2015年下半年湖南省房地产估价师《经营与管理》：需求指标考试题.doc

2015年下半年湖南省房地产估价师经营与管理：需求指标考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。 A：50 B：40 C：35 D：30 E：工业用地的监测点评估价格 2、从某种意义上讲，如果想知道某项政策的措施或事件如何影响房地产价格，应当首先分析将如何影响房地产的（）。 A长期趋势 B后期利润 C权益 D供给和需求3、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2096年10月1日1对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为万元。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期) A：4091 B：4182 C：4250 D：5000 E：工业用地的监测点评估价格 4、将资金投入与房地产相关的证券市场的行为是_。 A房地产直接投资 B房地产间接投资 C房地产混合投资 D房地产有效投资5、下列关于搬迁期限和拆迁期限，表述错误的是。 A：搬迁期限不同于拆迁期限 B：拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限 C：拆迁期限从属于搬迁期限 D：搬迁期限不能超出拆迁期限 E：房地产估价机构必须加盖公章 6、有一宗房地产，土地面积1000 ，其价格为工500元，建筑面积4 000 ，其重置价格为1200元，该房地产价格为1250元，则该建筑物的单价为。 A：1000元 B：11875元 C：1200元 D：13167元 E：工业用地的监测点评估价格 7、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为（）。 A78% B85% C117% D150% 8、某宗房地产预计未来第一年的有效毛收入为50万元，运营费用为30万元，此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长3，运营费用增长2，收益年限可视为无限年，该宗房地产的报酬率为7。该宗房地产的收益价格为万元。 A：650 B：687 C：585 D：630 E：工业用地的监测点评估价格 9、在房地产产品生产过程中，承担开发建设用地规划方案设计、建筑设计等项工作的，一般是_。 A建筑师 B结构工程师 C设备工程师 D监理工程师 10、某宗面积为5 000的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元，容积率为2，受让人需按照受让价格3缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。 A：824 B：924 C：844 D：944 E：工业用地的监测点评估价格11、假设某房地产投资项目的折现率分别取i。、时，其对应的净现值分别为万元、万元、万元、万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是。 A：16.67 B：16.71 C：16.80 D：17000 E：借款合同 12、乡镇企业的用地只有在下列_情况时，才可以抵押。 A乡镇企业属于集体企业 B申请破产 C和乡镇企业的建筑物同时抵押 D经过乡镇政府主管部门批准后 13、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。 A15% B20% C30% D40%14、关于下列数据表述正确的是_。 A1 B2 C3 D4 E5 F6 G7 H8 I9 J10 K98 L101 M101 N100 O101 P99 Q102 R97 S102 T99 15、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。 A147 B148 C149 D150 16、房屋拆迁纠纷的当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉，人民法院_。 A应在5个工作日内立案受理 B应在5个工作日内决定是否立案受理 C应在受理后60日内作出判决 D不予受理 17、投资额不足总投资额_且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。 A25% B20% C15% D10% 18、对于一般的商用房地产投资项目，其偿债备付率至少应大于。 A：1.2 B：1.5 C：1.8 D：2.0 E：借款合同 19、房屋征收实施过程中，违法建筑应由_认定。 A拆迁人 B拆迁主管部门 C房地产登记机构 D规划行政主管部门 20、商品房预售人应当在签订书面预售合同之日起_日内持预售合同到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售登记备案手续。 A10 B15 C20 D30 21、中华人民共和国土地管理法规定，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的倍。 A：5 B：10 C：15 D：30 E：房地产估价机构必须加盖公章 22、下列不属于清偿能力指标的是。 A：借款偿还期 B：利息备付率 C：现金回报率 D：偿债备付率 E：借款合同23、2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了关于修改(中华人民共和国土地管理法)的决定，区分了。 A：“国有”和“集体” B：“有偿”和“无偿” C：“出让”和“转让” D：“征收”和“征用” E：房地产估价机构必须加盖公章 24、实际估价中设定未来净收益每年不变条件下，求取净收益最合理的方法是_。 A过去数据简单算术平均法 B过去数据加权算术平均法 C未来数据简单算术平均法 D未来数据加权算术平均法25、非市场价值不是一种价值，而是对市场价值以外的各种价值的一个称呼。 