主题调研：关于棚户区改造的调研报告

主题调研：关于棚户区改造的调研报告2018年8月中旬，市政协人口资源环境委员会组织部分市政协委员和相关部门负责同志参加的调研组，对全市棚户区改造工作情况进行调研。9月中旬，调研组赴XX省XX市、XX市及XX省XX市、XX市考察学习。现将调研情况报告如下：一、基本情况2010年以来，全市共实施各类棚户区改造281965户，其中：林区棚户区385户、垦区棚户区58户、城市棚户区257546户、国有工矿棚户区976 户、中央下放地方煤矿棚户区23000户。现已建成205056户、在建67238户、未建9671户。累计完成投资330.47亿元。XX特区实施各类棚户区改造44712户，建成31602户、在建12019户、未建1091户。XX市实施各类棚户区改造125803户，建成98715户、在建25588户、未建1500户。XX县实施各类棚户区改造58327户，建成36779户、在建15595户、未建5953户。XX区实施各类棚户区改造46373户，建成32926户、在建12320户、未建1127户。XX经济开发区实施城市棚户区改造6750户，建成5034户、在建1716户。（一）组织领导有力。各级党委政府认真贯彻落实中央、省棚户区改造精神，把棚户区改造作为重大民生工程，分别编制了市中心城区、XX特区、XX市棚户区改造专项规划，为棚户区改造项目提供政策依据和指导。制定了市中心城区三年棚改实施方案，按照集中连片改造的原则，统筹棚户区改造建设规划布局，切实改善居民的居住条件。各县区政府成立了棚户区改造领导小组，统筹力量，明确工作职责，将棚户区改造纳入年度目标考核，为棚户区改造工作提供组织保障。（二）督查考核得力。市政府建立周调度、月调度制度，适时开展现场检查、随机督查、专项督查，对调度和检查中发现的问题建立台帐，责令相关单位整改，有效推进项目建设。对各县区棚户区改造目标任务完成情况进行年度考核通报，考核结果作为分配奖励资金的依据。（三）资金筹集给力。各级政府积极创新、拓宽融资渠道，积极争取中央和省专项补助资金和“以奖代补”资金，大力争取政策性银行和商业银行贷款支持，提供资金保障。全市累计获得上级补助资金和奖励资金54.74亿元；获得各类金融机构贷款授信资金415.53亿元，其中到位资金220.75亿元，使用资金152.37亿元。（四）工作措施聚力。各级政府发挥统筹领导，组织协调，居中裁判的作用，深入宣传中央、省、市棚改政策，发动群众参与和支持棚户区改造，推行多方参与、民主协商、科学决策、阳光征收的新型模式，优化工作机制，把控风险环节，工作谋划早、部署实，每年6月份组织开展下年项目谋划工作，对拟申报项目做到房产状况清、动迁面积清、补偿数量清、安置意愿清。二、存在的主要问题（一）融资贷款难。一是资金需求量大。每户安置约需30万元，中央补助资金及省、市“以奖代补”资金约2万元，差额由县级自筹。二是融资渠道单一。棚户区改造是微利项目，招商引资难，县区融资渠道主要是银行贷款，政策性银行根据政府购买服务财政承受能力评估授信额度有限。三是政策性银行条件限制。国开行、农发行不支持棚户区改造范围内的公产补偿，要求商业占比不超过20%。四是项目前期基础工作不扎实。银行对贷款资料审查严格，审核时间长，一些县区工作粗放、项目资料准备不充分影响贷款。（二）配套资金成为瓶颈。一是资本金配套不到位。棚户区改造必须配套到位20%项目资本金才能使用银行贷款资金，受财力影响，一些县区资本金配套不到位。XX特区应配套资本金8.4亿元、实际配套5.4亿元，XX市应配套资本金8.5亿元、实际配套8.5亿元，XX县应配套资本金13.15亿元、实际配套5.88亿元，XX区应配套资本金28亿元、实际配套15亿元，XX经济开发区应配套资本金4.53亿元、实际配套3.42亿元。二是银行贷款不能及时使用。历年因资本金配套不足，造成未及时使用的银行贷款资金为110.964亿元，其中：XX特区13亿元，XX县33.77亿元，XX区60.894亿元，XX区经济开发区3.3亿元。（三）拆迁安置难度大。一是补偿金赔付慢。棚户区改造补偿资金到位滞后于征收拆迁工作，补偿金不能及时兑现影响征收签约率。二是房价上涨。商品房价格不断上涨，群众要求实物安置愿望强烈，安置房源少造成征收房屋工作困难。三是政策宣传不到位。部分改造户害怕补偿标准不一、早签合同吃亏，有等待观望思想，拆迁群众安置意愿变动大、需求与征收补偿标准存在差距阻碍征收。四是安置房建设慢。存在“重拆轻建”现象，一些项目受选址、规划、建设进度影响，竣工时间长，导致房屋征收拆迁工作难度大。（四）政策变化影响大。一是改造范围严格界定。国家和省规定2019年棚户区改造项目必须集中在县城以上核心区，明确了七个“严禁”，严格棚户区改造范围和标准。据各县区上报，2019年计划实施棚户区改造23861户，同比2018年下降47.64%，上级补助资金将同比例下降。二是安置方式变化。2015年以前以建设安置房安置为主，2016年和2017年以货币化安置和政府回购商品房安置为主。2017年8月，住房城乡建设部等部门印发通知，规定商品住宅消化周期在15个月以下的市县，应采取新建棚改安置房的方式。