论房地产风险管理.doc

。论房地产开发项目的风险管理 第一节 房地产开发项目风险概述房地产开发是基于对未来政治、经济、社会、自然等方面的预测及预期，基于正常的、理想的技术、管理和组织的情况下进行的一种经济活动。而在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等显著特点，导致在项目立项、可行性研究、设计、施工，交付使用、物业管理等各个阶段都存在大量的不确定因素，使得原定的计划、方案可能受到干扰，原定的目标不能实现。这些事先不能确定的内部和外部干扰因素，人们称之为风险。风险在任何开发项目中都是存在的，例如在建设阶段风险把控不好，会造成如工期延长，成本增加，计划修改甚至引起索赔和赔偿，最终导致项目经济效益降低，甚至项目失败。但是风险和机会是并存的，收益是风险的补偿，风险是收益的代价，风险是对管理者的挑战，风险控制得好能够获得经济效益，也有助于竞争能力、管理者素质和水平的提高。在现代项目管理中，风险的控制已成为房地产开发过程中一项重要的工作内容。一、房地产项目风险特征1、风险的多样性在一个项目中有许多种类的分险，如政治风险、法律风险、自然风险、合同风险、合作方风险，这些风险之间有复杂的内在联系。2、风险存在于整个项目周期，而不仅仅在实施阶段。例如：可行性研究中可能有方案失误，市场调查不完全，市场分析错误；技术设计中存在错漏碰缺；施工中材料涨价，气候变化，实施方案不完备，资金运作不灵。3、风险有一定规律性工程项目的环境变化，项目的实施有一定的规律性，所以风险的发生和影响也有一定的规律，是可进行提前预测的。因此，重视风险对风险进行控制是较为重要的。二、房地产项目风险的分类对于房地产项目而言，按风险作用阶段和范围分为综合风险和阶段风险。综合风险是指贯穿于整个房地产项目周期，主要有自然、政治、经济、社会、技术、项目主体及内部决策与管理等风险。对于阶段性风险，就是在房地产项目开发各阶段中出现的风险。在投资决策阶段，会出现项目地点选择，区域发展和物业开发类型等风险，而在建设阶段，则可能出现招标模式，建设质量，工期，成本等风险（一）综合风险（1）自然风险自然风险是由于自然因素的不确定性，如地震、风暴、反常恶劣的天气等，对房地产项目造成的影响或破坏。（2）政治风险、经济风险政治、经济风险是指一个国家所处的国际国内环境变动及相应的政治经济政策法律调整给房地产项目所带来的经济损失。土地政策、金融政策、税收政策的变化对开发经营影响力度及波动带来深度影响。政治、经济风险对房地产市场尤其重要。（3）社会风险社会风险指人文社会环境的变化对房地产市场的影响，主要包括社会治安的稳定性、公众利益、社会风气等。（4）技术风险技术风险是指由于科学技术的进步、建筑功能、技术结构的变动给房地产项目的开发带来的不利影响。例如科技进步使材料、施工、建筑功能不断更新变化，而跟不技术更新变化的投资项目不仅成本高，而且适用性差，从而迫使开发商追加投资进行房地产项目的翻新和改造。（5）内部决策与管理的风险高层战略风险。如指导方针，战略思想可能错误而造成项目决策失误；市场环境调查和预测的风险；项目策划风险；技术设计风险；计划风险；包括对目标（任务书、合同、招标文件）理解错误，合同条款不准确、不严密、错误，二义性，过于苛刻的单方面约束性的、不完备的条款，方案错误、报价错误，施工组织错误等。在上述综合风险中，应把政治风险、经济风险、内部决策与管理风险作为控制中心，把自然风险社会风险作为预测重点，不断地进行技术创新以消除技术风险，突出重点，区别对待。阶段性风险是房地产项目实施过程中不同阶段产生的风险，也是本文重点阐述的内容，在不同阶段的风险均有其特殊性。