中环时代广场项目市场定价推导汇报50P.ppt

中环时代广场项目 市场定价推导汇报,2010年11月,前言,为更好地促进中环时代广场各产品的顺利销售，通过对市场类似产品的调查和研究分析后，针对中环时代广场办公楼/商业/酒店产品，提出市场层面的价格推导汇报，供近阶段项目价格参考。 汇报说明： 报告内参考项目的成交价格与租金价格的参考时点为：2010年1-9月,中铁登陆的上海强势之作中铁中环时代广场,目录,区位交通条件,项目主要经济指标,主要经济指标,城市综合体 | 价值灵魂,中铁中环时代广场,精装soho / 百变loft / 甲级办公 / 特色商业 / 星级酒店 / 专属车库,【精装soho】,50精装/轻松投资 大宁辐射区，精装小户型。 本项目soho为精装标准,配有地源热泵系统。soho单套面积约在50左右，层高3.5米。由于其面积小总价低，又可作为居住、办公两相宜的产品，具备类住宅的特性，有利于规避市场风险。但soho商办土地性质及使用年限比居住类低；购买时付款比例和利息较高，贷款年限低；交易税费与日常公共事业费较高。,双层记loft/ 超值 一层价格，两层空间 loft作为办公物业层高优势是其最大卖点， 5.4米的层高是目前办公楼的最新式户型设计，它可以根据客户的需求，合理的分割室内空间，一层变两层，宜商宜居。本项目loft的主力面积约100左右，作为办公，可以一楼用来做员工的办公区，二楼做老板的办公室或者会议室；作为办公和居家相结合，那么一楼可作为工作室，二楼作为卧室，使客户的工作与生活相得益彰。但loft商办土地性质及使用年限比居住类低；购买时付款比例和利息较高；交易税费与日常公共事业费较高；交房时以毛坯交付，需要投入一笔装修改造费用。,【百变loft】,【甲级办公】 企业实力象征/世界500强总部基地 绿色生态、高科技办公空间 本项目的甲级办公产品为市北工业园区提供了可搭建国际5a智能化办公平台，办公楼外墙采用节能环保的low-e中空玻璃幕墙系统，智能自动化控制配套系统，充分体现了本办公产品的高档性。由于政府对该类办公业态的定位要求，本项目甲级办公产品面积分割较大，作为销售型产品而言市场接受度低，影响未来售价。,【特色商业】,本项目商业产品的商业模式为大型餐饮和休闲主力店（例如品牌的旗舰店）、特色餐饮店、中西式快餐、咖啡茶座、自助式银行、邮局、园区办公配套商业、便利店等等。将通过提供多元化的商业硬件设施打造一流购物环境，以全新的经营理念，完善的服务体系让商业产品吸引各类商家的入驻。商业多以2-3f为主，商业价值将产生逐层递减效应。,魅力商业/24小时高品质生活方式 全力打造大型高端商业街区,星级酒店/世界级人性化服务 高星级品牌酒店，拥有数百间豪华房。 本项目的酒店产品将引入国际品牌星级酒店管理，个性化、人性化的全新服务，奢华风格和考究细腻的管理迎合了世界范围内高端商务人群的需求。体验星级酒店的管家服务，为国际商务人士提供专享会所。本项目酒店在定价时，拟采用整体出售的方式。,【星级酒店】,【专属车库】,千余车位配套/停车便捷 发挥车库价值最大化，提升项目品质。 本项目地下车库1330个，地上车位38个。由于目前区域内地下车库均以出租型为主，鲜有出售，出售价格在10-12万/位。考虑到市场的实际情况，建议本项目地下车库采用与办公楼捆绑销售的定价方式。,上海办公市场,上海办公市场近期整体走势分析： 2010年至今上海办公市场供求比为1：0.64，供应量大于需求量。 近期上海办公市场的供应主要由纯写字楼项目与酒店式公寓产品组成。 随着楼市政策不断加剧，供应量大幅提升，使得市场消化速度明显放缓，预计今后数月内办公楼市场成交都会以消化前几月供应产品为主。,上海办公市场供求价分析：,市场供应量分析,2009年8月以来，上海办公市场供应呈持续放量过程； 2010年始，上海中心城区供应明显下降，外郊环供应量最大， 目前办公市场主要供应项目为嘉定区上海江桥万达广场、平嘉大厦以及宝山的绿地丰翔新城等。,市场成交量分析,2009年8月以来，上海办公市场成交状况稳定，到了2010年月均成交面积保持在10万左右。 由于近期政策密集出台，在住宅市场跌入谷底的同时，办公市场分流部分购买力，但大多数有购买能力的客户大多处于持币观望状态，政策是继续收紧或是暂时告一段落将直接影响2010年下半年办公市场的走势。