2011年8月西安高新区写字楼市场研究报告_47P_尚美佳.ppt

1高新区写字楼研判2目錄CONTENTS1、市场环境Marketenvironment2、板块分析Regionalanalysis3、客户分析Populationanalysis4、个案分析Productanalysis3PART1、市场环境Marketenvironment4限购令出台，挤压投资炒房客，商业写字楼地产逐渐火热，房产投资逐步向商业写字楼转移2011年2月25日西安版限购令出台，此政策的实施对住宅市场成交量产生的巨大的影响，大批的投资炒房客被挡在政策门槛之外，刚性住房需求迅速占据了住宅市场主力，同时，外地购房者数量急剧下滑，市场置业人群大多来自本地户籍，住宅市场人群结构发生了巨大的变化。然而，在住宅市场走低的情况下，不受限购的商业写字楼地产开始火热起来，房产投资逐步向商业写字楼转移，在2季度末，商业写字楼物业类型销量一度飙高，势头锐不可当。市场环境5市场特征由于限购令的影响，西安市住宅市场成交面积在3月份出现大幅下滑，下降幅度达到77%，于此同时西安市办公物业成交面积出现92%的增长；整体上，办公物业和住宅物业的成交面积成相反态势，在住宅物业成交面积上涨的情况下，办公物业成交面积有所下降。77%92%由于限购令的影响，办公物业在上半年成交情况良好，吸引了大量的投资客户6办公物业从近几年西安优质写字楼市场办公租金指数来看，西安写字楼市场长期维持在饱和状态，租金走势长期维持在3-5%的增长趋势，整体平均空置率维持在11%左右，随着住宅市场投资风险上升，私人投资者开始逐步关注写字楼市场西安二季度写字楼销售面积为167316.77平方米，环比上季增加7.93%，销售额为149156万元，环比上涨5.25%，较去年同期相比增长93.14%，成交价格为8915元/平方米，与上季度相比下滑2.49%，与去年同期相比增长36.04%上半年西安写字楼物业销售依旧以高新区为主，二季度高新区写字楼销量占全市的73%72007年2008年2009年2010年成交面积140158123991254278439075增长率58.96%-11.53%105.08%72.68%050000100000150000200000250000300000350000400000450000500000-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%-10.00%-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%0100020003000400050006000700080002007年2008年2009年2010年成交均价增长率高新区2007-2010年写字楼销售情况单位元、元/年份成交面积增长率成交均价增长率2007年14015858.96%528611.78%2008年123991-11.53%650122.99%2009年254278105.08%6149-5.41%2010年43907572.68%723317.63%高新区写字楼成交价格逐年攀升，10年成交面积较09年增长72.68%，高新区写字楼需求不断增大市场走势8PART2板块分析Regionalanalysis9绕城高速曲江新区板块均价9000-12000元/平米西高新板块均价9000-15000元/平米钟楼高新区CBD、二次CBD写字楼分布主要分布在南二环沿线、唐延路沿线、科技路、锦业路沿线小寨二环曲江会展CBD写字楼主要分布在曲江会展中心周边，省高院附近为主城南板块均价10000-