加油站项目可行性研究报告.doc

中国石油山东公司收购淄博佰润石化博山加油站可行性研究报告编制单位：淄博销售分公司二一一年五月十六日项目名称：淄博第七十八加油站（收购淄博佰润石化博山加油站）项目建设单位：中国石油山东销售公司可研编制单位：中国石油山东淄博销售分公司项目总负责人：梁京存现场调研负责人：张鹏项目经济评价负责人：赵晓乐 27 目 录1总论11.1项目概述11.2编制原则31.3编制依据31.3.1遵循的行业规范、标准31.3.2执行的企业管理规定、标准41.3.3相关资料42市场分析52.1市场环境分析52.1.1地区经济52.1.2交通状况52.2资源供需62.3网络规划63销量预测73.1所临道路状况73.2车流量测算83.3依托环境103.3.1周边车辆保有情况（高速主路站不填）103.3.2相邻站情况103.3.3竞争力分析113.4位置、销量测评基础数据12表3.4进站率123.5销售量预测134油源分析134.1油源现状134.2油源发展形势145工程内容145.1工程建设方案145.1.1 工程概述145.1.2 总图145.1.3 建筑及包装155.1.4 工艺155.1.5 电气165.1.6 消防175.2工程投资估算176律风险分析176.1主体资格认定176.2法律证照及加油站土地情况186.2.1资产类证照186.2.2经营类证照186.2.3加油站土地196.3法律风险评价206.4规避风险的措施206.5法律风险评价结论207非油业务分析217.1非油业务市场环境描述217.2非油业务投资估算217.3非油业务经济评价218项目投资估算228.1项目总投资及构成228.2投资估算说明228.2.1油品投资228.2.2非油投资228.2.3项目利息229经济评价（不含非油业务）229.1财务评价主要参数标准229.2财务评价测算239.3财务评价结果249.4敏感性分析2410结论及建议2510.1评价结论2510.2风险及措施2510.3项目建议2611附件2711.1附图：2711.2附表：2711.3相关资料附录271 总论1.1 项目概述为完善山东公司在淄博地区的零售网络布局，提升公司竞争能力和经济效益，拟收购淄博佰润石化博山加油站。该项目资产所有者为淄博佰润石化销售有限公司，法定代表人为张丽萍。经与原业主谈判，初步达成委托合作方征地意向。该项目位于博山区北山路中段北侧。经测算日销售量为22.6吨，汽柴比1:1，平衡点销量为12.2吨。总投资2013.32万元，其中合同价1690万元（含契税），工程款293.06万元，利息20.26万元，其它10万元。经测算该项目投资回收期12.4年，税后内部收益率8.07%，净现值12.9万元，吨油投资81.2万元，经济评价指标符合规定。加油站基本现状见下表。表1.1 加油站项目概况表地理位置：博山区北山路中段北侧道路类型：市区： 主干道 快速路 街道道路： 高速内 高速口 国道 省道县城： 主干道 街道 乡镇： 主干道 街道其它： 矿区 水上建设性质：新建收购产权隶属：淄博佰润石化销售有限公司，法定代表人为张丽萍投资情况总投资2013.32万元 合同价1690万元 工程款293.06万元利息20.26万元其它10万元可研销量： 22.6吨汽柴比：1:1经济指标投资回收期：12.4年 内部收益率：8.07%财务净现值：12.9万元吨油投资：81.2万元主要设施占地面积：约3166m2建筑面积：约134m2罩棚面积：约576m2进出口数量：2个储罐数量：5具储罐容积：250m3加油机数：无加油枪数：无土地情况土地面积：约3166m2使用年限：终止日期为2050年10月发证时间：2010.9土地性质：国有出让证件情况立项批复房屋产权营业执照计量合格土 地 证零售许可国税登记其 它 1用地规划危经许可地税登记其 它 2工程规划消防许可环保合格其 它 3非油业务及经济指标便 利 店洗 车T B A 快 餐非油投资（万元）157.73非油投资利润率（%）8.5进程安排交接工期： XX年XX月开工日期：XX年XX月投运日期：XX年XX月1.2 编制原则1）严格遵循和执行国家、行业、地方的有关法律法规及规范标准，严把“规划关、效益关、安全关、质量关、法律关”，在确保投资安全的前提下，实现投资效益的最大化，为销售业务又好又快发展奠定坚实的基础。