杭州整体房地产市场研究报告（163页） .ppt

1,2,worken & d-well integrated marketing group,华坤道威整合营销机构,杭州华坤市场研究有限公司 二00六年六月,万科杭州整体房地产市场 研究报告,3,杭州城市概况,杭州经济运行,杭州消费需求特征,杭州房产政策,杭州房产竞争态势,杭州房产市场发展演进,杭州房产供应,1,2,3,4,5,6,7,结 构 框 架 图,4,1,5,1,城市概况,交通状况,杭州交通网络发达，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。,铁路,城站和东站两个火车站，沪杭线、浙赣线、宣杭线、萧甬线。每天有116趟旅客列车进出 。,公路,杭沪、杭甬、杭宁、杭金衢高速公路 和104、320国道，以及省道和绕城公路“七环一射”高等级公路网架路。,航空,萧山国际机场，距市中心27公里。,水运,京杭大运河贯通北京和杭州,杭州位于中国东南沿海，浙江省北部，钱塘江下游北岸，京杭大运河南端。浙江省省会，全省政治、经济、科教文化中心，全国重点风景旅游城市和历史文化名城，副省级城市。,6,1,城市概况,行政区划,2001年，萧山、余杭撤市变区，正式并入杭州市区。目前杭州全市总面积16596平方公里，其中市区面积3068平方公里。,杭州市区下辖8区3市2县。 8 区：上城区、下城区、拱墅区、江干区、 西湖区、滨江区、萧山区和余杭区； 3 市：富阳市、临安市、建德市 2 县：桐庐县、淳安县。 主城区面积最大三区域： 西湖区，263平方公里 江干区，210平方公里 拱墅区，88平方公里 主城区人口密度最大三区域： 上城区，17509人/平方公里 下城区，11114人/平方公里 拱墅区，3417人/平方公里,7,1,城市概况,行政区划,总面积263平方公里，辖5镇、2乡、7街道，有116个社区、55个行政村 拥有”旅游西进”规划的六大景区中的五景区。 人才荟萃，拥有大专院校及科研院所近百所。 高新技术企业云集，商贸业发达，中介服务业发展迅速。 转塘等3大城镇改造步伐加快，西湖、转塘两大科技经济区块建设初见成效。,总面积210平方公里，辖4个镇、4个街道 杭州市重要的交通枢纽。拥有火车东站和汽车东站。萧山国际机场峙江相邻；沪杭甬高速公路和沪杭、浙赣、杭甬、杭长铁路在此交汇。 “城市东扩” 使其成为未来杭州大都市的中心区。钱江新城正在建设中 区内拥有多个园区：杭州高新技术产业开发区、江干科技经济园、杭州私营经济园区,1996年12月经国务院批准设立。面积73平方公里，辖西兴、长河、浦沿三镇 内外交通发达。钱江一桥、三桥、四桥、七桥；浙赣、杭甬铁路，杭金公路，浙东运河纵横贯通；钱江二桥，沪杭甬、杭金衢高速公路擦境而过； 滨江是杭州市跨江、沿江发展的战略重地 ，目标是以高新技术产业为重点，教育、科研、旅游、商贸、居住协调发展的现代化新城 在基本建设、招商引资、项目审批、人才引进等方面享受杭州市级权限和政策。,部分行政区介绍,8,1,城市概况,人口概况,2005年11月1日零时，杭州市常住人口为750.3万人，年均增长1.75。 2005年底杭州市常住人口为 750.7万人。 全市共有家庭户248.03万户，户均人口2.83人。与五普数据相比，户均人口减少0.16人。 来源：2005年杭州市1%人口抽样调查主要数据公报,西湖区和江干区是杭州主城区中人口数量最大的两区域，占市区比重均超过10%。滨江区作为新兴区块，目前人口数量仅为市区的3.2%。（萧山区、余杭区除外）,人口区域分布,9,1,城市概况,人口概况,人口老龄化趋势加强。,城市化进程加快。,杭州市区非农业人口比重以每年3%左右的速度递增。04年增幅比较明显。,65岁以上人口占10.23%，较“五普”上升1.4个百分点。,联合国规定，60岁以上人口比例达10%或65岁以上人口比例达7%就属于老龄化国家/地区,10,1,城市概况,人口概况,西湖区人口发展后劲不足，年增长量逐年递减。 江干区年增长2.53万左右，增幅最大。 滨江区人口发展后劲十足,西湖、江干、滨江三区对比,城市化带来的农民向城镇居民的转化;,企业入驻,大量员工落户;,商品房交付带来的人口增长;,滨江区人口增长主力,11,1,城市概况,城市规划,经过20年的努力，经济社会发展主要指标达到或接近发达国家水平。进一步发挥杭州在以上海为龙头的长江三角洲地区重要中心城市的辐射带动作用和在全省的政治、经济、文化中心作用，强化科技创新和中心城市的综合服务功能，力争把杭州建成经济繁荣、科教发达、文化昌盛、环境优美、社会文明、生活富裕的现代化国际风景旅游城市。,近期：2001-2005年,中期：2006-2010年,远期：2011-2020年,远景：展望到2050年左右,规划期限,城市发展目标,12,1,城市概况,城市规划,城市规模,2005年城市建设用地为290.39平方千米，人均92.77平方米 其中：中心城区为256.53平方千米，人均90.33平方米； 2020年城市建设用地为453.00平方千米，人均101.80平方米 其中：中心城区为369.92平方千米，人均99.98平方米。,城 镇 规 模 与 布 局 结 构,人口规模：,用地规模：,城市发展方向,城市东扩，旅游西进，沿江开发，跨江发展，实施“南拓、北调、东扩、西优”的城市空间发展战略，形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的格局。