发展和完善住宅小区物业管理的思考

、 题 目 发展和完善住宅小区物业管理的思考 、8学生毕业设计（论文）原创性声明本人以信誉声明：所呈交的毕业设计（论文）是在导师的指导下进行的设计（研究）工作及取得的成果，设计（论文）中引用他（她）人的文献、数据、图件、资料均已明确标注出，论文中的结论和结果为本人独立完成，不包含他人成果及为获得重庆科技学院或其它教育机构的学位或证书而使用其材料。与我一同工作的同志对本设计（研究）所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并表示了谢意。毕业设计（论文）作者（签字）： 年 月 日摘要随着房地产业的发展和住宅商品化的推进，住宅小区物业管理也应运而生，成为房地产业中的新兴产业。本文论述了住宅小区物业管理应运而生的必然性与必要性。呼吁对这种物业管理在发展中存在的许多问题，应当引起全社会的高度重视。希望住宅小区物业管理，应推行社会化和专业化管理模式，实现规模化经营。关键词：发展 完善 住宅区 物业管理ABSTACTWith the commercialization of residential real estate development and advancement of residential property management has emerged as the real estate industry in the emerging industry. This article discusses the residential property management came into being in the inevitability and necessity. Called for such property management in the development of the many problems caused by the whole society should attach great importance. Hope that residential property management, should be the implementation of social and professional management to achieve the scale of operations.Keywords: Developed residential property management目录摘要IABSTACTII一、住宅小区物业管理1（一）住宅小区功能的多元化呼唤物业管理1（二）住宅小区房屋结构和设备的贯通性需要物业管理1（三）住宅小区内房屋产权的多重化要求物业管理2（四）住宅消费及家务劳动的社会化渴望物业管理2（五）物业管理是住宅生产和营销活动的延伸和拓展2二、住宅小区目前尚存在着“重建设，轻管理”的倾向3（一）物业管理没有超前设计，滞后于住房的消费使用3（二）物业管理体制有待进一步理顺和重新构建4（三）物业管理经费难以为继4（四）物业管理法制不健全4三 目前住宅小区物业管理所面临的问题5（一）把住宅小区建设与物业管理有机衔接起来，配套落实5（二）以独立经济法人的企业体制来运作住宅小区的物业管理5（三）加强对住宅小区物业管理公司收费的宏观调控6（四）把住宅小区物业管理纳入规范化，法制化的轨道7参考文献8随着房地产业的发展和住宅商品化的推进，住宅小区物业管理应运而生，成为房地产业中的新兴子产业。 一、 住宅小区物业管理从广义上理解，是指住宅小区的开发、租凭、销售及售后服务，包括房屋的保养、维修，小区的清洁、绿化及其公益性经营服务等的总称。某些物业管理公司还从事小区内的商业服务、搬家服务以及房屋装修、装饰等综合性经营活动。因此，住宅小区物业管理所包括的经营服务的范围极其广泛。住宅小区物业管理从狭义上理解，则主要是指小区内房屋的维修，机电设备和公共设施的维修，为住户实施治安保卫、分送信报、传呼电话、打扫公共区卫生以及清扫垃圾等经营服务的总称。 