西安国家民用航天基地城中村改造蕉村项目可行性研究报告

西安国家民用航天基地城中村改造蕉村项目可行性研究报告 2011年9月一、项目概况、 宗地位置蕉村位于航天基地东长安街，东临神舟大街，南邻航创路，北邻航天中路，西邻神州三路。宗地位置如下图：、 宗地情况蕉村总占地约2328亩（含宅基地、耕地、代征地等），原行政区划隶属于长安区，现归航天产业基地管委会管辖。依据西安市城中村（棚户区）改造办公室文件之市城改发（2008）40号文件，蕉村已纳入航天基地2010年首批城中村重点改造项目范围。地块现状：拆迁已经启动。航天基地前期为了推动CBD的开发建设，首期明确先进行焦村的城中村改造和拆迁安置工作。蕉村所属土地范围图蕉村民房分布相对较集中，多以砖混为主，层高以二、三层为主，另有少量四层、五层的民宅。 、 项目周边配套1）交通状况宗地距大雁塔正南约3000米，周边7条公交线路通过，分别是K631、603、500、242、217、920和525路，公共交通便利。宗地北距绕城高速约700米，另有雁塔南路、航天大道等交通主干道，车行快捷便利。另外，地铁2号线2011年建成，途径长安路、距项目约2公里；地铁4号线2016年2020年建成，途径雁塔南路贯穿航天基地，距项目约500米。2）教育配套项目周边3公里内教育资源目前较为欠缺，仅有航天小学和航天中学，富力城黄河国际小学今年开学，另有规划中的西安国家民用航天产业基地与北京大学合办学校待建。3）医疗配套项目周边医疗机构较为欠缺，目前有航天医院、航天171医院和长安妇儿医院三家。另外，第四军医大学已于2009年6月签约航天基地，拟建1900亩新校区及附属医院，计划2010年动工建设。4）商业配套周边大型购物中心、主要商业距离在6公里左右，电视塔附近有麦德龙超市、西长安街有华润万家超市，主要商业集中在长安北路周边，曲江大唐不夜城项目已全部开业。另外，航天基地内（现管委会对面约100余亩）规划待建大型综合商业区。5）其它配套周边休闲、文化娱乐设施较为丰富，主要有曲江大唐不夜城、曲江欢乐世界（规划待建）、金泘沱民俗园、曲江池遗址公园、杜陵万亩森林公园等。、 大市政配套宗地配套已具备市政供水、雨、污排水、电、天然气、市政集中供热条件，移动通讯网络已覆盖该区域，电信、网通有线网络已经铺设至周边，可以接入。、 规划指标根据我方与航天基地管委会签订的协议以及达成土地补偿方式，我方参与焦村城中村改造可获得开发用地指标约为500亩，规划用途为住宅用地，宗地使用年限为70年。具体规划指标还没有确定，容积率2.0-3.0。、 土地价格通过与航天基地管委会的沟通，并与西安市蕉村城中村改造建设发展有限公司协商蕉村拆迁安置相关费用，该项目土地获取成本初步概算总成本需8.19亿元（土地拆迁安置费用7.44亿元+财务费用），土地每亩价格164万元，楼面地价819元/平方米。、 项目土地获取方式红磡房地产公司与天津津滨发展投资股份有限公司、陕西新希望能源发展有限公司在天津开发区共同组建一家合资公司（暂定名“津滨红磡”），注册资金1.01亿元。津滨发展占34%，红磡和陕西新希望各占33%股权。津滨红磡与陕西地方电力房地产开发有限公司、陕西煤业化工集团有限公司共同成立一家合资公司，注册资金3亿元，三方各出资1亿元，各占33.33%的均股。具体合作土地范围包括航天基地一期焦村等6个村。津滨发展是泰达建设做为第一大股东的深交所上市公司。2010年5月，西安国家民用航天产业基地管委会已与天津泰达建设集团达成招商引资合作意向，并签署西安国家民用航天产业基地城中村改造项目战略合作框架协议。航天基地管委会首期计划推出焦村城中村改造，焦村已列入航天基地重点城中村改造计划。根据与航天基地管委会沟通了解，土地获取方式为：合作方先期投入资金进行城中村改造，实施拆迁安置、土地一级整理，然后由航天基地管委会通过住宅开发用地招、拍、挂与城中村改造项目捆绑形式向合作公司供给住宅开发用地冲抵城中村改造项目合作方承担的费用。焦村土地补偿方式原则性采取异地补偿方式。