房地产工程管理关键问题分析.pdf

2015 年第 8 期建筑建材装饰 前言 以建筑物和土地作为经营对象袁从事房地产的开发尧建设尧 经营尧管理以及维修尧装饰和服务等综合性产业称为房地产业袁 该产业具有先导性尧带动性尧基础性和风险性遥 近几年袁我国的房 地产业发展迅速袁为国家经济的快速增长做出了贡献遥 由于该产 业对人民的生命财产安全以及国家的经济水平都具有影响袁因 此袁其质量是尤为重要的遥 只有做好房地产的工程管理工作才能 保证其质量袁 但是若对工程管理中的关键问题且不予以重视并 加强对管理水平的提升袁将会对企业乃至国家造成巨大损失遥 1 房地产工程管理的重要性 房地产企业的重要工作之一就是工程管理袁 它不仅对企业 的经济效益具有直接影响袁 还能改善房地产工程的协调性以及 进行质量监督袁同时可影响房地产开发工程的施工进度尧施工质 量以及资金控制等方面遥 提高房地产企业的工程管理水平就能 够有效促进工程施工的顺利进行袁 从而使企业的经济效益得以 提高袁既能对工程项目的质量给予保障袁又能提升企业在市场中 的竞争力遥 因此袁企业必须要认识到工程管理对自身的影响袁提 高对工程管理工作的认识并加强做好管理工作袁 以促进企业持 续尧健康的发展遥 2 房地产工程管理的关键问题分析 2.1 人事管理问题 房地产工程建设的直接参与者就是施工人员袁 他们是决定 工程质量的关键因素遥 因此袁在施工过程中袁应当充分调动施工 人员的积极性袁对所有人员的责任意识进行加强袁使他们的整体 素质得到提高袁 这样就可以避免因管理人员的失误而造成经济 损失的情况遥 企业应该对施工人员进行思想政治教育袁提高其职 业道德遥 强化施工管理的重要性袁使他们明白只有通过强化管理 才能使所生产出的产品具有高质量袁 使企业的经济效益得到提 高遥 另外袁企业还要注重人才的引入遥 具有高水平的专业技能人 才对房地产施工过程中的质量具有保证作用遥 施工企业要制定 并完善相关的管理制度袁 让企业中的技术骨干或者领导亲自管 理袁将责任落实到个人中遥 定期对员工的专业技能进行培训袁提 高整个施工队伍的专业水平袁 使每一个岗位上的工作人员都具 有专业的技术袁从而有利于工程管理的进行遥 2.2 质量管理问题 工程的质量是房地产企业形象的保证袁 工程管理的重点就 是施工质量袁它关系到整个房地产项目的好坏遥 任何建筑企业与 施工单位在签订施工合同时袁 一定要将工程建设的质量标准明 确指出袁让施工单位按照这个标准进行工作遥 工程完成后袁建筑 企业要根据合同的质量标准对工程进行验收袁 从而可有效保障 施工的质量遥 在对房地产工程进行设计时袁建设单位首先要对工 程做好调研工作袁严格审查袁使工程的质量隐患减少遥 采购建筑 材料时需严格按照工程设计所规定的标准进行购买袁 对材料的 质量进行严格审查以及验收遥 2.3 材料管理问题 建筑材料是工程施工时的物质基础袁 对工程的质量保障具 有关键作用遥 施工企业要对建筑材料严格把关袁在购买建筑材料 时袁找好质量与价格的平衡点袁在尽可能地降低成本的条件下袁 保证材料的质量过关遥 同时袁 在施工过程中需要制定好进度计 划袁并按照计划展开施工袁从而有序进行项目工程管理工作袁提 高工程的质量袁促进房地产企业的经济效益和社会效益遥 2.4 进度管理问题 在进行房地产的项目施工前袁 建设单位需召集施工单位与 工程的设计师对施工的进度进行整体规划袁制定出一个合理的尧 科学的进度计划遥 进度计划要严格按照管理制度来进行制定袁不 但要保证能够如期完工袁 而且还要对在施工过程中可能出现的 问题做好预见性的预防措施袁 使工程的施工进度不受临时状况 的影响遥 为确保工程能够在预定的工期内完成袁进度计划需要合 理安排袁要详细安排每个施工过程中的施工计划袁根据合同的要 求袁配置好建筑材料和施工人员遥 2.5 安全管理问题 