物业维修管理办法.doc

物业维修管理办法一、目的、原则1）目的：为进一步规范施工单位整改行为，确保工程遗留问题整改的效率和时效性，保障项目经营有序开展，特制定该方案。2）原则：明确责任，理顺流程，编制公司修缮定额；对简易维修套用修缮定额，快速反应，及时归整；对复杂修缮明确程序，及时完成施工及支付。二、范围、参与方1）范围：时代新城项目；2）参与方：综合部、工程部、审计部、物业公司、第三方、施工保修方；三、维修流程确认是否修缮范围物业公司填报维修派工单综合部确认修缮方组织修缮验收第三方审结支付回访统计每年组织修缮定额修编、第三方考核。见附件一、修缮流程表四、各方权责1）物业公司：建立微信维修群，当业主提出报修，物业公司组织人员现场判断是否维修范围（有争议的可邀请综合部、工程部现场判断），并在维修群内发出相关图片、户号、位置、数量；确认属于开发商的维修范围，物业公司向综合部填报维修派工单；属于物业公司维修范围的，物业公司自行组织维修；属于开发商范围的，物业公司提交维修派工单至综合部。负责组织维修后的验收，将维修后的照片发至维修群；对维修后的情况进行回访，编制小区维修台账；每季度将维修情况报综合部备案。参与第三方的年度考评、选聘。2）综合部：判断确认是否属于开发商组织维修，判断是否保修项目，判断是否是内部修缮定额内的简易维修还是复杂维修。属于保修项目的，转工程部向施工方提出维修通知；属于复杂维修的，通知第三方向工程部报方案、预算；属于简易维修的，直接通知第三进行维修；属于保物业公司职责范围内的，转物业公司维修。参与维修工程验收，对简易维修验收可每月支付前现场抽查。对其验收单中工作量进行会签。负责向第三方发出简易维修指令。负责对第三方进行管理，对其工作履约情况进行年度考核。负责对物业公司的维修台账进行汇总，3）工程部对于保修项目，通知施工单位进行维修，在施工单位不能到位的情况（或多次维修不能满足要求的情况）下，负责协同物业公司，组织第三方进行维修。审核第三方提报的复杂维修的方案，并签署意见。参与维修工程验收，对简易维修验收可每月支付前现场抽查。对复杂维修验收单中工作量进行会签。参与第三方的年度考评、选聘。4）审计部每年年初编制简单维修的修缮定额，参与第三方年度考评、选聘。经工程部确认的复杂维修方案，对其预算进行审核。依据简易维修、复杂维修的验收单及其附件，每月进行结算审核。5）第三方：及时按综合部、工程部的指令组织维修；对于复杂维修向工程部提出维修方案、经确认后编制施工预算。维修完毕填写验收单，汇总验收资料，按月申请计量支付。6）施工单位施工单位接受到工程部通知后，及时组织人员进行保修。保修期满，先组织工程部、物业公司检验，取得质保期保修完好证明，再按合同退出保修金。对于保修期外的复杂维修提出建议；五、第三方管理1）考评、选聘：由综合部牵头，每年对第三方进行一次考评、比选，与之签订合同。综合部负责对施工单位现场施工人员劳动纪律，行为标准，作业规范实施统一代管。2）资料：所有维修结算均以签证的形式（并附有维修派工单、验收单原件、维修前后的照片、结算书）。3）计价方式：简易维修：直接按内部修缮定额的项目价格表执行，直接以签证工程量乘以固定包干单价计算，不再计取其他任何费用。工程量由物业公司、综合部验收确认。复杂维修：由工程部最终确认工程量，审计按照审计规则进行审计。4）工程维修完工后，每月办理结算一次，办理结算后，工程款支付至95%（外墙、屋面防水须经二次大雨后，验收合格无渗漏方可办签证），剩下部分待保修期满后无息一次性支付。维修结算：每月结算一次。5）质量保障：为确保整改工程满足使用功能要求，保障整改质量，最大限度的避免重复整改，由物业公司于每月20日前对上月整改工程量进行全面的验收并在工程竣工验收单上签字。验收小组固定成员：施工单位现场负责人，物业公司、综合部、工程部。六、定额修订每年年初由审计部发起，工程部、综合部配合修编本年度常规修缮定额。七、反馈编档维修验收完成后，物业公司组织对维修情况进行反馈，作为第三方的考评依据。物业公司每季度将小区的维修情况建立台账（应注明户号、维修位置、维修情况、反馈情况等），报综合部备案。八、其他事项1）施工合同约定内容：保修期内，经业主多次通知不能维修到位，业主方有权安排第三方维修，并按实际发生金额