根据协议，计划于2011年4月底前在蕉村拆迁原址(神舟四路以东，东长安街以北)获取115亩土地的商品住宅开发用地（容积率不小于3）。其余土地385亩根据投资进度，在航天基地一期工程范围内航天西路以东、神州大道以西、航腾路以北区域内给予补偿。天津津滨发展股份有限公司、陕西地方电力房地产有限责任公司、陕西煤业化工集团公司背景说明：天津津滨发展股份有限公司成立于1998年12月28日，是天津滨海新区首家以募集方式创立的股份公司。津滨公司（深交所股票代码：000897）股票于1999年4月22日在深圳证券交易所挂牌交易。目前注册资本161，727.22万元，2001年通过ISO9001：2000质量管理体系认证。津滨公司确立了以工业房地产为基础、以商业和民用房地产为重点、积极培育后备主导产业的战略发展方向。截止2008年底，津滨公司的总资产71.41亿元，净资产22.08亿元，累计实现净利润4.81亿元，年均实现利润4375.95万元；上缴税金8.89亿元，年均纳税8079.46万元。津滨公司先后开发建设了津滨高科技园一期、二期、三期，天大科技园、津滨软件大厦等工业房地产项目；开发了滨海金融街（东区）、广东腾跃大厦、天津滨海发展大厦等商业地产项目；开发了玛歌庄园1848、亲亲家园、雅都天元居、雅都天泽园等民用地产精品项目；津滨公司还收购了开发区投资服务中心、西青微电子工业区部分厂房、翠亨广场等商务、工业和公用项目。重点开发梅江南57万平米高档商业地产项目、开发区11万平米CBD生活配套区项目、汉沽国际游乐港25万平米旅游地产项目。陕西地方电力房地产有限公司：为省属大型一类国有独资电力企业-陕西省地方电力（集团）有限公司旗下唯一一家专业化房地产开发公司，注册资本5000万元，目前房地产开发资质等级为二级。作为陕西省地方电力投资控股有限公司全资子公司，系地方电力集团多元化经营的龙头企业，近年来完成了多个大型写字楼、星级酒店、住宅等项目的开发建设。2010年，公司在建和新开工面积超过60万平方米，并将携巨资战略性参与重点区域城市综合改造项目，同时借助集团电网覆盖全省9个地市66个县的资源优势，立足西安，积极拓展二、三线城市，实践不可复制、具备核心竞争力的省域发展新模式。已建成项目有：西安南二环地标性建筑、A级写字楼-陕西秦电国际大厦，洲际假日酒店-西安金石国际大酒店，高新区首家独栋office企业别墅区-秦唐12栋等。在建项目有：60万平方米法式高尚住宅区-曲江观山悦；35万平方米高新区核心地段集办公、住宅、商业为一体的城市综合体项目-地电广场等。陕西煤业化工集团有限责任公司：是陕西省人民政府从落实西部大开发战略，充分发挥煤炭资源优势和行业整体优势，培育壮大以煤炭开采、煤炭转化为主的能源化工支柱产业出发，在省内十个重点煤炭生产开发单位组建的陕西煤业集团有限责任公司的基础上，按照现代企业制度的要求，与省内三个大型煤化工企业重组成立的特大型能源化工企业。集团已拥有40多个全资、控股、参股企业，在册职工9.4万人。2009年煤炭产量突破7100万吨，煤化工产量约200万吨，实现销售收入321亿元。2010年在全国500强中名列第195位，并在2010中国企业效益200佳中位列142位。二、区域房地产市场分析、 经济环境分析西安是世界闻名的历史文化古都、旅游名城；中国重要的教育、科研、装备制造业、高新技术产业基地和交通枢纽城市；新欧亚大陆桥中国段和中西部的主城区；陕西省省会。西安市全年生产总值（GDP）2719.10亿元，比上年增长14.5%，增速同比回落1.1个百分点，高于全国5.8个百分点，高于全省0.9个百分点，经济运行呈现出一季度触底后逐季反弹、稳步回升的良好态势。2009年，西安市全社会固定资产投资2500.13亿元，同比增长31.2%，较上年回落1.6个百分点，其中，城镇固定资产投资2367.58亿元，增长32.5%，回落0.8个百分点。居民收入加快增长，工资福利水平提升，全年城镇居民人均可支配收入达18963元，同比增长24.7%。