,13,1,城市概况,城市规划,城 镇 规 模 与 布 局 结 构,14,1,城市概况,城市规划,城市布局形态,城 镇 规 模 与 布 局 结 构,组团职能,从以旧城为核心的团块状布局，转变为以钱塘江为轴线的跨江、沿江，网络化组团式布局。形成“一主三副、双心双轴、六大组团、六条生态带”开放式空间结构模式。,中心城区由主城、江南城、临平城和下沙城组成（一主三副）。,15,1,城市概况,城市规划,城 镇 规 模 与 布 局 结 构,组团职能,下沙城,由下沙、九堡、乔司镇组成 规划城市人口50万人，城市建设用地53.47平方千米。,六大组团,塘栖组团,东部为居住生活区，西部为工业园区。 规划城市人口10万人。,良渚组团,规划城市人口10万人。,余杭组团,规划城市人口18万人。,临浦组团,规划城市人口14万人。,瓜沥组团,规划城市人口15万人。,义蓬组团,规划城市人口8万人，远景控制在40万人左右,16,1,城市概况,小结,便捷的交通条件使杭州与国内外各个城市的连接日益密切，为城市发展和行业发展带来有力的经济支撑。城市的对外辐射功能也增加了杭州房产市场的需求范围。 大杭州概念的深入人心，有效的拉近了杭州周边区域到杭州市区的心里距离。对杭州周边地区的房产行业发展起到了很大的带动作用。 城市化进程的加快以及大量外来人口的进入不但为杭州的经济发展注入了活力，而且为杭州房地产市场的高速发展提供了基础。 “一主三副、六组团”的布局结构及“南拓、北调、东扩、西优”的城市发展战略为板块房地产市场的发展创造了有利条件。,17,2,18,2,经济运行,宏观经济,gdp稳固增长，城市经济发展情况良好。 gdp增幅达10%以上，杭州房地产业进入高速发展期。,地区生产总值(gdp),19,2,经济运行,宏观经济,2005年杭州市人均gdp为44487元，增幅达12.5%，而近年来的增幅均保持在10%以上，房地产还处于快速发展阶段。,人均gdp,20,2,经济运行,宏观经济,杭州的固定资产投资额自01年开始稳定增长，03年增幅达到最高。 04和05年受国家整体宏观调控影响，固定资产投资迅速降温。,固定资产投资,21,2,经济运行,房地产运行,杭州的房地产开发投资近五年稳定增长。 受宏观调控影响，增幅呈下滑之势。,杭州房地产开发投资在固定资产投资中所占的比重逐年增加。05年接近30%。 与全国的差距也逐年增加。,杭州房企的开发热情高于全国,房地产开发投资,22,2,经济运行,房地产运行,商品房销售面积稳步增加。,05年虽受宏观调控影响，但总体销售面积增幅依然达到了16.5%的高位。,施工面积增幅保持在30%左右，04年达到38%的高位。,施工面积与竣工面积差距加大，杭州房企盘子铺得过大,商品房施工面积由01年的1449万平方米迅速飙升至05年的4184万平方米。,房地产供销,23,2,经济运行,收入消费,市区人均可支配收入从2001至今，每年保持10%左右的增长 。,2005年的城镇居民储蓄存款增幅接近20%，近五年增幅最高,收入水平,24,2,经济运行,收入消费,市区人均消费性支出每年增长1000元左右,2005年增幅比例接近20% ，五年来最高,城镇居民消费能力不断提高，对其进行住房消费的引导，有利于房地产市场的发展,消费水平,25,2,经济运行,收入消费,从杭州的情况来看，近几年该指标呈减小之势。 无论是城镇居民还是农村居民，都处于富裕状态。,恩格尔系数是指食物支出占家庭消费支出的比重。,恩格尔系数,26,2,经济运行,小结,国内生产总值的稳固增长，说明整个城市的经济发展情况良好。为房地产发展提供了良好的经济环境。 杭州房地产投资稳步增长，但是占固定资产投资的比重明显高于全国水平，这说明杭州房企的开发热情高涨；施工面积与竣工面积的较大差距反映了部分房企盘子铺得过多。杭州房地产市场过热现象较为明显。 居民收入及消费水平的不断提高，对未来房产市场的持续发展提供有效的经济支撑。,27,3,28,3,房产市场,发展历程与阶段特点,第一阶段 （1993年以前）,“公房时代” 房地产开发更多地以城市建设为目的 “老十八家” 承担了大量的城市开发任务 同时楼市开始萌动,第二阶段 （1993-1999）,第三阶段 （1999-2004）,第四阶段 （2004年至今）,开始出现市场化运作公司 国家开始宏观调控 市中心外销房、远郊高端别墅区、近郊普通商品房的开发并存 房产企业开始艰辛成长,实物分房取消 国家出台许多扶持产业的政策 杭州楼市迅速发展，市场迅速规范 房企获得积累并积极扩张 房产品质突飞猛进,随着国家新一轮宏观调控的推出，购房者及开发企业变得理性，这成为今后发展的主基调。,国家开始宏观调控,杭州政府出手救市,新一轮宏调开始,线索,29,3,房产市场,总体发展特征,市场开发如火如荼，施工面积5年来迅速飙升,特点一,特点二,特点三,市场需求旺盛，销售量逐年增加,城镇居民居住状况不断得到改善,2003年人均住房面积由02年的12.5平方米提高至17.2平方米。增幅较为明显。 