重庆商业地产市场调研方案.doc

重庆诚凯市场研究、市场调查、市场调研、研究咨询有限公司 -西部地区十强市场调研公司 /（合同附件1）重庆财-心商业招商项目调研执行方案（二七年十二月十七日）诚凯研究机构方案执行重庆诚凯信息咨询有限公司第一部分：项目调研时间排期表起始时间为2007年12月18日 第一阶段工作结束时间为2008年1月8日 项目结束时间为2008年1月18日工作内容重庆财富中心商业招商项目调研时间进程控制表工作天数1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30访员选拔与培训第一阶段调查商圈、经营商户消费者问卷执行数据统计报告项目研究报告 项目周期：30 天 备注：第一阶段任务将完成宏观经济概况、区域商业、商圈指标、需求市场问卷调查和经营商户问卷调查，订于2008年1月8日结束，提交电子原始数据统计报告。第二部分：调研内容与指标一、宏观经济方面1、重庆市宏观经济概况（2005-2007）1）人口环境l 重庆市近三年人口数量增长情况及其结构变化l 重庆市居民近三年人均收入及可支配收入水平l 重庆市近三年居民消费支出模式2）产业经济l 重庆市近三年产业结构与分布特征l 重庆市近三年GDP数量及增长情况3）商业经济l 重庆市近三年零售商品消费总额l 重庆近三年主城五区商圈销售商业面积、均价、销售额参考数据4）城市规划l 重庆市城市规划及十一五规划l 江北区、渝北区的功能定位及后期发展2、北部新区宏观经济概况（2007-2010）1）北部新区发展规划 高新园区位特征、定位及其在城市中的地位 高新园未来发展规划（交通规划、商业规划、居住区规划）2）项目周边环境概况（2005-2007） 人口环境：u 高新园入住企业单位概况（2007-2010递增概况）u 人口规模、人口结构、购买力水平及消费倾向等；u 周边楼盘每年交房数，未来三年人口递增数，（2007-2010） 基础设施：u 交通道路性质；u 交通辐射区域（通至各大商圈的车行路线、时间）；u 目前公交车运行情况（主要线路/发车频率）；u 未来交通规划 商业概况：u 现有商业的供应总量、销售及经营面积总量（30000平米以上规模）u 现有主要商业物业的构成，业态组合情况、经营特色范围（30000平米以上规模）u 现有商业物业的租售情况，招商现状及经营情况（典型物业、主要经营业态）；u 未来商业供应总量/物业构成（30000平米以上规模）二、商业经济方面1、重庆五大商圈概况 商圈规模及经营范围 商圈主要业态及其经营状况； 商业供应量、销售及租赁均价（核心地段/非核心地段）、商业饱和及主要商业物业空置率； 商圈竞争优势及其主要缺陷；2、商圈个别商业类型租金情况调查 核心地段及商圈边缘地段 餐饮、服装、首饰、化妆品、服务类（美容美发、银行等）及休闲娱乐业。三、需求市场调研1、商户经营者调查（两大类问卷面访） 餐饮、休闲、娱乐业 典型品牌经营商户1）商户经营者结构特征：籍贯、年龄、当前经营类别、经营规模、档次等；2）经营行为习惯与偏好： 商铺租赁； 商铺类型与位置选择偏好； 商铺面积需求与结构需求； 商铺装修标准与装修风格； 商铺使用及经营类型考虑；3）商户经营者对项目的认知态度： 对区域经营环境的认知态度 对项目商业业态的基本建议 对项目配套设施的基本意见 项目区域商铺租赁价格承受力 收益率的期望值 商铺使用及经营类型考虑；2、目标消费者意见调研（问卷定点拦截访问）1）目标消费者结构特征调 年龄特征与性别特征 文化特征与职业特征 区域特征与经济特征 婚姻特征与价值观念2）目标消费者消费认知与偏好 商业消费交通特征 商业消费时间特征 商业消费物业选择 通常商街消费的商品类别 通常商街消费的商品档次 通常商街消费的商品品牌 对购物环境的偏好 对商场服务的需求 对项目区域商业消费的认知态度及接受度 对项目区域商业业态经营的需求与建议 对项目商业开发与运营的其他建议第三部分：样本配额表及人员配置1、项目问卷调查执行配额表：1）商户经营者问卷调查（样本总量100个）区域渝中区沙坪坝区九龙坡区南岸区江北区北部新区总计餐饮娱牌商户6333128352）目标消费者问卷调查（包括：350个区域中高端住宅物业消费者样本、30个区域企业及写字间工作人