总体来看，西安经济已经走出低谷，正处于V型运行轨迹的上行区间，金融危机并没有改变西安经济又好又快发展的基本态势，西安经济继续在高平台上平稳较快运行。2010年市域总人口规模为955万人；市区用地规模为695万平方公里，预计2020年全市国内生产总值达到5670亿元，人均国内生产总值达到7590美元，城乡居民人均可支配收入达到20000元，基本社会保障率达到80，城市经济规模基本达到我国中等发达城市水平。、 西安市房地产情况（1）房地产开发经营状况2009年西安房地产开发投资增速较上年增长，全市商品房投资额为696.34亿元，住宅投资额为568.3亿元，同比上年同期分别增长了29%和38%。全年商品房和住宅销售面积1256.02万平方米和1202.12万平方米，同比大幅增长66%和69%。总体来看，2009年西安房地产市场需求集中释放，商品房及住宅市场销售量大幅增加。（2）供应指标状况2009年西安房地产开发建设供应类指标全线增长。商品房施工面积为5708.63万平方米，同比增长61.88%；竣工面积为542.81万平方米，比上年同期明显上涨53.39%。作为房地产市场先行指标的新开工面积也有大幅增长，新开工商品房1693.38万平方米，同比增长88.09%，增幅较前三季度扩大50%以上。（3）房地产固定资产经营状况2009年，西安市全社会固定资产投资2500.13亿元，同比增长31.2%，较上年回落1.6个百分点，其中，城镇固定资产投资2367.58亿元，增长32.5%，回落0.8个百分点。居民收入加快增长，工资福利水平提升，全年城镇居民人均可支配收入达18963元，同比增长24.7%。（4）房地产市场成交分析2009年西安房地产市场成交总量增长明显，共成交1337.27万平方米，同比增长近1倍；成交商品住宅125056套（天津12.6万套），1219.08万平方米(天津1325万平米)，同比分别增长112.12%和107.54%，市场展现高度旺盛的需求。价格方面，2009年商品房总体成交均价为5081元/平方米，高于2008年的均价4724元/平方米，商品住宅成交均价为4698元/平方米，较2008年均价4275元/平方米增长400元，预计西安商品住宅市场的成交价格在2010年仍然会保持5000元左右的高价位。（5）商品住宅交易分析2009年西安市住宅市场热销，共成交商品住宅125056套，1219.08万平方米，同比分别增长112.12%和107.54%，市场展现高度旺盛的需求。从各月走势来看，成交量同样逐月递增， 8月以来的同比增长均超过了100%，成交量均在100万平方米以上，12月超过200万平方米，为2007年以来西安楼市成交量最大。A、户型分布 从西安市商品住宅各户型成交量来看，2009年各户型占比与上年同期相比变化不大。二室户型仍占42.93%的最大份额，较2008年同期上浮3.51个百分点；其余各户型占比较上年基本一致。三室户型占比为34.64%，一室保持了13%的比重，四室和复式及其它户型占比，在5%左右。B、建筑面积分布从西安市商品住宅成交建筑面积分布来看，2009年90-120平方米的户型共成交23809套，所占比重最大达32.3%；70平方米以下和70-90平方米的户型所占比重在20%左右；而160平方米以上的户型占比相对较小，均不超过5%，其中200平方米以上的大户型所占比例最小仅为1.4%。可见2009年西安成交的商品住宅主要是中小户型。C、价格分布从西安市商品住宅成交价位分布来看，2009年西安市商品住宅成交价位主要分布在4000-5000元/平方米，成交量为506.89万平方米，所占比重达到41.58%，其次是3000-4000元/平方米和5000-6000元/平方米的价位，占总量的21.76%和19.09%。而6000元以上的商品住宅所占比例不足10%，10000元以上的高档住宅仅为0.68%。总体来看，中低价位的住宅是2009年西安房地产市场的主流产品，较受消费者的欢迎。