2005年人均住房面积20.7平方米,(数据见前-房地产运行),30,3,房产市场,总体发展特征,房价稳步上升,特点四,31,3,房产市场,总体发展特征,特点五,楼市由局部火爆转向四面开花,（板块范围界定见p30）,32,3,房产市场,总体发展特征,特点六,住宅市场格局分布具有鲜明的板块色彩,闲林留下、湘湖,城西、钱江新城,城北、滨江、三墩,别墅排屋,高品质 普通住宅,中档楼盘,下沙、闲林留下,中低档楼盘,33,3,房产市场,区域市场演进,板块范围界定,34,3,房产市场,区域市场演进,城北：越来越适宜居住,发展,2003年，城北楼市进入快速发展期。 04年成为杭州众多板块中房价上涨幅度最大的板块之一。,交通,配套,上塘高架路、德胜快速路 “一环、一轴、六纵”格局的网状快速道路系统已形成,生活及商业配套等相对成熟,房价,35,3,房产市场,区域市场演进,城西：由蒋村起步，城市化变迁的见证,发展,商品房开发的发源地，由1992年的“蒋村商住区”开始 1996年，第一代商品房陆续建成，城西大型住宅区的雏形初现 2000年杭州形成高档住宅聚集的成熟板块,交通,配套,交通问题成房产发展之瓶颈,各项配套相对成熟,特点：以住宅为先导，带动交通、商业等领域发展 缺憾：开发商“各自为政”以及政府 “先开发后配套”的模式，使城西缺乏城市整体规划，也缺乏整体性的城市脉络,36,3,房产市场,区域市场演进,三墩：新兴城市次中心,发展,在城西房产的辐射下发展起来 浙大紫荆港校区迁入，改造工程逐步实施。发展前景被看好,交通,配套,道路网络健全 公交：303路、301路、817路、k900路,商贸布局、教育网络、医疗点已基本具备。商业中心和休闲配套也在积极跟进，沃尔玛购物中心及银泰shoppingmall等将陆续进驻。,房价,37,3,房产市场,区域市场演进,滨江：房产开发如火如荼,发展,滨江完善的规划及高教园区等的建设 ，房产开始起步 近几年土地的大量供应，开发商纷纷涌入 。 由“西湖时代向”钱塘江时代“的过渡，房产日益火爆。,交通,配套,目前基本配套已经具备，未来的规划配套较为齐全,沿江依桥，公交线路较为完善。,房价,38,3,房产市场,区域市场演进,钱江新城 ：第二个城市中心,发展,”城市东扩“的城市发展战略，使其房产市场起步并飞速发展，成为杭州新兴的贵族板块。,交通,配套,交通优势较为明显，目前从老城区到钱江新城的路线主要有五条,房价,规划配套非常完善，目前尚在规划建设中,39,3,房产市场,区域市场演进,下沙 ：未来三年主要供应区,发展,03年之前，下沙经营性土地供应只推出10余宗，房产处于起步阶段 下沙建设为产学住一体化的东部新城的规划目标，推动房产发展。 2003年开始，区块土地供应大大增加,交通,配套,目前交通配套稍显不足。,房价,比较缺乏，吃饭、购物难，休闲娱乐场所少。目前在建的大型公建项目包括福雷德广场、邻里中心以及华元十六街区三个。,房价2002年开始逐步上升，但上涨幅度明显低于同时期起步的滨江,40,3,房产市场,区域市场演进,西溪、留下、闲林：大城西的崛起,发展,闲林房产自起步已有三四年时间，房地产开发的规模非常庞大 区域配套匮乏成为板块房产发展的致命伤。 05年，该板块在宏观调控影响下举步维艰。,交通,配套,通过02省道和天目山路与主城区连接。公交车有346路和506路。,房价,由于老余杭没有对闲林做全面规划，因此发展随意性较大，因此配套严重匮乏。目前各项配套基本上依托于闲林镇及老余杭镇。 宏丰家具城、沃尔玛山姆会员店等项目都已经陆续进驻，更多的商业项目则在洽谈之中。,“旅游西进”城市发展战略的产物,41,3,房产市场,市场主体变化,开发商意识形态变化,产品意识形态发展变化,“注重产品品质”,“抢地”,“竞争”,“竞争中合作”,“华丽”,“朴实”,关注重点,房企关系,营销推广,大户型为主流 （三房：120-150） （二房：110-120）,产品多极化 （单身公寓出现） （“小、中、大”户型并存 ）,注重户型,注重景观,注重内在品质,42,3,房产市场,市场主体变化,购房者的地域变化,本地购房者比重持续上涨 宏观调控抑制了投资投机性需求（相当比重来自温州等外地） 省内购房者比重持续下跌,购房入户政策开始实行。,（注：“本地”指杭州户籍人口。“省内”指浙江省内但非杭州的户籍人口。“省外”指户籍为其他省市的人口，但不包括外籍人士。）,与省外购房者相比，省内置业者大多或投资或为子女买房；省外人士大多以自住为目的来杭置业，因此更易受到入户政策的刺激。,43,3,房产市场,规划及配套影响,板块规划影响,2001-2020年杭州市城市总体规划使楼市四面开花，郊区大盘发展迅速 城市发展由“西湖时代”向“钱塘江时代”的方向性转变，江南城（滨江、萧山）成最大受益者。 下沙城，六大组团中的余杭组团（主要是闲林）、良渚组团受益较大。 杭州三墩地区控制性详细规划带热三墩房产 三墩高标准、高起点的区域规划使开发商及购房者认为该板块极具发展潜力 钱江新城房产迅速崛起 从“西湖时代”迈向“钱塘江时代”的城市发展方向以及钱江新城的定位及规划建设使各界 人士极度看好该板块房产 九堡成楼市新秀 九堡 “城市东扩”的排头兵地位、九堡规划、钱江新城的辐射、地铁的立项为其房产注入活力。 西溪湿地保护区总体规划使西溪板块成楼市新亮点 凭借总体规划及环境优势，成为高档房产的新兴区块。,44,3,房产市场,规划及配套影响,缓解了城市东西向的地面交通压力，同时大大缩短了老余杭和下沙与主城之间的距离。对于余杭闲林、下沙板块楼市起到了非常大的盘活作用。,交通配套德胜快速路,45,3,房产市场,规划及配套影响,交通配套地铁规划,2005年6月初，杭州市城市快速轨道交通建设规划通过了国务院审批。