《房地产管理基本制度与政策》讲义（一）.pdf

登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 1 - 登记官考核科目一登记官考核科目一： 房地产基本制度与政策讲义房地产基本制度与政策讲义 考试内容及对应教材： 科目一：房地产管理基本制度与政策 科目二：房地产登记实务与案例 考试时间及题型、题量、限时： 题型/题量/ 限时 科目 单项选择题多项选择题判断题综合分析题合计 题量限时题量限时题量限时题量限时题量限时 科目一40 题60 秒20 题120 秒20 题30 秒80 题90 分钟 科目二15 题120 秒20 题30 秒 5 题 （25 小题） 600 秒80 题90 分钟 本讲内容及时间： 教材： 房地产管理基本制度与政策 第三 四章 第六 八章 第十 十三章共 9 章，时间为一天。 1、民法、行政法知识 2、房地产管理基本制度与政策（本讲、房地产管理基本制度与政策（本讲） 3、相关知识 1）房地产档案 2）房地产测绘基础 3）房地产市场信息系统） 房地产管理基本制度与政策 房地产登记相关知识 1、 房屋登记办法 2、房屋登记实务 3、房地产登记案例分析 房屋登记问题解答 房地产登记案例分析 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 2 - 第三章第三章房地产业概述房地产业概述P157P157 第一节第一节 房地产业概况房地产业概况 一、房地产业的基本概念（）P157 1、房地产业：是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业。 包括：房地产开发经营、房地产中介服务、物业管理、其他房地产活动。 2、产业划分：属于第三产业。 3、房地产业和建筑业的区别与联系： （1）区别：建筑业物质生产部门，属于第二产业； 房地产兼有生产（开发） 、经营、服务和管理多种性质，属于第三产业。 （2）联系： 业务对象都是房地产； 开发活动中是合作关系： 房地产业是甲方；建筑业是乙方 房地产业是策划者、组织者、发包单位； 建筑业是承包单位。 例题例题 11 判断判断 房地产业与建筑业之间的联系体现在，两者均属于第三产业房地产业与建筑业之间的联系体现在，两者均属于第三产业。 （ ） 更正：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；而房地产业兼有生产（开更正：建筑业是物质生产部门，属于第二产业；而房地产业兼有生产（开 发发） 、经营、服务和管理多种性质，属于第三产业。、经营、服务和管理多种性质，属于第三产业。 4、我国现代房地产业： 50 年代70 年代，房地产市场基本消失。 70 年代末80 年代初，城镇住房制度改革、城镇国有土地使用制度改革，房地产业 逐步发展起来。 二、房地产业的作用（）P157-158 七个方面的作用： 1、国民经济发展的支柱 2、带动相关产业发展（建筑、建材、化工、轻工、电器等） 3、改善人民居住 4、改变城市面貌（旧城改造、基础设施建设） 5、优化产业结构，吸引外资 6、扩大就业（房地产经纪、物业管理需要大量从业人员） 7、增加政府财政收入 例题例题 22 多选多选 房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，其重要作用有（房地产业是经济发展的基础性、先导性产业，其重要作用有（ABDEABDE） 。 A A、改善人民的居住和生活改善人民的居住和生活B B、增加政府财政收入增加政府财政收入C C、提高国民整体素质提高国民整体素质 D D、带动相关产业发展、带动相关产业发展E E、扩大就业、扩大就业 三、房地产业的细分（）P158-159 房地产业： 1、房地产开发经营 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 3 - 2、房地产中介服务房地产咨询、估价、经纪 3、物业管理 4、其他房地产活动 （一）房地产开发经营： 业务内容、流程： 取得土地基础设施建设、场地平整（三通一平、五通一平、七通一平等）房屋 建设产品（土地、房地产开发项目）转让、销售、出租。 特点：投资大、周期长、风险高、回报率高、附加值高、产业关联度高、带动力强。 房地产开发企业收入具有不连续性。 我国房地产业中，开发经营业占主体地位。 例题例题 33 判断判断 目前，我国房地产业中，房地产目前，我国房地产业中，房地产中介服务中介服务占主体地位占主体地位。 （ ） 更正：目前，我国房地产业中，房地产更正：目前，我国房地产业中，房地产开发经营业开发经营业占主体地位。占主体地位。 （二）房地产估价： 业务内容：分析、测算、判断房地产的价值并提出相关专业意见。 用途：土地使用权出让、转让 房地产买卖、抵押、征收征用补偿、损害赔偿、课税提供价值参考依据。 承担者：房地产估价师（专业知识、实践经验、职业道德） 。 （三）房地产经纪： 业务内容： 出售者、出租者（房地产市场供应方） 购买者、承租者（房地产市场需求方） 上下家达成交易的桥梁，市场运行的润滑剂。 承担者：房地产经纪人员（专业知识、经验、信誉） 。 我国房地产业未来的转变：开发经营为主房地产经纪等服务为主。 （四）房地产咨询： 业务内容：为当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面的顾问服务。 包括：房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等。 承担者：房地产估价师（和估价机构） 、房地产经纪人（和经纪机构） 。 （五）物业管理： 业务对象：已竣工验收投入使用的各类房屋、配套设施设备、相关场地。 业务内容：维修、养护、管理、环境卫生、秩序等服务。 承担者：物业管理员高层次专业人员是物业管理师。 例题例题 44多选题多选题 下列关于房地产业的说法中，正确的有（下列关于房地产业的说法中，正确的有（ACDACD） 。 A A、房地产咨询业务的主要承担者是房地产估价师和房地产经纪人。、房地产咨询业务的主要承担者是房地产估价师和房地产经纪人。 房地产服务业 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 4 - B B、我国房地产业将由、我国房地产业将由房地产经纪房地产经纪等服务为主转变为等服务为主转变为房地产开发经营房地产开发经营为主为主。 （颠（颠 倒）倒） C C、房地产开发经营具有投资大房地产开发经营具有投资大、周期长周期长、风险高风险高、回报率高回报率高、附加值高附加值高、产业产业 关联度高、带动力强等特点。关联度高、带动力强等特点。 D D、在房地产经纪活动中，经纪机构主要是为经纪人提供平台和品牌。、在房地产经纪活动中，经纪机构主要是为经纪人提供平台和品牌。 E E、房地产估价师房地产估价师（经纪人经纪人）是房地产市场运行的润滑剂。）是房地产市场运行的润滑剂。 四、房地产业的历史沿革（）P159-161 五个时期： （一）1949 年以前：土地和房产的私有制，使沿海城市近代房地产业产生，并得以发展。 （二）1949-1955 年：解放初期，整顿市场、稳定秩序。 （三）1956-1965 年：社会主义改造，确立城市房地产社会主义公有制的主体地位。 （四）1966-1978 年：文革时期，房地产市场陷入混乱，住房问题严重。 （五）1978 年以后-至今：改革开放，城镇住房制度和土地使用制度改革，房地产市场逐步 恢复。 几个重要时间： 1998 年 7 月 3 日， 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知 宣布：98 年下半年开始，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 2003 年 8 月 12 日，略。 2007 年 8 月 7 日， 略。 2010 年 4 月 17 日，略。 例题例题 55单选题单选题 国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知中宣布，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知中宣布， 当年下半年开始，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。国务院发布这一当年下半年开始，停止住房实物分配，实行住房分配货币化。国务院发布这一 文件的时间为（文件的时间为（B B） 。 A A、19971997 年年 7 7 月月 3 3 日日B B、19981998 年年 7 7 月月 3 3 日日 C C、19991999 年年 7 7 月月 3 3 日日D D、20002000 年年 7 7 月月 3 3 日日 第二节第二节 住房制度概述住房制度概述 我国住房制度：城镇住房制度 农村住房制度（农民自建、自住、住房私有） 房地产业三大制度体制改革：1、城镇住房制度改革 2、城镇土地使用制度改革 3、房地产生产方式改革 一、城镇住房制度改革（） P161 建国初期：计划经济体制、住房实物分配、资源配置效率低、住房严重短缺。 改革的三个阶段： 1、试点探索阶段（80-91 年）11 年 80 年，准许私人建房、买房； 82 年，试行公有住房补贴出售； 88 年， “提租补贴”试点。 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 5 - 2、全面推进阶段（92-02 年）10 年 94 年， 关于深化城镇住房制度改革的决定 ，改革全面推进； 98 年， 关于进一步深化城镇住房制度改革， 加快住房建设的通知 ， 停止住房实物分配， 实行住房分配货币化。 3、深化改革阶段（03 年-至今 11）8 年 07 年，关注低收入家庭住房困难问题，逐步完善廉租房保障体系； 08 年，加快保障性安居工程建设进度。 二、现行城镇住房政策（）P162 1、住房供应政策： 商品性住房供应为主体， 低收入住房困难家庭住房保障， 中等偏下收入住房困难家庭适当支持。 （1）商品性住房主要面对中等收入以上中等收入以上家庭， 社会化生产、市场化供应。 （2）保障性住房面向低收入住房困难低收入住房困难家庭， 包括：廉租房、经济适用房 廉租房：财政投资、土地划拨、税费减免、低租金出租、套均 40 平米、人均 13 平米、保证基本居住。 经济适用房：政府组织、社会投资建设、土地划拨、税费减免、信贷支持、保本微 利原则出售、单套建面 60 平米、有限产权、满 5 年可转让、政府优先购回。 （3）政策性住房面向中等偏下收入住房困难中等偏下收入住房困难家庭。 棚改安置住房：面向棚户区居民，低收入住房困难家庭。 限价商品住房：面向本地户籍、中等收入家庭销售。 （限定套型结构、限定价位、 招标确定开发单位） 公共租赁住房：面向新职工、农民工等，政府持有、定价出租。 单位建设住房：98 年以前的主要供应方式，后逐渐减少。 例题例题 66单选题单选题 根据我国现行城镇住房政策，城镇住房供应以（根据我国现行城镇住房政策，城镇住房供应以（A A）为主体。）为主体。 A A、商品型住房、商品型住房B B、廉租房、廉租房C C、经济适用房、经济适用房D D、公共租赁房、公共租赁房 例题例题 77单选题单选题 经济适用房属于保障性住房，其主要面向（经济适用房属于保障性住房，其主要面向（C C）家庭。）家庭。 A A、高收入高收入B B、中等收入中等收入C C、低收入住房困难低收入住房困难D D、中等偏下收入住房困难中等偏下收入住房困难 2、住房分配政策： 司、局级以下干部、企事业单位职工已停止实物分配，实行住房分配货币化 省部级领导干部由政府统一建造、成本价出售、大部分限制交易。 住房分配货币化 （1）工资 （2）住房公积金：职工和单位分别缴存、不低于上年度月均工资 的 5%，属于职工个人，限定用途（即购买、建造、翻建、大修自住住房） 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 6 - （3）住房补贴：房价较高地区可补贴。多数地区未实施。 3、配套政策： （1）财政政策：纳入财政预算、减免税收、税率调整等。 （2）金融政策： 建设方面：商业银行开发贷款（开发商） 消费方面：个人住房商业贷款、住房公积金贷款（购房个人） （3）土地政策： 商品住房土地： “招拍挂”方式出让。 保障性住房土地：划拨并优先保证。 第三节第三节 房地产法律体系房地产法律体系 一、房地产法的概念与调整对象（）P164 （一）房地产法的概念 调整房地产法律关系的法律规范的总称。 广义的房地产法律关系包括：产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理、其它 狭义的房地产法指： 城市房地产管理法 （二）房地产法的调整对象 1、房地产开发关系：包括 2 个过程中产生的法律关系 （1）开发商获得土地使用权； （2）建造房屋。 2、房地产交易关系：包括 3 种交易行为重产生的法律关系 （1）房地产转让（权利人将房地产出售） ：转让关系 （2）房地产租赁（权利人将房地产出租） ：租赁关系 （3）房地产抵押（权利人将房地产抵押） ：抵押关系 3、物业管理关系： 所有者（业主）委托物业管理企业提供修缮、养护、保管、看管等服务过程中产生的法 律关系。 4、房地产行政管理关系： 行政主管部门对房地产市场进行管理、监督、检查过程中产生的法律关系。 二、房地产法律体系（）P165 1、宪法：根本大法。法律效力最高，房地产立法和执法都必须遵循宪法。 2、全国人大及常委会颁布的法律：法律效力仅次于宪法、最重要的法律规定。 （1）专门法律：如城市房地产管理法法 、 土地管理法法 。 （2）相关法律：如民法通则民法通则 、 城乡规划法法 、 合同法法 、 担保法法 、 物权法法 3、国务院颁布的行政法规：房地产法律体系的重要组成部分。 如城市房地产开发经营管理条例条例 、 城市房屋拆迁管理条例条例 、 物业管理条例条例 、 住 房公积金管理条例条例 、 土地管理法实施条例条例 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 7 - 4、地方性法规：地方人大及其常委会制定、本行政区域内有效。 如安徽省城市房地产交易管理条例条例 5、政府规章：国务院部委、地方人民政府制定。 主要指：住建部制定的规章。如商品房销售管理办法办法 、 城市房屋权属登记管理办法办法 6、技术规范：国家标准。如房地产登记技术规程规程 、 房地产估价规范规范等。 7、高院司法解释：指导性文件。如最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用 法律若干问题的解释解释 。 例题例题 88单选题单选题 以下选项中，按法律效力由高到低顺序排列正确的是（以下选项中，按法律效力由高到低顺序排列正确的是（D D） 。 A A、司法解释、司法解释、 物业管理条例物业管理条例 、 商品房销售管理办法商品房销售管理办法 、宪法、宪法、 城市房地产城市房地产 管理法管理法 B B、宪法、宪法、 城市房地产管理法城市房地产管理法 、司法解释、司法解释、 物业管理条例物业管理条例 、 商品房销售管商品房销售管 理办法理办法 C C、 民法通则民法通则 、宪法、宪法、 城市房地产管理法城市房地产管理法 、 物业管理条例物业管理条例 、 商品房销售商品房销售 管理办法管理办法 、 D D、宪法宪法、 城市房地产管理法城市房地产管理法 、 物业管理条例物业管理条例 、 商品房销售管理办法商品房销售管理办法 、司司 法解释法解释 三、军事房地产法律政策规定（）P166 2000 年，中央军委颁布中国人民解放军房地产管理条例 。9 章 55 条，涵盖军队房地 产管理与保障的主要方面和基本环节。 