（二）阶段性风险（1）投资决策阶段该阶段的投资风险是较大的，一旦投资成功，利润也是最高的。因此需要对项目的可行性研究报告进行认真审核，对其中的各项指标进行评估，如审查设计方案是否合理、出租率是否高估、项目运营成本是否低估、建设费用是否漏估等。开发商要根据对项目风险性和营利性的估价，结合投资策略来确定是否投资，以及投资多少。这个阶段的主要风险有：1、项目地点选择风险投资地点的选择，对房地产投资的成功与否有着极为重要的关系。从宏观的角度来看，在经济高速发展和投资环境良好的区域进行房地产项目开发，风险就会小些。从微观的角度来看，就是选择一个合适的地段，在好的地段上投资，就要冒地价高、成本高、竞争激烈的风险；反之，在地段差的位置上进行投资，就会面临盈利低、甚至房地产滞销的风险。2、区域发展风险区域发展风险是指由于周围环境的房地产商品发生变化而影响该区域房地产商品的价值和价格，为投资者带来损失的风险。一方面，当房地产项目的邻近地区中社会、经济和各类设施的变化，都会给房地产投资带来一定的风险。如当该区域新开通交通干线、增设商业服务业中心、增添服务设施等，该地区的房地产价格便会有所上升；反之，则该地区的房地产价格就会下降。另一方面，房地产项目所处的相类似的其他区域也会对该房地产项目造成影响。类似区域经济的繁荣与发展，可能会形成区域经济规模协同发展，优势互补，但也可能分散购买力，使项目竞争力下降。3、物业类型风险房地产项目的物业类型很多，有住宅（包括公寓、别墅等）、商业设施（商场、宾馆、酒店等）、工业设施（如厂房、仓库等）、写字楼、文化娱乐设施（如影剧院、体育馆等）。房地产项目只有适合于市场需要，才能顺利销售出去。（2）土地获取阶段1、土地购买风险房地产开发的实质是通过对土地的投入获取报酬，显然土地成本的高低直接决定了利润的高低，土地成本受土地的实际价值和土地供应政策影响。获取土地的途径不同，土地的成本、价格区别也就很大，由此导致的土地价格与价值不符现象也屡见不鲜。随着土地获取的难度和成本加大，土地购买风险也加大。2、拆迁安置风险 房地产项目在拆迁安置过程中也会存在着许多风险，如拆迁方式的确定、拆迁许可证的办理、拆迁房屋的评估、拆迁安置方案的确定、拆迁补偿安置协议的签订等。有时在征地拆迁过程中还会出现各种法律纠纷，以及房屋拆迁中的环境保护问题，如拆迁施工现场的粉尘污染等。这些风险或者影响到拆迁的进度，或者影响到拆迁费用，最终会影响到房地产开发项目的工期和成本。3、融资风险房地产项目融资风险是指融资方式和条件发生变化对房地产商品生产者和经营者带来损失的可能性。房地产投资在资金运用方面有其自身特点，表现为资金运用量大、资金运用周期长、非自有资金比重大等特点。开发商筹措资金的来源一般有自由资金、银行贷款、发售债券、发售股票、吸收投资、工程垫资款等。开发商拥有的自由资金数额越大，则投资的风险就越小。如果开发商自有资金很少，不足1o3o，则投资该项房地产的风险就很大。与融资风险有关的变量可以分为以下几类：投资收益率与贷款利率的相对变化风险。房地产开发商或经营者有很大一部分资金来源于非自有资金的渠道。因此当投资收益率和贷款利率发生变化时，就影响到项目的最终利益。“楼花”融资风险。当房地产投资项目实施到一定阶段时，发展商即向社会公开预售房屋，收取购房款。这种预售融资对房地产商品交易双方都存在风险，对于购房者而言，所要承担的风险是将来楼盘有可能不能如期竣工，或竣工后的楼盘与设计图纸有差异等损失。房地产按揭风险。房地产按揭是房地产投资者的重要融资方式，主要是指以房地产抵押品而向银行贷款。按揭风险主要是指因按揭利率变化、按揭期变化、按揭人收入变化、房地产价格涨落等而给房地产投资者造成损失或导致各种违约的行为。 （3）建设阶段， 在项目建设阶段的风险主要项目主体风险有招标模式风险、合同风险、工期风险、质量风险和成本风险。1、项目主体风险a、发展商、投资商支付能力差，企业经营状况不好；投资商撤资或改变投资方向，改变项目目标。苛求、刁难、随意改变计划；错误的行为和指令，但又不赔偿。非程序地干预工程。不能履约合同，如不及时供应其负责的设备、材料，不及时支付工程款等。b、承包商（分包商、供应商）技术能力和管理能力不足，没有适合的技术专家和项目经理，不能积极地履行合同，由于管理和技术方面的失误，造成工程中断；没有得力的措施来保证进度安全、质量要求；财务状况不良， 挪用项目资金，无力采购和支付工人工资；工作人员罢工，抗议或怠工消极抵抗；错误理解发展商意图和招标文件，施工方案错误，报价失误，计划失误。设计单位设计错误，工程技术系统之间不协调，设计文件不完备、不能及时交付图纸或无力完成设计任务。c、项目管理者（如监理工程师）项目管理者的管理能力、组织能力、工作热情和积极性职业进道德及公正性差。管理风格、文化偏见可能会导致不正确地执行合同，在工程中苛刻要求。在工程中起草错误的招标文件、合同条件、下达错误的指令。d、其它方面例如：合作方的资信、可靠性差；政府机关工作人员、城市公共供应部门（水、电、气等）的低效、苛求及个人需要；项目涉及周边的居民或单位的无理要求等。2、招标模式风险工程招投标是市场经济条件下工程交易的主要方式。由于招标方式、招标条件以及招标过程中一系列变量的影响，有可能使工程成本增加，给工程投资者带来损失，工程投资者也可能通过增加房地产商品价格而将损失转嫁给消费者。3、合同风险在房地产项目开发过程中，需要订立许多合同，如设计合同、施工合同、材料供应合同等。由于合同考虑不周、合同管理不善及合同执行不严，合同纠纷出现的概率很大。这种纠纷可能会影响到项目的质量、工期和成本，给建设过程中各方都造成损失。4、工期风险在竞争激烈的市场环境中，时间就是金钱。建设期越长，则资金占用期就越长。一般来说，房地产开发项目都需要从银行贷款，占用资金时间越长，所付的利息就越多。即使是自有资金，资金使用时间长会增加成本，有时甚至会因为工期的延误而导致不能及时交房，造成违约，既可能遭受索赔，又会使企业形象受到损害。5、质量风险房地产项目的施工质量与工程成本密切相关。项目质量控制不好，可能导致返工、加固处理等，有时还会导致工期的拖延，同时也会增加工程的成本。6、成本风险工程成本风险主要有两方面：一是材料价格或者人工工资的上涨，会导致建设成本的上升，从而迫使投资者增加资金投入；二是由于消费者需求和偏好的变化使设计方案“过时”，或者由于设计方案不合理、与施工相脱节等原因引起的设计变更，这些设计变更会带来工程成本的增加。为了减少上述风险，可采取许多行之有效的措施，如与信誉好的承包商建立伙伴关系、设置预备款应付急用、储备材料或实行材料费包干办法、参加保险等。 （4）租售与物业管理阶段 房地产租售与物业管理阶段是整个房地产投资过程中最后一个也是非常重要的一个环节。项目开发完毕时，开发商面临的主要任务是尽快实现投资回收并获取利润，在建及已建的建筑产品也只有在该阶段通过各种渠道将其租售出去，才能实现房地产的商品转化，实现开发利润。相反，已建好的建筑产品因种种原因不能租售出去，则会导致建筑产品积压，使公司财务状况出现危机，影响公司的经营和发展。同时，房地产市场竞争日益激烈，消费者不仅关注房地产的价格和质量，而且十分注重其售后服务，即物业管理。良好的物业管理服务不仅有助于提升开发商的市场形象、加快房地产销售速度，而且有利于维护消费者和投资者的利益，达到物业保值和增值的目的。