根据规划，杭州市的轨道交通线网由8条线组成，总长度278公里，将设立154座车站。 1号线途径滨江、下沙、临平； 2号线萧山始发，途径市区核心块、瓶窑； 3号线留下始发，途径天目山路、武林地块、临平； 4号线火车东站始发，途径钱江新城、钱江一桥； 5号线老余杭始发，途径建国路、钱江四桥、萧山火车站； 6号线为沿江线，途径滨江、东方文化园； 7号线为机场线，途径萧山国际机场、江东工业园； 8号线途径下沙、江东工业园。,46,3,房产市场,规划及配套影响,交通配套地铁规划影响,地铁效应成楼盘宣传新卖点 地铁改变着杭州楼市的板块地位分布格局,地铁规划在一定程度上影响了购房者的板块偏好。,郊区板块在交通方面的致命缺陷得以改观，地位提高。 主城区板块优势弱化。,滨江、下沙、萧山吸引力增强。,47,3,房产市场,规划及配套影响,地铁对钱江新城、滨江和下沙的房价支撑力最强。,交通配套地铁规划影响,地铁规划成为相关板块房价上涨的强力支撑,地铁将影响开发商的拿地决策。,从长远上讲，地铁将缓解杭州房地产市场的供需矛盾。,48,3,房产市场,规划及配套影响,交通配套沪杭磁悬浮,沪杭磁悬浮交通项目06年3月获得国务院批准。 获批的磁悬浮沪杭线全长约175公里，工程总概算约350亿元。其中，浙江段正线全长约105公里，全线高架，设杭州东站和嘉兴站。 磁悬浮沪杭线车速定位为市郊区间线路，正常运行速度为450公里小时，中心城区内最高正常运行速度不大于200公里小时。 该项目预计将于2008年建成，并于2010年上海世博会前投入运营。,建成后将提高长江三角洲地区的出行效率，使沪、杭、嘉三地居民的“钟摆式生活方式”成为可能。嘉兴是最大受益区。 沪杭磁悬浮的开通将对杭州住宅产品、商业地产、旅游地产等产生全方位的促进作用。,杭州的高档楼盘，特别是别墅区，及景观楼盘会走俏。 闲林、西溪湿地等房产板块的销售届时也会出现转机。,49,3,房产市场,规划及配套影响,公建配套对房地产市场影响,板块配套影响购房者的购房决策 理性市场下，购房者对配套的关注度更高,04年，该指标仅为20%左右； 05年和06年则迅速提升至70 80%左右。,50,3,房产市场,规划及配套影响,公建配套对房地产市场影响（续）,板块配套影响该板块的房价水平及预期。,板块配套成为其房价可能下跌的强力论据。,51,3,房产市场,规划及配套影响,大型公建配套项目,52,3,房产市场,规划及配套影响,大型公建配套项目（续）,53,3,房产市场,小结,杭州的房产市场伴随着政策的多变而成长发展。面对当前的整体环境，杭州的房企更能以理性心态面对。 受城市规划及其他因素影响，购房者的板块倾向不断发生变化，而楼市格局也不变地在进行板块重组。如何提高板块的竞争力，将是开发商及政府未来要面对的重要问题。 配套是影响板块楼市的因素之一，在宏观调控下，配套问题对购房者而言更显重要。板块的配套甚至影响着房价的走势。 地铁、德胜快速路以及沪杭磁悬浮等交通利好是近期影响板块楼市的主要因素。尤其是地铁建成后将弱化郊区板块的出行不便问题，从而使郊区板块在整个楼市中地位上升。,54,4,55,政策脉络五大阶段,03年以前政策,03年9月杭州市政府常务会议制定8大措施，预告杭州“新政” 开始。,04年配合国家调控陆续颁布了一系列土地金融政策,04年下半年调整政策,04年配合国家调控陆续颁布了一系列土地金融政策,06年初颁布了一系列“救市”政策,1,2,3,4,5, 04年1月 开征二手房交易20%个人所得税 04年12月16日，杭州透明售房系统试运行, 暂停征收二手房交易20%个人所得税。 上调基准地价 停征房改房超额收益金,住房公积金最高可贷50万元 ； 建议银行购房首付降为两成，在建普通住宅优先贷款 商品房期房契税征收时间提前 ； 外地人购房入户,06年5月，“国六条“出台，杭州政府举动引人关注,56,4,房产政策,03年以来政策演进,第一阶段：04年自主调控,杭州高企的房价，为“吃在杭州、住在杭州、创业在杭州”目标的实现增加了难度 杭州房价问题引起中央政府关注。国家有关部门点名批评，并三次组织人员前来调查。,中央政府的举动给杭州政府带来了很大的压力。,57,4,房产政策,03年以来政策演进,第二阶段：04年配合国家调控,2004年初，针对全国经济整体过热国家出手调控，尤其是通过信贷与土地来调控房地产。 杭州同步进行的“房产新政”收效甚微，仍需借助国家之力来达到预期目的。,58,4,房产政策,03年以来政策演进,第三阶段：政策调整阶段,杭州领导班子正式换届，亟需政绩表现。 当时楼市现状： 开发商资金压力加大直接影响到土地拍卖市场，政府财政收入减少； 楼市退潮还影响到杭州的经济增长。,59,4,房产政策,03年以来政策演进,第四阶段：05年配合国家调控,国家七部委联合出台房产新政，并明确“平抑房价与政绩”相挂钩。在这种形势下，杭州市快速响应。,由于该阶段杭州市政府颁布的政策措施基本上是国家调控措施的细化，因此本部分略过,60,2005年国家政策“组合拳”实施后，杭州楼市开始由“热”转“冷” ，并进而影响到杭州经济及财政收入 开发商面临巨大压力 郊区板块楼市存在巨大风险,4,房产政策,03年以来政策演进,第五阶段：06年政府救市,61,4,房产政策,03年以来政策演进,06年新一轮国家调控,至2006年5月31日，杭州市政府未颁布与“国六条”相关的调控政策细则。 