘，持 续 引 爆,2013年10月,二次开盘,尾盘去化,2013年12月,2014年年初-,核心举措5-分期开盘,【感官体验及现场营造】 u-home智能家产品发布会 (邀请嘉宾参加项目产品发布会，产品形象展示，新闻炒作、u-home智能网络全面体验之旅) 示范区开放，风情体验之旅 (用身临其境展示项目建筑规划与品质及无与伦比的地段优势，样板间集中展示，现场礼品赠送) 售楼中心公开&盛大开盘活动 (以案场为前沿阵地，通过现场的氛围营造和活动铺垫，显著提高项目调性，增进口碑传播),突破期房概念，增强客户良好的感官体验，树立楼盘高档形象，提升客户对项目的价值认同！,核心举措6-体验营销,【机关单位/学校/医院内部团购活动】 企事业大型团购活动 针对该类以改善型客户集中的区域企事业单位，举办内部团购活动，以诱惑力较大的团体优惠吸引更多客群，全民营销！ 承办/冠名企事业员工活动 (以项目的名义承办区域内企事业单位的员工活动/比赛，打入内部、持续影响，深入挖掘圈层客户),核心举措7-圈层营销,【活动联映及客户回馈】 中小型客户暖场及老带新回馈活动 (举办诸如相亲会、摄影展、音乐会，有奖竞猜、看房团等邀请意向客户参加，赠送礼品或电影票，实施老带新优惠举措) 黄金年代 幸福有“礼” 巡展计划 (在项目周边进行宣传，通过工厂企业路演、卖场巡展、行政事业单位陌拜，派发海报礼品等形式组织看房优惠活动) 开盘/房展会菁英置业计划 (进行项目形象及卖点展示，蓄水客户，同时组合部分优惠活动在开盘及住博会期间进行。),在项目强销期及持续期，通过优惠活动及感恩回馈，增强活动体验加速客户对项目认知，产生强烈认购意识！,核心举措8-sp活动,项目网站为高调形象展示窗口，广告画面中链接官方网站，提供在线咨询，动态发布；结合微博、论坛等发布项目信息、活动资讯。,苏州首座u-home智慧型社区,【项目网站】： 在线客服：客户通过即时客服端程序直接联系售楼处，启动聊天窗口，完全模拟现实售楼处交流形式； 网页电话：访客点击网页上的按钮，同售楼处客服语音交流，完全免费； 网上预订：客户可以预订目标房源。,【微薄选择】： 建立项目专属的新浪微博、腾讯微博等，借助微博传播广、时尚流行的特征，引发热点。,核心举措9-微博网站,【论坛灌水，发帖炒作，有奖活动】： 专人在网络论坛上发帖进行炒作，可选择以下形式：论坛征文“安家#，我有话要说”，论坛拍卖“#5天大联拍 时尚电器【免费】拿”，祝福#，抢楼“油”礼等等，持续炒热人气,搜房电商平台精准覆盖购房人群，千余场看房活动，百万级的客户数据库，中国最大的房地产电商平台,日均访问量 3676万 日均访问人数 173万,新浪乐居电商平台依托全球中文第一门户新浪网，导入其亿万用户关注，融汇自身精准目标受众，拥有极高的客户满意度，网络广告市场占有率第一。,电商频道全面涵盖了目前主流的电子商务交易方式；采用电商平台凸显了智慧型社区的要义。,搜狐e购房中国房地产在线交易权威门户，在线购房、在线卖房、爬房等综合房地产购房平台，团购、秒杀、竞拍、抢购，多样化竞买模式，第三方支付保障,【三大电商平台】,核心举措10-电商平台,形象导入期 （2013年5月初-2013年6月底）,推广任务：树立项目形象，导入项目信息，形成项目在苏州市场知名度和关注度，为后期蓄客做好准备！,【slogan: 中央之境 智者官邸】,4.6 阶段推广执行,第一阶段,【推广主题】 礼遇智者人生 聚焦中央 核心区首席u-home智慧官邸 【阶段重点】 1、大众媒体秀稿 2、围墙出街 3、户外出街,【媒体配合】 户外高炮、看板、引导旗，以“智慧型人居标杆”全面宣传项目高端形象，概念炒作，树立项目知名度； 苏州日报、姑苏晚报、搜房网络软文等炒作智慧型住宅理念，提升项目整体区域价值，树立项目形象； 【渠道配合】 渠道资源整合、建立并完善项目资源数据库； 进行客户资源的排摸梳理工作，为下期拓展做好准备；,客户蓄水期 （2013年7月底-2013年9月底）,推广任务：结合项目整个推盘策略与售楼处进场节点，以圈层营销及体验式营销为手段，以线上媒体、线下渠道拓展、活动营销为主线，将项目全城造势，为开盘积累大量有效客户。