1、市场风险市场风险是指由于房地产市场状况发生变化给房地产投资带来的损失。房地产市场是一个区域性市场，主要受本地区房地产供求状况，消费者购买力和消费偏好，房地产市场竞争程度、竞争规模及竞争方式，房地产市场的性质、结构及发育程度等因素的影响。房地产供给风险。房地产供给是指开发商在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意而且能够提供的房地产商品量，其影响因素主要有房地产价格、土地价格和城市土地供应量、税收政策、建材供应能力、建筑能力和房地产商对未来的预期。当上述因素发生作用引起房地产供大于求时，便会发生供给风险，导致房地产租售困难、价格下降，最终使开发商蒙受投资损失。房地产需求风险。房地产需求是指消费者在某一特定时期内，在一定价格水平上愿意而且能够购买的房地产商品量，即有效需求。房地产需求的影响因素主要有国民经济发展水平、城市化水平、房地产价格、消费者收入水平、消费结构及未来预期、国家有关经济政策等。当上述因素发生作用引起房地产需求下降时，如果需求小于供给，便会发生需求风险，导致房地产租售困难、价格下降。2、价格风险在房地产营销过程中，科学合理的房地产价格决定了房地产投资者的收益。房地产投资者为了实现预定的收益目标，必须依据有关计价理论和政策，根据自身内外部条件，对不同的销售对象、市场格局、交易情况等，制定出相应的价格策略，以使房地产销售正常化，保证投资利润目标的顺利实现。价格风险是指由于房地产定价不合理而给房地产投资者带来的收益损失，主要发生于市场研究不充分、市场定位不准确、定价策略不科学及不能及时反映价格的波动等。价格定高了，虽然收益增加，但其价格可能不为市场所接受，导致房地产滞销，实际总效益下降；相反，价格定低了，虽然房地产销售增加，但会损失收益。影响房地产价格的因素很多，如供求状况、物理因素、环境因素、经济因素、社会因素等。这些因素对房地产价格的影响方向、影响程度各不相同，房地产价格是这些因素综合作用的结果。低价风险、低价风险是房地产开发商有意压低价格，在达到刺激需求，扩大房地产销售量的同时可能带来利润损失。另外，由于低价在消费者心中总是与质次相联系，还有可能严重损害开发商在市场中形象的和信誉。低价政策一般适用于房地产供大于求、消费者购买力下降等情况或为了抢占市场份额、促销以及临时解决公司财务危机等情况。高价风险。高价风险是指房地产投资者有意提高价格，以达到尽快回收投资、获取高额利润的目的，同时也可能导致由于价格远离市场而引起房地产销售困难，并最终可能使开发商收益下降的风险。高价政策一般适用于房地产需求旺盛、房地产进入市场初期或为迎合消费者虚荣心理等。3、营销风险房地产营销是指房地产投资者根据市场状况、物业的特点、消费者偏好、支付水平等确定房地产租售策略并进行房地产租售的行为。其风险有销售渠道风险和营销方式风险等。营销渠道风险。房地产开发商只有通过销售渠道才能实现房地产商品化，达到投资回收并获取利润的目的。房地产销售渠道有自行租售和代理租售两种。自行租售是指房地产开发商利用白己的销售人员租售自己开发的房地产，具有销售成本低的优点，但开发商必须有自己的营销队伍，必须投人一定资金进行市场调研，这就增加了开发成本，同时还必须面对由于其营销的非专业性而带来的销售风险。代理销售是房地产投资者委托房地产中介机构代理租售其开发完成的房地产，并支付代理费（佣金）包括联合及独家代理。代理租售具有代理机构熟悉房地产市场、拥有丰富营销知识和经验的营销人员、销售渠道广泛、服务专业化等优点，有利于加快房地产的销售，但房地产商必须支付佣金，以致其自身利润减少。