D、客户群分布2009年西安市商品住宅客户群中，本市居民依然占有最大比例，为91.9%，较去年同期变化不大，共成交1119.97万平方米，同比增长109.08%；而其它三类客户群成交量也基本保持上年的占比，本省其它地区人士占比为4.6%，外省市个人占比为3.4%，其它人士占比不足0.1%。（6）土地招拍挂市场分析2009年西安市共成交土地150宗，土地总成交面积为558.69万平方米，建设用地面积1475.44万平方米，成交金额117.11亿元。从成交地块区域分布上来看，2009年土地成交主要分布在曲江新区、高新产业开发区和民用航天产业基地，成交土地宗数都在20宗以上，曲江新区成交量最大，共成交土地28宗，土地供应面积为122.3万平方米；开发商对后市预期仍以向好为主，因而对开发住宅用地仍有较大的信心。、 长安区房地产市场（1）、长安区概况长安区地处关中平原中部，区内地势东南高西北低，南北跨度55公里，东西跨度52公里。地貌多样，山、川、塬皆俱。总面积1583平方公里，城区距西安市中心8.7公里。2002年9月撤县设区，成为西安城市新区。现辖10个乡镇、15个街办，671个行政村、21个居委会，总人口92.57万人。长安被誉为西安的“后花园”。近年来，区委、区政府紧紧抓住西部大开发和西安发展重心南移的机遇，依托紧临西安文化区和高新产业区的区位优势及秦岭北麓丰富的自然资源优势，主动承担和分享西安大都市功能，规划策划了“新长安战略”，大力发展高新技术产业、高等教育、旅游业、都市农业和房地产业，建设具有竞争力的生态文化科教新城的目标。（2）、房地产市场趋势房地产业是长安区开发建设的又一热点。长安区目前普通商品房销售均价在3200-4800元/之间，房地产市场销售情况较好。近年来，多家房地产企业进驻长安，总投资近20亿元，开发商品房面积超过120多万平方米，入驻2.7万多户，造就了智慧城、长安相府、太阳新城、摩登小镇等多家大规模精品小区，形成了以韦曲为主的多层、小高层商住区，以郭杜为主的欧式风格商住区，以沣峪为主的高档别墅区的新格局，长安己成为最适合居住的新城南。目前在建在售的楼盘只有富力城、大华世家两个楼盘。2009-2010年部分在售项目价格表、 西安国家民用航天产业基地（1）、航天基地总体规划西安国家民用航天产业基地是中国航天科技集团和陕西省、西安市政府联合共建的国家级民用航天产业基地，成立于2006年7月，享有市级经济管理权限。航天产业被列为引领西安未来发展五大主导产业之一，航天基地是西安“四区两基地一港”七大经济发展引擎之一。2007年12月26日，国家发改委批复成立西安国家民用航天产业基地。陕西省、西安市政府高度重视西安国家民用航天产业基地的发展，在政策、土地和融资等方面为基地的发展提供了强有力的支持。西安国家民用航天产业基地位于西安市东南方位，规划面积为23.04平方公里，规划期末人口规模达35.5万人，预留约20平方公里的远期发展规划空间。（2）、基地功能定位未来功能定位：世界级的航天科技产业基地航天智都，使之成为世界级的航天产业基地，世界级的创意产业基地及世界一流的休闲康居新城。整体发展框架：四区两基地一港 、规划形成“一心三轴三区”的城市空间结构，一心规划中心区；三轴长安东街、神舟大道、雁塔南路三条人文景观轴；三区东部产业研发区、北部南部居住区。（3）、航天基地产业发展方向西安国际民用航天产业基地确立了以“航天产业立区，高科技产业兴区”的发展战略，着力打造航天应用产业、半导体新材料和太阳能光伏新能源、服务外包和创意三大主导产业。2009年基地销售收入达到100亿元，2010年销售收入达到200亿元，就业人口达到10万人，形成1020个有自主知识产权的名牌产品，以及58家在国内外具有较强竞争力的龙头企业。2015年十二五末时，形成产值过千亿，形成几家产值过十亿、百亿的龙头企业，成为我国民用航天产业自主创新平台、民品产业孵化平台、国际大企业合作平台，努力打造世界知名、国内一流的国家级高技术产业基地。