住宅小区物业管理的应运而生，是房地产业发展和住宅商品化、住宅消费及其家务劳动社会化的必然趋势和结果（一）住宅小区功能的多元化呼唤物业管理 随着房地产业的方兴未艾和人民居住条件的改善、居住水平的提高，住宅小区像雨后春笋般的拔地而起，功能结构也发生了很大的变化，由过去分散的、单一的传统功能结构向多元化、综合化和现代化功能结构的方向发展。例如，目前新建的小区大多建有商业与服务业网点、有文化教育设施，有医疗卫生保健的分支机构，还有若干企事业单位的办公用房等。小区内的住宅建筑及其配套建设和设施组成一个完整的或功能互补的多功能小区。小区功能的多元化要求各类建筑和居住环境之间相互协调和有机耦合。因此，迫切需要一种专业性的经营管理实体，来协调和配置小区的多种功能，以更好的满足住户的各种消费需求。（二）住宅小区房屋结构和设备的贯通性需要物业管理 虽然住宅小区内的房屋不全是住宅，其房屋可以是多功能的，甚至可以是商业、服务业等用房兼顾；其房屋不仅可以直接由个人占有使用，也可以由若干个单位分别使用。其房屋及其设施在价值形态上显然是能够分割的，但是，由于小区的房屋及其设备具有整体性和系统性，房屋的结构总是相连而无法分割的；尤其是供电、供暖、高压水泵和上下水管道呈有机的整体系统，贯通到小区内的各个住户和用房单位，更是在实物上无法分割。如果采用各个住户和用房单位按价值形态上的分割实施“分治”的措施，是难以管好这些专业性强的“综合系统”的。所以，一种专门从事这种经营服务的实体住宅小区物业管理公司就在这种急切的需要中诞生了。（三）住宅小区内房屋产权的多重化要求物业管理 由于住宅建设投资和营销渠道多，以及住宅商品化的推行，使小区内房屋的产权结构发生了一系列的变化，即由过去单一的住宅所有制变为多重化的所有制。过去是一些房屋产权结构单一且多家占有使用的“大杂院”格局，现在是小区内房屋产权多重化且多家占有使用的更为复杂的“大杂楼”现象。目前，一个小区或一幢楼房常常在产权上分属国家、集体和个人等不同的所有者。即使有某一小区或某幢楼宇是单一的全民所有制的情况下，也有不同的具体产权占有形式。例如，房屋产权人可能分属中央和地方行政单位系统；在同一系统中，又可能分属不同的独立核算单位。由此，便产生了住宅整体性要求统一管理，与住户产权多重化要求分散管理的矛盾。解决这一矛盾的有效途径，就是组建住宅小区物业管理公司，并由住宅小区物业管理公司受产权人之委托，对各类产权的房屋实施统一的有效管理。（四）住宅消费及家务劳动的社会化渴望物业管理 住宅小区是一个“小社会”。在这个小社会中，住户的消费不仅具有个人消费或家庭消费的特征，而且住户作为这个小社会中的成员，他的住宅消费也必须具有社会化的特征：他需要在小区中与他人沟通信息，需要另外的一些人为他提供各种服务，包括住房的室内装修、住户报信的分送、住户生活垃圾的清扫、公共绿化地带的维护、治安的防范等等。同时，随着社会经济的发展和人们消费观念的转换，家务劳动的社会化趋势已显露端倪，家庭保姆已进入了千家万户，各种上门向住户提供家务劳动，比如订送牛奶、早中晚餐，接送孩子上幼儿园和小学等等也日益普遍化。这些社会性的住宅消费及家务劳动需要住宅小区物业管理公司来统一组织实施和协调管理。（五）物业管理是住宅生产和营销活动的延伸和拓展 住房被生产出来，通过交换进入消费领域之后，并没有完全结束其再生产过程。特别是住宅消费是一个很长的过程，在这一消费过程中，还需要若干的维修、保养活动和售后服务，需要直接生产活动向住宅消费领域延伸，以更好的维护住房的使用价值，从而更好的满足住户的消费需求。鉴于住宅消费有很明显的个性，有的人喜欢房屋的大开间，有点则希望在一套住宅中有更多的可分割的“小天地”；有的人喜欢室内装修的暖色，有的人则偏好冷色；还有的人为了赶时髦，还要进行住宅的二次、三次甚至多次装修等等。为了满足住户的不同消费需求，但又不至于损害住宅的整体结构和公共设备系统，就需要有一个统一的住宅小区物业管理公司来为住宅小区物业管理公司来为住户提供这些生产性服务。另外，住宅小区的房屋中，不仅有卖的，而且有租凭的。这些住宅和房屋需要有一个经营实体来管理和运作。这些经营活动拓展了房地产发展商和经营商的业务，使这些房地产企业能借助于住宅小区的开发建设与经营，派生了独立的住宅小区经营服务实体住宅小区物业管理公司。