2）以企业网络发展规划为依据，以地方政府行业发展规划为前提，根据加油站所在地成品油的供需关系，分析当前，预测未来，认真研究项目的可行性，为投资决策提供可靠依据。1.3 编制依据1.3.1 遵循的行业规范、标准1）汽车加油加气站设计与施工规范（GB50156-2002）；2）建筑设计防火规范（GB/T50016-2006）；3）建筑物防雷设计规范（2000版）（GB50057-94，）；4）建筑灭火器配置设计规范（GB50140-2005）；5）建筑物给水排水设计规范（GB50015-2003）；6）室外给水设计规范（GB50013-2006）；7）室外排水设计规范（GB50014-2006）；8)爆炸和火灾危险环境电力装置设计规范（GB50058-92）；9)采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）；10)石油化工企业职业安全卫生设计规范（SH3047-1993）；11)工业企业总平面设计规范（GB50187-93）；12)钢质管道及储罐腐蚀控制工程设计规范（SY0007-1999）；13）国家发展和改革委员会、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）（发改投资20061325号）。1.3.2 执行的企业管理规定、标准1）石油建设项目可行性研究投资估算编制规定（石油计字2006945号）；2）石油建设工程其他费用补充规定（石油计字200571号）；3）工程勘察设计收费标准（计价格200210号）；4）中国石油天然气集团公司油库和加油（气）站建设项目经济评价方法与参数（中油计字2007455号）；5）中国石油天然气集团公司建设项目经济评价参数（2008）（中油计字2007455号）；6）成品油销售网络建设项目可行性研究报告编制规定（石油计字2003144号）。7）中国石油销售分公司加油站建设标准设计2010年版1.3.3 相关资料1）法律意见书； 2）项目谈判纪要；3）资产评估报告。2 市场分析根据市场环境及企业网络发展规划，对项目进行横向对比和综合研究，判断项目对销售业务发展的影响，从规划的角度，分析判断项目实施的必要性和可行性。2.1 市场环境分析2.1.1 地区经济2010年，淄博市GDP达到2869.2亿元，占全省的8%；增长速度达到13%；人口457.51万人，占全省的4.92%，人均GDP为6.12万元，比全省高出65%；汽车保有量达到32.85万辆，占全省的5.45%。其中，大型货车13.21万辆、客车万辆4.95万辆、小型车14.69万辆。该地区经济结构中，第二产业为支柱产业，市场具有可持续性发展特点。2.1.2 交通状况淄博市高速通车里程260公里、国省道道路通车里程1465公里。该项目位于博山区北山路中段北侧。该项目所临北山路为当地一条主干道，路宽16米，双向4车道。根据该地区的道路发展规划，到2012年途经该地区的高速公路通车里程将达到350公里，国省道道路通车里程将达到1800公里。具体下图交通环境图淄博78加油站比例尺：5公里注：建议使用电子地图网站/map.html；交通环境地区比例尺采用10至100公里，反映大的交通位置关系。2.2 资源供需该地区现资源供应单位中国石化占主导地位，资源供应比例约为60%，中国石油比例为20%，占次要地位。目前成品油需求量约达到120万吨，其中零售需求约95万吨，柴汽比约达到3：1。2.3 网络规划1） 地区及城区销售网络。淄博地区现有加油站610座，平均单站日销量3.8吨，其中，中国石油拥有65座，占10.7%，平均单站日销量8吨；中国石化拥有213座，占34.9%，社会加油站332座，占54.2%。