西安国际民用航天产业基地的产业以“高、精、尖”为特色，将集聚大量的高新技术人才和科技型企业，并且发展速度迅猛。这将为本项目创造高素质的区域人文环境，这些对于本项目的开发都将起到十分积极的促进作用。 （4）、航天基地房地产现状及发展规划区内开发项目仅富力城和观山悦项目正在开发，均为基地成立前审批项目。据了解，一期已无规划的房地产开发用地，基地成立后尚未有项目开发进行，仅有已审批的鸿叶地产住宅项目(约200余亩)、中电投住宅项目、朝光置业综合商业项目（约100余亩）待建。因此，3-5年内将不会有新的房地产开发项目，区域内房地产开发竞争十分平缓。、 竞争项目分析：宗地周边区域竞争项目成交数据表如下：对本项目构成直接竞争关系是富力城、大华公园世家和观山悦项目以及未来即将上市的鸿叶地产住宅项目、英泰地产项目等。观山悦项目：观山悦项目为合作公司陕西地方电力房地产开发公司开发，但一期、二期项目主要为省委、省人大工作人员定制，内部销售价格3500元/平米。只有三期项目约24万平米为商品房。观山悦三期：建筑面积:24万平米；容积率：3.5；产品形式：32层高层，预计销售均价：8000元/平米。（精装修）规划布局图如下：富力城项目介绍：基本情况：由富力地产集团投资建设的富力城，总建筑面积达113万平方米，占地面积：673亩，绿化率：36%，容积率：2.29。 项目特点：富力城项目整体规划大型坡地水景，小区内部配套设施完善，该项目已荣获“西安楼市2006年最值得期待楼盘”称号。项目开发：项目分四期开发，全精装修（装修价1000元/）673亩分南区与北区，共分四期开发，2007年3月开盘，目前二期正在开发 一期：包括A区、B区、北区商业街、会所、幼儿园 （新加坡品格蒙特梭利幼儿园）、富力城黄河国际小学；二期：包括C区、D区、度假酒店（一期规划范围内，二期开发）；三期：包括E区、F区、南区商业街；四期：包括G区、H区。销售价格：整体均价7000元/平方米（精装修）大华公园世家项目介绍：项目位置：曲江 雁塔南路南端向东2000米,航天大道（原杜陵东路）北侧建筑类别 联排、独栋、花园洋房、小高层规划总占地约1000亩总建筑面积102万平米绿化率 42% 容积率：1.83.车位数量：3500个，车位比例1：0.6总户数8684户小高层销售均价：5500-7700元/平方米，洋房销售均价：9000元/平方米。物 业 费 1.20元/平方米月主力户型：80-140。入住时间 2011-09。三、项目SWOT分析1、优势（1）、区位优越项目紧邻航天基地核心商务区，区域未来发展潜力巨大，西安国际民用航天产业基地未来将集聚大量的高新技术人才和科技型企业，这将为本项目提供大量优质的客户资源，对于本项目的开发起到十分积极的促进作用。（2）、优质地块条件天然坡地，俯瞰城区、西南邻基地核心商务区南湖风景区，景观优势明显，地块开发潜力较大。（4）、交通便利宗地紧邻东长安街、神州四路等交通主干道，车行快捷便利。另外，地铁2号线、地铁4号线的陆续贯通将大大提升项目的居住价值。（5）、土地成本低西安国家民用航天基地处于发展初期，土地价格相对较低。2、劣势（1）、周边生活配套极不完善项目周边距离市中心较远，航天基地还处于建设初期，基本生活配套不完善，对项目短期产生不利影响。（2）、城中村改造不确定因素较多本项目为城中村改造项目，涉及房屋拆迁、补偿安置、土地变性、土地招拍挂出让等程序，程序繁杂，短期看，不确定因素较多，其中土地出让时间不明确，未来土地招拍挂出让价格虽然在合同已经锁定，但仍存在不确定因素。3、机会（）、区域发展机遇航天基地未来发展潜力巨大，随着高速公路、城市环线、地铁等重点项目的快速建设，将对区域经济发展起到较大促进作用。未来区域房地产市场具备较好的发展潜力。（）、城中村改造政策支持焦村是航天基地首批重点城中村改造项目，已纳入今年拆迁计划，为配合基地CBD建设，基地管委会已先期启动焦村城改。航天基地管委会将给予政策支持。（）、市场竞争不激烈航天基地未来5年内仅有鸿叶地产（约200余亩）住宅项目和朝光置业（约100余亩）、中电投项目综合项目待开发。