中国人民解放军土地适用管理规定 总后勤部关于发放住房部补贴和实行住房公积金的办法 军队经济适用住房建设管理办法 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 8 - 第四章第四章建设用地制度与政策建设用地制度与政策 第一节第一节中国现行土地制度概述中国现行土地制度概述 土地公有制始终不变 一、土地所有制（）P168-169 土地社会主义公有制全民所有制（国有） 劳动群众集体所有制 （一）国有土地：国务院代表国家行使权力。 城市市区土地属于国家所有。 土地管理法实施条例 ：国有土地范围 （1）城市市区土地； （2）农村、市郊已没收、征收、征购为国有的土地； （3）国家依法征收的土地； （4）依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他； （5）农民集体转为城镇居民，原集体所有土地； （6）集体移民、自然灾害等原因，迁移后不再使用的原集体所有土地。 取得建设用地使用权的途径： （1）行政划拨（无偿） ； （2）国家出让（有偿） ； （3）转让（买卖、赠与、其他） ； （4）租赁。 例题例题 11多选题多选题 按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径有（按照国家有关规定，取得建设用地使用权的途径有（ ABCDABCD ） 。 A A、行政划拨、行政划拨B B、出让、出让C C、转让、转让D D、租赁、租赁E E、抵押、抵押 （二）集体土地：农民集体所有 农民集体的范围：3 个层次 （1）村农民集体村集体经济组织村集体经济组织或村民委员会村民委员会经营管理； （2）村内两个以上农村集体经济组织的农民集体各农村集体经济组织农村集体经济组织或村民小组村民小组经 营、管理； （3）乡镇农民集体乡镇农村集体组织乡镇农村集体组织经营、管理。 农村和市郊的土地一般属于农民集体所有。 （法律规定属于国家的除外。 ） 二、土地管理的基本制度（）P169-171 （一）土地登记制度 登记范围： 国有土地使用权 集体土地所有权 集体土地使用权 土地他项权利 登记主体：县级以上人民政府登记造册。 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 9 - 登记单元：以宗地为基本单元。 发证： （1）国有土地核发国有土地使用证 （2）农民集体所有土地核发集体土地所有证 （3）使用集体土地核发集体土地使用证 （4）土地他项权利核发土地他项权利证明书 土地他项权利：土地使用权和所有权以外的权利，包括抵押权、承租权及其他。 （二）土地有偿有限期使用制度 国家核准划拨的土地：无期限 国家出让的土地：均实行有偿有偿（土地使用权出让金）有限期有限期（一定年限）使用。 （三）土地用途管制制度 土地用途： （1）农用地 （2）建设用地 （3）未利用土地 土地用途管制的核心： （1）不能随意改变农用地用途； （2）严格限制农用地转为建设用地。 例题例题 22判断题判断题 土地用途管制是我国土地管理的基本制度，其核心是不能随意改变土地用途管制是我国土地管理的基本制度，其核心是不能随意改变建设用地建设用地用用 途途。 （ ） 更正：土地用途管制是我国土地管理的基本制度，其核心是不能随意改变更正：土地用途管制是我国土地管理的基本制度，其核心是不能随意改变 农用地农用地用途。用途。 （四）耕地保护制度 十分珍惜、合理利用土地、切实保护耕地是我国的基本国策。 第二节第二节 集体土地征收集体土地征收（不考，非重点） 一、土地征收的概念和前提P168 征收和征用时国家强制取得公民和法人财产权或强制使用财产的制度。属例外规则。 强制性：仅依政单方面意思表示而发生效力 无须被征收、征用人同意 必须服从、不得抗拒 土地征收：强制收买，所有权改变为国有、不返还 土地征用：强制使用，仅使用权改变，用毕当及时返还，是临时使用土地的行为。 征收的法定条件： （1）为公共利益的目的； （2）必须严格依照法律规定的程序； （3）必须予以公正补偿。 二、征收集体土地应遵守的原则P169 （一）珍惜耕地、合理利用土地 （二）保证国家建设用地 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 10 - （三）妥善安置被征地单位和农民 （四）有偿使用土地 （五）依法征地 三、征收集体土地的政策规定（）P173 （一）征地的范围 经济、文化、国防建设、社会公共事业、固定资产投资计划用地，可征收集体土地； （二）征收土地批准权限 两级审批 （1）国务院：审批权限范围 基本农田农田 基本农田以外的耕地耕地、超过 35 公顷 其他土地土地（非耕地）超过 70 公顷 （2）省级人民政府：须报国务院备案 其他用地用地 例题例题 33多选题多选题 以下土地的征收属于国务院审批权限范围的有（以下土地的征收属于国务院审批权限范围的有（ ABCABC ） 。 A A、基本农田、基本农田 B B、面积为、面积为 4040 公顷的耕地公顷的耕地 C C、面积为、面积为 8080 公顷的土地公顷的土地 D D、面积为、面积为 2020 公顷的耕地公顷的耕地 E E、面积为、面积为 5050 公顷的土地公顷的土地 （三）申请征地不得化整为零（应一次申请批准） （四）对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助 土地补偿费 安置补助费 地上附着物和青苗补偿费 （五）临时用地需办理报批手续 可能的用途：材料堆放场地、运输通路、其他临时设施用地； 由建设单位提出临时用地的数量数量和期限期限申请； 建设单位同土地所有权单位签订临时用地协议临时用地协议； 期满，应清理场地、支付费用。 （六） 全民所有制企业、 城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业联营企业 使用的集体土地： 需先由联营企业提出用地申请； 批准使用后，可以 实行征收（改变权属性质：集体所有国有） ； 由农村集体经济组织将土地使用权作为联营条件（不改变权属性质） 。 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 11 - （七）必须进行征地公告 市、县人民政府应在收到征地方案后，10 日内进行公告。 公告内容：1、征地公告 2、征地补偿安置方案 未公告：被征地单位和个人，有权拒绝办理手续 （八）合理使用征地补偿费 （九）特殊征地、特殊政策 1、大中型水利、水电工程国务院 2、林地、园林林业管理部门 3、发现文物、古迹、古树 主管部门 4、烈士墓、华侨墓主管部门 5、国防设施协商后 四、征收集体土地的工作程序（）P175 （一）申请：建设单位向县级以上地方人民政府土地管理部门申请建设用地。 （二）受理：主管部门受理申请、审查、报批。 （三）审批：由批准权的人民政府土地行政管理部门，实行内部会审制度。 （四）征地：批准后，政府组织实施。 1、发布征地公告； 2、支付土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费； 3、安置农业人口； 4、征收用地单位税费； 5、协调争议。 （五）发用地证书： 1、有偿使用：签订土地使用合同； 2、划拨：签发国有土地划拨决定书 、 建设用地批准书 ； 3、用地单位持证，办理土地登记。 （六）批后（颁发使用权证书前）管理 （七）发使用证：项目竣工验收后，政府颁发土地使用证。 （八）建档 五、土地征收的补偿（）P177 1、土地补偿费：耕地耕地征收前 3 年平均年产值年产值的 6-10 倍倍。 2、安置补助费： （1）需安置的农业人口数：征收耕地的数量 / 被征收单位平均每人占有耕地的数量 （2）每一农业人口的安置补助费每一农业人口的安置补助费：耕地被征收前 3 年平均年产值的 4-6 倍倍。 同时，每公顷耕地安置补助费上限：前 3 年平均年产值的 15 倍倍。 地补偿费和安置补助费的总和上限：前地补偿费和安置补助费的总和上限：前 3 年平均年产值的年平均年产值的 30 倍。倍。 （3）地上附着物补偿费： 包括：房屋、其他建筑物（含构筑物） 、农田水利设施、树木、蔬菜大棚等。全国无统 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 12 - 一标准。 （4）青苗补偿费：对尚不能收获的农作物给与补偿。全国无统一标准。 可以移植的支付移植费； 不能移植的合理补偿或作价收购。 第三节第三节国有建设用地国有建设用地 国有建设用地范围： 现有的国家建设用地（包括市区土地、国营农场内用地等） ； 征收的农民集体用地； 农用地转用的国有农用地。 一、建设用地审查报批程序（）P178 1、用地预审：建设单位向土地行政主管部门提出预审申请。 2、申请用地 3、上报审批：市县人民政府土地行政主管部门，收到申请 30 日内拟定相关方案，报市县人 民政府批准。 4、组织实施 5、颁发建设用地批准书 二、临时用地 包括两类： 1、工程建设施工临时用地：临时加工车间、修配厂、搅拌站、预制场、材料堆场、运 输道路、取土弃土用地等； 2、地质勘察过程中的临时用地。 （一）临时土地报批： （）P180 城市规划区城市规划区的临时用地：先经城市规划行政主管部门城市规划行政主管部门同意。 建设项目施工和地质勘查所需临时用地：报县级以上人民政府土地行政主管部门土地行政主管部门批准。 （二）签订临时用地合同 （三）临时用地的使用（）P181 1、合同约定用途不得更改 2、不得建永久性建筑物 3、结束后，临时设施全部拆除 4、期限一般不超过 2 年 5、确需超过 2 年，需经批准、双方约定；或者，2 年后重新办理临时用地手续。 例题例题 33单选题单选题 临时用地的使用期限一般不超过（临时用地的使用期限一般不超过（B B）年。）年。 A A、1 1 年年B B、2 2 年年C C、3 3 年年D D、4 4 年年 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 13 - 第四节第四节集体建设用地集体建设用地（热点、适当关注） 一、集体所有建设用地使用原则（）P181 （一）符合乡镇土地利用总体规划乡镇土地利用总体规划（是最高规划，一切乡村建设都必须服从） ； （二）符合土地利用年度计划（国家每年下达年度计划，用以控制建设用地总量） ； （三）符合村庄和集镇规划； （四）合理布局、综合开发、配套建设； （五）依法办理农用地转用和审批。 二、集体所有建设用地使用情形（）P181 只有 3 种情况可以使用集体所有建设用地： 1、兴办乡镇企业 2、村民建住宅 3、乡镇村公共设施和公益事业建设 例题例题 44多选题多选题 以下建设项目中，可以使用集体所有建设用地的有（以下建设项目中，可以使用集体所有建设用地的有（ ACDEACDE ） 。 