建筑单位需对施工过程中的安全管理给予重视袁 成立专业 的安全管理小组袁并制定相关的安全管理制度袁对施工过程中的 安全问题进行严格监督袁将安全制度落实到项目施工中遥 一旦在 施工过程中发生事故袁不但会延长工期袁还会影响到工程质量袁 造成严重的经济损失袁 严重时甚至会危及到施工人员的生命安 全遥 通常建设单位都会与项目部签订一份安全管理责任书袁责任 书规定工程的主要负责人是项目经理袁一旦发生安全事故袁负责 人就要到场进行处理并负起相应的责任遥 2.6 造价管理问题 工程的造价管理就是对工程的造价进行估算袁 对施工中的 人力尧物力进行科学管理袁贯穿于整个工程建设中遥 在进行工程 量招投标时袁要严格审查投标单位的报价袁查看每一个工程项目 的造价遥 有些投标单位的总价虽然符合要求袁但是并不意味每一 个工程项目的报价都符合要求遥 对于建设过程中的盈亏状况袁建 设单位必须及时掌握袁并参考实际的施工情况进行改正袁优化工 程的造价遥 实施科学有效的造价管理措施不但能促进工程目标 的实现袁还能使企业获得最大的经济效益遥 3 提高房地产工程管理水平的措施 3.1 加强工程项目施工的前期管理 通常很多施工单位由于在施工前期缺乏管理袁 常常会为以 后的施工过程中留下安全隐患袁对项目的质量造成严重影响遥 所 以袁对整个工程项目中各个时期的施工进行管理袁特别是在前期 房地产工程管理关键问题分析 聂远路 渊始兴县双赢房地产开发有限公司袁 广东韶关 512500冤 摘要院 近年来袁随着我国人们生活尧经济水平的提高袁越来越多的人购买房子袁使房地产业进入一个新的发展阶段袁数量以 及规模越来越大遥但是企业之间的竞争力也越来越激烈袁要想在市场中站稳脚步袁必须做好房地产的工程管理工作袁因为工程管 理是企业得以生存的根本袁具有提升企业核心竞争力的作用遥 由于工程管理所涉及的范围较为广泛袁所以常常会存在不足袁只有 抓住了管理的关键问题并进行改善才能使工程的效益得到提高遥本文对房地产工程管理中的关键问题进行分析袁并提出了提高 管理水平的措施遥 关键词院 房地产曰 工程管理曰 关键问题曰 分析 中图分类号院TU71 文献标识码院 A 文章编号院 1674要3024渊2015冤08要25要02 工程管理 25 2015 年第 8 期建筑建材装饰 的工作中袁工程前期受到严格的监管才会减少意外的发生袁从而 使管理水平得到有效提高遥 3.2 加强对工程项目的质量控制 对施工人员进行培训袁严格监管建筑材料尧设备的质量袁令 施工人员的专业水平以及思想道德得到提高袁保证建筑材料尧设 备的高质量袁 提高整个工程项目的管理水平才能使预定的质量 目标得以实现遥 3.3 明确施工目标 要想将项目工程顺利完成袁就要在施工前做好准备袁明确施 工目标遥 按照合同和施工设计的要求袁将项目成本和项目质量作 为中心袁将施工的人力尧物力与财力结合起来对每一个施工阶段 的施工任务进行控制遥 建设工程的技术人员要根据实际情况袁认 真分析各个工程的不同情况袁明确每一个施工项目的目标袁一旦 出现意外情况则立即采取措施袁确保施工目标得以顺利实现遥 3.4 推动工程建设管理的标准化 在明确好目标以后袁根据相关规定制定符合要求的质量尧进 度尧安全等控制制度曰制定相关的施工尧管理等规章制度并要求 工作人员严格遵守袁提升其业务水平和职业道德遥 对重点分项工 作制定明确的质量目标袁从实施范围尧实施程序尧评价标准尧资料 管理尧责任范围等方面做好详细的规定袁以此来消除质量隐患袁 预防质量问题的发生遥 4 结语 房地产的工程管理对企业的发展具有重要意义袁 能够使其 市场竞争力以及经济效益得到提高袁 促进企业的健康发展遥 因 此袁需要对房地产企业中的人事管理尧质量管理尧材料管理尧进度 管理尧安全管理尧造价管理等关键问题进行分析袁并加强对管理 水平的提高袁才能够保证工程的质量以及控制成本袁从根本上促 进项目的顺利进行遥 参考文献院 1杨涛.