房地产(简答).doc

。作业2 简答题：1、什么是房地产营销的微观环境？哪些因素？答：与企业紧密相联,直接影响其营销能力的各种参与者,这些参与者包括企业的供应商代理中间商顾客竞争者,以及社会公众和影响营销决策的企业内部各个部门. 主要因素:、购房者；、竞争者；、上下游企业；、公众；、企业内部环境。 2、房地产营销宏观环境的主要内容？对企业的影响？答：是指简介影响房地产企业市场营销活动的各种环境因素，包括人口环境、经济环境、政治法律环境和社会文化环境。宏观环境对企业的营销活动虽然有间接影响，但它却是给企业造成市场机会和环境威胁的主要因素，它对房地产企业营销活动的影响是广泛而深远的。影响：房地产营销宏观环境对房地产企业的影响包括：政策环境、经济环境、人口环境、社会与文化环境、科技环境及自然环境六个方面。3、人口因素对房地产企业营销的影响？答：人是市场的主体，区域人口规模与增长率，人口的年龄结构、家庭结构以及人口的迁移等，都对房地产开发的定位以及营销有显著的影响。4、简述房地产市场调查的主要内容?答：主要内容：、市场环境研究；、市场需求研究；、消费者研究；、价格研究；、产品研究；、分销渠道研究；、市场竞争情况研究。5、简述影响消费者购买行为的外部因素与内部因素的主要内容。内部因素：消费者心里过程（认识过程、情感过程和意志过程）和消费者个性心里（个性心里特征和个性倾向性）是形成和决定消费者购买行为最为重要的心里因素。外部因素：社会文化因素社会阶层、相关群体、家庭状况等。经济因素：主要受消费者收入情况、消费者支出模式、消费信贷、居民储蓄等因素。作业3 简答题：1、什么是房地产市场细分？具有哪些作用？答：所谓房地产市场细分，是指人们在目标市场营销观念的指导下，依据消费者的需要、欲望、购买行为和购买习惯，将房地产市场整体分为若干具有相似需求和欲望的房地产消费者群的市场分类过程，其中每个消费者群即为一细分市场。作用：a.有利于房地产企业分析，发现新的市场机会b.有利于中小房地产企业开发市场c.有利于企业集中使用资源，避免分散力量，提高企业竞争力从而取得最大的经济效益d.有利于调整企业市场营销策略7简述房地产目标市场选择的程序2、房地产市场细分的标准有哪些？答：房地产市场细分的标准：依据一定的细分变数，将房地产市场总体细分为若干具有相似需求和欲望的房地产购买这群体的过程。而房地产市场细分，是依据顾客需求的差异性来决定的，所以，造成顾客差异性的主要变量因素就是市场细分化的标准。3、目标市场的选择可采用的策略有哪些？答：策略：、产品-市场集中化；、产品专业化；、市场专业化；、选择性专业化；、全面覆盖。4、简述房地产市场定位的基本原则。答：实事求是,尊重客观规律的原则：在实施定位研究决策过程中，切忌主管臆断，凭空想象，应当做到使市场定位的每一个决策、每一个创意都是有根据的。循序渐进，逐渐深化的原则： 在市场定位过程中，要注意把握全局，统筹兼顾，既要由宏观到微观，由全局到局部，由抽象到具体，由表及里的循序渐进，按程序进行；又要注意各个阶段的渗透及互相影响和协调。虚实结合，以实为主的原则： 在房地产项目市场定位中，既要有理念上的创新、概念设计、文化内涵，更要在项目的建筑风格、规划设计、配套设施以及物业管理、社区服务中具体体现出来。分析题：1、说明并分析以下案例所使用的细分标准。答：案例一：所使用的细分标准是按地租细分市场，深圳万科集团按照消费者所出的地理位置，自然环境来细分市场，因为处在不同地理环境下的消费者对于同一类产品往往有所不同需求与偏好，他们对企业采取的营销策略与措施会有不同的反映。 案例二：所使用的细分标准是按人口变量细分市场的收入作为细分市场的收入作为细分时常市目标，钧濠集团通过大量的市场调研最终选择面广量最大的第收入群体作为自己的目标市场，是根据消费者收入高低最终选择目标群体。