二、住宅小区目前尚存在着“重建设，轻管理”的倾向从全国总的情况看，住宅小区目前尚存在着“重建设，轻管理”的倾向，小区的物业管理工作远远落后于住宅建设发展速度和人民居住的消费需求。目前，很多小区由于没有实行统一的物业管理、没有为住户提供必要的社会化的经营服务，从而造成住宅小区的“诸侯割据”。一个小区或一幢楼房，往往人为地分为几家合管，管理力量、维修投资、租金标准等各自为政，造成管修标准和服务质量的差异以及住房邻里之间的矛盾；住户单位实施的室内二次装修，对楼宇造成损害，甚至出现了某些不安全的隐患，呈现出“一年新、二年旧、三年乱、四年滥”的局面。有的住宅小区绿化用地和公共活动场地被住户随意占用，住宅小区内没有实行统一的验收，房屋建设质量问题突出；有的小区没有完整的竣工图纸和技术资料，造成后天物业管理和维修工作的困难等等。概括起来，我国住宅小区总的情况是：“旧的先天不足欠账多，新的后天物业管理没跟上”。存在这些问题的原因在于以下方面：（一）物业管理没有超前设计，滞后于住房的消费使用目前，在小区的投资建设与物业管理上存在明显的脱节现象，没有从住宅的生产，流通与消费的全过程来通盘设计和全方位运作。当住宅投入使用和消费的过程中出现明显的问题时，才不得不“头痛医痛、脚痛医脚”地搞一些单项的物业管理。结果往往是顾此失彼，或者是物业使用中的矛盾积压过多，难以理出管理的头绪和切入点。而且，物业管理的滞后，还带来了住房消费观念方面的一些摩擦与冲突，从而为新型小区物业管理体制的构建带来后天的障碍与阻滞。（二）物业管理体制有待进一步理顺和重新构建虽然我国的住宅建设取得了长足的进步，但尚未形成规范运作的物业管理体制。例如，成都市近年来已竣工的住宅小区中，房屋及其他物业管理有三种基本模式：一是政府房地产管理部门管理的，二是房地产开发企业管理的，三是产权单位自管的。在成都市，这三种住宅小区物业管理模式大约各占三分之一。而且，其中个别小区的物业管理往往是局部或单一的，住宅小区内的土地使用、道路管网、绿化环卫、消防、治安、商业服务、文教体卫等分属各专业部门，政出多门，各行其政，互相掣肘。在小区中，有利的物业都插手管，无利可图的环节则互相“踢球”。尤其是城乡结合部的住宅小区，其治安防范的薄弱，已使住户缺乏安全感，并成为一大社会问题。（三）物业管理经费难以为继物业管理和建设一样，也需要资金的投入。在物业管理中，应该贯彻“谁投入多，谁收益多”的基本原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的福利住宅消费观还有相当的惯性，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。这有孛于社会主义市场经济条件下的住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。由此造成了小区内物业失养失修的恶性循环，给住户造成经济上和身心上的巨大损失。这无疑是一种顾此失彼的住宅消费行为短期化的表现及其苦果。（四）物业管理法制不健全在我国住宅建设和物业管理的实践中，法制建设远远落后于住宅建设速度和物业管理的要求，全国性小区物业管理方面的法规很不健全，诸如物业管理体制、物业管理经费、住宅小区物业管理公司的资质审查、住宅小区的物业验收交接等关于住宅小区物业管理中的重大问题都还待于进一步的明确规定。由此造成了物业管理很难纳入依法管理的法制化轨道，实行住宅小区物业管理的规范化和标准化等缺乏法制的根本性保障。三、目前住宅小区物业管理所面临的问题根据目前住宅小区物业管理所面临的问题，当务之急是要建立健全住宅小区物业管理的运作规范与运作机制。形成与社会主义房地产经济和住宅商品化、社会化相适应的运作模式。（一）把住宅小区建设与物业管理有机衔接起来，配套落实住宅小区物业管理工作不能等建筑物业落成投入使用后再进行，而应该超前设计和构建。当住宅尚在设计阶段中，即对开发商、设计师等提出专业性意见和建议，反映房屋用户的要求，务求物业的设计更符合实际应用和方便日后的物业管理工作。谁负责小区的建设，谁就应该负责小区物业管理的落实，藉以让住户买得放心，住的舒心，超前解决好住宅消费过程中的后顾之忧。