房地产工程管理关键问题分析J.建筑工程技术与 设计袁2014渊14冤院696 2盛天雷.房地产工程管理关键问题分析J.中国房地产业袁 2013渊02冤院39 3叶伟斌.论房地产工程管理关键问题分析J.福建建材袁 2015渊03冤院107-108 4孙红兵.浅谈房地产工程管理J.中国新科技新产品袁2012 渊04冤院176 5彭春生.房地产工程管理关键问题分析J.城市建设理论 研究袁2013渊28冤院92-94 渊上接第 23 页冤 质200891 号袁专业分包工程配备专业安全员至少 1 人袁并根据所 承担的分部分项工程的工程量和施工危险程度增加遥 4 对材料尧设备供应商的管理体系审查 材料尧设备供应商的选择是工程管理的重要环节袁监理项目 部宜配合建设单位制定相关的材料尧 设备供应商的选定管理办 法及看样定板管理办法袁由建设单位尧总承包尧监理尧设计等多方 共同参加管理与定板袁有利于保证材料设备的质量及供货能力遥 4.1 审查材料尧设备供应商资质及生产能力 专业监理工程师审查时应向承包单位了解其对材料尧 设备 供应商实地考察获取的有关信息袁 包括供应商的资质尧 产品质 量尧生产与供货能力尧正在承担的工程项目及工程量等袁材料尧设 备的供应是否满足工程建设进度需要遥 必要时组织由建设尧监 理尧设计尧总承包单位等共同对其材料尧设备供应商再进行一次 实地考察遥 4.2 审查材料尧设备的出厂合格证及检测报告 在选定合适的材料尧设备供应商后袁需进一步对材料尧设备 的样板进行确定袁以封存的样板作为今后验收的主要依据之一遥 材料设备厂家应提供产品最近一年的抽检合格报告袁 出具检测 报告的检测单位应具有计量 CMA 认证遥 对于电线电缆尧开关尧低 压电器等需要实施野中国强制认证冶的材料袁除提供产品合格证尧 进场见证取样检测合格证明外袁要复核野3C冶认证证书的真实与 有效性遥 5 结束语 承包单位及分包单位的选择是复杂而严谨的过程袁 管理人 员对承包单位的质量尧安全管理体系尧施工资质进行审查袁以及 对承包单位的选择袁关系到工程建设的质量尧安全尧进度管理目 标能否实现遥 在选择专业分包及材料尧设备供应商的时候袁相关 管理人员的工作应做到公开尧合理袁按照建设单位及企业有关管 理规定去择优袁还要做到廉洁从业尧无私奉公袁这样才能杜绝违 法分包及不合格的供应商参与工程建设的情况遥 参考文献院 1叶关于印发的通知曳渊建市2014 159 号冤 渊上接第 24 页冤 质量问题多发尧不按要求履行质量责任尧社会信誉差的单位拒之 门外袁从源头做起袁营造公平尧有序尧规范的建筑市场环境袁为工 程质量提供保证遥 3.6 建立工程实体质量监督与参建各方质量行为监督并 重的监督机制 目前袁 住建部已经制定了建筑工程五方主体项目负责人质 量终身责任的追究办法袁明确工程建设尧勘察尧设计尧施工尧监理 单位主体责任袁在工程设计使用年限内袁不管什么时候发生质量 事故和严重的质量问题袁都要追究这五个人的责任遥 质量监督管 理工作内容除了对工程实体质量的监督检查外袁 还应加强对参 与工程建设各个行为主体的质量行为的监督管理遥 认真监督检 查各主体单位的质量行为是否符合国家有关要求尧 是否履行了 质量管理职责袁将工程建设参建各方推向工程质量责任第一线袁 通过日常监督尧巡查与结构工程季度大检查相结合的监督形式袁 对影响建设工程质量的全要素实现全覆盖的监督遥 3.7 开展宣传活动袁增强全社会工程质量意识 积极开展形式多样的工程质量主题活动袁利用电视尧报纸尧 网络加大宣传力度袁 引导社会各界重视工程质量尧 关心工程质 量遥 开展各种形式的创优评先活动袁提高企业创建精品工程尧优 质工程的意识和思想觉悟袁通过一些全国性奖项的评选比如野鲁 班奖冶袁营造出提高工程质量尧创建精品工