但是由于杭州政府年初举动而在此轮调控中成为关注的对象。 杭州楼市的命运将直接取决于杭州政府接下来的举动。,62,4,房产政策,03年以来政策演进,杭州政府对待房地产调控的态度变化,态度变化原因,63,4,房产政策,03年以来政策演进,杭州政府房地产调控的思路变化,尽管政策多变，但杭州政府所坚持的调控思路的根本点始终没有变化,深层分析,“税收 ”,“金融 ”,调控供给,调控需求,政策手段,调控角度,通过调控土地市场，辅以其他调控措施，从而在源头与终端上将房价控制在合理的发展轨迹上，最终使得居者有其屋。,64,4,房产政策,03年以来政策演进,杭州金融机构颁布的金融政策,65,4,房产政策,03年以来政策演进,杭州金融机构金融政策思路变化,04、05年“从严、从紧”,受国家整体环境和国家相关机构陆续出台的紧缩性金融政策的影响,06年“从严”转为“从松”,配合杭州政府救市 个人住房贷款始终是银行业务的主要增长点，而且与其他资产相比堪称优良资产,66,4,房产政策,现行房地产政策,现行房地产政策一览表,67,4,房产政策,现行房地产政策,现行房地产政策一览表（续）,68,4,房产政策,现行房地产政策,现行房地产政策一览表（续）,69,4,房产政策,相关政府职能部门,杭州房地产相关职能部门评价,指标分数越高，表示政府部门表现得越好。,房地产相关职能部门介绍见附件,70,4,房产政策,小结,近年来出台的政策缺乏持续性与连贯性，而且政策往往未经反复论证。这种特点决定了杭州的房产市场更易受到政策的左右。 从杭州政府近年来的举动来看,“通过土地来控制房地产命脉”的思路一直没有发生改变，这在很大程度上影响着杭州的地价和供求关系。 房贷是银行的一项优良资产，这一特性决定着银行将推出各种极具吸引力的房贷政策来刺激购房需求的释放。 由杭州房地产市场发展的特征决定，相关职能部门办事效率普遍不高。,71,5,72,5,房产供应,土地市场供应,20012005年杭州土地总体出让情况,杭州土地出让节奏呈逐年增加之势。 05年受宏观调控影响，出让节奏放慢，最终实际成交58宗。,03年是杭州土地供应的大年，成交面积增幅高达185.6%。,73,5,房产供应,土地市场供应,20012005年杭州住宅用地出让分析,规划建筑面积,成交面积,（0106年住宅用地出让信息汇总见附件）,03年住宅用地出让面积高达200万平方米，是近五年来出让面积最多的一年。,03年出让的土地可形成460万的楼市供应量，04、05年均接近300万。,04、05年出让的土地形成的供应量将是近期及未来2年内楼市供应的主力。,74,5,房产供应,土地市场供应,20012005年杭州住宅用地出让分析,平均容积率,楼面地价,楼面地价呈逐年上涨之势。05年上涨最为明显。,容积率指标逐年上升，这决定了今后楼市供应的主力为（小）高层。,75,5,房产供应,房地产产品供应,杭州目前在售楼盘的区域分布（未含余杭区楼盘）,据统计，杭州目前在售的主要楼盘共127个。以下基本上以这127个楼盘进行分析。,西湖区和萧山区占了将近一半,江干区的楼盘个数占13%。,滨江区虽然是楼市供应的大户，但是区域楼盘均以大体量为特征，因此在楼盘数量上反而不及西湖区。,76,产品类型特征（未含余杭区楼盘）,拥有高层形态的楼盘数比重最高，小高层次之。,（小）高层住宅已超越多层，成为目前及未来楼盘形态的发展特征。,77,5,房产供应,房地产产品供应,户型面积特征（未含余杭区楼盘）,三室户是楼盘供应的主流户型。占了近七成。,主流户型直接影响主流面积。,以90140平方米为面积主流的楼盘占了近六成。而90平方米以下的楼盘比重仅为14%。,78,5,房产供应,房地产产品供应,价格特征（未含余杭区楼盘）,单价8000元以下的楼盘占了一半。,主要分布于萧山以及江干区的九堡、下沙、闲林等,主要分布于滨江、萧山的市区和西湖区的三墩等,主要分布于滨江、萧山的市区和西湖区的三墩等,主要分布于西湖区的文教区、市中心以及钱江新城和滨江的沿江地带,79,5,房产供应,房地产产品供应,去化速度（未含余杭区楼盘）,楼盘个案,从行政区划来看， 西湖区的楼盘总体销售情况相对较好，月均销售量达30套以上的为8个楼盘。 其他区域楼盘受各种因素影响销售情况表现得不是很均衡。,80,5,房产供应,房地产产品供应,板块供应部分是以行政区划来进行分析,重点分析板块,81,5,房产供应,房地产产品供应,西湖区主要在售楼盘（普通住宅）信息一览表,82,5,房产供应,房地产产品供应,西湖区部分未开盘（普通住宅）信息一览表,西湖区未来半年内开盘的楼盘体量总计80万方左右。 这部分楼盘将是未来1年内板块楼市供应的主力。,83,5,房产供应,房地产产品供应,板块楼市供应特征,物业类型较为丰富，别墅排屋、单身公寓皆有。但近八成为普通住宅。 普通住宅的楼盘形态较为多样，混合性物业是主流。 该板块中，高层、小高层是主流的物业形态；有多层供应的楼盘数不足四成。,物业形态,84,5,房产供应,房地产产品供应,板块楼市供应特征,近一半楼盘的主力户型为两种。这更有利于满足不同需求的购房者。 以三室为主力户型（或之一）的楼盘数占了近八成。 与主力户型相协调，主力面积也集中在90-140平方米的范围内。而140平方米以上的楼盘比重也接近二成。,户型面积,与杭州总体市场的户型面积水平相比，该板块主力面积偏大。