同时，在小区建设与物业管理上应体现为消费者上帝服务的营销观念。住宅小区物业管理公司须按物业的实际情况向保险公司购买适当的保险，以减少住宅小区各类物业包括各种器材、公共设施等因天灾人祸而造成的损失、以合理地分散住宅小区物业管理的风险。（二）以独立经济法人的企业体制来运作住宅小区的物业管理住宅小区的物业管理体制应按发展社会主义市场经济的要求来构建。也就是说，要变革传统的管理模式，成立具有独立法人资格的物业管理公司，使之在住宅小区的物业管理有偿服务与经营活动，自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展。住宅小区物业管理公司可以根据住户需要，提供若干的有偿服务和开展一些方便住户的有偿经营活动，并在这些有偿服务和经营活动中不断拓展自己的业务。为了维护住宅小区的整洁、环境的美化、生活的方便而向住户提供必不可少的、经常性的服务项目。这类服务项目一般以“保本微利”为原则，只向住户收取低廉的费用。这些服务项目主要包括：公共楼道、楼外道路及公厕的清洁清扫，住户垃圾的清运；保管自行车，疏通阴沟，修理水电，幼儿计划免疫；开设商业网点，便民购买生活必需品，办小食堂解决儿童吃午饭的问题；派专人日夜值班，维持小区的治安和正常秩序；代收代缴房租、水电费、燃气费等费用。物业管理公司发挥能动作用，积极开拓多种经营的新领域。这类活动一方面要讲经济效益。 另一方面要注重社会效益和环境效益。这些经营服务项目主要包括：利用小区内道路夜间空闲开辟夜间收费停车场；利用小区空地，开辟收费农贸市场；利用小区的房屋设施，开展旅游业、商业、服务业等经营活动；利用小区绿化苗圃，养花种苗出售；为住房进行室内装潢，安装防盗门、修理家用电器、家具及其他设备等。住宅小区物业管理公司的类型大体上可分为三类：一是委托型物业管理为主的公司，即房地产开发企业将开发建成的房屋分层、分单元出售给用户，一次性收回投资和利润，并组建物业管理公司对房屋进行日常的管理，完善其售后服务；或者多家产权单位将集中于某一小区或地域的房地产委托给物业管理公司管理。在这里，房屋产权不属于物业管理公司而归属他人所有，即物业管理公司只拥有由产权人委托授予的小区房屋的某些经营管理权；二是自主型物业管理为主的公司，即房地产开发企业建成房屋后并不出售。而交下属的物业管理公司或为该幢楼宇专门组建的从事出租经营的物业管理公司，通过收取租金的方式回收投资。收回其全部的物业投资后，该物业管理公司就不仅拥有该幢物业，而且可继续出租物业，以获取更多的利润。实质上它是房地产企业开发经营的延续，即通过物业出租经营达到为房地产开发公司收回项目投资和获取长期、稳定利润的目的。在这里，住宅小区物业管理司事的经营职能不只是将一层楼、一套单元简单地租出去，而且还需对这些物业细心维护，并根据房地产市场的需求变化对所管物业作出适时的更新改造，如室内装修、空间的重新分割等，以提高住宅小区物业的档次和适应性；改造与完善其物业的使用条件，如电信通讯、楼层交通等，进而调整租金以反映房地产市场价格的变化，从中获取更多的利润；三是委托型和自住型兼而有之的物业管理公司。需要指出的是，无论是哪类住宅小区物业管理公司都必须突破旧的管理体制的束缚，成为独立的具有法人资格的企业，并按企业的机制来运作。住宅小区物业公司应靠自身良好的服务与经营来赢得住户的信赖，来求得自身的发展与壮大。（三）加强对住宅小区物业管理公司收费的宏观调控住宅小区物业管理公司在物业管理中付出了投资和劳动，应得到投资补偿和合理地回报。但是，其收费标准应该合理。住宅小区物业管理公司不能借物业管理向住户乱收费、乱摊派。同时，其收费标准应该公开透明，以便接受监督和检查。对已经打入房价的收费应该在售房时注明，绝不能向住户二次甚至多次收取物业管理费用。要通过与业主或住户签订契约的方式，明确物业管理公司同业主或住户之间权利与义务，包括收费的项目、标准、费用收取的时间、违约责任等等，以防止出现不便解决的纠纷。同时，物价管理部门、工商管理部门和房地产管理部门要加强对住宅小区物业管理收费的宏观调控和监督检查，对收费的项目和标准应有明显的控制上限，对某些住宅小区物业管理公司向业主或住户乱收费、乱摊派的行为给予严厉制裁。（四）把住宅小区物业管理纳入