A：概括性 B：描述性 C：理论性 D：准确性 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、影响房地产市场转变的社会经济力量有以下几方面_。 A房地产产权与交易政策 B生产和工作方式的转变 C自然环境的变化 D家庭生命周期 E物价水平 2、工程量计算顺序中，下列属于分部分项工程计算顺序。 A：按施工顺序计算法 B：按“基础定额”和“计价规范”顺序计算法 C：按顺时针方向计算法 D：按“先横后竖、先上后下、先左后右”计算法 E：按图纸分项编号顺序计算法3、城镇基准地价内涵包括。 A：容积率 B：土地使用税 C：土地开发程度 D：土地使用年限 E：征地补偿费 4、下列关于物业服务合同，说法正确的是。 A：物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同 B：物业服务合同只可以发生在法人之间，不可发生在公民与法人之间 C：业主大会成立以后，一般要签订前期物业服务合同；业主大会成立以前，一般要签订物业服务合同 D：业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的物业服务合同即自行失效 E：执行层的组织协调5、某宗地面积为5000m2，现状容积率为0.8，土地市场价值为4000元/m2，拟进行改造，推准的规划容积率为5.0，楼面地价为1500元/m2，则理论上应补交地价_万元。 A1250 B1750 C2050 D2150 6、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是（）。 A房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 7、下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是_。 A生活方式 B受教育程度 C购买动机 D自我形象 8、中华人民共和国城乡规划法规定，在发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给子补偿。 A：选址意见书 B：建设用地规划许可证 C：建设工程规划许可证 D：乡村建设规划许可证 E：农村生产规划许可证 9、下列不符合房地产估价机构一级资质的是。 A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上 B：业绩要求在暂定期內完成估价标准的建筑物建筑面积8万以上或者土地面积3万以上 C：注册房地产估价师人数要求，有15名以上专职注册房地产估价师 D：有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上 E：执行层的组织协调 10、根据房地产获取收益的方式不同，收益法中的净收益测算包括。 A：直接资本化法 B：基于租赁收入测算 C：收益乘数法 D：基于营业收入测算 E：现金流量折现法11、会计要素包括_等几大类。 A资产 B成本 C负债 D利润和费用 E所有者权益 12、宏观调控政策中，属于一般性货币政策的有。 A：剥购买经济适用住房提供优惠利率 B：提高法定存款准备金率 C：在公开市场卖出政府债券 D：规定商业银行最高贷款额度 E：提高再贴现利率 13、勘察设计的委托应遵守如下规定。 A：委托方应当将工程勘察设计业务委托给具有相应工程勘察设计资质证书且与其证书规定的业务范围相符的承接方 B：工程勘察设计业务的委托可以通过竞选委托方式进行，但不可通过直接委托的方式进行 C：工程勘察设计业务的竞选委托可以采取公开竞选或邀请竞选的形式进行 D：委托方原则上应将整个建设工程项目的设计业务委托给一个承接方 E：委托方将整个建设工程项目的设计业务分别委托给几个承接方时，必须选定其中一个承接方作为主体承接方14、下列关于职工提取住房公积金的程序，表述正确的是。 A：职工提取时由所在单位审核 B：职工提取时由所在单位的上一级主管部门审核 C：由住房公积金管理委员会核准 D：由住房公积金管理中心核准 E：由受委托银行办理支付手续 15、下列房地产中，不得转让的有_。 A共有的房地产 B未解决权属争议的房地产 C设定了抵押权的房地产 D已被依法查封的房地产 E已列入城市拆迁范围内的房屋 16、监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。其中，“两管”是指监理活动中的。 A：合同管理 B：质量管理 C：投资管理 D：进度管理 E：信息管理 17、根据中华人民共和国物权法，不动产登记费按收取。 A：面积 B：套 C：成交价格 D：件 E：执行层的组织协调 18、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是_。 A公告不是房屋权属登记的必经程序 B在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注记即可，无须重新办理房产抵押登记 C因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书 D在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记 19、土地费用估算主要包括。 A：划拨或征收土地的征地拆迁费 B：出让土地的土地出让地价款 C：转让土地的土地转让费 D：租用土地的土地租用费 E：转让土地应缴纳的手续费 20、在城市大气污染中，生活污染源包括等。(2008年房地产经纪人相关知识试题) A：家庭汽车污染 B：生活燃料污染 C：居住环境污染 D：城市垃圾污染 E：食品加工形成的大气污染 21、影响房地产价格的区位因素有等【2005年考题】 A：建筑规模 B：临路状况 C：楼层 D：建筑容积率 E：繁华程度 22、需求规律的例外是炫耀性物品和_物品。 A特殊 B另类 C吉芬 D个性23、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5%，经营