,市场成交价格分析,2008-2010年上海可售型办公产品成交价格变化表,若不考虑成交结构原因，上海办公产品成交价格年均涨幅在5-6%左右； 受整体收购与供应结构的影响，2010年1-8月上海办公产品成交均呈下跌趋势。,项目周边办公产品分析：,常规写字楼和soho产品去化表现稳定，月均10套左右，成交价格在20000元/； loft产品在区域内接受度较高，祥腾财富广场月均成交16套，成交均价接近27000元/。,项目周边楼盘分布图,项目周边办公楼盘一览表,上海商业市场,上海商业市场近期整体走势分析： 2010年至今上海商业市场供求比为1：0.58，供应量大于需求量。 近几个月商业用房的成交在冲高后逐步回落，但目前仍保持在高位，而开发商对于目前形势下的商业市场保持着高度乐观的态度，使得近期的新推商业用房量屡创新高。,上海商业市场供求价分析：,市场供应量分析,上海商业市场供应始终保持稳定。 新增销售型商业营业用房供应主要集中在外围远郊板块，具有代表性的项目有奉贤区奉贤农产品交易市场项目、碧海金沙嘉苑项目等。,市场成交量分析,上海商业市场成交状况稳定，2010年以来，多月成交面积突破20万； 商铺的成交主要集中在外围区域，这些区域的成交结构中低价商铺所占比例有明显上升，投资者对于小面积低总价的商铺投资较为热衷促成了这样的成交表现。,市场成交价格分析,近三年上海可售型商业成交价格变化表,若不考虑成交结构原因，上海商业产品成交价格年均涨幅在5%左右； 2009年8月以来，上海商业市场成交价格始终保持平稳走势，成交均价集中在11000-14000元/。,项目周边商业产品分析：,目前闸北区商业主要有三大集聚区，项目临近的彭浦区域处于闸北区北部，与南部两大商业集聚区(大宁、不夜城)距离较远； 项目临近的彭浦区域以沿街商铺的便利型商业为主，档次偏低，辐射范围较小。,项目周边主要商圈分布图,项目周边商圈情况一览表,项目周边商业产品价格分析：,市北工业园区商业以专业市场为主，导致整体租金价格较低，维持在2.5-4元/天之间； 半岛国际作为园区企业配套具有政府导向性，因此租金价格也相对较低，平均租金在4.2元/ 天； 受大润发卖场效应，周围沿街底商和大润发内部商铺租金较高，能达到10元/ 天以上。,项目所在商圈分布图,市北工业园商圈租金表现,上海酒店市场,酒店供应量分析,酒店供应区域分析,五星级酒店集中分布于陆家嘴、南京西路、人民广场、虹桥开发区、淮海路、徐家汇等几大市级成熟商务商贸区内及周边区域，其中77.8%位于内环线以内； 四星级酒店分布于各大中型商务区、区域商贸区以及园区周边，其中67.3%位于内环线内。,上海酒店市场整体分析：,酒店平均入住率分析,酒店客房价格分析,项目周边酒店分析：,项目所在区域板块酒店分布图,项目周边酒店情况一览表,闸北区高星级酒店主要集中在大宁板块及火车站板块的恒丰路沿线，以满足周边园区的商务需求为主； 板块内大部分高星酒店都在2005年以后开业，占总客房数量的74%。 目前闸北区内档次最高的酒店为未挂牌五星级，尚无挂牌五星级酒店，有两间未挂牌五星级酒店。,项目周边酒店价格分析：,受酒店业日益竞争及经济危机的影响，区域内高档酒店市场需求呈逐年下降趋势；以旅游业为导向的火车站板块尤其明显；而大宁板块由于市北工业区企业的需求及大宁商圈的建成，下降趋势相对略微平缓。 火车站板块由于多家高星级酒店的竞争，因此板块整体入住率相对略低；而大宁板块由于周边被配套设施的逐渐完善，及周边企业的需求，入住率则相对稳定，且较高。,项目周边酒店入住情况,项目周边酒店价格分析：,项目周边酒店客房价格情况,整体来看，各板块高档酒店平均客房价格差别不大，基本在495-545元之间；火车站板块由于莱星顿广场酒店的上市从而拉高了该板块客房平均价格；而大宁板块由于以长期商务客户为主，价格基本比较稳定； 从各档次酒店来看，挂牌四星级以上酒店价格在495-543元之间，与其他区域上海市内环外高星级酒店的基本持平，低于内环内高星级酒店水平。,soho偏重类住宅的属性，选择可通过参照公寓类产品寻找其定价规律。