A A、兴办乡镇企业、兴办乡镇企业B B、建造星级酒店、建造星级酒店C C、村民建住宅、村民建住宅 D D、建造医院、建造医院E E、兴办学校、兴办学校 第五节第五节国有土地使用权出让国有土地使用权出让（重点） 一、国有土地使用权出让的概念及特征（）P183 土地使用权出让：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地 使用者向国家支付土地使用权出让金的行为，土地使用权出让金即整个使用期间的地租。 特征： （1）土地使用权出让，也称批租或土地一级市场，由国家垄断国家垄断。 （2）取得土地使用权的单位和个人：没有所有权，拥有占有、使用、收益、处分权，使用 权可以转让、出租、抵押。 （3）支付全部出让金才能取得土地使用权证书。 （4）集体土地必须经过征收成为国有，才能出让。 （5）出让行为具有平等、自愿、有偿、有限期的特点。 二、国有土地使用权出让政策（）P183 （一）国有土地使用权出让方式（结合物权法 ） 2007 年 9 月， 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 （1）工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地 （2）同一宗地有两个以上意向用地者 招牌挂原则：公开、公平、公正、诚信 参与资格：境内外自然人、法人和其他组织均可申请参加。 1、招标 含义： 行政主管部门（出让人）发布招标公告 邀请特定或不特定自然人、法人参加投标 应当招、拍、挂方式出让 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 14 - 根据投标结果确定使用权人。 特点：有利于公平竞争 适用：需要优化土地布局、重大工程的较大地块的出让 程序： （略）P184-185 2、拍卖 含义： 出让人发布拍卖公告 竞买人在指定时间、地点公开竞价 根据出价结果确定使 用权人。 过程：主持人先叫底价 竞买者轮番报价 出最高价者取得土地使用权。 特点：有利于公平竞争 适用：区位条件好、交通便利的闹市区、土地利用上有较大灵活性的地块出让。 终止拍卖：竞买人不足 3 人；或者竞买人最高价未达底价。 3、协议 含义： 政府作为出让人与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议，签订出让合同，有偿出让 土地使用权。 特点：自由度大、不利于公平竞争。 适用：公共福利事业； 非盈利性社会团体、机关单位用地； 特殊用地。 4、挂牌 含义：出让人发布挂牌公告，将宗地交易条件在土地交易场所挂牌公布，接受竞买人报 价申请并更新挂牌价格，根据期限截止时的出价结果或现场竞价结果，确定使用权人。 挂牌时间：不少于 10 个工作日。 成交情况： （1）只有一个竞买人报价，且不低于底价 成交； （2）2 个或以上竞买人报价 价高成交；价同先提交者成交； （3）无应价者或报价均低于底价 不成交。 例题例题 55判断题判断题 国有土地使用权出让方式中，协议出让方式有利于公平竞争，适用于区位国有土地使用权出让方式中，协议出让方式有利于公平竞争，适用于区位 条件好条件好， 交通便利的闹市区交通便利的闹市区、 土地利用上有较大灵活性的地块出让土地利用上有较大灵活性的地块出让。（ ） 更正：拍卖出让方式有利于公平竞争，适用于区位条件好，交通便利的闹更正：拍卖出让方式有利于公平竞争，适用于区位条件好，交通便利的闹 市区、土地利用上有较大灵活性的地块出让。市区、土地利用上有较大灵活性的地块出让。 （二）出让年限 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 1、居住用地：70 年 2、工业、教（育） 、科（技） 、文（化） 、卫（生） 、体（育） 、综合、其他用地：50 年 3、商业、旅游、娱乐用地：40 年 例题例题 66多选题多选题 以下国有土地使用权出让的年限为以下国有土地使用权出让的年限为 5050 年的有（年的有（ADEADE） 。 A A、工业、工业B B、居住、居住（70 年）C C、商业、商业（40 年）D D、教育、教育E E、科技、科技 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 15 - （三）土地使用权收回 收回原因： 1、到期收回：未申请续期；申请未获批准 住宅建设用地：使用权期满，自动续期。 非住宅建设用地：届满前一年申请续期，一般应批准。 （除社会公共利益需要确需收回） 批准后，应重新签订合同，支付出让金。 2、提前收回：到期前，因公共利益需要，提前收回，应给于补偿，退还相应出让金。 3、土地使用者不履行合同而收回： 未如期支付地价款； 不履行合同（未按合同约定期限和条件开发利用土地） 。 4、司法机关收回：使用者触犯法律，没收全部财产。 （四）土地使用权终止 1、因土地灭失而终止 土地灭失：因自然灾害造成土地性质或面貌彻底改变，如地震、水患、塌陷等。 