,85,5,房产供应,房地产产品供应,板块楼市供应特征,由于该板块范围较大，楼盘价格水平较为分散。 单价600010000的楼盘数占了六成。其他价格水平的分布相对均匀。,价格,100套以上：耀江文鼎苑,50-100套：天阳美林湾,3050 套：西鉴枫景、西溪锋尚、 世贸丽晶城、西城年华,月去化率,86,5,房产供应,房地产产品供应,板块楼市代表性楼盘,耀江文鼎苑,广宇西城年华,具体资料见附件,87,5,房产供应,房地产产品供应,江干区主要在售楼盘（普通住宅）信息一览表,88,5,房产供应,房地产产品供应,江干区部分未开盘（普通住宅）信息一览表,江干区未来半年内开盘的楼盘体量总计75万方左右。 这部分楼盘将是未来1年内板块楼市供应的主力。,89,5,房产供应,房地产产品供应,板块楼市供应特征,物业类型以高层和小高层为主，有多层供应的楼盘仅有青春都市公寓、广景苑和四季风景。 以三室户或之一的楼盘比重接近八成。其次为二室户。 90140平方米是该板块的主力面积，该部分楼盘数比重达67%。,90,5,房产供应,房地产产品供应,板块楼市供应特征,均价6000元/平方米以下的楼盘有7个，所占比重达三成。这部分楼盘主要分布于下沙。,价格,去化情况,60008000、800010000、1000014000元/平方米的楼盘皆有之，但比重均不足二成。,位于城东的浅草名苑的销售率已达70%，去化情况也属不错。,该板块去化情况最好的楼盘为伊萨卡，月销售量为187套。,91,5,房产供应,房地产产品供应,板块楼市代表性楼盘,美达九月庭院,伊萨卡,百合公寓,旅游红苹果,楼盘资料见附件,92,5,房产供应,房地产产品供应,滨江区主要在售楼盘（普通住宅）信息一览表,93,5,房产供应,房地产产品供应,滨江区主要在售楼盘（普通住宅）信息一览表(续),滨江区部分未开盘（普通住宅）信息一览表,滨江区未来半年内开盘的楼盘数较少。未来1年内 板块楼市供应基本上仍以目前在售楼盘为主力。,94,5,房产供应,房地产产品供应,板块楼市供应特征,纯高层住宅比重较大47%，是该板块区别于其他板块的最大特点 从所有的楼盘情况来看，高层是主流的物业形态，拥有的楼盘数接近八成 小高层在本板块的主流特征表现得不明显，比重仅逾四成。 拥有多层的楼盘数不足两成。,物业形态,95,5,房产供应,房地产产品供应,板块楼市供应特征,以三室为主力户型（或之一）的楼盘数占了近七成。 以四室户为主力户型（或之一）的楼盘比重明显高于其他两板块，为21.7%。 以两室户为主力的楼盘数最少。 主力面积为90-180的楼盘数逾八成。,户型面积,受板块特性影响，户型表现出分化：三房以上大户型与一室户比重均高于其他板块。,96,5,房产供应,房地产产品供应,板块楼市供应特征,该板块楼盘的价格集中于中档水平。单价6000-8000元的占55%，8000-10000元的占33%。 楼盘销售情况差异较大。 月均销售20-30套和50-100套的楼盘比重分别占三成左右。 月销售300套以上的为盛元慧谷和瑞立中央花城。这是该板块甚至是整个杭州销售情况最好的两楼盘。,价格及去化,97,5,房产供应,房地产产品供应,板块楼市代表性楼盘,盛元慧谷,超级星期天,具体资料见附件,98,5,房产供应,房地产产品供应,板块楼市供应,99,5,房产供应,05-06年楼盘供销情况,05-06新盘供应情况,(数据来源：透明售房网),从透明售房网的统计数据来看，自05年10月至06年4月，八区月度累计可供量起伏不定，但总体呈上升趋势。05年10月，七区供应量总计有17260套，而06年4月，该指标为20364套。,100,5,房产供应,05-06年楼盘供销情况,05-06新盘销售情况,(数据来源：透明售房网),05年5月以来，销售量小幅增加。 受10月份房交会的拉动，9、10两月增幅迅速上升。销售量在10月达到高位。 春节过后受政府政策利好影响，销售情况开始好转，4月份成交套数增幅接近100%。,101,5,房产供应,05-06年楼盘供销情况,05-06新盘供应情况,(数据来源：透明售房网),该区域供应量波动起伏较大，这说明该板块新盘入市情况较为活跃，但基本上占总体供应量的8%左右。,102,5,房产供应,05-06年楼盘供销情况,05-06新盘销售情况,(数据来源：透明售房网),销售形势自05年10月大幅下滑。06年3月份才开始止跌回升。但是该区域的销售情况基本上与杭州总体市场走势保持一致。,103,5,房产供应,05-06年楼盘供销情况,05-06新盘成交价格走势,(数据来源：透明售房网),区域成交价格大体上呈上扬之势。06年4月，成交均价达11424元/平方米。,104,5,房产供应,05-06年楼盘供销情况,05-06新盘供应情况,(数据来源：透明售房网),该区域供应量基本保持平稳，与杭州七区供应量的比重基本上维持在11%13%左右。,105,5,房产供应,05-06年楼盘供销情况,05-06新盘销售情况,(数据来源：透明售房网),月度销售量虽然起伏波动较大，但从占总体销售量的比重来看，该指标远远大于其占总体供应量的比重。这说明江干区的楼市销售相对较乐观。,106,5,房产供应,05-06年楼盘供销情况,05-06新盘成交价格走势,(数据来源：透明售房网),区域成交价格除在去年11月外，基本上在900010000元/平方米左右波动。,107,5,房产供应,05-06年楼盘供销情况,05-06新盘供应情况,(数据来源：透明售房网),该区域供应量稳步上涨，与杭州七区供应量的比重基本上维持在30%左右。