2、南京栖霞建设股份公司是意见大型的房地产开发企业，借助自身核心竞争能力，该公司开发了各种物业来满足各种客户群体的需求，试问该公司的目标市场选择是那种类型的策略，并分析其利弊。答：1、该公司的目标市场选择了市场整体化策略 市场整体策略又称为市场无差别策略，是以市场整体为服务对象，以一种产品，一种市场组合策略供应所有的顾客。市场无差别策略是建立的市场所有顾客对某种新产品的需求都大致相同的基础上，在促销，价格，渠道等方面无需求采取特殊策略。市场无差别策略甚至可用一种规格，一样价格，统一包装与商标相同广告的产品进入所有的市场。 市场整体化策略的优点在于：一方面产品单一，易于实行大批量生产提高，生产效率，另一方面有助于年创名牌，提高产品的声誉，再一方面可以简化经营方式，节约营销费用。这种策略也有一定局限性，如：单一产品难以满足消费者日益增加的多样化需要，不易明确目标市场，容易忽视有特定需要的市场机会，经营风险大，产品一旦滞销转产困难等。3、北京是天创房地产开发公司。作业4 简答题：1、简述房地产产品的概念与分类答：房地产产品是指满足使用者居住、生产、经营等需要的一定建筑实体与相应服务的综合体，它是由核心产品，有形产品和附加产品所组成的立体复合体房地产产品的分类有土地和房屋2、产品生命周期各阶段有哪些特点及相应的营销策略是哪些答：产品生命周期各阶段的特点：a.引入期，新产品刚刚进入市场时期；b.成长期； c.成熟期；d.衰退期A引入期的营销策略： a.要注意产品的品质给消费者的第一印象；b.尽快完善销售隧道 ； c.运用开拓性广告来宣传产品；d.要慎重选择价格和促销投入的配合B成长期的营销策略： a.根据市场反应改善产品品质，吸引更多顾客；b.积极开拓新的细分市场和增加新的分销隧道；c.将广告重点从介绍产品转为加强产品和品牌的宣传和影响力，进一步提高产品竞争力；d.充分利用价格手段 C成熟期的营销策略:a.调整市场 b.改进产品 c.调整营销组合D衰退期的营销策略:a.集中策略 b.维护策略 c.榨取策略 d.放弃策略3、简述影响房地产定价的主要因素？答：1、影响房地产定价的微观因素，是指具体影响某宗房地产价格的影响因素。包括房地产自身条件和环境条件。2、影响房地产定价的中观因素，是指房地产所在市场和区域的特性对房地产价格水平的影响因素。包括商服繁华程度、交通条件、基本设施和区域环境条件。3、影响房地产定价的宏观因素，是指对房地产价格及其走势有着普遍性、一般性、共同性的影响因素。包括行政因素、经济因素、社会因素、人口因素、心理因素和国际因素。4、企业定价目标主要有哪些选择？答：企业定价目标是指房地产营销者在定价时预先考虑到房地产商品的价格实现后所应达到的目的。定价目标大致有以下几种：、以获取最大利润为定价目标；、以获取合理利润为定价目标；、以获取合理投资报酬率为定价目标；、以保持市场占有率为定价目标；、以稳定市场为定价目标；、以保障社会福利为定价目标。5、简述影响分销渠道设计的因素主要有哪几个方面？答：、产品因素；、市场因素；、环境因素；、企业因素。6、如何理解房地产促销组合？他的特点是什么：答：房地产促销是指房地产企业通过一定的方式向消费者传递房地产商品的信息并与消费者进行有效的信息沟通，以影响消费者的购买决策，促进房地产商品流通的营销活动。常用的促销方式有四种：即广告、人员销售、公共关系和营业推广。特点：、房地产促销组合是一个有机整体组合；、构成促销组合的各种促销方式既有可替代性又有其独立性；、促销组合的不同促销方式具有相互推动作用；、促销组合是一种多层次的组合；、促销组合是一种动态组合。作业5 简答题：1、房地产营销计划的制定方法有哪些？2、房地产企业营销部门组织结