2007年深圳月亮湾T101-0035地块前期定位与物业发展建议.ppt

深圳月亮湾T101-0035地块前期定位与物业发展建议谨呈：海滨地产市场调研项目定位建筑规划营销推广市场产品报告思路宏观市场分析土地市场关内南山是焦点！138.495.44108.897.8173.1222.050204060801001201401602001年2002年2003年2004年2005年2006年(1-6)住宅用地供应情况(万平方米)从2002年开始，深圳采取了严格的房地产用地供应政策，对控制房地产投资起到了积极的作用，同时也造成全市尤其是特区内房地产用地的紧缺。2006年上半年深圳土地交易分区构成福田3.5%罗湖0.3%南山19.5%宝安19.6%龙岗57%近几年深圳土地供应主要集中在特区外的宝安和龙岗两区，南山区是关内土地存量相对较多的区域，2006年宏观调控政策加强了对闲置土地的管理，很多拥有闲置土地的房地产开发企业在资金不足的情况下选择了将土地挂牌寻求合作，此外填海区的土地也开始入市交易，使得上半年南山土地成交面积有所增加。从未来发展看，深圳关内土地供应主要集中在南山区，这将使南山成为特区内房地产市场的焦点。土地价格与房价相攀升，南山更甚！1931.362937.605001000150020002500300035002005年上半年2006年上半年全市成交土地平均楼面地价(元/)2006年上半年深圳土地交易平均楼面地价为2937.6元/，同比上涨52.1%。宗地号K603-0003(15%)K803-0002(5%)地块位置南山区后海滨路蛇口东填海区用地性质商住商住占地面积（）25749.938918.85建筑面积（）51634（15%）77825（5%）交易价格（万元）50103000楼面地价（元/）646877092006年南山区公开交易的两宗土地情况近两年南山土地交易为零碎地块或部分权益交易，但交易价格居高不下。土地交易价格的上涨既有结构性因素，也与房价走高有直接关系，反过来，高昂的楼面地价又决定了南山区未来房价的高企态势。开发投资保持平稳19.1227.119.431.62-3.611.1-10-5051015202530200120022003200420052006(1-11)房地产开发投资增长率(%)52.647.3141.8634.2835.18010203040506020022003200420052006(1-11)房地产开发投资占固定资产投资比例(%)受市场发展和宏观政策影响，2002年到2005年，深圳房地产开发投资增长速度回落，2005年出现负增长，2006年1-11月虽有回升，但增速不大。房地产开发投资占固定资产投资的比重总体呈现走低趋势。深圳房地产市场未来发展将趋于稳定，大起大落的现象难以出现。市场供应关内大幅下降72.772.1964.4866.5669.3457.8242.0739.1727.327.8135.5233.4430.6642.1857.9360.830102030405060708019992000200120022003200420052006(1-9)关内住宅供应比例（%）关外住宅供应比例（%）647.14961.42716.9806.48711.58445.6211.9848.56-25.4312.49-11.77-21.64020040060080010001200200120022003200420052006(1-9)-30-20-100102030405060商品住宅批准预售面积（万平方米）同比增长(%)商品住宅供应总量持续减少，连续两年出现负增长，且下降幅度加速。关内住宅供应持续减少，比例进一步降低。深圳住宅供应总量及供应结构的变化表明特区内住宅具有越来越明显的稀缺性。市场需求稳步上升556.82593.72724.41811.9849.21901.13493.613.16.62212.14.66.11-19.92010020030040050060070080090010002000200120022003200420052006(1-9)-25-20-15-10-50510152025商品住宅销售面积（万平方米）增长率(%)2006年1-9月销售面积比重宝安29%福田11%龙岗30%罗湖9%南山19%盐田2%从住宅需求总量来看，2000年到2005年需求保持快速增长，2006年1-9月受供应水平和市场观望情绪影响，销售同比下降，需求未能得到释放。从住宅需求区域来看，200年1-月关内销售面积仅占全市的41%，关外占据主体，这主要是在关内土地供应减少和价格快速上升的背景下，关外置业已经成为主流。特区内住宅已经成为高端消费人群的置业选择，普通白领在特区内置业的难度不断加大。供求关系整体上供不应求1.330.880.950.790.900.20.40.60.811.21.42002年2003年2004年2005年2006年全市住宅供需比20