,108,5,房产供应,05-06年楼盘供销情况,05-06新盘销售情况,(数据来源：透明售房网),销售形势不容乐观。在05年10月达到高位后连续3月持续下滑。直至受“购房入户”等政策利好影响才止住下滑之势。4月销售量达到近期的最高点。2月份和4月份的销售量基本上占杭州七区的30%,109,5,房产供应,05-06年楼盘供销情况,05-06新盘成交价格走势,(数据来源：透明售房网),受新盘入市影响，区域成交价格起伏不定。除05年12月，均价达到8000元/平方米外，其他月份均在7000元/平方米左右波动。,110,5,房产供应,小结,03年以来，杭州出让了大量的土地，这部分已经或正逐步进入楼盘的供应市场；加之销售不畅，楼市竞争愈益激烈。滨江区尤其如此。 04、05年，杭州出让的土地可形成600万方的楼盘供应，这部分供应将是未来1-2年内楼市供应的主力。 产品性价比越来越被购房者看重。而目前热销的楼盘也基本上具备这一特征。开发商只有在产品本身下功夫才能被购房者认可。 西湖区及江干区，板块楼盘的销售情况相对稳定。滨江区的楼盘销售状况差距极大。,111,6,112,6,消费需求特征,杭州婚房需求,市区人口的年龄分布,杭州市区42.1%的人口集中分布于1534岁的年龄范围内,市区人口的婚姻状况,15岁及以上的市区人口总计553768人，其中，已婚人群占73.7%，未婚人群达两成。,113,6,消费需求特征,杭州婚房需求,市区15岁及以上未婚人口的区域分布,杭州市区15岁及以上的未婚人口总计68806人，主要分布于西湖区、江干区和拱墅区，其中西湖区的比重高达25.5%，江干区为17%。,114,6,消费需求特征,杭州婚房需求,结合年龄与婚姻的分析,近3年内婚房需求主力,未来5年内婚房需求主力,“五普”数据显示：杭州全市15岁及以上的未婚人口为109936人，其中市区人口为68806人。从经验上讲，35岁及以上的未婚人口大多已有自己的住房，3034岁的未婚人口中未解决住房问题的比重也比较少。因此对于婚房的需求主要产生于1529岁这个年龄范围内。,未婚人口的区域分布反映出，未来5年内的婚房需求者将主要集中于西湖和江干两区。,115,6,消费需求特征,杭州婚房需求,西湖区、江干区和滨江区人口的婚姻状况,区域人口年龄分布,西湖区该部分人口总比重达57.1%，但是1524岁的人口占了其中的一半,江干区该部分人口总比重达58.7%，但是2029岁的人口在该部分人口中接近一半,滨江区该部分人口总比重达48%，但是上述年龄段的分布呈平稳的斜上曲线。,116,6,消费需求特征,杭州婚房需求,西湖区、江干区和滨江区人口的婚姻状况,区域人口婚姻状态,西湖区处于未婚状态的15岁及以上人口数量明显高于其他区域，达17516人。,江干区江干区的未婚人口也相对较多,西湖区和江干区未来五年内的婚房需求将相对旺盛。,117,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,2006年购房者的板块需求,2006年，购房者的板块集中度加强。四分之三的购房需求集中于市中心、城西文教区、钱江新城、滨江和三墩板块。城东、城北及下沙的青睐者皆在6%左右。,118,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,板块需求的年度变化,购房者最青睐的板块前三名始终为城西文教区板块、滨江板块和市中心板块。,城北板块在前两年均保持在8%-9%的水平上，06年受其他板块的分化影响退出前五。,三墩板块也是常温板块之一 。,钱江新城受板块规划及其他利好影响，06年迅速升至第四名。该板块有加热之势。,119,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,价格战开始、楼盘品质提升和选择余地加大是大多数购房者眼中的杭州楼市现状以及未来的走势,认为楼市以“平稳”为主调者比重最高，达33% 。,调控带来楼盘品质提升,购房者眼中的楼市现象及走势预测,未来两年杭州楼市房价 “平稳”者略占优势,120,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,自住性需求为主流，并呈逐年增长之势。,24%的购房者表示为买房从一年前就去过楼盘现场，37.7%的人群其看房时间可推至半年前。,购房意图,看房行为,近六成的购房者看房始于半年至一年前，这表明在去年宏观调控前后该部分人群已产生购房需求，但是宏观调控延缓了其需求释放的速度。,购房决策变化,121,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,七成以上购房者选择1年内购买,在06年初采取的“购房入户”、“提高住房公积金贷款额度”等政策，六成以上购房者表示银行的首付成数降低对其影响最大,下单时间,对政策的敏感度,首付成数降低，变相提高了购买力,购房决策变化,122,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,感兴趣,最感兴趣,营销手段看法,123,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,户均面积需求变动公寓,05年户均需求面积较04年小幅上涨，06年基本上无变动。 