项目北临的曲江新区扩区后新增的大量土地尚属于生地，路网等基础设施配套尚须时日，因此市场竞争压力不大、开发风险较小。4、威胁（1）、政策风险2010年国家对房地产行业进行严厉调控，先后出台了“国十条”等相关政策，房地产行业步入调整期，未来政策风险依然存在。（2）、拆迁补偿风险焦村城中村改造涉及拆迁补偿及异地安置。除去一期115亩外，其余385亩目前基地管委会没有明确异地补偿宗地的准确位置（四至范围）和具体面积、宗地规划指标以及补偿宗地的出让时间等。计划补偿宗地现状及周边配套并不具备项目开发条件，存在一定投资及开发风险。四、项目定位规划1、项目规划技术指标依据项目区域位置和配套条件、综合研究周边房地产发展和开发趋势、西安市城中村改造政策关于用地控制性规划指标等因素，并参照项目周边或其他区域类似项目规划容积率、绿化率，设定本项目总体容积率和绿化率。由于合作方陕西地方电力房地产开发公司开发的观山悦项目位于航天基地内，宗地基本条件相似，具备参考价值，现以航天基地观山悦项目的规划指标作为主要参考数据。分 项分项指标备 注占地面积500亩（33.33万平米）总建筑面积1000000住宅建面970000由高层构成配套商业建面30000 按照地上建筑面积3%预计容积率3计算容积率时地下建筑面积不计入总建筑面积绿化率43%建筑密度20%地下建筑面积210000按35平米一个车位计算。车 位 数6000个2、项目整体定位通过以上分析及调研，可以初步提炼出本项目的核心价值在于区位优势、CBD中湖湖景及南望秦岭山脉景观优势。基于项目核心价值的提炼，考虑到本项目宗地临近航天基地CBD以及中湖核心景区，航天基地正处于高速发展初期，本项目将倾力打造中高端社区精品住宅项目。项目整体定位为：航天核心。山地湖景精品住宅社区。以产品+人文+环境为核心竞争力3、目标客户群定位从项目的整体定位分析以及市场调研分析，本项目属于中高端项目。鉴于项目的用地特点、区域优势分析细分客户群特征：以中等收入以上客户作为主要客户群。该消费群拥有一定经济基础，收入水平处于中上层，文化水平较高，追求生活品质和细节，注重山居休闲生活情调。航天基地产业发展潜力为本项目提供了较好的客户需求，本项目以政府官员、企业中高管、私营企业主、航天基地企事业高管及技术人员作为本项目重点目标客户群。4、住宅产品定位遵循项目整体定位和目标客户群定位，住宅产品定位以中高端产品为主。产品定位原则：强调和突出山居生活的舒适性和品质感，在市场条件下最大化挖掘项目的价值。产品由小高层和高层组成，全力打造住宅产品的现代都市感，建筑立面体现现代、文化等元素，社区内营造坡地特色的山地园林景观，体现依山而居的高品质居住氛围。5、初步规划方案设想通过对西安房地产市场的调研分析以及周边住宅产品的特点，建议产品户型以二室为主力户型，吸引高端客户。二室户型面积占比60%，三室户型占比40%。两室面积80-110平米之间，三室面积120-160平米之间。6、价格定位项目整体定位为中高端精品项目，结合项目成本，考虑项目位置、特点、产品定位、周边配套以及未来区域发展趋势，在对项目周边项目进行市场调研的基础上，遵循稳健原则，以市场价格为主导结合产品品质确定项目销售价格。五、项目开发经营分析1、开发原则严格控制开发成本，加强精细化管理，注重产品质量，在努力实现预期收益的基础上倾力打造公司品牌价值，提升公司在西安房地产市场的影响力，为公司全面进军西安房地产市场打下坚实的基础。2、开发周期从开工起项目建设周期约6年，2011年11月开工，2017年11月竣工。项目分5期滚动开发建设，每期开发面积约20万左右。2012年4月开始销售，2017年12月销售完毕。3、经营模式综合考虑项目的自身条件、盈利预期以及公司的经营计划，建议住宅和地下车位全部出售。六、项目投资收益分析1、土地成本测算：该项目土地获取成本初步概算总成本需8.19亿余元，每亩单价164万元/亩。楼面地价：819元/平方米。2、建设成本