根据该地区的政府行业发展规划，到2011年底，淄博地区加油站数量由目前的610座增加到615座，加油站平均单站日销量由目前的3.8吨提高到4.5吨。博山城区现有加油站17座，其中，中石化6座，中石油3座，社会加油站8座。2）企业网络规划。规划本年度在该地区新增加油站4座，关停低效站0座，加油站总数达到69座，平均单站日销量达到9吨。3）项目发展前景该项目站址所在区域为淄博市博山经济开发区，当地经济发展水平较快，成品油消费量呈上升趋势，项目发展前景良好。经过规划论证，该项目对该区域的网络整体布局具有战略意义，符合发展规划定位要求，已经纳入整体销售网络发展规划。3 销量预测3.1 所临道路状况该项目所临北山路，路宽16米，双向4车道，路中无隔离带，车辆能够轻松进站加油。该道路向西与博山西外环连接，向东与张博路相连 ，同时沿该路西行1公里即滨博高速进出口。该站与道路连接方式为加油站与道路主干道连接，设出入口2个，出入口平均宽度为15米，适合道路各类车辆进站加油。北山路于2008年竣工通车，结合市政规划几年内不存在改造可能性。3.2 车流量测算经2011年5月7日至5月11日对车流量进行实测，每天测算3次，该站平均日交通流量约为13300辆，其中大车15%，中车30%，小车40%，摩托车比例15%。测算公式：当天车流量=非高峰期车流量*权重+高峰期车流量*权重平均日车流量=工作日车流量*权重+休息日车流量*权重具体见下表。表3.2交通车流量实测数据表 车流量 时间段车流量合计大中小同侧异侧同侧异侧同侧异侧第1天7:308:3011089125128196199847 14:0015:008485118123189194793 19:0020:009391135131206202858 第2天7:308:30110109125126196197863 14:0015:00104105122121193192837 19:0020:00113111131129202200886 第3天7:308:309090107108178179752 14:0015:00706910199172170681 19:0020:008786113114184185769 第4天7:308:309089105106176177743 14:0015:008485102101173172717 19:0020:009391111109182180766 第5天7:308:309090107108178179752 14:0015:00706910199172170681 19:0020:008786113114184185769 注：表中数据为每个时间段内的车流量，其中高峰期取一个时段，非高峰期取两个时段。第一至第三天为周一至周五中任意三天，第四至第五天为周六周日。每日车流量地级及地级以上城市城区按18小时计；县级市及县城按17小时计；城区以外按16小时计。车流权重按高峰期时间、非高峰期时间占全天车流量计算时间比例计取；工作日车流权重71%，休息日车流权重29%。该路段平均车速为50公里。依据道路重要性和城市发展速度，预计车流量20年内平均增长速度为7%。表3.2有效车流量表选点与道路关系路边道路性质市区主要道路省界市界描述交界是否有收费站选址位于收费站哪一侧路段车速中路况良好主路双向车道数4条路中隔离带无对面车辆能否进站主辅路隔离带无主路车辆能否进站所临道路是否为短途道路大于5公里周一至周五日均车流量（道路1）辆13500周六至周日日均车流量（道路1）辆13000周一至周五日均车流量（道路2）辆周六至周日日均车流量（道路2）辆测算车流方式双向预计年车流量递增率%7特大车比例%0大车比例%15中车比例%30小车比例%40摩托车比例%15中型客车比例%当地车比例%95外地车比例%5外地车主要来源相邻城市临省零售价格是否高于本省3.3 依托环境3.3.1 周边车辆保有情况（高速主路站不填）根据现有建筑情况和市政规划目标，站址同侧1公里范围内有万杰集团、博山开发区医院、博山区气象局、山博电机集团公司、长征机械设备制造公司、博山清华减速机械厂等。