2、因使用者抛弃而终止 三、出让合同（）P188 签订主体：市县人民政府土地管理部门 土地使用者 三类： （1）成片土地使用权出让合同 （2）项目用地（宗地）土地使用权出让合同 （3）划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权因转让、出租、抵押而补 办的土地使用权出让合同 合同包括 3 个内容： （1）正本、副本： （2）附件； （3）补充合同。 四、国有土地使用权出让管理（）P189 （一）管理权限 市县政府土地管理部门 + 城市规划和建设管理部门 + 房产管理部门 （二）出让金缴纳 签合同后 60 天内，支付全部出让金。 例题例题 77单选题单选题 土地使用者应在签订土地使用权出让合同后（土地使用者应在签订土地使用权出让合同后（）日内，支付全部土地使用）日内，支付全部土地使用 权出让金。权出让金。 A A、3030B B、6060C C、9090D D、120120 （三）出让后的土地使用管理 未按合同期限和条件开发利用土地：土地管理部门予以纠正 警告 罚款 收回 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 16 - 五、国有土地租赁和国有土地使用权作价出资或入股（）P190 略 第六节第六节国有土地使用权划拨国有土地使用权划拨（适当关注） 一、划拨的概念（）P191 划拨包括 2 种形式： 1、使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市存量土地、集体土地） 2、无偿取得（如国有荒山、沙漠、滩涂） 一般无期限，但未得随意转让、出租、抵押（需经许可） 。 需政府核准、经法定程序 国有土地中，除出让土地外，一律按划拨管理。 二、划拨土地使用权的范围（）P192 1、国家机关、军事用地 2、城市基础设施、公益事业 3、国家重点扶持的能源、交通、水利等 4、其他 三、划拨土地的管理（）P192 1、经批准允许转让，有 2 种做法： 划拨 出让，由受让方办理出让手续，缴纳出让金； 划拨方式不变，但土地收益需上缴国家。 2、允许出租：租金中的土地收益应上缴国家 3、允许抵押 4、未经批准擅自转让、出租、抵押，应没收其非法收入，并处罚款。 5、国有企业改革中的划拨土地。 （略） 6、凡上缴土地收益的，仍按划拨土地管理。 7、划拨土地使用权收回。7 种情况（略） 。 第七节第七节闲置土地的处理闲置土地的处理 闲置土地：未按规定用途利用土地 未经批准，超过期限未动工开发的建设用地 一、闲置土地范围（）P193 1、未按规定用途开发利用土地； 2、合同生效或建设用地批准书颁发，满一年未动工； 3、已动工，未经批准中止开发连续满一年，且开发面积不足 1/3 或投资额不足 25%； 4、其他。 例题例题 88多选题多选题 以下土地情况属于闲置土地范围的有（以下土地情况属于闲置土地范围的有（ ACDEACDE ） 。 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 17 - A A、未按规定用途开发利用土地、未按规定用途开发利用土地 B B、土地使用权出让合同生效满半年未动工开发建设、土地使用权出让合同生效满半年未动工开发建设 C C、土地使用权出让合同生效满一年未动工开发建设、土地使用权出让合同生效满一年未动工开发建设 D D、已动工，但开发面积不足应开发面积的、已动工，但开发面积不足应开发面积的 1/31/3，且未经批准中止开发建设连续，且未经批准中止开发建设连续 满一年满一年 E E、已动工，但投资额不足总投资额的、已动工，但投资额不足总投资额的 25%25%，且未经批准中止开发建设连续满一，且未经批准中止开发建设连续满一 年年 二、处置方式（）P194 1、延期，但不超过 1 年； 2、变更土地用途； 3、安排临时使用，具备条件后，重新批准开发； 4、置换其他闲置土地； 5、招标、拍卖确定新的土地使用者； 6、政府收回土地； 7、政府和用地单位协商处理。 三、征收土地闲置费 P194 城市规划区内，出让土地闲置一年以上，收出让金的 20%； 非农业建设占用耕地，闲置一年以上，按各省市规定征收。 四、无偿收回土地 P194 连续闲置 2 年以上 县级以上政府无偿收回土地使用权 予以公告 下达收回国有土地使用权决定书 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 18 - 第六章第六章规划和建设工程管理制度与政策规划和建设工程管理制度与政策 第一节第一节城乡规划管理（重点）城乡规划管理（重点） 一、城乡规划的基本概念（）P212 1、含义：城乡规划是以促进经济社会全面协调可持续发展为根本任务、 促进土地科学使用为基础、 促进人居环境根本改善为目的， 涵盖城乡居民点的空间布局规划。 2、表现形式：图纸、文本 3、效力：经法定程序审批确立后，具有法规效力。 4、法律： 城乡规划法 ，2007 年 10 月 28 日审议通过，2008 年 1 月 1 日起施行。 5、城乡规划包括： （1）城镇体系规划 （2）城市规划 （3）镇规划 （4）乡规划 （5）村庄规划 6、城市规划区：城市市区、近郊区以及城市行政区域内，因城市建设和发展需要实行规划 控制的区域。 