,soho产品市场定价规律,soho产品相比同区域内的公寓产品，市场溢价范围小， 扣除装修标准外仅有-5至5%的幅度，基本与公寓产品价格持平。,soho产品周边在售公寓价格分析,soho产品竞品楼盘定价,soho产品市场定价：,loft偏重办公的属性，选择可通过参照标准办公产品寻找其定价规律。,loft产品市场定价规律,loft相比同区域内的标准产品，以目前浦东地区的禹州国际为参考， 受挑高导致面积增大的影响，产品溢价范围较大，有40-30%的价格上升幅度。,loft产品周边在售标准型办公价格分析,loft产品竞品楼盘定价,loft产品市场定价：,甲级办公定价规律,项目周边在售类似办公价格定价,目前在售的与本项目甲级办公可参照办公楼盘的成交主力单价在17000-22500元/之间，成交面积为400以下，取中间值为19750元/。,中环区域类似办公近期成交价格情况,项目周边类似办公投资定价,由参照案例租金与售价得出相似办公产品的投资回报率，根据测算项目周边的同类产品的投资回报率为5.2-5.4%左右,推导公式：项目价格=租金*365天/投资回报率,推导出本项目价为：18594元/,租金设定,根据市北工业区域的租金水平 取最高值为2.7元/天,投资回报率,根据类似产品的投资回报率 取中间值为5.3%,甲级办公产品竞品楼盘定价,甲级办公产品市场综合定价,甲级办公产品定价影响因素考量,从办公产品的自身条件而言： 面积分割过大，可售的1/3/4号楼内的最小分割面积均超过400，还有部分超过700的大面积办公产品； 由于市场规律价格会根据面积段的分割考量区域市场的规律，对应项目市场定价，会有15%的折价幅度。,中环区域办公面积与成交价格变化情况,甲级办公市场定价：,说明：用加权平均法计算出1-4号楼每栋楼的均价。 1号楼为地标性建筑物，并且在项目主入口，交房标准也较高，所以均价比其他3栋楼稍高一些。 4号楼面积分割最小，在4栋楼里面是较容易销售的，但是位置较偏，离中心广场景观较远。 2号楼和3号楼都属于大面积分割，销售有一定难度，所以均价较低。 综合以上的所有因素，初步确定办公楼1-4号楼的均价。,1-4号楼单幢均价情况,商业定价规律,项目周边在售类似商业价格定价,项目周边的在售型可参考商铺的底层商业的成交主力单价在16000-27000元/之间，面积也在70-160之间取其成交均价中间值21500元/为价格参考。,项目周边类似商业投资定价,由参照案例租金与售价得出相似商业产品的投资回报率，根据测算项目周边的同类产品的投资回报率为6-6.7%左右,推导公式：项目价格=租金*365天/投资回报率,推导出本项目价为：24333元/,租金设定,根据区域可参照商业的租金水平 取中间值为4元/天,投资回报率,根据类似产品的投资回报率 取最低值为6%,商业产品竞品楼盘定价,商业产品市场综合定价,商业产品定价影响因素考量,从商业产品的自身条件而言： 商业以区域办公楼商务配套的裙房为主，仅临园区内道路，未临交通主干道； 商业以2-3f为主，商业价值减弱。,商业市场定价：,酒店市场定价规律,酒店产品项目可参照价格分析,通过市场比较法，推出本项目市场可接受价格： 市场价格碧云瑞庭酒店修正价格权重 + 新港美丽园大酒店修正价格权重 根据市场比较法得出目前市场上对本项目可以接受的可比基准价格为19126元/。,根据各项目所处区域因素、交通条件、项目产品品质、经营管理等方面与参考项目进行拟和比较：,酒店产品收益还原价格推导,测算说明： -本项目的收益还原法是采用市场上出售型产权酒店返租回报的销售方式，前期差价赚取的利润与后期经营利润成反比关系，因此计算综合收益必须考虑到二者相互牵制的关系； -本次测算目的是争取综合收益最大化的前提下，确定酒店将物业通过投资回报的方式转让给小业主的售价； -上述表格中房间价格、毛利润率、平均出租率等均根据市场情况预估，可根据实际情况进行调整； -此种状态为临界状态，后期经营无任何利润和亏损，利润全部沉淀在前期销售物业所赚取的差价； -酒店装修费用已计入购买测算售价内。,酒店产品市场定价：,酒店按每3间客房捆绑一个地下车库测算，可捆绑60位地下车库；酒店面积 共计（14522+3000）=17522 ；其中地上单价15670元/ ；地下单价5000元/ ；加60个地下