经2011年5月8日统计，站址1公里范围内的车辆保有辆为260辆（不含公交车），其中私家车60辆，机构用车70辆，出租车70辆，大型运输车50辆，农用车10辆。这些车辆可以发展为固定客户。3.3.2 相邻站情况该站周边2公里范围内设有加油站0座。具体见下图 商圈位置关系图淄博78加油站比例尺：1公里注：建议比例尺采用0.5至10公里，公路、高速使用大比例尺，城市使用小比例尺。反映竞争位置关系。3.3.3 竞争力分析设施竞争力：加油站将依据行业建设标准进行设计，采用铝塑板包装材料和零管信息系统，加油区布局为平行式，加油位8个，与周边站比较设施处于较高水平。品牌竞争力：中国石油品牌已在当地树立良好信誉，具备较强的竞争优势。 服务竞争力：按照中国石油加油站管理要求，通过不断加强员工的培训，提高员工素质，增强服务质量，在服务方面有着较强的竞争力。3.4 位置、销量测评基础数据表3.4进站率上游方向能见距离米500下游方向能见距离米500建筑遮挡不遮挡树木遮挡不遮挡进出站难度容易与路口距离有一段距离路口是否设红绿灯否选址位于红绿灯哪一侧企、事业、住宅密度多周遍建筑群形状方圆一公里均有建筑建筑物档次、人均收入大体相当表3.4加油站周边1公里保有车辆构成私家小车辆60机构车辆辆70出租车辆辆70大型运输车辆辆50农用车辆辆10表3.4周边站同一线路左右5公里距离内加油站（不含本站）座0最近相临站距离米方圆2公里范围加油站座0日销量小于4吨的加油站座表3.4拟建站占地面积平米3166代征地面积平米罩棚面积平米576站房面积平米134餐饮、修车、洗车用房面积平米临街长度米60出口与入口宽度之和米30车道设置条4非油业务设置规模一般规模地块完整是选点与路面高差基本相等水电暖依托性有拆迁可能性（10年内）不会拆迁站红线不占改道可能性将来不会另修新路市政发展方向在此处证件齐全性齐全或可以办齐3.5 销售量预测计算公式：总销量=过路车销量+周边车销量 过路车销量=各型车流量各型车进站率单车加油（气）量 周边车销量=周边车辆油品（气）总需求本站消费比例根据加油站选址软件测算，该站投用后日销量为22.6吨，其中汽油11.1吨，柴油11.5吨。具体见附表；日销量表该项目投用后五年达销。4 油源分析4.1 油源现状山东公司在淄博地区（地级市）拥有可控油库0座，其中与该站配送距离最近的油库是莱芜油库，库容1.5万方，与该站配送距离约为40公里，主要通过博莱高速、205国道采用油槽车运输，按目前的周转情况，可以保证该站资源供应。4.2 油源发展形势根据销售网络发展规划，在该区域将新增油库0座，退租、关停油库0座。5 工程内容按照汽车加油加气站设计与施工规范GB50156-2002（2006年版）及中国石油天然气股份有限公司加油站建设标准设计（2008年版），对加油站工程进行设计，提出建设方案及工程投资估算。5.1工程建设方案5.1.1 工程概述本工程为淄博七十八加油站工程。储油能力：汽油 二种标号93#，97# 50m32台； 柴油 （季节性调品种） 50m33台总 计：250m3，折合175m3，属一级加油站。储罐均为地下罐，油品经油槽车运至站内指定地点，利用位差经管路系统注入油罐。车辆加油经加油机计量，注入汽车油箱。站内设双油品双枪四显自吸泵卡机联动加油机4台。站房内设置便利店、洗车房、卫生间、淋浴室、锅炉间、餐厅、发电间、配电间、休息室、办公室、储藏间等。建筑物耐火等级为二级以上。站区用水为水井，用电采用安装变压器。5.1.2 总图本站位于博山区北山路中段北侧，加油站区东侧、北侧、西侧均为空地，南侧为北山路，站区东侧向北山路敞开，沿路长60米，入口15米宽，出口15米。新建加油站净占地面积为3166m2，由油罐区、加油区、站房组成。站内西侧、北侧、南侧为2.2米高的实体围墙，站内加油岛宽1.5米，高出付油场区地面0.2米。站区路面为混凝土路面，硬化面积约为3200m2。站区设置进、出口指示灯箱、主标识立牌、油号指示灯、卸油须知牌、进站须知牌、立柱警示牌、多功能箱等，并敷设相应电缆。