,4.6 阶段推广执行,第二阶段,【推广主题 】 北城核心区 醇品生活汇 相城大道旁95-130金质智慧宅邸 尊荣预约中 【阶段重点】 售楼处公开活动 大众媒体亮相 户外更换 线上线下媒体铺排 渠道拓展,【媒体配合】 户外进行售楼中心公开信息、项目产品信息、销售信息的导入； 报纸、广播全面释放项目售楼中心公开信息，请媒体至现场进行拍摄，增强曝光度。 网络、软文、短信、直邮、横幅等小众媒体阶段性推广，论坛发帖、微博炒作。 【渠道配合】 渠道拓展全面展开，针对项目周边拆迁户、商贸城私营业主、政府事业单位工作人员进行有效地针对性的派单、陌拜； 共享银行vip客户及4s店高端客户资源，举办相关酒会、试驾活动等； 对卓高现有商会资源进行项目信息推介，梳理卓高现有客户资源，call客并集中邀约举行产品推介会；,接待中心公开：接待中心开放当天，举行盛大的项目亮相仪式，设置舞狮、点睛等一系列活动，同时邀请政府及开发商高层共同来启动项目，树立项目标杆地位。,智慧起航：举行产品说明会，公开认筹，自当日起可办理vip卡；项目开盘后成功购房的持卡客户可享受“日进百金”优惠，同时进行积分，每积一次分拥有一次抽奖机会，在项目尾盘期进行最终抽奖，满足获奖者一个家庭梦想,【接待中心公开暨“智慧起航”产品说明会】,阶段性活动主题,开盘强销期 （2013年10月-2014年1月）,推广任务：5、8月两期项目高调开盘，6月样板房全城绽放，线上媒体线下渠道不断深入，在前期大量蓄客的基础上保持项目的开盘热销！,第三阶段,4.6 阶段推广执行,【一期开盘推广主题】 智慧之光 全城溢彩 相城中央95-130智能学区房，总价*万起，盛大开盘！ 【二期开盘推广主题】 一期倾城售罄 二期华丽开演 128平米奢适四房，智者生活样板，火爆开盘预约 【阶段重点】 项目开盘仪式 样板房开放仪式 户外更换 媒体炒作，点对点宣传 渠道纵深,【媒体配合】 更换户外高炮、看板、引导旗，全面释放开盘、样板房公开信息； 配合营销节点，大众媒体、小众媒体、线上线下全方位立体式推广铺排 【渠道配合】 深挖渠道，重新梳理前期未购客户，拓展新客源； 大润发、家乐福等购物场所派单、路演，巡展； 启动菁英置业计划，团购计划，看房团； 大型开盘仪式，样板房公开活动；,【两期盛大开盘】,位置设定：可选择相城区五星级白金汉爵酒店 公开时间：预计在2013年5、8月 活动建议：大型歌舞演出，自助餐，幸运抽奖，产品说明会，启动菁英置业计划、大型团购计划，邀请主流媒体前来报道，通过活动造势，形成热销氛围；,阶段性活动主题,【样板房公开活动】,位置设定：售楼处及样板区 公开时间：预计在2013年6月 广告主题：天物，玉琢成器，95-130智者生活样板尊荣盛放 装修建议：1、88小户装修以简约为主，时尚个性化家装，据年轻人特点配备少量u-home展示。2、127大户装修凸显奢华大气，尊贵格调，显示大宅智慧风范，全方位展示u-home 智能化设施。 活动建议： 样板房体验之旅活动，邀请看房团看房，抽iphone大奖，国外双人游。,阶段性活动主题,持续销售期 （2014年2月-）,推广任务：两次开盘之后，项目进入持续销售期，进行余房去化，线上推广以存量优质房源清盘低价发售为主要诉求点，线下以老带新推荐成交为主！,4.6 阶段推广执行,第四阶段,【推广主题】 中央之境 智慧官邸 清盘在即 收官最后*席 典藏压轴推出 限时抢购 【阶段重点】 有效媒体投放 持续性sp暖场活动 户外更换 老带新启动,【媒体配合】 户外高炮、看板、引导旗，全面释放项目清盘销售信息； 通过网络软文，搜房社区互动等炒作项目价值及热销； 短信、横幅等小众媒体宣传项目最后珍藏优惠放送，造成抢购氛围； 【渠道配合】： 前期客户深入梳理回访； 针对相城区机关事业单位，大私营业主call客，电销辅助； 案场暖场活动，启动老带新，促进客户成交；,活动主题：给“爱”一次惊喜,活动主题：在项目持续销售期，针对目标客户，组织一次与爱、与婚姻相关的活动，新婚夫妇，或者结婚7年以上的夫妻，购买我们房子，均可给予一定优惠，并给予一个礼物，以爱之名，促进目标客户快速出手；,阶段性活动主题,做中国最优秀的房地产增值服务商,卓