选择代理租售，存在着选择代理机构不当而导致的销售量下降的风险。另外，由于代理机构通常不止代理一家业务，其关心的是完成整体租售利润目标，而不管租售的房地产是哪一家公司的，因此，开发商可能要承担由于代理营销不积极而导致的销售量下降风险。营销方式风险。房地产营销方式主要有借助各种传播媒介的宣传和市场营销人员与顾客直接面对面的交流，通过该项工作让潜在的顾客认识、了解租售的物业，进而影响其购买或投资行为及决策。传播媒介宣传风险是指由于运用媒体广告、邮寄宣传材料、样板房展示等媒体宣传方式不当而给开发商带来的风险。成功的广告宣传不仅有助于房地产的销售，而且可以提高开发商的知名度。反之，传播媒介宣传的失败，则往往会导致房地产营销和收益的失败。4、物业管理风险 所谓物业管理，即是房地产投资者委托物业管理公司，以商业经营的手段管理房地产，为业主和消费者提供高效、优质和经济的服务，包括物业及其设备日常维护及修缮、绿化、卫生、治安等，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。良好的物业管理不仅是房地产成熟的标志，而且是房地产开发商本身获得长足、持续发展的强大动力，有助于树立和提升开发商自身的市场形象，加快房地产租售速度，而且有助于维护消费者和投资者的利益，达到物业保值和增值的目的；反之，则会导致投资者信誉受损，房地产销售不畅并最终影响投资收益。物业管理风险主要有：选择物业管理公司风险。物业管理公司一般分为两类：社会化专业物业管理公司和房地产投资商附属物业管理公司。无论哪种形式的公司都难免良莠不齐，若选择不当，则不仅达不到优良服务的目的，甚至连物业的价值也会因管理不善而下降，使房地产投资者蒙受巨大风险。房地产投资者在选择物业管理公司时应充分了解其背景、业绩及能力等，尽量选择那些管理水平高、经验丰富、服务周到和信誉良好的物业管理公司。收费风险。物业管理收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对物业及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他服务所收取的费用，包括管理、服务人员的工资和按规定计提的福利费，公共设施、设备日常运行、维修及保养费，绿化管理费，清洁卫生费，保安费，办公费，物业管理单位固定资产折旧费和法定税费等。物业管理收费风险主要来源于能否合理指定收费科目、标准以及能否及时、足额收取物业管理费。第二节 风险评估与分析一、风险评估的内容及过程风险评估是对风险的规律性进行研究和量化，寻找每一种风险的自身规律和特点，影响范围和影响量。通过分析的结果有利于采取更有针对性的对策和措施，从而减少风险对项目目标的不利影响。（一）风险存在和发生的时间分析即风险可能在项目的哪个阶段，哪个环节上发生。有许多风险有明显的阶段性，有的风险是直接与具体的工程活动相联系的。（二）风险的影响和损失分析风险的影响较为复杂，有的影响而较小，有的影响面很大，可能引起整个工程的中断。经济形势的恶化不但会造成物价上涨，而且可能会引起发展商支付能力的变化，人工工资及各种支出困难。由于设计图纸提供不及时，不仅会造成工期拖延，而且会造成费用提高，（如人工和设备闲置，管理费开支加大），还有可能原本避开冬雨未施工，而未能避开，造成更大拖延和费用增加。由于风险对目标的干扰常常表现在对工程实施过程的干扰，所以风险的影响分析一般通过以下分析过程；1、 考虑正常情况下的工期费用、效益。2、 考虑风险可能发生因素，分析实施过程，劳动效益、消耗、各个活动有何变化。3、 两者的差异则为风险的影响。