5.1.3 建筑及包装 站房建筑面积为134m2，为单层砖混结构，利旧粉刷。 站房外墙正面左侧设昆仑好客标识立牌，右侧设广告牌。便利店内外进行整体装修，相应进行电气等配套专业建设。便利店内安放统一的收银台及货架。 站内新建加油岛包装侧立面采用5mm钢板防护，钢板表面涂150mm宽、右侧倾斜60角黑黄相间反光漆的斜杠，加油岛上表面贴100100mm的深灰色广场砖，上平面与侧立面连接处采用DN25的厚壁镀锌钢管护边。 罩棚面积为576m2，结构形式为型钢结构，利旧包装，罩棚下弦至地面高6米，罩棚柱边缘距岛边大于0.6米，檐面包装为B档包装。5.1.4 工艺 本站销售、存储汽油、轻柴油，为甲、乙类易燃液体，汽油闪点低于28，为甲类防火防爆。 储罐通气管高于地面4m，管线做静电接地、法兰铜片跨线、加油机自动计量、控制均在密闭之中，保证生产安全。 罐区设一个密闭卸油箱。管线连接采用焊接，并有0.003坡度，坡向油罐，油罐及埋地管线均做加强级防腐处理。工艺流程为传统加油站工艺，符合安全使用及规范要求。管件、管道除锈、防锈漆二遍、埋地管线采用环氧煤沥青漆加强级防腐；附件包括法兰、螺栓、阻火器、连通管、干燥器、跨接、支架、砼基础、预埋件。 设计5个DN80快速接头，5个DN50阻火器。5.1.5 电气加油站供电负荷为三级，电源接站外供电系统，电压AC220/380V，配电箱设在站房配电间，站内4台双枪双油品加油机。电缆采用直埋敷设，防爆等级为dBT3。 设计一套PD-3液位仪（包括5个探棒）。监测油罐液位，可高液位报警以保证加油站安全运行。设计一台静电接地报警器。 站区内设置语音电话通信、计算机网络系统，满足站区安全生产、行政管理的需求。便利店、办公室内各设置电话1部，供生产调度、营业和火灾报警使用。便利店、办公室设置宽带网接入终端，可将加油站销售数据实时上报，健全油品销售信息管理系统。5.1.6 消防本站消防依托城市消防大队。 根据汽车加油加气站设计与施工规范GB50156-2002（2006年版），加油站每2台加油机应设置不少于2只4kg手提式干粉灭火器或1只4kg手提式干粉灭火器和1只6L泡沫灭火器，储存灭火毯5块，油罐区附近放置35kg推车式干粉灭火器1台。站区设置消防沙箱、消防器材箱，建筑物内均配置手提干粉灭火器。5.2工程投资估算根据工程方案，该站工程投资估算为293.06万元，其中，土建工程及安装部分86.65万元，甲供设备114.95万元，便利店装修部分40.98万元，外部供水、供热及外部供电18万元，其他费用23.94万元，预备费8.54万元。具体见附表工程方案审核表、工程实物量和投资估算表（附件）。6 律风险分析根据律师事务所出具的律师意见书，认定项目的主体资格，对项目的法律风险进行分析，针对目前存在的风险，制定相应的规避措施，评价项目在法律上的可行性。6.1 主体资格认定该资产所有者为淄博佰润石化销售有限公司。经到当地工商行政部门独立调查，企业类型为有限责任公司，法定代表人为张丽萍，经营主体为淄博佰润石化销售有限公司，主体资格认定合格。6.2 法律证照及加油站土地情况6.2.1 资产类证照1）立项批复。无2）土地证。无，该项目已取得国有出让批发零售用地土地证，土地使用者为淄博佰润石化销售有限公司，占地3166平方米，终止日期为2050年10月30日，北侧、东侧均为国有存量土地，西侧为东域城村土地，南侧为北山路。加油站建筑红线距离北山路沿石20米，不占建筑红线，加油站确权土地与道路之间不存在第三方土地。合作方承诺负责将办理出的国有出让土地变更至我方名下，用途为批发零售用地，确权面积约3166平方米，土地使用年限终止日期为2050年10月30日，并作为合同条款的一部分。3）建设用地规划。无4）建设工程规划。无5）房屋产权证。无6.2.2 经营类证照1）成品油零售经营许可证。无，但已取得省经贸委新建站预核准批复（合同约定，不再要求合作方为我方办理新建站预核准批复，仅为我方办理成品油零售经营许可证。）2）危险化学品经营许可证。