二、城镇体系规划（）P212 划分：1、全国城镇体系规划 2、省域城镇体系规划 3、市域（镇域）城镇体系规划 4、县域城镇体系规划 三、城市规划管理（）P213 （一）基本概念 1、含义：城市规划管理是指城市人民政府按照法定程序编制和审批城市规划，并依据城市 规划管理的有关法规和规定，对批准的城市规划，采取法制的、行政的、经济的管理办法， 对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制， 使城市的各项建设用地和建设工程活动 有计划、有秩序地协调发展，保证城市规划的顺利实施。 2、包括两部分： （1）城市规划编制审批管理 （2）实施监察管理 （二）基本内容 1、城市规划分为： （1）总体规划：包括 城市、镇的发展布局； 功能分区； 用地布局； 综合交通体系； 禁止、限制和适宜建设的地域范围； 各类专项规划。 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 19 - 其中，强制性内容包括： 规划区范围； 规划区内建设用地规模； 基础设施和公共服务设施用地； 水源地和水系； 基本农田和绿化用地； 环境保护； 自然与历史文化遗产保护； 防灾减灾。 期限：20 年。 例题例题 11单选题单选题 城市总体规划的规划期限一般为（城市总体规划的规划期限一般为（B B）年。）年。 A A、1010 年年B B、2020 年年C C、3030 年年D D、4040 年年 （2）详细规划： 控制性详细规划； 修建性详细规划。 （三）城市规划的编制与审批（略） 城市人民政府组织编制城市总体规划。 （四）城市规划修改（略） （五）城市规划的实施 P216 包括：2 部分内容 1、报建审批管理 （1）对建设项目选址审批核发选址意见书 划拨方式取得土地使用权，需申请核发选址意见书，其他建设项目不需要。 （2）对城市用地审批核发建设用地规划许可证 出让方式下， 城乡规划主管部门应提出出让地块的相关规划条件， 作为出让合同的 组成部分。 规划条件未纳入出让合同的，合同无效。 （3）对建设工程审批核发建设工程规划许可证 建设工程规划许可管理的主要内容： 建筑管理（性质、规模、位置、标高、高度、体量、体形、朝向、间距、建筑 风格等） ； 道路管理； 管线管理； 审定设计方案； 核发建设工程规划许可证； 放线、验线制度； 竣工验收； 竣工资料报送。 （竣工后 6 个月内报送） 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 20 - 2、批后管理：对违章占地和违章建筑的查禁。 例题例题 22多选题多选题 以划拨方式取得城市国有土地使用权的工程建设项目，需向城乡规划主管部门以划拨方式取得城市国有土地使用权的工程建设项目，需向城乡规划主管部门 申请核发的证书有（申请核发的证书有（ BCDBCD ） 。 A A、 施工许可证施工许可证 （政府建设行政主管部门）（政府建设行政主管部门） B B、 建设用地规划许可证建设用地规划许可证 C C、 建设工程规划许可证建设工程规划许可证 D D、 选址意见书选址意见书 E E、 工程质量保修书工程质量保修书 （六）临时性建设规划管理（略） （七）城市规划实施的监督检查（略） 四、城市紫线、绿线、蓝线和黄线管理（）P221 （一）四线的划定 1、紫线划定：历史文化街区和历史建筑的保护范围界限。 2、 绿线划定： 城市各类绿地范围的控制线。 （确定绿化用地面积， 分层次合理布局公共绿地， 确定防护绿地、大型公共绿地等。 ） 3、蓝线划定：江、河、湖、库、渠、湿地等城市地表水体保护和控制的地域界限。 4、黄线划定：城市基础设施用地的控制界限。 城市基础设施包括： （1）公共交通设施； （2）供水设施； （3）环境卫生设施； （4）供燃气设施； （5）供热设施； （6）消防设施； （7）通信设施。 例题例题 33单选题单选题 用来划定城市基础设施用地控制界限的是（用来划定城市基础设施用地控制界限的是（D D） 。 A A、紫线、紫线B B、绿线、绿线C C、蓝线、蓝线D D、黄线、黄线 （二）四线的管理（略） （三）四线的监督（略） 登记官考核培训科目一、 房地产基本制度与政策培训讲义2011.07 - 21 - 第二节第二节勘查设计管理（了解勘查设计管理（了解（） 建设工程勘察：根据建设工程的要求，查明、分析、评价建设场地的地质地理环境特征 和岩土工程条件，编制建设工程勘察文件。 建设工程设计：根据建设工程的要求，对建设工程所需的技术、经济、资源、环境等条 件进行综合分析、论证、编制建设工程设计文件。 一、勘察设计单位：实行资质管理。 工程勘察资质：综合资质； 专业资质； 劳务资质。 二、发包与承包 三、监督管理 四、注册建筑师：从事房屋建筑设计及相关业务的人员。 （一级注册建筑师、二级注册建筑师） 执业范围： （1）建筑设计 （2）技术咨询 （3）建筑物调查与鉴定 （4）对本人主持设计的项目进行施工指导和监督 五、注册结构工程师：从事房屋结构、桥梁结构及塔架结构等工程设计及相关业务的专业技 术人员。 （一级注册结构工程师、二级注册结构工程师） 第三节第三节建设工程招投标与监理（了解建设工程招投标与监理（了解（） 一、建设工程招投标管理 P228 招标：公开招标招标公告招标公告，邀请不特定不特定法人或其他组织投标； 邀请招标投标邀请书投标邀请书， 邀请特定特定法人或其他组织投标。 （至少发出 3 份邀请。 ） 例题例题 44判断题判断题 招标分为公开招标和邀请招标，邀请