从户内面积的分布来看，各年度基本上变动不大。,124,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,户均面积需求变动单身公寓,面积需求呈加大之势，主流面积为80平米 从购房者需求面积的均值（67.5平米）来看，06年较去年有8平米的上涨,一室一厅需求者对于主卧面积的期望值减小 两室一厅者期望的客厅和主卧面积较去年均有增加。,125,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,户均面积需求变动别墅类,05年购房者对别墅/排屋的需求面积略有减小 。 06年随着杭州市政府各项利市政策的推出，面积需求又有进一步的增长 户内面积的分布两年来基本上无变化。,126,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,价格需求变动公寓（总价）,2006年购房者总价三指标分别为76万、86万和92万。与去年相比略有增长,50万、60万、100万三个价格点的需求明显增加,反映出市场需求开始呈现进一步的两极分化,127,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,价格需求变动公寓（单价）,购房者单价的三个心理数据较前两年有所增加，但是增幅减缓,单价10000元以下的购房者逐渐集中化，他们的价格承受能力集中在6000-8000元之间。,128,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,价格需求变动单身公寓（总价）,预算总价上升，极限总价变化不大,需求总价分布较为分散 ，但是中档需求是主流需求,40万至60万是人们需求的主要价格段,129,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,价格需求变动单身公寓（单价）,单价预算三指标均呈下降之势，下跌额度从500元至1000元不等,单价需求呈现出明显的分档现象：5000元6000元、7000元8000元、9000元10000元三个价格段,受购房人群特征及区域选择影响,130,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,价格需求变动别墅,总价 购买者的三种总价预算比05年都有所上扬,单价 单价三指标均比05年有很大提高，均超过1000元。,131,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,公寓楼产品特征偏好,户型偏好 二室二厅的比例三年来变化非常显著，目前该户型需求比重为21%。 四室二厅的比例则逐年减少。,中间套/边套偏好 边套始终是需求的主流。 06年比重为73.5%,132,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,公寓楼产品特征偏好,楼层偏好 偏好中间层的一直都是主流需求，06年该人群比重又有所增加。,中间层偏好 购买多层的购房者最偏好的楼层无疑是3楼和4楼 ； 小高层购买者最偏好的是8楼和10楼。,133,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,公寓楼产品特征偏好,户内自由分割 偏好可以自由分割的人达到六成。这种偏好与去年相比没有太大变化。,134,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,单身公寓楼产品特征偏好,类型 纯单身公寓的需求者比重逾八成，酒店式公寓的需求者有14.9%,主力户型 近45%的购房者选择二室一厅，逾35%的人选择一室一厅,135,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,单身公寓楼产品特征偏好,物管服务 67%的人希望能够提供上门维修服务，社区饭店、叫餐服务及自助洗衣服务的需求者均达三成左右。,136,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,别墅产品特征偏好,别墅类型 联排别墅/排屋的需求比例则较05年有所提高，其比例接近60，这是目前别墅/排屋市场的主力需求。,137,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,别墅产品特征偏好,水景别墅略占上风 近半数购房者表示喜欢水景别墅，对山景别墅、乡村别墅的偏好度与去年相比有所下降，尤其是乡村别墅。,小区主题设计 76%的别墅/排屋购买者偏好以大面积绿化为主题的景观设计 。这一点在近两年来没有变化。,138,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,板块特征评价,表示第一名 表示第二名 表示第三名,根据购房者选择比重进行排名,139,6,消费需求特征,房地产市场需求特征,板块价格评价及走势判断（排名取前三名）,价格明显偏高板块 市中心（38.7%）、钱江新城（11%）、滨江四桥（11%）、城西文教区（9.7%）。,房价最可能下跌板块 市中心（12.2%）、下沙（10.2%）、