无3）消防审核、验收手续。无4）营业执照。无5）组织机构代码。无6）国税登记证。无7）地税登记证。无8）环保合格证。无9）加油机检定证书。无合作方承诺在签订合同后为我方办理的证照：建设用地规划许可证（不变更，交付原证）、建设工程规划许可证（不变更，交付原证）、国有土地使用证、房产证、成品油零售经营许可证、危险化学品经营许可证、防雷防静电检测报告、安全评价报告、消防审核意见书、消防验收意见书、道路开口手续、加油机检定证书、高压供电合同等，以上证照手续合作方将在签订合同后为我方办理，发生的费用由合作方承担。6.2.3 加油站土地1）加油站土地基本情况该站占地面积约3166平方米，确权面积约3166平方米，建筑红线为距离路沿石约20米，沿路长度约60米。土地四至：北至国有存量土地，东至国有存量土地，西至东域城村土地，南至北山路，加油站确权面积与道路之间不存在第三方土地，加油站道路开口在确权土地范围内。2） 加油站土地平面简图道路边线北山路中心线沿路长60米纵深53米确权面积：约3166平方米8米建筑红线道路红线北山路绿化带东域城村村土地20米国有存量土地纵深53米国有存量土地6.3 法律风险评价该项目主体资格为淄博佰润石化销售有限公司，产权归淄博佰润石化销售有限公司所有，若能够办理合同约定的土地及证照手续，我方取得合同约定证照手续后支付合同款，则不存在法律风险。6.4 规避风险的措施签订合同前，对所有资质文件进行核查，避免出现损失，另外通过在合同中增设定单独限制条款，约束合作方需办理出合同约定的所有证照手续等，明确范围，从而规避法律风险。6.5 法律风险评价结论通过法律风险评价，可通过严密合同条款予以规避，合同明确约定需办理的各项证照手续，使法律风险降到最低，法律上是可行的。7 非油业务分析7.1 非油业务市场环境描述根据地区经济发展水平和同业（指目标站拟要开展的非油品业务项目）发展现状，结合车流量和车辆保有量的预测，对项目进行横向对比和综合研究，分析服务对象、客户群，判断项目实施的前景、必要性和可行性。7.2 非油业务投资估算非油业务投资共157.73万元，包括便利店包装、设备设施等为开展非油业务所投入的全部投资。7.3 非油业务经济评价1）便利店项目年度收入=加油车辆收入+周边客户收入加油车辆收入=车流量车辆进站率车辆进店率客单价周边客户收入=周边客户消费总需求本站消费比例项目年度利润=项目年度收入利润率（10%）项目投资率利润率=项目年度利润/项目总投资100%经计算该项目投资利润率为8.5%，非油年净利润为3.5万元，具有较好的盈利能力和发展前景。2）汽车服务（洗车）项目年度收入=加油车辆收入+周边客户收入加油车辆收入=车流量车辆进站率从事汽服车辆比例（8%）客单价周边客户收入=3公里范围内轿车保有量从事汽服车辆比例（10%）客单价项目年度利润=项目年度收入利润率（25%）项目投资率利润率=项目年度利润/项目总投资100%项目投资率利润率保持8.5%以上，洗车年净利润为9.9万元，具有较好的盈利能力和发展前景。8 项目投资估算8.1 项目总投资及构成该项目总投资2013.32万元，其中，油品投资1835.33万元、非油投资157.73万元、利息20.26万元。8.2 投资估算说明8.2.1 油品投资1）经过与业主的多次谈判，最终确定合同款为1690万元。2）经工程估算，改造工程款为135.33万元。3）前期费用10万元。8.2.2 非油投资经估算，非油设备及其他投资为157.73万元。8.2.3 项目利息经测算该项目利息为20.26万元。9 经济评价（不含非油业务）9.1 财务评价主要参数标准1）基准收益率。按参数规定基准收益率为8%。2）项目计算期。本项目计算期为21年，其中建设期为1年，经营期为20年。3）销售规模。按销量预测年销售规模为8249吨，其中：汽油：4051.5万吨柴油：4197.5万吨4）油品差价。汽油：530元/吨柴油：300元/吨5）销售税金及附加。增值税：17%城市维护建设税：按增值税的7%计取教育税附加：按增值税的3%计取6）所得税