这实质上是一个新的化计划，新的估价。（三）、风险的级别一级为重点；二级是要顾及；三级是可以不考虑，通过分级来决定对于风险的管理工作。二、风险分析方法风险分析通常是凭借经验，靠预测，但也是有一些基本分析方法可以借助。（一）、例举法实施过程调研，建立该类项目的经验知识，在对新项目决策时，或在专家经验法进行分析时给出提示，列出所有可能的风险因素。（二）、专家经验法具体做法：组建专家小组，4-8人，有实践经验和代表性。通过专家会议，对风险定界，量化。召集人应让专家多了解项目目标、项目结构、环境及工程状况，详细地调查并提供信息，有可能组织专家实地考察。并对项目的实施、措施的构想作出说明，使大家对项目有一个共识，否则，容易增加评价的离散程度。召集人与专家一起定义风险因素及结构、可能的成本范围与专家对风险进行讨论，按以下次序逐渐深入：A 引导讨论各风险的原因B 风险对实施过程的影响C 风险影响的范围（如技术、工期、费用）D 将影响统一到对成本的影响上，估计影响量。风险评价各个专家对风险的程度影响量和实现的可能性，给出评价意见。统计专家意见，得到评价结果第三节 风险管理的目标风险贯穿于项目的各个阶段，从开始到竣工，延续到物业管理。事实上在项目初步评估阶段情况更是如此，因为此时不确定因素太多。风险管理就是让建设项目各方清楚地认识到有哪些风险以及风险有大小，其目标主要是：1、减少风险因素风险因素是引起或增加风险事件发生机会的条件，它来自外界干扰和自身决策的结果。风险因素的存在，决定着风险事件发生的可能性。2、减少风险事件风险因素并不导致风险损失的发生，风险因素通过引发风险造成风险损失。风险事件是造成风险损失的直接原因，因此，想要减少风险损失就要千方百计减少风险事故。3、减少风险损失一旦有风险事故发生，就要采取有效措施和对策，尽全力减少风险造成的损失，根据可采取的对策的比较分析，找出最适宜的对策和方法。而防患于未然是十分必要的。第四节 风险控制和对策房地产开发项目的风险，综合性风险和阶段性风险，已在前面的篇幅中做了详细介绍和阐述，在此，本文重点论述阶段性风险中项目工程建设阶段风险控制的方法和对策。一、风险分配一个房地产工程项目的风险有一定的范围和规律性，这些分险必须在项目参加者、投资者、发展商、项目管理者，各承包商、供应商、合作者之间进行分配，每一个参加者都必须有一定的风险责任。风险分配通常在任务书、责任书、合同、招标文件等内定义，在起草这些文件时都应对风险做出预计，定义和分配。只有合理地分配分险，才能调动各方面的积极性，才能有项目的高效益。正确对等风险，可以有如下益处：1、可以最大限度发挥各方风险控制的积极性。任何一方如果不承担风险，他就不可能有管理的积极性和创造性，项目就不可能优化。2、减少工程中的不确定性。风险合理分配，就可以比较准确地计划和安排工作。3、发展商可以得到一个合理的报价，承包商报价中的不可预见风险费减少。对项目分险的分配，发展商起主导作用，起草招标文件，合同条件，确定合同类型、确定管理规范，而承包商，供应商处于从属地位。但双方是平等的，不能不顾主客观条件把风险全部推给对方，对自己负责。风险分配有以下原则：1、从工程整体效益出发，最大限度地发挥各方积极性。2、体现公平合理、责权利平衡。（1）风险责任和权力应是平衡的。风险的承担是一项责任，即进行风险控制以及承担风险产生的损失。但同是要给承担者以控制处理的权力。（2）风险与机会对等风险承担者，同时享受风险控制获得的收益和机会收益。例如承包商承担物价上涨的风险（即采用固定总价合同），则物价下跌带来的收益也归承包商所有，若承担工期的风险，拖延要支付违约金，则工期提前就应奖励。（3）承担的可能性及合理性给承担者以