安置方式的频繁调整变动，导致部分棚改居民的安置意愿与政策规定的安置方式不统一，给房屋征收拆迁带来难度。三是银行贷款变化。2018年起国家开发银行棚户区改造贷款项目需报总行审批，农业发展银行下步也可能需总行审批，贷款审批流程和审批时限增加，影响贷款资金到位。（五）规划执行不到位。一是总体规划执行有差距。2014年市政府通过的XX市中心城区棚户区改造专项规划明确在2016年前实施XX、XX、XX、火车站、XX、XX六个片区69处棚改规划，除XX、XX片区实施较好外，其余四个片区整体推进较慢。二是基础设施建设不配套。有的新建安置小区没有同步建设市政设施和配套公共服务设施，教育、医疗、文化、体育等配套设施严重不足。三是一些项目规划水平低。有的项目没有统筹协调周边建筑，在平面布局和建筑色彩上没有突出城市文化特征，有的项目底层小门面过多、形态单一，影响街景，没有达到提升城市形象的效果。（六）部分项目未实质性开工建设。一是2018年项目开工率低。全市开工率为76.54%，XX特区、XX市、XX县安置房建设项目均未实质性开工；XX区保华片区城市危房改造项目未开工。二是一些项目推进滞后。XX县申报实施的2015年XX工矿333户国有工矿棚户区改造项目、XX区申报实施的2013年水矿集团374户中央下放地方煤矿棚户区改造项目未实质性开工建设。（七）一些项目前期手续不完备。一是有的项目未办理施工手续。如XX特区、XX市2018年的安置房项目施工手续未办理。二是有的项目没有招投标。如XX县勺米片区、XX区保华片区2018年城市危房改造项目未招投标。三、意见建议（一）强化发展意识。一是抢抓机遇。棚户区改造是重大民生工程，也是发展工程。截至2018年8月底，全市商品住房存量面积为105.31万平方米，去化周期为6个月。全市各级党委政府要抢抓国家三年棚改1500万套计划的机遇，申报好2019年和2020年棚改任务。二是大力建设安置房。各县区要结合国家、省棚户区改造政策的新要求，严格把握棚改范围和标准，因地制宜调整完善棚改安置措施，大力实施安置房建设，更好体现住房居住属性。（二）强化规划引领。一是强化整体规划。XX省XX市把棚改与旧城改造有机结合，采取就地安置方式，地块指标就地平衡，合理管控规划容积率、绿地率和建筑密度指标，注重城市开放空间绿地系统景观打造，切实提升城市品质。我市要结合实际，坚持全面规划、整片改造、合理布局、节约用地、综合开发、配套建设。二是强化改造范围的规划。XX省XX市坚持棚户区改造与大企业自有生活区改造、与改善环境和污染治理、与解决困难居民居住、与工业集中区建设、与保障住房建设相结合，改善居民居住条件和生活环境。我市要进一步做好规划设计工作，新建安置小区要规划好水、电、气、讯和污水垃圾处理等市政设施，规划好商业、教育、医疗卫生、文化体育、环保等公共服务设施。三是强化安置住房布局规划。要结合棚户区改造规划、城市规划、产业发展和群众生产生活需要，科学合理确定安置住房布局，做到高起点规划、高标准设计、高质量施工、高品味配套、高水平管理。（三）强化措施落实。一是扎实做好摸底工作。XX省XX市先后组织万名机关干部深入棚户区了解民情，有针对性的开展棚户区改造工作。我市各县区在申报实施棚改前要深入调查摸底，充分发动群众，充分论证，做到群众参与度不高不实施，调查摸底不清楚不实施。二是创新安置模式。XX省XX市根据群众意愿和条件修建不同面积的安置房，棚改实施企业的利润控制在3%以内，建成后移交政府，由政府安置居民。XX省XX市对购房安置的由政府发给购房房票，给予20%的奖励，通过房票购买的商品房价格低于市场价格5%；对建房安置的，按照1比1.2标准安置，补偿面积不到45平方米的，按45平方米安置。我市要深入调查棚户区居民的住房情况和安置需求，在充分征求居民意见的基础上，修建相应面积的安置房，确保居民得到妥善安置。（四）强化资金筹集。一是拓宽融资贷款渠道。在抢抓政策性银行贷款支持的同时，积极争取商业银行贷款，采取招商引资、发行债券等方式，撬动企业和社会资本参与棚户区改造工作。二是加强沟通协调。提前与金融机构沟通对接，掌握金融机构贷款资料要求，做实做细棚改项目融资贷款资料，及时协商解决困难和问题，保证贷款资金及时到位。三是加大项目资本金筹集。各县区政府要挖掘财源，加大财政投入，配套到位项目资本金，及时使用贷款资金，减少利息和过渡安置费用。（五）强化项目建设。一是强化政策宣传。广泛开展宣传,营造良好的舆论氛围，确保所有征收对象知晓并理解政策，参与和支持棚户区改造工作。二是加强督促整改。对推进滞后的项目建立问题台帐，明确整改责任单位和整改时限，加强督促指导和沟通对接，加快完善项目招投标等前期手续。三是开通“绿色通道”。XX省XX市坚持确定回迁安置区优先、建设回迁安置房优先、群众安置需求优先、安置房项目审批优先，促进项目早开工、早建设、早入住。我市要将交通便利、生活配套设施完善的地块确定为回迁安置区，回迁安置房未开工建设的项目、不允许开工建设商品房，推行安置建设项目“绿色通道”，加快项目前期手续的办理。（六）强化责任落实。一是加强领导。XX省XX市把棚户区改造作为“一号工程”，成立由市委、市政府主要领导任组长的领导小组，统一指挥和协调棚户区改造工作。我市棚户